기존 임대사업자인 청구인들이 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 쟁점부동산에 대하여 임대물건으로 변경등록하지 못한 정당한 사유를 인정하여 취득세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2020지1648

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2018.3.30. OOO1층을 민간임대주택 소재지로 하여, 최초 임대사업자 등록을 한 후, 2020.8.30. OOO건물 및 토지 OOO㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매를 원인으로 취득하고, 쟁점부동산의 취득에 대하여 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 제1호에 따라 임대사업자가 전용면적 60㎡ 이하의 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 부동산으로 보아 취득세 등을 면제받았다.
• 나. 이 후 청구인들은 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 변경등록을 하지 않아 취득세 추징대상이라는 처분청의 안내에 따라, 2021.3.11. 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 수정신고․납부한 후, 2021.3.17. 처분청에 임대사업자 변경등록을 하지 못한 “정당한 사유”가 있음을 이유로 수정․납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 2021.3.26. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.3.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 2018.3.30. 최초 임대사업자 등록을 한 후 그날부터 임대사업을 하고 있었고, 추가로 건설임대사업자 등록을 할 목적으로 2020.8.30. 쟁점부동산을 취득한 후, 당해토지 지상에 전용면적 60㎡ 이하의 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 부동산으로 보아 취득세 등을 면제받았다. 이 후 청구인들은 2020년 9월 경 쟁점부동산에 있는 종전 건물을 철거하고, 같은 토지 지상에 새로운 임대주택을 신축하기 위하여 쟁점부동산 취득일부터 15일째 되는 날인 2020.9.3. 처분청에 건축심의신청서를 제출하였음에도, 처분청이 서울시 지적도와 토지이용계획 불합치, 지구단위계획 관련 문제 등으로 건축허가를 지연하였다. 또한, 처분청 주택과에서 공동주택을 신축하여 임대하는 건설임대사업자의 경우, 건축허가서가 필수로 제출되어야 임대사업자 등록이 가능하다고 하여, 건축허가를 득하지 못한 청구인들로서는 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 변경등록을 하지 못하였던 것이다. 이러한 불합리한 점을 개선하기 위하여 정부는 2020.12.17. 대통령 주재로 2021년 경제정책 방향보고 및 확대 국민경제자문회의를 개최하여, 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 취득하는 토지의 경우, 취득일이 아닌 사업계획승인일로부터 60일 이내 임대목적물로 등록 시 취득세를 감면하도록 지방세특례제한법 개정을 추진 중에 있다. 따라서, 청구인들이 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업 변경등록을 하지 못한 것은 행정청의 건축허가 지연에 따른 것으로 청구인들에게 잘못을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득세 감면대상이 되는 임대사업자란 임대용부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록한 기존 임대사업자의 경우를 포함하고, 기존 임대사업자의 임대목적물 추가도 임대사업자 변경등록에 해당하며, 임대주택 건설용 토지를 취득한 경우에는 사업계획승인서 또는 건축허가서를 첨부하면 임대사업자 변경등록이 가능하고, 임대사업자 등록부에 등재하지 않은 공동주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자의 임대주택으로 볼 수 없으며, 2017년 지방세특례제한법 개정을 통해 임대주택 건설용 토지를 취득한 후 60일 이내에 임대목적물을 등록할 것을 명확하게 규정한 점 등을 종합하여 볼 때, 기존 임대사업자라도 정당한 사유가 있는지를 살펴볼 필요없이 임대주택 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 변경등록을 통하여 임대물건을 추가로 등록한 경우에만 감면대상에 해당한다고 봄이 조세법률주의 원칙에 위배되지 않는다 할 것이다. 설령, 정당한 사유를 예외 규정으로 인정한다고 하더라도, 대법원은 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서 “중과세의 입법취지를 충분히 고려하면서 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유 및 장애정도, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것”이라고 판시(대법원 1996.11.12. 선고 95누12101 판결)하였는바, 청구인들은 2018.3.30. OOO1층을 임대목적물로 하여 최초 임대사업자로 등록한 자들로서, 또 다른 임대목적물인 쟁점부동산을 취득한 후, 그 지상에 건물을 신축하기 위한 건축허가 과정에서 서울시 지적도 오류 수정, 지구단위 오류 수정 등 행정처리 지연으로 인해 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 임대목적물로 등록하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나, 청구인들은 쟁점부동산 취득일인 2020.8.20.