[요지] 쟁점부동산의 시가표준액은 그 자체로 재산세 부과를 위한 과세표준이 되는 것이 아니라, 지방세법제110조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제109조 제1호에서 토지·건축물에 대한 재산세 과세표준은 같은 법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는데, 이 과정에서 이미 시가에 대한 고려가 반영되었다고 볼 수 있으므로(대법원 2017.1.16. 선고 2017두49812 판결, 전주지방법원 2016.10.20. 선고 2015구합1561 판결 참조), 처분청이 쟁점부동산에 대한 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 재산세의 과세표준을 산정하고 세액을 산출하는 데 있어 달리 하자가 있지 아니한 이상, 이 건 부과처분이 잘못이 있다고 보기 어려움(조심 2020지562, 2020.8.24., 같은 뜻임).
[참조결정] 조심2014지2161 / 조심2020지0562 / 조심2016지0095
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산의 시가표준액은 감정평가액 등 적정한 시가를 현저히 초과하고 있다. 물론, 일반적으로 시가표준액의 적정성은 재산세 등에 대한 공정한 납세의무 부담을 위한 핵심 전제조건으로서, 과세 행정상 시가표준액에 의하여 획일적으로 과세하도록 규정하고 있으므로 어느 정도의 불가피성은 인정한다. 하지만, 시가표준액에 의한 획일적인 과세가 정당화되기 위해서는 그 시가표준액이 재산의 객관적 가치인 시가를 적절히 반영하고 있어야 하는 것인데, 이 건의 경우는 현저히 불합리하게 시가표준액이 산정되었다.
(2) 대법원은 법원 감정인이 평가한 감정가액(약 OOO원)이 시가표준액(약 OOO원) 보다 10배 이상 낮게 차이가 났던 사안(대법원 2015.9.10. 선고 2015두43797 판결)과 감정가액(약 OOO원)이 시가표준액(약 OOO원) 보다 1.48배 낮게 차이가 났던 사안(대법원 2007.7.12. 선고 2007두8966 판결)에 대하여 시가표준액이 부동산의 객관적인 가치를 적절히 반영하고 있다고 할 수 없다는 이유로 위법하다고 판시한 바 있다. 청구법인이 제출한 감정가액을 보면, 쟁점토지의 경우 시가표준액(OOO원)이 감정가액(OOO원 ~ OOO원)에 비해 OOO원~ OOO원 높고, 쟁점건물의 경우 시가표준액(OOO원)이 감정가액(OOO원 ~ OOO원)에 비해 높다. 위와 같이 쟁점부동산의 시가표준액과 감정가액 간의 차이는 대법원의 사안만큼 과대하거나 그 정도가 큰 것을 알 수 있다.
(3) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산의 시가표준액은 조세법률주의 원칙에 따라 법문대로 적용․산정하여야 한다. 처분청은 쟁점건물의 재산세 시가표준액을 지방세법제110조 제1항 및 같은 법 제4조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제4조, 소득세법제99조 제1항 제1호 나목 따라 산정·고시하는 2020년도 건축물 신축가격 기준금액 OOO㎡당 OOO원에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가‧감산율을 곱하여 산출하였다. 또한, 쟁점토지의 재산세 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률제3조에 따라 고시된 2020년도 공시지가는 OOO㎡당 OOO원으로 토대로 산출하였다.
(2) 감정평가는 감정평가에 관한 규칙제5조 제1항에 따라 시장가치를 기준으로 결정하여야 하나, 법령에 다른 규정이 있거나 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우 등 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있음을 제2항에서 규정하고 있음을 볼 때 감정평가의 목적 또는 의뢰인의 요청 등에 따라 달라질 수 있을 뿐만 아니라, 평가목적과 평가방식에 따라 그 평가액이 다르게 책정될 수 있으므로 감정평가액이 반드시 적정한 시가를 반영한다고 보기에는 여러 변수가 존재함을 알 수 있다. 이와 관련하여 헌법재판소는 “재산세는 매년 일정한 과세기준일이 되면 전국의 모든 부동산에 대하여 일제히 과세해야 하므로, 개별 부동산의 실제 가액을 일일이 조사하기보다 획일적인 시가표준액에 의해서 과세표준을 산정함으로써 안정된 세수를 확보하고 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 것이며, 지방세법에서 시가표준액 제도를 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 재산세의 과세표준으로 보고 있는 취지는 “재산세는 재산의 크기를 과세표준으로 하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정하게 평가하여 금전적으로 환산한 가액이 될 수밖에 없으므로, 그때 그때마다 객관적인 재산의 가치를 조사한다는 것은 조세 행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당 공무원의 능력이나 자세에 따라 납세자의 세 부담이 달라져 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있다는 점 등을 고려하여 획일적인 시가표준액에 의하여 재산세의 과세표준을 산정함으로써 법의 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고, 시가표준액을 기준으로 하여 일정한 세수를 확보하며, 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는데 있다고 하였다(2014.5.29. 결정 2012헌바432). 즉, 시가표준액 방식이 조세행정의 효율성과 조세부담의 공평성을 실현하고 있다고 판결한 바 있다. 위와 같이 일관된 단일 방식의 법 기준을 적용하여 산출하는 처분청의 시가표준액 방식에 비해 평가 방식에 따른 평가액의 다양성이 존재하는 감정평가 방식이 더 효율적이거나 더 합리적인 가액이라고 볼 여지가 없는 것이다.
