[요지] 공시송달에 의하여 청구인의 주장 사실을 적극적으로 심리하지 않은 상태에서 이 건 토지의 소유권을 청구인에게 이전하라고 판결한 쟁점판결문 또한 화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 판결에 해당하는 것으로 보아야 할 것이므로 지방세법 제10조 제5항 제3호에 따른 취득가격이 증명되는 판결문에 해당하지 아니하는 것으로 보임.
[요지] 공시송달에 의하여 청구인의 주장 사실을 적극적으로 심리하지 않은 상태에서 이 건 토지의 소유권을 청구인에게 이전하라고 판결한 쟁점판결문 또한 화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 판결에 해당하는 것으로 보아야 할 것이므로 지방세법 제10조 제5항 제3호에 따른 취득가격이 증명되는 판결문에 해당하지 아니하는 것으로 보임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) AAA은 고 BBB이 OOO토지(이하 “투자대상토지”라 한다)를 매입하여 개발하는데 자금을 투자(대여)하는데 합의하고, 2000.11.22.～2001.2.28. OOO원을 대여하였다. 이후 AAA은 매매협의가 지연되고 추가비용은 계속해서 발생하는 상황에서 2005.7.6. 당시 고 BBB 소유의 이 건 토지를 대물변제의 목적으로 AAA에게 가등기를 이행한다는 확약서를 받았고, 2005.7.15. 매매예약계약서를 작성하였으며, 2005.7.30. 고 BBB으로부터 그동안 대여한 금액에 대한 대물변제를 위해 이 건 토지와 추가 발견되는 부동산을 가등기(가처분)의 담보로 제공한다는 확인서를 받았다. 청구인은 이 건 토지에 담보가등기를 하려 했으나, 당시 이 건 토지가 토지거래허가구역 내의 토지이고 현황이 도로와 분할되어 있지 않다는 이유로 반려되었고, 이에 법원으로부터 처분금지가처분 결정을 받아 2005.8.8. 가처분등기를 하였다. AAA은 이 건 토지에 대한 처분금지 가처분의 성격을 명확히 하기 위하여 투자대상토지에 대한 매매계약이 성사되면 가처분을 무효로 한다는 내용의 확인서를 작성하여 2005.12.13. 고 BBB에게 교부하였으나, 이후 투자대상토지의 매매 계획이 무산되자 청구인은 담보물을 확보할 목적으로 쟁점매매예약계약서를 원인으로 법원에 소유권이전등기절차 이행을 청구하여 2011.12.1. 쟁점판결을 받았고, 고 BBB의 사망으로 대여금에 대한 대물변제의 이행이 더 이상 어렵다고 판단하여 2020.3.30. 이 건 토지에 대한 소유권이전등기를 하였다.
(2) 청구인이 작성한 매매예약계약서는 형성권의 권리를 가지고 있으며 예약완결권이 있으므로 예약의무자에 대하여 예약완결 의사표시를 하는 방법으로 권리를 행사하고, 예약권리자가 권리를 행사하는 때에는 예약의무자의 승낙이 필요가 없이 권리자의 의사표시 만으로 효과가 발생(다툼이 필요 없는 이행의무)하는 청구인의 권리이다. 형성권은 권리를 보유한 자의 일방적 의사표시에 의하여 일정한 법률효과를 발생시키는 권리로, 상대방의 동의나 승낙, 조건 등의 필요 없이 독자적으로 권리 또는 의무가 발생‧변경‧소멸되는 일정한 법률효과가 발생하고, 형성권의 행사를 소송으로 청구하는 경우에는 별도의 집행문을 받거나 다툼의 필요가 없는 형성판결(이행의무)이 내려지는 것이다. 민법 제564조에서 규정한 매매예약은 형성권으로 예약완결권을 가진 당사자가 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기며, 이것을 터 잡아 계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있다면, 부동산 매매예약을 실행하기 위하여 쌍방 합의 하에 작성한 문서이므로 소송시 원고와 피고 간의 주장 및 청구의 원인이 된 사실에 대하여 다툼이 필요 없고, 매매예약 완결의사 표시만으로 매매의 효력이 있으며, 재판에서는 반드시 얻을 수 있는 이행의무인바, 쌍방 합의 하에 매매예약계약을 체결하였다면 이는 형성권이 확정되어 있는 일방적 권리라 할 것이다. 쟁점판결에서 법원은 청구인과 고 BBB이 매매대금은 OOO원으로, 매매예약 완결일자는 2005.10.15.로 하여 위 완결일자가 경과되었을 때에는 청구인의 매매예약 완결의 표시가 없더라도 매매가 완결된 것으로 보기로 약정하였고, 쟁점매매예약계약에 따른 매매완결일자가 도과한 사실이 역수상 명백하다 하여 이 건 토지에 대하여 2005.10.15. 매매를 원인으로 한 소유권이전 등기절차를 이행할 의무가 있다고 판결하였는바, 쟁점매매예약계약이 성립하기 위한 기본 요건들이 모두 충족되어 소송시 원고와 피고 간의 주장사실 및 청구의 원인이 된 사실에 대하여 다툼의 필요 없이 매매완결의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 발생하였고, 재판에서 반드시 얻을 수 있는 이행의무를 확인받은 것이므로 쟁점판결문을 취득가격이 증명되지 않는 화해․포기․인낙 또는 자백간주에 의한 것으로 보는 것은 부당하다.
