[요지]
① 처분청이 제시한 의견과 같이 쟁점②수수료 전부를 쟁점①토지 취득과 관련한 금융자문수수료로 보아 이를 취득세 과세표준에 포함하게 되면 이미 취득세 과세표준에 포함되었던 쟁점①수수료를 동일한 과세물건에 대하여 중복으로 포함하게 되어 이중과세에 해당하는 점 등에 비추어 처분청은 쟁점①수수료와 쟁점②수수료 중 0000원과 0000원을 취득세 과세표준에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨.② 청구법인은 하나은행 등과 PF대출 약정금액을 2,800억원으로 하고 이에 대한 수수료로 116억원을 지급하기로 하였으므로 2,800억원을 모수로 하여 수수료를 안분하는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점②수수료 중 쟁점②토지 취득과 관련한 수수료를 산정함에 있어 모수를 2,800억원으로 하는 것이 타당하다고 판단됨.
[주 문] OOO청장이 2020.11.11. 청구법인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 AAA 주식회사와 BBB 주식회사 등에게 지급한 금융자문수수료 OOO원과 OOO원 중 OOO원과 OOO원을 취득세 과세표준에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 취득세 납세의무는 과세객체 마다 납세의무가 성립하므로 쟁점①수수료는 브릿지대출 약정금액 중 쟁점①토지의 취득금액 비율만큼 안분하여 취득세 과세표준에 포함시켜야 하고, 쟁점②수수료는 PF대출약정금액 중 쟁점②토지의 취득금액 비율만큼 안분하여 취득세 과세표준에 포함시켜야 한다. 쟁점①토지의 취득시기는 2019.3.19.부터 2019.10.24.까지로 쟁점②수수료의 발생 원인이 되는 PF대출 계약일(2019.11.18.) 이전임이 분명하고, 이에 따라 쟁점②수수료는 쟁점①토지의 취득시기까지 지급 원인이 전혀 발생하지 않았으므로 쟁점②수수료를 쟁점토지의 전체 취득가액에 안분하여 취득세 과세표준에 산입한 것은 부당하다. 즉, 쟁점①수수료는 브릿지대출 약정액 중 쟁점①토지 취득에 소요된 금액비율 만큼 안분하여 쟁점①토지 취득가액에 합산하고, 쟁점②수수료는 PF대출 약정액 중 쟁점②토지 취득가액에 사용한 금액비율 만큼 안분하여 쟁점②토지의 취득가액에 포함하는 것이 정당하다. 따라서, 처분청이 과다하게 취득세 과세표준에 산입한 수수료 약 OOO원[처분청이 산정한 금액 약 OOO원(쟁점①토지 관련 약 OOO원 + 쟁점②토지 관련 약 OOO원) - 재산정 금액 약 OOO원(쟁점①토지 관련 약 OOO원 + 쟁점②토지 관련 약 OOO원)]을 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.
(2) 설령, 처분청 의견처럼 쟁점②수수료를 쟁점토지의 전체 취득가액에 안분하여 중복으로 취득세 과세표준에 산입하는 것이 타당하다 하더라도, 청구법인이 금융기관과 PF대출 계약을 체결하고 대출을 받으면서 지급한 수수료는 실제로 PF대출금을 받은 금액이 아니라 약정금액을 기준으로 산정하였으므로 쟁점②수수료 산정의 모수는 약정한 금액으로 산정하여야 한다.
(1) PF대출 약정액 OOO원 중 2019년에 실제 대출된 OOO원에서 OOO원이 브릿지대출금 상환을 위해 사용된 것이 법인장부의 단기차입금 계정 및 대출약정서에서 확인되고 있고, PF대출의 금융자문수수료 등 쟁점②수수료는 브릿지대출을 상환하는 과정에서 발생하였으므로 쟁점①토지를 취득하는데 소요된 간접비용에 해당한다. 한편, 브릿지대출이란 조합원이나 보증인의 신용을 담보로 대출받은 자금으로 토지를 확보하고, 확보한 토지를 담보로 PF(Project Finacing)대출을 일으키는 중간단계로 주로 활용되며 PF대출로 받은 자금으로 브릿지대출을 모두 상환하는 경우가 대부분이다. 청구법인이 PF대출과 관련한 자문을 받는 조건으로 금융주선수수료 계약과 금융자문수수료 계약을 체결한 것은 청구법인이 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 건축물을 건축·분양하는 일련의 과정에서 필요한 자금을 조달하기 위한 것으로 쟁점②수수료를 쟁점①토지 취득과 별개의 금융자문에 대한 대가로 보기 어렵다. 대주단인 CCC 주식회사가 2019.1.29. 의뢰한 사업성 평가 용역계약 체결을 통해 평가를 받는 등 쟁점①토지의 취득에 필요한 자금을 금융기관으로부터 자문을 받은 것으로 보아 쟁점②수수료는 그 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정되었다고 볼 수 있으므로 쟁점①토지 취득가액에 포함하여야 한다.
