[요지] 쟁점토지에는 경계에 가설울타리만 설치되어 있고, 건물 신축을 위해 규준틀을 설치하거나 토지 굴착, 건물 축조 등 건축공사에 착수한 흔적은 없는 것으로 확인되었으므로 건축공사에 착수하였다고 인정하기 어려우므로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 분류하여 재산세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 쟁점토지에는 경계에 가설울타리만 설치되어 있고, 건물 신축을 위해 규준틀을 설치하거나 토지 굴착, 건물 축조 등 건축공사에 착수한 흔적은 없는 것으로 확인되었으므로 건축공사에 착수하였다고 인정하기 어려우므로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 분류하여 재산세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 터파기나 구조물 공사와 같이 건축을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행할 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 할 것(대법원 2017.3.15.선고 2016두58406 판결)이다. 청구법인은 OOO구청장으로부터 2019.10.22.자로 착공신고필증을 교부받았고, 실제로 그 직후부터 터파기 공사 등 기초공사에 공사대금을 지출하면서 현재 공사를 진행하고 있으므로, 쟁점토지는 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지로서 종합합산과세대상이 아니라고 보는 것이 타당하다.
(2) 쟁점토지에서 수행하던 건축공사는 코로나19 전염병 확산의 여파로 인해 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유가 인정된다 할 것이므로, 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 보아야 한다. (가) 청구법인은 당초 근린생활시설로 건축허가를 받았지만, 2019.9.30. AAA 주식회사(이하 “AAA”라 한다)와 쟁점토지에 신축할 건물에 영화관을 유치하는 임대차계약을 하였고, 그후 2019.12.9. OOO건축위원회에 재심의를 신청하여 2020.1.8. 쟁점토지에 문화집회 시설(영화관)을 신축하는 내용의 조건부 심의결과를 수령하였다. (나) 그러나 그 직후인 2020년 2월 중순경 대구광역시에서 OOO를 중심으로 코로나19의 집단 감염사태가 발생하여 현재까지 AAA와의 임대차계약이 유지될 것인지, 신축예정 건물에 AAA 영화관이 입점할 것인지가 불투명한 상황에 처하게 되었다. (다) 따라서 쟁점토지 위에 건축할 건축물은 예상할 수 없었던 전염병의 확산으로 인하여 사업의 유지가 불투명하게 된 것인바, 이 건은 건축 중단에 정당한 사유가 있는 경우라고 보아야 한다.
(1) 처분청 공무원의 현장확인 결과 쟁점토지는 가설울타리만 설치된 채 나대지 상태로 있을 뿐 그곳에서 공사에 착수한 사실이 없는 것으로 나타나는바, 쟁점토지는 “공사에 착수한 건축물의 부속토지”에 해당하지 아니하므로, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분한 이 건 처분은 정당하다. (가) 지방세법 시행령제101조 제1항 및 제103조 제1항 제3호 본문에서 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 구분하고 있고, “건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”은 건축물의 범위에 포함하고 있다. (나) “건축 중인 건축물”의 “건축 중”이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우를 말하고, 그 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 할 수는 없다 할 것(대법원 1997. 9. 9. 선고 96누15558 판결 등 참조)이며, 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 건물축조 등의 공사를 개시하여야 한다. 즉 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다(대법원 2015.2.12. 선고 2013두10533 판결 등 참조). (다) 처분청의 공무원이 실시한 네 차례(2020.5.19., 2020.6.1., 2020.12.17., 2020.12.24.)의 현장확인 결과, 쟁점토지에는 경계에 가설울타리만 설치되어 있고, 현장관리인 없이 출입구(2곳)는 모두 잠겨 있으며, 울타리 내부엔 잡초와 나무만 보일 뿐, 건물 신축을 위해 규준틀을 설치하거나 토지 굴착, 건물 축조 등 건축공사에 착수한 흔적은 없는 것으로 확인되었으므로, “공사에 착수한 건축물”의 부속토지에 해당하지 아니한다고 보아야 한다. (라) 따라서 공사중단에 대한 정당한 사유가 있는지 여부를 살필 필요 없이 쟁점토지는 공사에 착수한 건축물의 부속토지에 해당하지 아니하므로, 종합합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점토지에서 건축공사에 착수하지 아니하였으므로, “정당한 사유”가 있는지를 살필 이유가 없으나, 만약 건축공사에 착수하였다는 점이 인정된다 하더라도 청구법인은 영화관 유치를 위한 노력만을 하였을 뿐, 공사진행을 위해 노력을 하였다고 볼만한 사정이 없어 공사중단에 “정당한 사유”가 있다고 보기 어렵다. (가) 공사에 착수하지 아니한 경우에는 지방세법 시행령제103조 제1항 제2호에서 “건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물”만을 예외로 규정하고 있는데, 해당 규정에서는 “정당한 사유”를 별도로 인정하지 아니하고 있다. 