[요지] 이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없다고 판단됨.
[요지] 이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2014지0102 / 조심2013지0599 / 조심2011지0654 / 조심2008지0627 / 조심2017지0042
[주 문] 심판청구를 기각한다
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 이 건 주택을 소유하고 있지 아니하고 쟁점토지만을 소유하고 있으므로 쟁점주택에 대한 재산세 납부의무가 없다. (가) 지방세징수법 제12조에 따르면, 지방세 징수를 위해 납세자에게 그와 관련된 구체적인 사유를 알리도록 되어있는데, 처분청은 청구인이 쟁점주택의 소유주임을 확인한 근거를 요청하였으나, 2018년 당시 근처 부동산에 방문하여 조사하였다는 답변만 할 뿐, 이 건 부과처분에 대한 것은 전혀 들은 바가 없으므로 이는 조세법률주의에 반하는 것이다. (나) 이 건 주택은 1992년부터 존재하였고, 세입자가 그곳에서 계속적으로 거주해 왔으며, 주민세도 부과되고 있었는데, 처분청이 2017년도까지 이 건 주택의 존재를 몰랐다는 의견은 잘못되었다. (다) 청구인은 2012.2.7. 쟁점토지를 취득한 이후 토지분에 대한 재산세를 성실히 납부하였으나, 2018년분부터 쟁점토지상 미등기 건물에 대한 재산세가 합산되어 쟁점주택에 대한 주택분 재산세 등이 부과되었는데, 그 건축물은 제3자 소유이므로 청구인은 쟁점주택의 사실상 소유자가 아니다. 또한, 청구인은 이 건 주택에 대한 재산권을 행사한 사실이 없고 처분청은 2018년도 현황조사 결과 청구인의 재산권 행사 사실을 확인할 수 없다고 하였는데, 청구인에게 확인하지 아니한 채 인근 공인중개사의 구두 확인 등에 근거하여 관행, 편의, 자의적 해석에 따라 이 건 부과처분을 하였다.
(2) 무허가주택의 부속토지인 쟁점토지만을 소유하고 있는 경우는 이를 주택으로 보지 아니하는 것이므로 재산세(주택분) 납세의무가 없는 것이다. (가) 지방세법 제107조 제1항 제2호에서는 “주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한다”는 규정이 있는바, 이 규정에 따르면, 청구인은 쟁점토지에 대한 재산세 납세의무만 있는 것이다. (나) 조세심판원 결정례(조심 2017지42, 2017.8.25., 조심 2014지102, 2014.5.8., 조심 2013지599, 2013.9.2.)에서는 주택의 부속토지만으로는 주거생활이 가능하지 아니하고, 제3자 명의의 건축물의 부속토지만을 소유하는 것은 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단하였다. (다) 청구인은 국토교통부에 주택법상 주택의 정의 중 ‘부속토지’만으로도 주택에 해당하는지를 질의하였고, 국토교통부는 “건축물을 제외한 부속토지는 주택법상 주택으로 볼 수 없다”라는 답변을 하였다.
(3) 따라서 청구인은 쟁점토지에 대한 재산세(토지분)의 납세의무만 있으므로 이 건 부과처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 지분만큼 그 지상의 이 건 주택을 사실상 소유하고 있으므로 이 건 부과처분은 정당하다. (가) 처분청은 지방세징수법 제12조 등에 따라 ‘과세연도·세목·세액 및 납부기한 등’이 기재된 정기분 재산세 납세고지서를 발송하여 이 건 부과처분을 하였다. (나) 쟁점주택은 미등기된 무허가주택으로 2017년도 이전까지는 주택의 존재 여부가 확인되지 아니하여 토지분 재산세만이 부과되었으나, 2018년도부터는 이 건 주택을 확인하여 이 건 부과처분을 하게 되었다. (다) 재산세 납세의무자와 관련하여 지방세법 제107조 제1항에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 여기에서 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’란 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자라 할 것(대법원 2006.3.23. 선고 2005두15045 판결, 같은 뜻임)이며, 같은 조 제3항에서는 “재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 여기에서 ‘소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우’라 함은 지방세법 기본통칙 107-6에서 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자의 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않은 경우라 정하고 있다. (라) 이 건 주택은 조건부 허가를 이행하지 아니하여 건축허가가 반려된 장기 미준공 주택으로 무허가주택 관리대장에도 기록이 없으므로 소유자 또는 점유자 등에 대한 파악이 불가능하였다. 처분청은 2018년도 재산세 현황 조사를 실시하여 이 건 (공동)주택에 임차인들이 거주하고 있고, 인근 공인중개사와 AAA의 진술을 듣고 청구인 외 2명이 이 건 주택을 직접 임대차 계약을 체결하여 임대수익을 향유하는 것을 확인하였다. 설령, 청구인이 직접 임대차계약을 체결하지 아니하였다 하더라도 청구인도 쟁점토지 지분만큼의 권리행사로 쟁점주택에 대하여 언제든지 수익이 발생할 수 있는 것이다. (마) AAA는 청구인이 건물의 실질적인 소유자가 아니고 본인이 쟁점토지 지분까지 포함하여 이 건 주택을 사용·수익하고 있다고 진술하였으나, 그 진술에 대한 처분청의 증빙자료 제출요구에 현재까지 답변이나 제출이 없다.
