공부상 주택(폐가)이나 현황상 오랜 기간 주거용으로 사용하지 아니하고 방치된 쟁점건축물에 대하여 주택의 취득세율을 적용할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019.9.18. OOO토지상의 건물 OOO㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)를 매매로 취득한 후 2019.10.8. 쟁점건축물에 대하여 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 2019.10.8. 신고하고, 2019.10.10. 이를 납부하였다.
• 나. 청구인은 2021.1.25. 쟁점건축물은 취득 당시 주택에 해당하므로 지방세법제11조 제1항 제8호 가목의 세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나 처분청은 2021.2.10. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 취득 신고 당시 처분청은 2016.12.13. 당시의 항공사진을 통해 주택 여부를 검토한 후 폐가로 판단하여 재산세 대장상 폐가로 처리하였으므로 주택에 해당하는 취득세율을 적용할 수 없다는 납세안내를 하였고, 청구인은 이러한 안내에 따라 쟁점건축물을 일반 건축물로 보아 취득세율을 적용하여 취득세를 신고납부하였다. 그 후, 청구인이 쟁점건축물을 매각하고 양도소득세 신고를 하자 관할세무서장은 쟁점건축물을 주택으로 보아야 한다고 안내하였고, 청구인으로부터 쟁점건축물을 매수한 매수인이 취득신고를 하면서 주택에 해당하는 취득세율을 적용하여 취득신고를 한 사실을 알게 되었다. 쟁점건축물은 공부상 주택으로 등재되어 있고, 주택에 해당되는지 여부는 사실상의 용도에 따르는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라야 할 것인바, 청구인이 쟁점건축물을 취득할 당시 처분청이 이를 폐가로 재산세 대장에 등재한 사실을 알 수 없었고, 만약 이를 알았다면 폐가가 아니라는 선행절차를 밟았을 것이며, 처분청이 2016.12.13. 촬영한 항공사진을 근거로 쟁점건축물을 폐가로 처리하고서 이를 근거로 3년이 경과하여 청구인이 쟁점건축물을 취득할 당시 이를 주택에 해당되지 아니한다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이다. 쟁점건축물은 건축한지 오래된 건물이지만 단층으로 내·외벽과 창 등의 주요 구조물이 워낙 튼튼해 보였으며 페인트와 도배 및 장판을 하면 언제라도 사용가능한 구조이었고, 주택법제2조 제1호에서 주택은 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물을 말하는 것으로 현재 주거생활을 하고 있어야 하는 규정은 없으므로, 처분청이 실제 거주하지 아니한다는 사유만으로 쟁점건축물을 주택에 해당되지 아니하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 2016.12.13.부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 2017.1.1. 기준으로 공시되는 개별주택가격산정을 위한 기초자료조사로 쟁점건축물에 대하여 현황조사를 하였고 당시 쟁점건축물의 현황은 내·외벽과 창 등의 주요 구조물이 상당히 훼손된 상태로 방치되어 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물인 주택에 해당된다고 보기 어렵다고 판단하여 재산세 대장상 폐가처리를 하였으며 이에 따라 2017년도부터 개별주택가격이 공시되지 않았고 재산세(주택분)도 과세되지 않았다. 청구인은 주택의 판정은 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라야 한다고 주장하나, 지방세법 시행령제13조에서 취득세는 해당물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있으며 청구인이 쟁점건축물을 취득할 당시의 현황을 보면, ① 쟁점건축물의 수도계량기 설치일은 취득일(2019.9.18.)부터 상당한 기간이 경과한 2020.7.17.이므로 취득 당시 수도계량기가 설치되어 있지 않았으므로 수도 사용내역을 확인할 수 없고, ② 음용용도 등 지하수시설이 설치되어 있지 않았으며, ③ 도시가스 시설이 설치되어 있지 않았으며, ④ 비주거용 전기계량기가 설치되어 있었으며, 취득 이후인 2019년 9월과 10월의 전기 사용량이 0〜1kwh임을 확인할 수 있는 점 등을 종합하면, 쟁점건축물을 주택에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 별다른 잘못이 없다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 공부상 주택(폐가)이나 현황상 오랜 기간 주거용으로 사용하지 아니하고 방치된 쟁점건축물에 대하여 주택의 취득세율을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 23
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 28

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다. 전체 주택의 취득당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 × (전체 주택의 시가표준액 / 취득 지분의 시가표준액)

(2) 지방세법 시행령(2019.5.31. 대통령령 제29797호로 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2019.9.1. aaa과 쟁점건축물에 대하여 매매대금을 OOO원을 하여 매매계약을 체결하고 2019.9.18. 계약상 잔금지급일에 잔금을 지급하고 이를 취득한 것으로 나타난다. (나) 쟁점건축물의 등기사항전부증명서와 건축물대장을 보면, 쟁점건축물은 1960년도에 사용승인이 이루어졌고, 목조, 세멘와즙 구조의 단층주택인 것으로 확인된다. (다) 처분청이 쟁점건축물의 수도 등 사용내역을 조사한 내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 수도 등 사용내역

○○○ (라) 처분청이 개별주택가격 산정을 위하여 2016.12.13. 현황을 조사한 사진에서 쟁점건축물이 폐가상태로 방치되어 있는 것으로 나타나며, 2017년도부터 개별주택가격이 공시되지 아니하였고, 2017년도부터 건축물에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제11조 제1항 제8호에서 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용하도록 규정하고 있다. (나) 이러한 지방세법에서 규정하는 ‘주택’의 의미는 일반의 건축물과 다르게 해석하여야 하는 것으로지방세법상 ‘주택’은 사람의 주거용인 건축물을 가리키는 것이며, 주택 취득 당시 철거 등의 절차가 진행되어 주거용으로서의 기능을 상당 부분 상실함으로써 정상적인 주거생활에 사용할 수 없는 건축물에 해당한다면 주택유상거래 세율이 적용되는 ‘주택’을 취득한 것이 아니고 건축물과 대지를 취득한 것으로 보아야 할 것이다. (다) 이와 같이 주택의 취득세율을 적용하기 위한 주택에 해당되는지 여부는 실제 주거용으로 사용할 수 있는 건축물인지 여부에 따라 판단하여야 할 것인데, 쟁점건축물의 경우를 보면 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 쟁점건축물은 목조 세멘와즙의 건축물로서 1960년에 건축물대장에 등재된 오래된 건축물인 점, 처분청이 개별주택가격 산정을 위하여 2016.12.13. 촬영한 사진에서 장기간 사용하지 아니하여 폐가상태인 것으로 확인되는 점, 수도계량기나 지하수시설, 도시가스시설 등이 설치되어 있지 아니한 점, 처분청에서 2017년도부터 주택에 해당되지 아니하는 것으로 보아 개별주택가격 산정대상에서 제외하였고, 건축물에 대하여 재산세를 부과하지도 아니하였던 점, 취득 후 상당한 기간이 경과되어 전기계량기가 설치되었고, 비주거용 계량기가 설치되어 있으나 사용량이 거의 없는 점 등을 종합하면, 쟁점건축물은 취득 당시 공부상 주택이지만 상당한 노력과 비용을 투입하지 아니하고는 주거용으로 사용하기 부적합한 건축물이므로 이를 주거용 건축물로서 주택의 취득세율을 적용하여야 한다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.