[요지] 청구인은 2009.6.11. 쟁점아파트의 주택임대차계약을 체결한 이후 2020.9.14. 분양전환 계약을 체결하여 소유권을 이전받게 되었던바, 쟁점아파트의 주택매매계약일은 2020.7.10. 후로 보아야 하므로 그 취득세율 적용 시 개정 법률의 적용례(부칙 제6조)에 따라 종전 법률을 적용하기는 어렵다 하겠음.
[요지] 청구인은 2009.6.11. 쟁점아파트의 주택임대차계약을 체결한 이후 2020.9.14. 분양전환 계약을 체결하여 소유권을 이전받게 되었던바, 쟁점아파트의 주택매매계약일은 2020.7.10. 후로 보아야 하므로 그 취득세율 적용 시 개정 법률의 적용례(부칙 제6조)에 따라 종전 법률을 적용하기는 어렵다 하겠음.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2009.6.11. OOO(이하 “OOO라 한다”)와 쟁점아파트에 대한 임대차 계약을 체결하였고 2년마다 갱신계약을 체결하였으며, 2018.12.26. 및 2019.9.15. OOO로부터 쟁점아파트의 분양전환 안내문(분양전환기간: 2019.9.16. ~ 2020.9.15.)을 받고 분양 절차에 따라 2020.9.14. 쟁점아파트를 분양 전환하였다.
(2) 쟁점아파트는 10년 공공임대에 해당하고, 이는 임차인이 분양받는 것을 전제로 도입된 제도로 분양계약과 임대차계약이 혼합된 것이고, 주택임대차계약서 제13조의 공공임대주택의 분양전환의 조항을 보면, ‘분양 전환한다’고 되어 있어 분양전환 시 임차인이 소유권을 취득하는 것이 당연한 전제이다. 청구인은 2020.7.10. 정부의 부동산 대책 발표 이전에 이미 쟁점아파트에 대한 임대차계약(2009.6.11.)을 하였으므로 사실상 분양계약이 체결된 것이고 2020.9.14. 소유권 이전 절차만 남겨두고 있었다.
(3) 2020년 7월 부동산 정책 변화에 따른 개정 법률은 신규 아파트의 취득 등에 대한 것으로, 쟁점부동산과 같이 분양전환 권리가 있는 10년 공공임대 입주민은 분양권을 소유하고 있는 채 소유권 전환의 절차만 남겨두고 있는 것인바, 청구인으로서는 쟁점아파트의 분양전환이 개정규정 대상이 되는 부동산과는 별개라고 인지할 수밖에 없었다.
(4) 개정 법률에 공공임대 분양전환에 대한 사항이 명확하게 명시가 되어 있었다면, 청구인으로서는 쟁점아파트를 2020.7.10. 이전 조기 분양 전환했을 것인바, 이 건과 같이 분양조건 이행에 따른 분양전환 권리와 분양조건이 있는 분양당첨권과의 차이를 인정하지 않는 것으로 법률을 해석하여 쟁점아파트 취득을 신규 취득한 건과 같이 보아 개정 법률을 적용한다면 과세형평상 논란의 소지가 있다.
(5) 따라서 쟁점부동산의 매매계약일을 2009.6.11.로 보아 그 취득세율은 3%를 적용하여야 하므로 이 건 거부처분은 부당하다.
(1) 청구인이 2009.6.11. 체결한 쟁점아파트의 주택 임대차 계약은 분양계약과는 달리 보아야 한다.
(2) 쟁점아파트의 주택분양계약서(임대분양전환-분할납부)에 의하면, 2019.9.16.부터 분양전환을 할 수 있었음에도 청구인은 2020.9.14. 분양전환 계약을 체결하여 그 의사표시를 하였으므로 그날을 매매계약일로 보아야 한다.
(3) 청구인은 쟁점아파트의 취득일 현재 OOO 소재 1주택과 OOO 소재 1주택을 보유하고 있었던바, 조정대상지역의 1세대 2주택자에 해당하고, 쟁점아파트를 취득하면서 1세대 3주택 이상을 보유하게 되었다.