(3) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2015.3.18. 쟁점부동산을 OOO원으로 취득(원인: 임의경매, 2014타경9931, 2010타경17255)하였고, 경매법인(수원지방법원 성남지원)의 감정의뢰에 따라 감정평가사무소가 2014.5.12. 기준으로 감정한 쟁점부동산의 감정평가 금액은 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)이다. (나) 처분청은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점부동산의 시가표준액 및 재산세 과세표준액을 아래 ＜표3＞과 같이 산정하여 이 건 부과처분을 하였다. ＜표3＞ 쟁점부동산의 재산세 과세표준 (단위: 원) (다) 처분청은 2020.1.1. 결정 고시된 건축물 및 기타물건 시가표준액을 적용하여 쟁점건물의 시가표준액을 산출하였고, 쟁점토지는 2020년도 공시지가를 기준으로 시가표준액을 산출하여 재산세 과세표준액을 정하였다.
1. 쟁점건물의 과세표준 금액을 산출한 내역은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점건물의 과세표준 산출내역 (단위: 원)
2. 쟁점토지의 과세표준 산출내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점토지의 과세표준 산출내역 (단위: ㎡, 원) (라) 청구법인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가 내역에 의하면, 아래 ＜표6＞․＜표7＞과 같이 쟁점토지는 시가표준액이 감정가액에 비해 3.6배 ~ 5.3배가 높고, 쟁점건물은 시가표준액이 감정가액이 시가표준액에 비해 2.4배 ~ 5.8배가 높다. ＜표6＞ 쟁점토지의 시가표준액과 감정가액 비교 (단위: 원) ＜표7＞ 쟁점건물의 감정가액과 시가표준액 비교 (단위: 원) (마) 청구법인은 2015년도 쟁점부동산에 대한 재산세 등 부과처분에 대하여 심판결정(조심 2016지95, 2016.3.15., ‘기각’)을 거친 후, 2016.6.13. 수원지방법원에 행정소송(2016구합1111)을 제기하여 2016.12.7. ‘원고 패소(처분청 승소)’ 판결을 받았다. 이후 청구법인 2017.1.12. 서울고등법원에 항소하여 원고 승소(처분청 패소)하였으며(서울고등법원 2018.6.22. 선고 2017누32137 판결), 이에 처분청은 상고를 제기(대법원 2018두50147)하여 현재 대법원에 계류 중이다.
(2) 지방세법 제4조 제1항에서 “토지에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.”고 규정하고 있고, 제2항에서 “부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이 있는 경우 외의 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 “법 제4조 제2항에서의 ‘대통령령으로 정하는 기준’이란 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 ‘건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수(가목)’, ‘건물의 경과연수별 잔존가치율(나목)’, ‘건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(다목)’을 적용한다.”고 규정하고 있다.
(3) 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에서 “건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액”으로 규정하고 있고, 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시(국세청 고시 제2019-32호, 2019.12.31.) 제6조에 의하면, “건물신축가격기준액은 ㎡당 OOO원으로 한다.”고 규정하고 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점부동산에 대한 2020년도 시가표준액이 감정가액 등과 비교해 볼 때 과다하므로 이에 근거한 재산세 부과처분이 부당하다고 주장한다. (나) 그러나, 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산의 소유 사실 자체에 담세력을 인정하여 그 소유자에게 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준 산정 시 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 하는 것(조심 2014지2161, 2015.1.16. 외 다수, 같은 뜻임)이다. (다) 또한, 쟁점부동산의 시가표준액은 그 자체로 재산세 부과를 위한 과세표준이 되는 것이 아니라, 지방세법제110조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제109조 제1호에서 토지·건축물에 대한 재산세 과세표준은 같은 법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는데, 이 과정에서 이미 시가에 대한 고려가 반영되었다고 볼 수 있으므로(대법원 2017.1.16. 선고 2017두49812 판결, 전주지방법원 2016.10.20. 선고 2015구합1561 판결 참조), 처분청이 쟁점부동산에 대한 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 재산세의 과세표준을 산정하고 세액을 산출하는 데 있어 달리 하자가 있지 아니한 이상, 이 건 부과처분이 잘못이 있다고 보기 어렵다(조심 2020지562, 2020.8.24., 같은 뜻임). (라) 한편, 청구법인이 제시한 감정가액의 기준시점이 2014년, 2015년, 2017년인데 비해 이 건 부과처분의 기준시점은 2020.1.1.인바, 각 가액 평가의 기준시점이 다르고 그 간격이 상당하므로 제시된 감정가액을 근거로 하여 시가표준액이 잘못 산정되었다고 단정하기도 어렵다고 보인다. (마) 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정되기 전의 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제115조(납기) ① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.
1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 일부 개정되기 전의 것) 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 결정하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)은 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 이 조에서 “도지사”라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다. 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70
(3) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부 개정되기 전의 것) 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물