[요지] 청구법인이 2015.12.16. 임대사업자로 등록되었다는 사정만으로 쟁점토지 취득 당시 청구법인을 감면대상이 되는 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자라고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 청구법인이 적법한 임대사업자가 아니라서 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조에 따른 감면요건을 충족하지 못하였다고 보아 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 청구법인이 2015.12.16. 임대사업자로 등록되었다는 사정만으로 쟁점토지 취득 당시 청구법인을 감면대상이 되는 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자라고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 청구법인이 적법한 임대사업자가 아니라서 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조에 따른 감면요건을 충족하지 못하였다고 보아 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 쟁점토지를 신탁한 것은 그 외관에 있어 소유권의 이전이라는 법률효과를 발생시킨 것일 뿐 그 실질에 있어 임대사업 주체의 지위를 이전하는 것은 아니라고 할 것이고, 현실적으로 임대주택의 신축 사업을 시행함에 있어 신탁제도의 활용은 불가피하며, 이러한 취지에서 지방세법령에서 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 취득에 대해서는 취득세 등을 비과세하도록 규정하는 등 신탁제도를 장려하는 취지가 마련되어 있는 것인데도 쟁점토지를 신탁했다 하여 이에 대한 감면을 추징하는 것은 민간 임대주택 공급의 활성화라는 입법취지 등을 감안하지 않은 것이라서 부당하다 할 것이다.
(2) 청구법인이 쟁점임대주택 신축 사업의 실질적인 주체로서 사업을 끝까지 완료하였음에도 단지 그 과정에서 신탁제도를 활용하면서 사전에 임대사업자등록을 마치지 않았다는 이유만으로 쟁점토지에 대한 취득세 감면을 받지 못한다는 것은 실질과세의 원칙을 간과한 위법‧부당한 처분이라 할 것이다.
(1) 청구법인은 2015.11.16. 쟁점토지를 취득한 후 2015.12.16. 임대사업자등록을 한 것으로 나타나나, 2018.3.19. 임대 미개시를 사유로 임대사업자등록이 말소된 점, 청구법인이 임대사업양수도 없이 사업자등록이 말소되어 임대의무기간을 충족하지 못한 점, 쟁점수탁자가 2015.11.16. 쟁점토지를 신탁을 원인으로 취득하고 2015.11.19. 임대사업자등록을 마친 후, 2018.2.12. 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하고 2018.2.14. 임대사업자 변경등록을 통해 쟁점토지와 쟁점건물을 임대목적물로 기재한 점, 2018.5.17. 청구법인과 쟁점수탁자간에 사업포괄양수도계약을 체결하고 청구법인이 쟁점임대주택사업을 승계한 후 2018.6.1. 쟁점임대주택에 대한 임대사업자를 신규로 등록한 점, 하나의 임대사업용 부동산에 대하여 공동사업을 제외하고는 중복된 임대사업자등록을 할 수 없는 점 등을 감안할 때 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 임대사업자등록 없이 신탁을 원인으로 쟁점수탁자에게 쟁점토지의 소유권을 이전하였고, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 쟁점토지에 대한 임대사업자의 지위가 아닌 것이고, 오히려 임대사업이 쟁점수탁자로부터 승계된 시점에 쟁점토지의 임대사업자 지위를 득했다고 보는 것이 타당하다.
(2) 청구법인은 쟁점토지를 취득하고 임대사업자 등록을 하기 전에 쟁점토지의 소유권을 이전함에 따라 취득 당시에 임대사업자의 지위를 득하지 못하였고, 쟁점토지의 소유권을 이전한 후에는 등록한 임대사업등록도 말소되어, 청구법인이 취득한 쟁점토지는 추징 규정과는 별개로 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 임대주택 감면 요건을 충족하지 못하였다고 보는 것이 타당하고, 쟁점수탁자만 임대용 공동주택을 건축하려는 임대사업자에 해당하므로 쟁점건물만 감면 대상으로 보는 것이 타당하다.