(4) 따라서 쟁점아파트의 매매계약일을 2020.9.14.로 보아 그 취득세율은 개정 법률에 따른 12%를 적용하여야 하므로 이 건 거부처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트의 취득일(2020.9.14.) 현재 청구인은 아래 ＜표1＞과 같이 1세대 3주택을 보유하고 있다. ＜표1＞ 주택 보유 현황 OOO * 청구인의 배우자 (나) 청구인은 2009.6.11. OOO와 쟁점아파트의 주택임대차 계약을 체결하였고, 2년마다 갱신 계약을 체결하였다. (다) 쟁점부동산의 주택 임대차계약서(2017.6.22. 계약)에 의하면, 청구인이 ‘2017.7.1. ~ 2019.6.30.’ 기간 임대차 계약을 하였고, 제13조의 공공임대주택의 분양전환의 조항을 보면, 다음과 같이 ‘각 호의 조건으로 분양 전환한다’고 기재되어 있다. 제13조(공공임대주택의 분양전환) 임대인은 위 주택을 다음 각 호의 조건에 따라 분양전환한다.
1. 위 주택의 분양전환시기는 최초 입주지정기간 종료 후 10년으로 한다.
2. 위 임대주택의 분양전환가격 산정기준은 입주자모집공고안에서 정한 바에 따른다. (라) 청구인은 2018.12.26. 및 2019.9.15. OOO로부터 쟁점아파트의 분양전환 안내문을 받았는데, 그 안내문에 의하면, 그 분양전환기간은 ‘2019.9.16. ~ 2020.9.15.(1년간)’이고, 분양전환주택 가격표(2019.9.6. OOO 발급)에 의하면, ‘분양전환가격은 OOO원’으로 기재되어 있다. (마) 쟁점아파트의 주택분양계약서(임대분양전환, 분할납부)에 의하면, 청구인은 2020.9.14. 쟁점아파트의 분양전환 계약을 체결하였다. (바) OOO가 2020.9.14. 발급한 주택가격납부확인원에 의하면, 청구인은 2020.9.14. 매매대금 OOO원 중 계약금은 임대보증금으로 대체하였고, 할부금 OOO원을 제외한 잔금 OOO원을 납부하였다. (사) 청구인이 제출한 건축물 분양제도 업무편람(2013.4월 국토교통부 발간)에 의하면, ‘건축물의 분양에 관한 법령’에 대한 제정사유로 ‘임대 후 분양전환을 조건으로 하는 임대하는 건축물은 분양으로 간주되므로 같은 법률 적용대상으로 명확하게 규정하여 편법 분양 방지’에 대한 내용이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 분양전환 임대아파트인 쟁점아파트의 임대차 계약일인 2009.6.11.을 주택매매계약을 체결한 것으로 보아야 하므로 개정 법률을 적용하여 이 건 거부처분을 한 것은 부당하다고 주장한다. (나) 2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 개정 법률의 부칙 제6조에 의하면, “법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용하되, 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다”고 규정하고 있고, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 것(대법원 2002.4.12. 선고 2001두731 판결, 같은 뜻임)이라 하겠다. (다) 청구인은 2009.6.11. OOO와 쟁점아파트의 주택임대차계약을 체결하면서 10년의 거주 이후 분양전환을 우선적으로 할 수 있는 권리를 취득하였던 것으로 보이는데, 이는 분양공고를 통해 ‘분양금액, 잔금일정, 소유권이전 등기 등’이 확정되는 분양계약과는 구별된다고 하겠고, 개정 법률 부칙 제6조에서는 주택 매매(공동주택 분양) 계약을 체결하는 경우에 대한 경과조치 내용을 규정하고 있을 뿐, 분양전환 우선권이나 임차권 등에 대한 규정은 없고, 공공임대아파트의 특수성을 고려한다 하더라도 지방세법령상 별도의 경과조치 규정 등이 없는 이상, 임차시점부터 분양 계약이 체결된 것으로 보기는 어렵다 하겠다. (라) 결국, 청구인은 2009.6.11. 쟁점아파트의 주택임대차계약을 체결한 이후 2020.9.14. 분양전환 계약을 체결하여 소유권을 이전받게 되었던바, 쟁점아파트의 주택매매계약일은 2020.7.10. 후로 보아야 하므로 그 취득세율 적용 시 개정 법률의 적용례(부칙 제6조)에 따라 종전 법률을 적용하기는 어렵다 하겠다. (마) 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 거부처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률 등
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 전체 주택의 취득 당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 × 전체 주택의 시가표준액 취득 지분의 시가표준액
• 3) × 1 3억원 100
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.
3. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.
(2) 부칙(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정된 것) 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. (단서 생략) 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정 규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다. 제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정 규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.
(3) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 일부 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다. 전체 주택의 취득 당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 × 전체 주택의 시가표준액 취득 지분의 시가표준액
• 3) × 1 3억원 100
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다.
1. 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우