청구법인이 부동산투자회사로부터 신탁받아 보유하고 있는 쟁점오피스텔을 임대목적에 ‘직접 사용’하는 것으로 보아 재산세를 면제할 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2021지0859

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2020년도 재산 세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 주식회사 AAA투자회사(이하 “쟁점 투자회사”라 한다)로부터 수탁받아 소유하고 있는 OOO소재 오피스텔 OOO㎡(이하 “쟁점 오피스텔”이라 한다)에 대하여 2020.9.10. 청구법인에게 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2020.12.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점 투자회사는 부동산투자회사법제2조 제1호 나목에 따라 2019.9.10. 설립되어 부동산의 개발, 관리 및 임대차사업 등을 영위하는 법인으로서 부동산투자회사법제35조 제1항에서 위탁관리 부동산투자회사의 경우 부동산을 소유하면 이를 즉시 신탁을 하도록 강제되어 있어 쟁점 투자회사는 쟁점 오피스텔을 취득한 후 청구법인에게 신탁하였다. 청구법인은 공동주택 등을 매입하여 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 임대하기 위하여 2019.10.18. 임대사업자등록을 한 후, 2019.10.23. 쟁점 오피스텔을 취득하여 소유권이전등기와 신탁등기를 마쳤다. 지방세특례제한법제31조의3 제1항 제1호에서 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 오피스텔을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 면제한다고 규정하고 있다. 쟁점 투자회사는 2020년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점 오피스텔에 대하여 임대사업자등록을 마치고 장기일반민간임대주택으로 임대하고 있고, 위탁관리부동산투자회사인 쟁점 투자회사가 청구법인 명의로 소유권이전등기된 쟁점 오피스텔을 임대목적으로 사용하는 것 또한 위 규정에 의한 “직접 사용”에 해당한다 할 것이므로 쟁점 오피스텔에 대한 재산세는 감면대상에 해당한다. 행정안전부 또한 지방세특례제한법제31조의4 규정과 관련하여 부동산투자회사의 부동산 위탁이 법률상 불가피한 점을 인정하고 “위탁관리부동산투자회사와 자산관리회사가 신탁계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기된 공동주택을 임대목적에 사용하는 경우라면 이를 위탁관리부동산투자회사가 임대목적에 직접 사용하는 경우로 보아 재산세 감면대상이라고 보아야 할 것”이라고 해석하고 있으므로 쟁점 오피스텔에 대하여 재산세를 면제하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점 투자회사가 쟁점 오피스텔을 임대목적물로 하여 2019.10.18. 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 임대사업자 등록을 하였다 하더라도 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점 오피스텔이 청구법인 명의로 신탁등기 되어 있는 이상, 그 소유권은 대내외적으로 신탁법상 수탁자인 청구법인에게 완전히 이전되었다 할 것이므로 쟁점 오피스텔에 대하여 임대목적으로 사업자등록을 하지 아니한 청구법인은 지방세특례제한법제31조의3 제1항 제1호에 따른 재산세 면제대상으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 부동산투자회사로부터 신탁받아 보유하고 있는 쟁점오피스텔을 임대목적에 ‘직접 사용’하는 것으로 보아 재산세를 면제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점 투자회사는 부동산투자회사법에 따라 부동산의 취득·관리·개량 및 처분 등을 목적으로 2019.9.10. 설립되었다. (나) OOO구청장이 발급한 임대사업자등록증에 의하면, 쟁점 투자회사는 2019.10.23. 쟁점 오피스텔을 취득한 후, 2019.10.18. 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 쟁점 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하였으나, 청구법인은 임대사업자로 등록한 사실은 없는 것으로 나타난다. (다) 청구법인은 쟁점 투자회사와의 신탁계약에 따라 쟁점 오피스텔에 대하여 2019.9.25. 신탁을 원인으로 2019.10.23. 소유권이전등기를 하였으며, 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점 오피스텔을 임대하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호 또는 제5조에 따른 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있으며, 지방세법제107조 제1항 제3호에서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 신탁법등에 따라 부동산이 신탁된 경우, 해당 부동산에 대한 납세의무는 수탁자에게 있으므로 재산세 감면 여부도 수탁자를 기준으로 판단하여야 할 것인바, 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점 오피스텔을 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것이다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(시행 2019.12.3. 법률 제16663호로 개정된 것) 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

(2) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것) 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과 지방세법 제4조 제2항에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

(3) 지방세특례제한법 시행령(2020.5.1. 법률 제30640호로 개정된 것) 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.

(4) 부동산투자회사법(2020.2.21. 법률 제16495호로 개정된 것) 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다. 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 "자산보관기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자

2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 이 조에서 "한국토지주택공사"라 한다)

3. 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 이 조에서 "한국자산관리공사"라 한다)

4. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 기관으로서 대통령령으로 정하는 기관

② 한국토지주택공사 및 한국자산관리공사는 제1항에 따라 부동산의 보관업무를 수행하려면 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업의 인가를 받아야 한다. 이 경우 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제24조는 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 증권의 보관을 위탁받은 자산보관기관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제294조에 따른 한국예탁결제원(이하 "한국예탁결제원"이라 한다)에 증권을 예탁하여야 한다.

④ 제1항에 따른 자산보관업무의 위탁에 관한 계약 체결 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.