[요지] 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임
[요지] 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조의3 제1항의 재산세 감면대상에 해당하는지 여부
② 쟁점토지가 지방세특례제한법제31조의4 제1항의 재산세 감면대상에 해당하는지 여부
(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 투자회사는 2019.1.29. 부동산투자회사법에 따라 설립된 법인으로, 제출된 주주명부(2020.9.30. 기준)에 의하면 이 건 투자회사의 주주는 OOO(37.61%), 주식회사 BBB(37.17%), CCC 주식회사(24.78%), DDD 주식회사(0.44%)로 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 재산세 감면대상으로 규정하는 위탁관리부동산투자회사의 요건(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, OOO 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우)을 충족하지 못한 것으로 확인된다. (나) 이 건 투자회사는 2019.4.23. OOO구청장에게 쟁점토지에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 및 같은 법 시행규칙 제2조 제4항에 따라 공공지원 민간임대주택의 임대사업자 등록을 하였다. 이 건 투자회사 외에 청구법인은 임대사업자로 등록한 사실이 없는 것으로 나타난다. (다) 청구법인은 2019.5.27. 쟁점토지를 취득한 후 부동산투자회사법 제35조 제1항에서 “부동산투자회사는 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 신탁회사 등에 위탁하여야 한다.”고 규정함에 따라 같은 날 청구법인에게 쟁점토지를 신탁하였다. (라) 이 건 투자회사는 2020.4.3. 처분청에 착공신고 후 쟁점토지 지상에 ＜표1＞ 기재와 같이 공동주택 900세대 및 근린생활시설, 공공업무시설을 건축 중에 있다. ＜표1＞ (단위: 원, ㎡) OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.
지방세특례제한법제31조의3 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호 또는 제5조에 따른 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2 제1항에서 “법 제31조의3 제1항에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다”고 규정하고 있으며, 지방세법제107조 제1항 제3호에서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있다.
신탁법등에 따라 부동산이 신탁된 경우, 해당 부동산에 대한 납세의무는 수탁자에게 있으므로 재산세 감면 여부도 수탁자를 기준으로 판단하여야 할 것인바, 청구법인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 지방세특례제한법제31조의3 제1항에 따른 재산세 감면대상으로 보기는 어렵다 할 것이다.
(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.
지방세특례제한법제31조의4 제1항은 “부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다고 규정하고 있다. 이 건 투자회사는 2019.1.29. 부동산투자회사법에 따라 설립된 법인으로, 제출된 주주명부(2020.9.30. 기준)에 의하면 이 건 투자회사의 주주는 중소기업은행(37.61%), 주식회사 BBB(37.17%), CCC 주식회사(24.78%), DDD 주식회사(0.44%)로 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 재산세 감면대상으로 규정하는 위탁관리부동산투자회사의 요건(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, OOO 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우)을 충족하지 못한 것으로 확인되므로, 이 건 투자회사는 지방세특례제한법제31조의4이 적용되는 부동산투자회사에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과・고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(시행 2019.12.3. 법률 제16663호로 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.
(2) 지방세법 시행령(2020.5.27. 법률 제30704호로 개정된 것) 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑧ 법 제106조 제1항 제3호 아목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.
3. 부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지
(3) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원(수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과 지방세법 제4조 제2항에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다. 제31조의4(주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사에 대한 감면) ① 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 발행주식 총수에 대한 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 취득하는 부동산[주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택(같은 법 제2조 제4호에 따른 준주택 중 오피스텔을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축 또는 매입하기 위하여 취득하는 경우의 부동산으로 한정한다]에 대해서는 취득세의 100분의 20을 2021년 12월 31일까지 경감한다. 이 경우 지방세법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.
② 제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(부동산투자회사법 제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 40을 경감한다.
(4) 지방세특례제한법 시행령(2020.5.1. 법률 제30640호로 개정된 것) 제123조(직접 사용의 범위) 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
(5) 부동산투자회사법(2020.2.21. 법률 제16495호로 개정된 것) 제22조의2(위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁 등) ① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.
② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다. 제35조(자산보관의 위탁 등) ① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 "자산보관기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자
2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 이 조에서 "한국토지주택공사"라 한다)
3. 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 이 조에서 "한국자산관리공사"라 한다)
4. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 기관으로서 대통령령으로 정하는 기관
② 한국토지주택공사 및 한국자산관리공사는 제1항에 따라 부동산의 보관업무를 수행하려면 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업의 인가를 받아야 한다. 이 경우 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제24조는 적용하지 아니한다.
③ 제1항에 따라 증권의 보관을 위탁받은 자산보관기관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제294조에 따른 한국예탁결제원(이하 "한국예탁결제원"이라 한다)에 증권을 예탁하여야 한다.
④ 제1항에 따른 자산보관업무의 위탁에 관한 계약 체결 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.