[요지] 쟁점감면규정에서 그 감면대상을 임대사업자가 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우’로 규정한 것은 감면대상이 되는 임대용 부동산을 취득한 이후 60일 이내에 임대사업자 등록을 할 것을 사후적 요건으로 규정한 것일 뿐, 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록을 하였다고 하여 임대용 부동산인 쟁점임대주택의 취득일 이후에 추가로 취득한 쟁점토지까지 쟁점감면규정의 적용대상으로 보기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 당초 청구인의 모 aaa은 노후 생활비를 마련하고자 당초토지 지상의 기존주택을 철거하고 건설사의 계획에 따라 2012.12.28. 쟁점임대주택 신축공사를 개시하였으나, aaa이 연로하여 2013.11.21. 청구인 등이 당초토지를 증여받았다. 그러나 위 건설사의 사기로 당초 8개월로 예정되었던 신축공사가 5년간 끌면서 총 OOO원 정도의 추가공사비를 지출하는 등 피해를 입게 되었고, 청구인이 직접 공사를 재개하여 2017.10.25. 사용승인을 받아 2017.11.6. 임대사업자등록을 마친바 있다. 이후 청구인은 2017.11.29. 대출금 미납으로 당초토지에 저당권을 설정하였던 bbb·ccc로부터 쟁점토지를 인수하면서 쟁점감면규정에 대한 무지로 취득세 등을 납부하였으나, 청구인이 쟁점임대주택 사용승인일 2017.10.25. 이후인 2017.11.16.에 쟁점토지를 취득하였다고 하여 쟁점감면규정 적용대상으로 보지 아니한 처분청의 처분은 아래와 같이 부당하다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 쟁점임대주택의 사용승인 이후에 bbb·ccc로부터 취득한 것은 bbb·ccc의 시급한 자금사정과 대출금 미상환으로 쟁점토지에 여러 근저당권이 설정되어 쟁점임대주택 준공이 어려워지는 등 부득이한 상황 때문이고, 쟁점임대건물 사용승인(2017.10.25.), 주택임사업자등록(2017.11.6.) 및 쟁점토지 인수(2017.11.29.)는 모두 1개월 전후에 이루어졌음에도 그 순서에 따라 쟁점감면규정 적용대상에서 제외하는 것은 부당하다. 청구인, bbb 및 ccc는 aaa으로부터 당초토지를 증여받으면서 이미 취득세 등을 신고·납부하였음에도, 청구인이 bbb·ccc로부터 쟁점토지를 인수하였다 하여 동일한 토지에 대하여 취득세 등을 두 번이나 납부하는 것은 납세자보호에서도 맞지 아니한다.
(3) 조세심판원 결정에서도 ‘임대주택법상 임대주택 사업자는 임대용 부동산을 취득할 때마다 해당 부동산에 대하여 변경등록을 할 것을 요구하고 있지 아니하므로 토지 취득일 이전에 임대사업자로 이미 등록된 기존 임대사업자인 납세자가 그 토지 취득일부터 60일 이내에 임대물건을 등록하지 아니하였다고 하여 감면대상이 아니라고 보는 것은 타당하지 않다’고 판단한 바, 이에 비추어 임대사업자 등록 후에 취득한 쟁점토지 역시 쟁점감면대상에 따른 감면대상으로 보는 것이 타당하고, 청구인은 쟁점토지를 포함한 당초토지 지상에 신축된 쟁점임대주택 OOO세대 전부에 대한 사용승인을 받은 후 즉시 임대사업자로 등록하였으므로 쟁점토지는 이미 임대용 부동산 건축을 위한 토지라 할 것이다.
(1) 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙상, 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것인바, 쟁점감면규정에서 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우’라고 규정한 것은 임대사업자가 임대목적으로 공동주택을 사용할 수 있도록 완료한 상태라고 해석되고, 그 감면대상은 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택에 해당하며, 이를 부동산으로 구분하면 그 임대할 주택의 토지와 건축물을 감면대상으로 보아야 할 것이다.
(2) 임대사업자는 임대주택을 건축하기 위하여 부동산을 취득하는 경우 통상적으로 ‘종전의 토지와 건축물’을 취득하는 것이 일반적이라 할 것이고, ‘종전의 토지와 건축물’은지방세법제6조에서 규정하고 있는 일반적인 취득에 해당한다 할 것이므로 쟁점감면규정에 따른 감면대상이라고 볼 수는 없다 할 것이다. 다만 토지의 경우 ‘종전의 토지’와 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 그 ‘공동주택의 부속된 토지’로 동시에 해당하기 때문에 ‘종전의 토지’를 ‘종전의 토지와 건축물의 취득’ 시점에서 이를 소급하여 감면대상으로 처리하는 것이라 할 것이므로 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하여 취득하는 경우 ‘종전의 토지’에 대하여 취득세 감면을 받기 위해서는, 공동주택의 취득일, 즉 공동주택에 대한 사용승인서를 내주는 날(임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날 이전에 이를 취득하여야 한다 할 것이다.