(3) 설령, 청구법인의 기존 임대사업자 지위가 쟁점수탁자의 임대사업자 지위와 중복되어 부득이하게 말소될 수밖에 없었다 하더라도, 청구법인은 쟁점수탁자가 쟁점건물을 신축‧취득한 날부터 60일이 지나서야 신규로 임대사업자등록을 하고 쟁점임대주택사업을 승계하였으므로 쟁점건물의 취득시기를 기준으로도 청구법인이 쟁점토지에 대한 감면요건을 충족했다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 임대용 공동주택을 신축하기 위하여 2015.11.16. 쟁점토지를 취득한 후, 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 감면을 적용하여 쟁점토지에 대한 취득세 등을 신고‧납부하였다. (나) 청구법인은 2015.11.16. 쟁점수탁자와 관리형토지신탁 계약을 체결하여 쟁점토지를 신탁하였고, 그 주요 내용은 다음과 같다. OOO (다) 쟁점수탁자는 2015.11.19. OOO구청장에게 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 하는 한편, 청구법인도 2015.12.16. OOO구청장에게 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 한 것으로 나타난다. (라) 청구법인은 2018.1.26. OOO구청장에게 임대사업자 변경등록을 신청하여 임대사업의 소재지와 임대목적물을 변경하여 등록한 것으로 나타난다. (마) 쟁점수탁자는 2018.2.12. 쟁점건물(전용면적 60㎡ 이하, 128세대)을 신축하여 임대목적물이 확정되자 2018.2.14. 임대사업자 변경등록을 신청하여 쟁점임대주택을 임대목적물(호실별)로 등록한 것으로 나타난다. (바) 처분청은 2018.3.19. 쟁점임대주택의 사업자가 중복으로 등록되어 있는 것을 확인하고, 청구법인이 임대사업을 개시하지 않은 것으로 판단하여 청구법인의 임대사업자등록을 말소(사유: 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 임대미개시로 말소)하였다. (사) 청구법인과 쟁점수탁자는 2018.5.17. 다음과 같은 ‘임대사업자 지위 양수도계약’을 체결하여 쟁점임대주택의 임대사업 관련 일체의 권리를 이전하였다. OOO (아) 청구법인은 상기와 같은 계약에 따라 2018.6.1. 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 신규로 임대사업자등록을 하였다. (자) 쟁점임대주택이 소재한 OOO 대지 OOO㎡에 대한 등기사항전부증명서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (차) 쟁점임대주택 중 OOO에 대한 등기사항전부증명서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제1항에서 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하고 있고, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. 또한, 임대주택법(2015.5.18. 법률 제13328호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제2조 제4호에서 “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2015.9.8. 대통령령 제26514호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제7조 제2항에서 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다고 규정하면서, 그 제2호 등에서 주택법 제10조 제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 등을 규정하고 있다. (나) 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 60일 이내에 임대사업자로 등록하였고 종국적으로 쟁점수탁자로부터 쟁점임대주택을 포괄적으로 이전받아 임대사업을 영위하고 있는 등 지방세특례제한법제31조에서 요구하는 감면요건을 충족하였는데도 사후적인 처분청의 임대사업자등록 말소 등만을 이유로 쟁점토지에 대한 감면을 추징하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나, 청구법인은 2015.11.16. 쟁점토지를 취득하고 같은 날 이를 쟁점수탁자에게 신탁하였고, 쟁점수탁자는 쟁점토지를 신탁받아 2015.11.19. 청구법인과 별도의 임대사업자 등록을 한 후 쟁점수탁자의 명의로 건축허가 등의 건축행위를 모두 이행하였던바, 쟁점토지 취득 당시를 기준으로 보면 임대할 목적으로 쟁점임대주택을 건축하려는 임대사업자는 청구법인이 아닌 쟁점수탁자로 보이는 점, 임대주택법 시행령제7조 제2항에서 주택건설사업자, 토지소유자 또는 고용자, 건축허가를 받은 자 등을 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 열거하고 있는데, 청구법인은 임대사업자 등록 신청 당시(2015.12.16.) 쟁점토지에 대한 소유권을 갖고 있지 아니하고, 건축행위 또한 모두 쟁점수탁자 명의로 이루어지고 있어 청구법인이 이에 해당한다고 보기는 어려운바, 청구법인이 2015.12.16. 임대사업자로 등록되었다는 사정만으로 쟁점토지 취득 당시 청구법인을 감면대상이 되는 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자라고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 청구법인이 적법한 임대사업자가 아니라서 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조에 따른 감면요건을 충족하지 못하였다고 보아 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제9조(비과세) ③ 신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.
1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
(2) 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 일부 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 임대주택법 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대주택법 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 임대 목적의 공동주택에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
(3) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 일부 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
(4) 임대주택법(2015.5.18. 법률 제13328호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제15조(임대사업자의 등록말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 제6조 제3항의 등록 기준을 갖추지 못한 경우
3. 제16조의 매각 제한을 위반한 경우 3의2. 제16조 제5항의 용도제한을 위반한 경우
4. 제20조의 임대 조건을 위반한 경우 4의2. 제21조제8항에 따라 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우 4의3. 제26조의2에 따른 임차인 현황을 신고하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자
5. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.
③ 제1항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우라도 말소 이전에 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 그 임대사업자와 임차인에게 이 법을 적용한다. 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 제26조의2(오피스텔 임차인 현황 신고 등) ① 오피스텔을 임대하는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인 현황을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
② 제1항에 따라 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인의 주민등록 여부나 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 확인하여야 한다.
③ 제1항에 따른 신고의 절차나 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
(5) 임대주택법 시행령(2015.9.8. 대통령령 제26514호로 일부 개정된 것) 제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호(다가구주택은 1호), 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 건설임대주택의 임대사업자로 등록할 수 없다.
1. 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자
2. 주택법 제10조 제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자
3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 건축법 제11조에 따라 허가를 받은 자
4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자
5. 제14조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등 제8조(임대사업자의 등록절차) ① 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)에게 제출하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다.
③ 제2항에 따라 등록증을 발급받은 자는 등록 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다. 다만, 등록 사항의 변경이 법 제6조의2에 따른 준공공임대주택의 등록 및 등록 사항의 변경신고로 인한 경우는 제외한다.
④ 제2항의 임대사업자 등록부는 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다. 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2제1항 및 이 영 제8조의2제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.
2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년
(6) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.12.26. 법률 제15319호로 일부 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.