이 건의 경우처럼 건축공사에 착수하지 아니한 경우에는 건축공사에 착공하지 아니한 것에 “정당한 사유”가 있다 하더라도 이를 살필 실익이 없다(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결 참조). (나) 청구법인은 착공신고(2019.9.27.) 후 AAA와의 임대차계약(2019.9.30.)과 영화관 설치를 위한 건축재심의신청(2019.12.9.) 등 AAA영화관을 유치하기 위한 일련의 작업만 진행하였을 뿐, 2020.12.24.까지 쟁점토지에서 가설울타리를 설치한 것 외에는 현실적인 공사 진행을 위해 정상적인 노력을 다한 것으로 볼만한 사정이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(2) 지방세법 시행령(2020.1.1. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[괄호 생략]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 착공신고필증에 따르면, 처분청은 2019.10.22. 건축 허가일자는 2018.3.26.로, 착공예정일자는 2019.10.1.로 하여 건축면적 OOO㎡의 제1종근린생활시설에 대한 착공신고필증을 교부한 것으로 나타난다. (나) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 처분청 소속 공무원은 2020.5.19., 2020.6.1., 2020.12.17., 2020.12.24. 네 차례에 걸쳐 쟁점토지를 현장확인한 것으로 나타나고, 2020.12.24.자 출장보고서에는 아래의 내용이 나타난다. (다) 청구법인이 2020.6.1. 현재 공사에 착수하였다거나 공사중단에 정당한 사유가 있다는 주장을 입증하는 증빙으로 제출한 자료는 아래와 같다.
1. 민간건설공사 표준도급계약서에 따르면, 청구법인은 2019.5.29. OOO과 도급금액 OOO원에 2019.6.15.부터 쟁점토지에 빌딩을 신축하는 공사를 착공하는 내용의 계약을 체결한 것으로 나타난다.
2. 청구법인은 OOO로부터 2019.10.30. 공급가액 OOO원, 2019.11.7. 공급가액 OOO원, 2019.11.14. 공급가액 OOO원의 각 매입세금계산서를, 건축사사무소 OOO로부터 2019.5.13. 공급가액 OOO원, 2019.9.26. 공급가액 OOO원 및 OOO원의 각 매입세금계산서를, 재단법인 OOO으로부터 문화재조사 용역비로 2019.6.27. 공급가액 OOO원의 매입세금계산서 등을 각각 수취한 것으로 나타난다.
3. 청구법인과 AAA가 2019.9.30. 체결한 영화관 임대차계약서에 따르면, 쟁점토지에 건축될 건축물의 지상 6～9층 총 OOO㎡를 영화관 영업개시일(2021년 6월 예정)부터 15년간 AAA가 임차하기로 하는 내용이 나타난다.
4. 처분청이 2020.1.8. 청구법인에게 보낸 건축위원회 심의결과 통지 공문에는, 문화집회시설의 신축과 관련한 청구법인의 재심의 신청에 대하여 건축위원회 개최 결과에 따른 조건사항을 반영하여 건축허가를 신청하라는 내용이 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구법인은 쟁점토지에서 건축물의 신축을 위한 공사에 착수하였으므로, 쟁점토지를 재산세 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 주장한다. (나) 살피건대, 아래의 내용을 감안하면, 쟁점토지는 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상에 해당하지 아니하므로, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
1. 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에서 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지를 재산세 별도합산과세대상 토지로 규정하고 있고, 제103조 제1항 제3호에서 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 건축물의 범위에 포함한다고 규정하고 있다. 따라서 쟁점토지가 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에 따라 별도합산과세대상으로 구분되기 위해서는 재산세 과세기준일 현재(2020.6.1.) 적어도 쟁점토지에서 공사계획된 건축물이 실질적으로 공사에 착수한 것으로 인정되어야 할 것이다.
2. 한편 과세기준일 현재 건축물의 신축공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 건물축조 등의 공사를 개시하여야 하고, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사에 착수하였다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2015.2.12. 선고 2013두10533 판결 등 참조)이다.
3. 처분청 소속 공무원이 실시한 네 차례의 현장확인 결과에 따르면, 쟁점토지에는 경계에 가설울타리만 설치되어 있고, 현장관리인이 없이 출입구(2곳)는 모두 잠겨 있으며, 울타리 내부엔 잡초와 나무만 보일 뿐, 건물 신축을 위해 규준틀을 설치하거나 토지 굴착, 건물 축조 등 건축공사에 착수한 흔적은 없는 것으로 확인되었으므로, 쟁점토지에 신축될 건축물은 건축공사에 착수하였다고 인정하기 어렵다 할 것이다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.