(3) 청구인은 bbb·ccc의 시급한 자금사정과 대출금 미상환에 따른 당초토지에 대한 근저당설정으로 인하여 쟁점임대주택 취득 후에 ‘종전의 토지’인 쟁점토지를 매매를 원인으로 각각 취득한 것으로, 청구인이 2017.10.25. 쟁점임대주택의 사용승인을 받고 2017.11.6. 주택임대사업자 등록 후인 2017.11.27.에 쟁점토지를 취득한 것이 명백한 이상 쟁점감면규정의 감면요건을 충족한 취득이라 볼 수 없다 할 것이므로 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 당초토지의 부동산등기부에 따르면 당초토지는 aaa이 2001.12.28. ddd로부터 증여를 원인으로 취득한 것으로 청구인, bbb 및 ccc는 2013.11.21. 당초토지의 각 10분의 4, 10분의 3 및 10분의 3을 각각 증여받았다가, 청구인이 2017.11.29. 매매를 원인으로 당초토지의 bbb·ccc 지분인 쟁점토지를 취득하였고 각각 그에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. bbb·ccc가 쟁점토지를 증여받은 후인 2015.2.3.∼2017.9.1. 5차례에 걸쳐 OOO, OOO세무서, OOO등이 쟁점토지를 가압류·압류하였고, 2017.11.14. OOO가 쟁점토지 중 bbb 지분에 대하여 강제경매개시 결정을 받았으나 2017.9.5.∼2017.11.29. 위 가압류·압류 및 강제경매개시 결정은 해제된 바 있다.
(2) 청구인은 2017.11.9. bbb·ccc와 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 체결하고, 2017.11.29. 위 거래가액을 과세표준으로 하여 취득세 등 각 OOO원을 신고·납부하였다.
(3) 쟁점임대주택은 당초 aaa이 2012.12.28. 신축허가를 받았다가 2017.3.5. 건축관계자(건축주 및 시공자) 변경신고를 통해 청구인으로 건축주가 변경된바, 위 변경신고시 bbb·ccc의 쟁점토지에 대한 토지사용승낙서가 첨부되었고, 이후 2017.10.25. 처분청으로부터 사용승인을 받은 후 2017.11.6. OOO구청장에게 쟁점임대주택 전부에 대하여 임대사업자등록을 하였다. 청구인은 쟁점임대주택 신축공사와 관련하여 ㈜BBB가 작성한 ‘OOO도시형 생활주택’ 계획서와 함께 aaa이 CCC(주)와 ㈜BBB를 피고로 하여 ‘(주)BBB가 소유권이전등기절차를 이행’하고, ‘CCC(주)가 aaa에게 OOO원을 지급하고, aaa은 CCC(주)에게 OOO원을 지급하라’는 주문의 민사소송(소유권이전등기·공사대금) 판결문을 제시하였다.
(4) 청구인은 2020.12.24. 처분청에 쟁점토지는 2017.10.25. 사용승인된 쟁점임대주택의 부속토지로 주택임대사업에 사용할 목적으로 취득하는 부동산으로 쟁점감면규정에 따라 취득세를 감액·환급하여야 한다는 내용으로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.2.9. 이를 거부한 바 그 결정 또는 경정사유에 기재된 내용은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 처분청의 거부사유 OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되므로, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것이다. (나) 쟁점감면규정은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우를 취득세 감면대상으로 규정하면서, 임대사업자에 대하여 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다’고 하여 그 범위를 한정하고 있는데, 이 건에서 청구인은 2013.11.21. 당초토지 중 지분 40%를 취득하였고 2017.10.25. 쟁점임대주택에 대한 사용승인을 받아 취득한 후 2017.11.6. 주택임대사업자등록을 하였으며, 2017.11.27.에 이르러 bbb·ccc로부터 쟁점토지를 매매로 취득한 것으로 확인된다. 쟁점감면규정에서 그 감면대상을 임대사업자가 ‘임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우’로 규정한 것은 감면대상이 되는 임대용 부동산을 취득한 이후 60일 이내에 임대사업자 등록을 할 것을 사후적 요건으로 규정한 것일 뿐, 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록을 하였다고 하여 쟁점임대주택의 취득 이후에 추가로 취득한 쟁점토지까지 쟁점감면규정 적용대상에 해당한다는 뜻으로 보기 어려워 쟁점토지는 쟁점감면규정의 적용대상으로 보기 어렵다고 판단된다. (다) 또한 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 bbb·ccc가 당초 aaa으로부터 쟁점토지를 증여받으면서 취득세를 부담한 후 청구인이 이를 매매로 취득하면서 다시 취득세를 부담하였다고 하여 이중과세 등의 문제가 있다고 보기 어렵다고 보이는 점 등에 비추어 ‘쟁점토지에 대하여 쟁점감면규정에 따른 감면을 적용하여 경정·환급하여야 한다’는 취지의 이 건 경정청구를 거부한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다.)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(해당 공동주택의 부속토지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.
(3) 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.
1. 취득세: 과세물건을 취득하는 때
(4) 지방세법시행령 제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용 승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.