(2) 청구법인은 2019.11.19. PF대출금 OOO원을 실행하고 그에 해당하는 수수료 OOO원을 지급하였으므로 PF대출금 OOO원을 기준으로 안분하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지의 취득과 관련하여 대출을 받으면서 발생한 쟁점①수수료와 쟁점②수수료가 과다하게 산정되었다는 청구주장의 당부
② 쟁점②수수료를 산정할 때 모수를 OOO원(대출약정금액)으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2018.1.23. OOO 일원의 토지상에 아파트, 오피스텔 등을 신축하여 분양할 목적으로 설립된 법인이다. (나) 청구법인은 2019.2.28. 주- AAA와 OOO원의 브릿지대출계약을 체결한 후, 2019.3.19. OOO원의 대출을 실행하였고, 브릿지 대출금 총 OOO원 중 약 OOO원은 쟁점①토지를 취득하는데 사용하였으며, 나머지 약 OOO원은 청구법인의 운영자금 등으로 사용하였고, 브릿지대출 OOO원을 실행하기 위해 지출한 금융자문수수료 등은 약 OOO원이다. ＜쟁점①토지 취득 현황＞ (단위: 원) OOO (다) 청구법인은 2019.11.18. 주-BBB 등과 OOO원의 PF대출 계약을 체결한 후, 2019.11.19. PF대출 약정금액 OOO원 중 OOO원의 대출을 받아, 그 중 OOO원은 위 브릿지 대출금 상환에 사용하였고, 나머지 대출금 중 약 OOO원은 쟁점②토지의 취득에 사용하였으며, 그 나머지 약 OOO원은 운영자금 등으로 사용하였고, PF대출 OOO원을 실행하기 위해 지출한 금융자문수수료 등은 약 OOO원이다. ＜쟁점②토지 취득 현황＞ (단위: 원) OOO (라) 청구법인은 2020.1.20. PF대출 약정금액 OOO원 중 OOO 원을 추가로 받아 운영자금 등으로 사용하여 총 OOO원을 대출을 받았고, 이와 관련한 수수료는 지급하지 아니하였다. (마) 처분청과 청구법인이 각각 산정한 쟁점토지 취득가액과 쟁점①수수료와 쟁점②수수료 현황은 아래와 같다. ＜처분청과 청구법인이 산정한 쟁점토지 취득가액＞ (단위: 억원) OOO ＜처분청과 청구법인이 산정한 쟁점①수수료와 쟁점②수수료 현황＞ (단위: 억원, %) OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세법 시행령제18조 제1항 제1호에서 사실상의 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용(건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 및 이에 준하는 비용 등)의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 주- AAA와 OOO원의 브릿지대출계약을 체결한 후 OOO원의 대출을 받아, 그 중 약 OOO원은 쟁점①토지를 취득하는 비용으로 사용하였고, 나머지 약 OOO원은 청구법인의 운영자금 등으로 사용하였으며, 브릿지대출 OOO원을 실행하기 위해 지출한 금융자문수수료는 OOO원이므로 쟁점①토지 취득과 관련한 수수료는 전체 대출금액 OOO원에서 쟁점①토지를 취득한 비용 약 OOO원으로 안분한 비율을 적용하여 산출한 OOO원으로 보는 것이 타당한 점, 청구법인은 주-BBB 등으로부터 PF대출 OOO원을 받는 계약을 체결한 후, 실제 주-BBB 등으로부터 PF대출 OOO원을 받아 위 브릿지대출 OOO원을 상환하였는바, 청구법인이 약정금액 OOO원의 PF대출을 위하여 지급한 수수료 OOO원 중 브릿지대출 상환에 사용한 OOO원에 상응하는 수수료는 쟁점①토지의 취득을 위한 수수료가 아니라 그 선행대출금인 브릿지대출을 상환하기 위하여 받은 PF대출금에 대한 수수료이고, 위 PF대출 약정금액 OOO원 중 쟁점②토지의 취득비용은 약 OOO원이므로 PF대출 약정금액 OOO원을 기준으로 산정한 OOO원의 수수료 중 쟁점②토지 취득과 관련한 금융자문수수료는 전체 대출약정금액 OOO원에서 쟁점②토지의 취득비용인 약 OOO원으로 안분한 비율을 적용하여 산출한 OOO원으로 보아야 하는 점, 처분청이 제시한 의견과 같이 쟁점②수수료 전부를 쟁점①토지 취득과 관련한 금융자문수수료로 보아 이를 취득세 과세표준에 포함하게 되면 이미 취득세 과세표준에 포함되었던 쟁점①수수료를 동일한 과세물건에 대하여 중복으로 포함하게 되어 이중과세에 해당하는 점 등에 비추어 처분청은 쟁점①수수료와 쟁점②수수료 중 OOO원과 OOO원을 취득세 과세표준에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구법인이 PF대출금 OOO원을 실행하고 그에 해당하는 수수료 OOO원을 지급하였으므로 PF대출금 OOO원을 기준으로 하여 수수료를 안분하여야 한다는 의견이나, 청구법인은 2020.1.20. 대출약정 금액 OOO원 중 OOO원을 추가로 받아 운영자금 등으로 사용하였으나 이에 대한 수수료를 지급한 사실이 없는 점, 청구법인은 주-BBB 등과 PF대출 약정금액을 OOO원으로 하고 이에 대한 수수료로 OOO원을 지급하기로 하였으므로 OOO원을 모수로 하여 수수료를 안분하는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점②수수료 중 쟁점②토지 취득과 관련한 수수료를 산정함에 있어 모수를 OOO원으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우주택도시기금법제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일