(3) 한편, 청구인은 이 건 토지에 관한 소유권이전등기를 할 때, 가등기권자들의 승낙을 받지 못하였는데, 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 및 제4조의 각 규정에 비추어 볼 때, 위 각 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효라고 할 것이므로 불완전한 소유권이전등기에 기한 이 건 취득세 등의 부과처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) AAA(청구인의 남편)은 고 BBB과 투자대상토지에 대하여 투자약정을 하고, 2000.11.22.～2001.2.28. 고 BBB에게 금융증빙으로 확인되는 금액 OOO원과 금융증빙이 없는 금액까지 합하여 총 OOO원을 지급하였다고 주장하며, 영수증, 무통장입금 내역 등을 제출하였다. (나) AAA은 대여금 지급 이후에도 투자대상토지에 대한 매매 협의가 지연되어, 대여금에 대한 담보 또는 대물변제 목적으로 2005.7.6. 고 BBB으로부터 이 건 토지에 대한 가등기이행 확약서를 교부받았고, 2005.7.15. 쟁점매매예약계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 아래와 같다.
○○○ (다) 이 건 토지의 개별공시지가를 열람한 결과, 쟁점매매예약계약 당시(2005.7.15.) 개별공시지가(2005.1.1. 기준)는 OOO원으로 쟁점매매예약계약 금액과 동일하고, 이 건 취득일(2020.3.30.) 당시 개별공시지가(2019.1.1. 기준)는 OOO원으로 처분청이 과세표준으로 삼은 시가표준액과 동일한 것으로 확인된다. (라) 청구인은 고 BBB이 대여금을 대물변제하기 위해 이 건 토지와 추가 발견되는 부동산을 가등기(가처분)담보로 제공한다는 내용으로 2005.7.30. 작성한 확인서를 제출하였다.
○○○ (마) 청구인은 2005년 7월경 이 건 토지에 대한 담보가등기를 하려 하였으나 토지거래허가구역 등의 이유로 반려되었다며, 당시 서류로 준비하였다는 위임장, 고 BBB의 주민등록증 사본, 고 BBB의 인감증명서 등을 제출하였다. (바) 이 건 토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2005.8.8. OOO법원의 가처분결정을 원인으로 소유권일부 가처분 등기를 완료하였고, 2020.3.30. 매매(2005.10.15.)를 원인으로 이 건 토지를 고 BBB으로부터 소유권이전등기하면서, 위 가처분 등기를 말소하였는바, 등기부등본의 주요내용은 아래와 같다.
○○○ (사) OOO법원은 2011.12.1. 공시송달에 의한 판결로 피고(고 BBB)는 원고(청구인)에게 이 건 토지에 관하여 2005.10.15.자 매매예약계약서에 따른 매매완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다는 판결을 하였음이 2011.12.16. 확정된 쟁점판결문에 의하여 확인된다.