부터 60일이 경과한 2020.10.27.이 되어서야 OOO에 토지측량에 대한 상담을 시작하여 2020.11.9. 토지 측량 신청을 한 후, 처분청 지적과는 OOO로부터 2020.11.10. 지적도 오류에 대한 통보를 받고, 2020.11.19. 직권으로 지적도 오류를 정정한 사실이 있다. 또한, 청구인들은 건축허가를 받기 위하여 2020.9.2. 처분청에 건축심의신청서를 제출하였으나 다음날 취하하였으며, 쟁점부동산 취득일인 2020.8.20.부터 60일이 경과한 2020.10.27. 제출한 건축허가신청은 사전절차인 건축심의위원회 심의 미이행으로 반려되었고, 2021.1.20. 건축심의위원회가 열렸으나 재심결정이 되는 등 이러한 사정으로 보아 청구인들이 건축심의를 신청하였다가 제반 법규에 위배된 사항에 대한 보완지시를 받고도 이를 제대로 보완하지 아니한 채, 그 건축심의를 신청하였다가 재심 결정 후 그대로 방치하고 있는 것이어서 쟁점부동산을 임대목적물로 등록하기 위한 노력을 다하였다고 볼 수 없다. 따라서, 청구인들은 2020.8.30. 쟁점부동산을 취득한 후 60일이 경과한 2021.4.2.까지 변경등록을 하지 못하고 있는 것이 확인되고 있는 점, 쟁점부동산 취득 후 60일 이내에 변경등록을 이행하지 못한 정당한 사유도 인정할 수 없는 점 등을 고려해 보면, 청구인들이 쟁점부동산을 취득하여 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호의 임대주택사업자 감면요건을 충족하지 못하였으므로, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 기존 임대사업자인 청구인들이 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 쟁점부동산에 대하여 임대물건으로 변경등록하지 못한 정당한 사유를 인정하여 취득세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17771호로 개정되기 전의 것) 제31조【임대주택 등에 대한 감면】① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제5조【임대사업자의 등록】 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 (중략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2018.3.30. OOO1층을 민간임대주택 소재지로 하여, 임대사업자 등록증(일반형, OOO)을 발급받았다. (나) 청구인들은 2020.8.20. OOO 건물 및 토지(쟁점부동산)를 매매를 원인으로 취득한 후, 당해 토지에 대하여 주택임대사업자에 대한 감면 규정을 적용하여 취득세를 신고․납부하였다. (다) 청구인들은 2021.3.11. 쟁점부동산 취득일부터 60일이 지난 2021.3.11.까지 쟁점부동산을 임대목적물로 등록하지 못하고 있어 감면받았던 취득세 등 OOO원을 수정신고․납부하였다. (라) 청구인들은 2021.3.17. 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하며, 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.3.26. 이를 거부하였다. (마) 청구인들은 쟁점부동산 취득일부터 60일 이내 임대사업자로 등록하지 못한 정당한 사유가 있음을 입증하기 위하여, 민원신청 확인서, 도면등록사항정정(경계) 처리 알림 공문(11.19) 등을 제출하였다. (바) 지방세특례제한법 제31조 제1항은 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되어 “해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여”를 추가하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들은 쟁점부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 쟁점부동산에 대하여 임대물건으로 변경등록하지 못한 정당한 사유를 인정하여 취득세를 감면하여야 한다는 취지로 주장한다. (나) 임대주택 등에 대한 감면을 규정한 지방세특례제한법제31조 제1항은 2016.12.27. 개정되면서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물 등록한 경우로 한정하고 있고, 동 조항에는 부득이한 사유 등으로 인한 기한경과를 인정하는 예외사항이 규정되어 있지 아니하다(조심 2020지1648, 2020.12.3., 같은 뜻임). (다) 청구인들은 쟁점부동산을 취득한 2020.8.30.부터 60일이 지나도록 쟁점부동산에 대하여 임대목적물로 등록한 사실이 없으므로 임대주택 등에 대한 감면을 규정한 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호의 규정을 충족하지 못하였고, 여기에는 임대목적물로 등록하지 못한 정당한 사유를 인정할 수 있는 법적 근거도 없다. (라) 설령 정당한 사유를 예외규정으로 인정한다고 하더라도, 청구인들은 건축심의를 신청하였다가 제반 법규에 위배된 사항에 대한 보완지시를 받고도 이를 제대로 보완하지 아니한 채, 기한이 경과하였다는 처분청 의견으로 보아 쟁점부동산을 임대목적물로 등록하기 위한 노력을 다하였다고 보기 어렵고, 청구인들이 제출한 자료만으로는 처분청의 귀책사유로 건축허가가 지연되었다는 청구주장을 인정하기에 부족해 보인다. (마) 따라서, 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.