(2) 쟁점토지는 이 건 주택의 부속토지에 해당하고, 청구인이 쟁점주택에 대하여 사실상 소유ㆍ사용수익하고 있는 것이므로 쟁점토지에 대한 재산세(토지분)를 부과하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다. (가) 지방세법 제107조 제1항 제2호에서는 “주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 지방세법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자를 납세의무자로 본다”고 규정하고 있다. (나) 법원(서울고등법원 2017.11.1. 선고 2017누48330판결, 대법원 2018.3.15. 2017두72430 판결)은 주택의 부속토지의 경우 지방세법상 주택분 재산세 과세대상에 해당하므로 주택의 부속토지에 대한 재산세 납세의무자는 토지분 재산세의 납세의무자가 아니라 주택분 재산세의 납세의무자로 보아야 한다고 판시하고 있다. 위 법원 판례 등으로 보아 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 서로 다를 경우 주택에 대한 재산세 산출세액을 건물과 부속토지의 시가표준액으로 안분하여 각 소유주가 주택에 대한 재산세 납세의무를 부담하는 것이다.
(3) 따라서 청구인이 쟁점토지에 대한 재산세(주택분)의 납세의무가 있는 것으로 보아 한 이 건 부과처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부 개정되기 전의 것) 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "토지"란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. "주택"이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제107조(납세의무자) ➀ 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자 ➂ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
(2) 주택법(2020.1.23. 법률 제16870호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. ※ 지방세법 기본통칙 107-6 (사실상의 소유자를 알 수 없는 때) 지방세법 제107조 제3항의 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우란 소유권의 귀속자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자의 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않는 경우 등을 의미한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) BBB, AAA는 2012.2.1. 이 건 주택의 부속토지를 각 10분의 8 지분, 10분의 2 지분으로 경매를 원인으로 취득하였다. (나) 쟁점토지(이 건 주택의 부속토지 지분 10분의 2)의 매매계약서(2012.2.7.)에 의하면, 청구인은 2012.2.7. AAA로부터 쟁점토지를 취득하였다. (다) 처분청은 청구인에게 쟁점토지에 대하여 2012년도 ~ 2017년도 기간 동안 종합합산과세대상 토지분 재산세를 각 부과․고지하였고, 2018년도 ~ 2020년도 기간은 쟁점주택에 대하여 주택분 재산세를 각 부과·고지하였다. 처분청은 쟁점주택에 대한 주택분 재산세를 부과하기 위하여 공동주택가격 산정기관인 OOO에 ‘미공시 공동주택가격의 산정’을 의뢰하였고, 그 산정가격을 회신받아 주택분 재산세에 대한 세액 산정 시 시가표준액으로 활용하였다. (라) 처분청의 출장복명서(2018.6.12., 2020.10.26.)에 의하면, 처분청은 2018.6.11. 2020.10.6. 두차례에 걸쳐 이 건 주택의 실질적인 납세의무자를 파악하고자 현장확인을 실시하였다.
1. 처분청은 2018년도 현장확인을 실시한 이후, 2018년부터 쟁점주택에 대한 재산세를 주택분으로 변경하여 부과ㆍ고지하였다.
2. 2018년 출장복명서(2018.6.12.)에 의하면, 다음과 같이 이 건 주택은 미등기 공동주택으로 공동명의(토지지분별) 임대인이 임차인 간 임대차계약을 체결한 후 임차인이 거주하는 것으로 나타난다.
3. 2020년 출장복명서(2020.10.26.)에 의하면, 다음과 같이 이 건 주택의 1층에서 2세대 임차인이 AAA와 임대차계약을 체결하였다는 내용 등이 나타난다.
4. 처분청은 위 현장 확인 이후 AAA에게 임대차계약과 관련한 서류 등 자료를 요청하였으나, 제출하지 아니하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지만을 소유하고 있으므로 재산세(토지분)을 부과하여야 한다고 주장한다. (나) 그러나 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용․수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아닌 것이다(조심 2011지654, 2011. 11.28., 같은 뜻임). 청구인은 이 건 주택의 부속토지의 일부인 쟁점토지를 소유하고 있고, 처분청의 현장확인 등에 의하면, 이 건 주택은 미등기된 공부상 빌라로 세입자가 BBB, AAA와 임대차계약을 체결한 후 거주하고 있는 것으로 보아 이 건 주택의 부속토지의 공동 소유자인 청구인 외 2명이 건물을 소유하며 사용·수익하였거나 할 수 있는 것으로 보이므로 청구인도 쟁점토지에 대한 재산세(주택분) 납세의무가 있는 것으로 보인다. (다) 비록 이 건 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는바, 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 재산세(주택분)가 부과되는 것이므로 쟁점토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세(토지분)를 부과할 수는 없는 것이다(조심 2008지627, 2009.3.20., 같은 뜻임). (라) 따라서 처분청이 쟁점토지에 대하여 청구인에게 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.