청구인이 재건축사업이 진행중인 주택을 취득하여 소유한 상태에서 어머니로부터 상속으로 1주택을 취득한 경우 1가구 1주택 특례세율 적용대상에 해당하는지 여부

[주 문] OOO구청장이 2020.10.29. 청구인에게 한 취득세 등에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019.10.6. 어머니의 사망으로 인하여 OOO(이하 “이 건 상속주택”이라 합니다)를 협의분할로 단독으로 상속받았고, 2020.1.31. 과세표준을 OOO원으로 하여 산정한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 2020.8.11. 이 건 상속주택의 취득은 상속으로 인한 1가구 1주택 취득에 해당하므로 지방세법제15조 제1항 제2호 가목에 따라 세율의 특례를 적용하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 청구인이 2018.11.16. 배우자와 공동명의로 취득한 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)가 등기부등본 및 건축물대장에 주택으로 등재되어 있고 주택의 외형도 그대로 유지되고 있음이 확인되므로 청구인이 이 건 상속주택의 취득으로 1가구 1주택이 된 경우에 해당되지 아니한다고 보아 2020.10.29. 청구인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.1.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택의 종전 소유자로부터 조합원 지위를 승계받기 위하여 쟁점주택을 취득하였고, 원래대로 사업이 진행되었다면 상속주택의 상속 개시 시점에 쟁점주택은 이미 멸실되었을 것인데 외부 요인으로 인하여 통상적인 재건축사업 진행이 지연되고 있는 상태이다. 쟁점주택은 이미 폐가 수준의 공가 상태로서 세대원이 거주하거나 생활하지 않음이 확인되는 점, 즉주택법상 주택의 정의인 “세대구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지”에 해당하지 않는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점주택은 주택에 해당하지 아니한다고 보아야 하기 때문에 청구인이 이 건 상속주택을 취득할 당시 1주택을 보유하고 있던 상태이었다고 볼 수 없음에도, 처분청에서 청구인이 쟁점주택을 소유한 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택의 경우 재건축사업으로 철거가 진행 중인 공가 상태로서 세대원이 거주하였거나 생활하고 있지 않음이 확인되고 조합에 신탁된 상태인 조합원입주권이므로 주택으로 볼 수 없는바 이 건 상속주택의 취득은 지방세법제15조 제1항 제2호 가목의 상속으로 인한 1가구 1주택의 취득에 해당한다고 주장하고 있으나, 이와 관련하여 행정안전부에서는 명확한 기준 마련을 통해 과세체계의 일관성을 확보하고자 재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택에 대한 적용 기준을 보완하였는데, 그 첫 번째로 주택에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외 지역 소재의 일반 주택과 동일하게 적용하고, 두 번째로 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로 취득세 및 재산세 판단 기준을 동일하게 적용하는 것으로서, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발·재건축사업이 진행되고 있는 경우 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단하여야 하고, 취득세의 경우 취득일 현재 재건축 구역 내 해당 부동산이 관리처분계획 인가 이후 이주가 완료되었으나 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 주택으로 보아 취득세율을 적용하여야 할 것으로서, 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부 혹은 철거 개시 여부 등의 기준보다는 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단하여야 하고, 비슷한 취지로 대법원 판결에서도 전기, 수도, 도시가스 등 시설들이 모두 철거되어 건물 철거를 위한 준비절차에 들어가 더 이상 주거 용도로 사용하는 것이 불가능한 부동산에 대하여 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유하고 있다고 보아 주택으로 판단하였다. 청구인이 제출한 사진 자료에서 확인할 수 있듯이 쟁점주택은 건물의 외형과 주택의 구조가 그대로 유지되고 있는 점, 처분청이 제출한 자료에 따르면 등기부등본 및 건축물대장에 주택으로 등재되어 있고 이에 따라 재산세 주택분도 정기적으로 부과되어 왔으며 청구인도 이를 모두 납부한 점에 비추어, 쟁점주택은 주택으로 보는 것이 타당하다 하겠으므로, 청구인이 이 건 상속주택을 취득하여 상속으로 인한 1가구 1주택이 된 경우에 해당된다는 볼 수 없기 때문에 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 재건축사업이 진행중인 주택을 취득하여 소유한 상태에서 어머니로부터 상속으로 1주택을 취득한 경우 1가구 1주택 특례세율 적용대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 23
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 28

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다. 전체 주택의 취득당시의 가액 = 취득 지분의 취득 당시의 가액 × (전체 주택의 시가표준액 / 취득 지분의 시가표준액) 제15조(세율의 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.

2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득

• 가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득

(2) 지방세법 시행령(2019.5.31. 대통령령 제29797호로 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조 제1항 제2호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1가구 1주택”이란 상속인(주민등록법 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.

② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이라 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2018.11.16. 쟁점주택을 배우자와 2분의 1의 공유지분으로 취득하였다. (나) 쟁점주택은 1990.3.23. 보존등기가 이루어진 연립주택으로서 전소유자가 2018.10.25. OOO에게 신탁하였다가 2018.11.16. 신탁해지로 소유권을 원상회복한 후 청구인과 배우자에게 매각하였고, 청구인과 배우자는 2018.11.16. 다시 OOO에게 신탁등기가 이루어진 것으로 등기사항전부증명서에서 확인된다. (다) 쟁점주택은 청구인이 상속으로 이 건 상속주택을 상속받은 당시에 아직 재건축사업으로 인하여 철거 및 멸실이 이루어지지는 아니한 상태인 것으로 건축물대장에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제15조 제1항 본문 및 제2호 가목, 같은 법 시행령 제29조 제1항의 규정을 종합하면, 상속으로 인하여 상속인과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조 제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 취득하는 경우에 특례세율을 적용하도록 규정하고 있으며, 주택법제2조 제1호에서는 주택의 범위를 세대원이 장기간 독립된 거주생활을 할 수 있는 건축물로 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점주택이 재건축사업의 지연으로 철거가 지연되었을 뿐 공가상태의 주택이고, 조합원지위를 승계받기 위하여 취득한 것이므로 이를 주택으로 보아 이 건 상속주택에 대하여 특례세율 적용을 거부한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 이러한 청구주장을 살펴보기에 앞서, 신탁으로 재건축조합에게 소유권이 이전된 쟁점주택이 청구인이 상속으로 1가구 1주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 청구인의 소유주택수에 포함되는지 여부를 먼저 살펴보면, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 관한 관리·처분권을 갖게 된다. 청구인의 경우에도 2018.11.16. 청구인과 배우자 명의로 쟁점주택에 대한 소유권 이전등기를 하였다가, 같은 날 신탁을 원인으로 재건축조합에게 신탁한 이상, 신탁 이후에는 쟁점주택을 청구인이 소유하고 있다고 볼 수는 없다 할 것이므로, 청구인이 이 건 상속주택을 상속받아 1가구 2주택이 된 경우에 해당되지 아니한다고 하겠다. 따라서, 쟁점주택이 주택에 해당되는지 여부와 상관없이 쟁점주택을 청구인의 소유로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.