○○○
(2) 지방세법 제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 그 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하면서, 같은 조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항에서는 같은 법 제10조 제2항 단서에도 불구하고 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다) 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. 따라서, 이 건 취득세 등에 대한 과세표준을 확정함에 있어 지방세법 제10조 제5항 제3호를 적용하기 위해서는 쟁점판결문에 의하여 취득가격이 증명되어야 할 것이고, 그렇지 않다면, 같은 조 제2항을 적용하여야 할 것이다. (가) 먼저, 쟁점판결문에 따라 취득가격이 증명되는지에 대하여 살피건대, 청구인은 매매예약은 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 예약의무자의 승낙이 필요가 없이 권리자의 의사표시만으로 법률효과가 발생하므로 별도로 다툼의 필요가 없는 일방적 권리이므로 쟁점판결에서 사실관계의 다툼이 없었다 하더라도 쟁점매매예약계약서상의 매매대금이 사실상의 취득가격이라고 주장한다. (나) 예약이란 앞으로 일정한 계약을 맺을 것을 미리 약속하여 두는 계약을 말하는 것으로, 민법 제564조 제1항에서 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 청구인과 BBB은 이 건 토지를 OOO원에 매도하는 것으로 하고 매매예약 완결일자를 2005.10.15.로 하여 2005.7.15. 매매예약계약을 체결하였으므로 2005.10.15.에 매매계약의 효력이 발생하였다 할 것이고, 청구인에게는 매매대금의 지급 의무, BBB에게는 이 건 토지의 소유권이전 등기절차를 이행할 의무가 생기는 법률효과가 발생할 수는 있다 할 것이나, 그 매매예약완결권으로 인하여 지방세법령에서 규정한 납세의무의 성립, 즉 취득행위의 완결이나 과세표준의 확정에까지 그 법률효과가 미친다고 볼 수는 없다 할 것이다. (다) 지방세법 시행령 제3항 제1호 괄호에서 말하는 화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 판결의 경우 당사자의 주장사실 또는 청구의 원인이 된 사실을 상대방 당사자가 명백히 다투지 아니한 상태에서 법원이 일방의 주장을 그대로 받아들여 판결하는 것으로서, 이러한 판결문에서 확인되는 취득가격을 포함한 각종 사실관계 등은 충분히 입증되었다고 보기 어려우므로 이를 취득가격이 증명되는 판결문에서 제외하는 것이고, 사실상의 취득가격이 명백히 입증되는 경우에 한하여 당해 취득가격을 취득세 과세표준으로 인정하는 지방세법 제10조 제5항의 취지로 보아 같은 법 시행령 제18조 제3항 제1호의 괄호는 열거적 규정이 아니라 예시적 규정으로 보아야 할 것으로, 공시송달에 의하여 청구인의 주장 사실을 적극적으로 심리하지 않은 상태에서 이 건 토지의 소유권을 청구인에게 이전하라고 판결한 쟁점판결문 또한 화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 판결에 해당하는 것으로 보아야 할 것이므로 지방세법 제10조 제5항 제3호에 따른 취득가격이 증명되는 판결문에 해당하지 아니하는 것으로 보인다. (라) 또한, 지방세법 제7조 제2항에서 부동산의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기․등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것인바, 청구인 및 처분청에 의해 제시된 자료에 의하면, AAA과 BBB의 금전대차 사실은 확인되는 반면, 청구인과 BBB 간의 금전대차 및 이 건 토지에 대한 거래 여부는 확인되지 아니하는 점에서 쟁점매매예약계약서상의 매매예약완결일에 청구인과 BBB 사이에서 이 건 토지가 대물변제 되었다고 보기도 어려우므로 청구인이 이 건 토지를 사실상 취득한 시기를 확정할 수 없어 소유권등기를 이전한 날을 그 취득시기로 보아야 할 것이다. (마) 따라서 처분청이 지방세법 제10조 제2항에 따라 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 한편, 청구인은 이 건 토지에 관한 소유권이전등기를 할 때, 가등기권자들의 승낙을 받지 못하여 무효이므로 이 건 취득세 등의 부과처분이 부당하다고 주장하나, 지방세법에 있어서 부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용, 수익, 처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로 ‘부동산의 취득’이란 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함한다고 할 것인바, 이 건 토지에 대한 소유권이전등기가 정상적으로 경료된 이상, 이미 적법하게 성립한 취득세 등의 납세의무에 영향을 줄 수는 없다 할 것이므로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 1.국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득 2.외국으로부터의 수입에 의한 취득 3.판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 4.공매방법에 의한 취득 5.부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. (각 호 생략)
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 1.판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1.법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2.제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. (각 목 생략)
⑬ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
(3) 민법 제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③ 예약자가 전항의 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
(4) 민사소송법 제150조(자백간주) ① 당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다. 다만, 변론 전체의 취지로 보아 그 사실에 대하여 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하는 경우에는 제1항의 규정을 준용한다. 다만, 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 제194조(공시송달의 요건) ① 당사자의 주소 등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 또는 외국에서 하여야 할 송달에 관하여 제191조의 규정에 따를 수 없거나 이에 따라도 효력이 없을 것으로 인정되는 경우에는 재판장은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 명할 수 있다.
(5) 가등기담보 등에 관한 법률 제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 “청산기간”이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다. 제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조 제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.
③ 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법 제536조를 준용한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.