[요지] ∘청구인이 쟁점토지에 대한 개별공시지가에 대하여 부동산 가격 공시법제11조에 따른 이의신청을 하지 않는 점 등에 비추어 처분청이 2020.6.1. 기준 쟁점토지의 특성을 나지로 보아 개별공시지가를 산정하는 것이 타당하므로 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단됨∘쟁점토지는 지방세법상 열거된 별도합산과세대상이나 분리과세대상의 어느 하나에 해당하지 아니하여 종합합산과세대상으로 보이는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점②토지는 종합합산과세대상으로 구분하는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 개별공시지가를 과도하게 높게 산정한 후 그 잘못된 개별공시지가를 기준으로 산출한 이 건 재산세 등은 위법하다.
(2) 쟁점②토지의 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등은 위법한다.
(1) 국토교통부의 2020년 적용 개별공시지가 조사·산정지침에서 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록·롯트 포함)의 부여시점 이후에는 개발사업지내 용도구획별 획지(또는 필지)를 기준하여 해당 용도목적의 나지로 기재하고 기타 토지특성은 확정예정지번이 부여된 도면에 의해 조사·기재한다고 규정하고 있고, 처분청은 쟁점사업 완료 후 그 예정 용도 등을 기준으로 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 산정하였으므로 그 개별공시지가를 기준으로 산출한 이 건 재산세 등은 적법하다.
(2) 지방세법제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에 따르면 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용과 산업용 토지에 한하여 분리과세 하도록 규정하고 있고, 지방세법 제106조 제1항에 제1호에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지는 종합합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있으므로 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 상업용지로 제공중이었던 쟁점②토지의 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등은 적법한다.
3. 심리 및 판단
① 이 건 재산세 등의 시가표준액 산정이 적정한지 여부
② 상업용지로 개발중인 쟁점②토지의 과세대상구분을 종합합산과세대상으로 구분한 것이 적정한지 여부
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO도지사는 2018.5.14. 쟁점토지를 포함한 OOO일원 OOO㎡에 대하여 OOO역세권 도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면을 고시하였다. (나) 처분청은 2019.5.3. 쟁점토지가 포함된 쟁점사업부지에 대하여 도시개발법제35조 규정에 의하여 환지예정지 지정을 공고하면서 쟁점토지에 대하여 확정예정지번(블록·로트 포함)을 부여한 것으로 확인된다. (다) 처분청은 2020.5.29. 쟁점토지에 대한 2020년도 개별공시지가를 아래와 같이 결정·고시하였고, 청구인은 그 결정·고시에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률(이하 “부동산공시법”이라 한다) 제11조에 따른 이의신청을 하지 않은 것으로 확인된다.
○○○ (라) 부동산공시법 시행령 제17조 제1항에서 국토교통부장관은 법 제10조 제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토교통부장관이 처분청에 통보한 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 중 토지특성 조사부분의 개발사업지와 관련한 조사방법을 보면 아래와 같이 기재되어 있다.
○○○ (마) 처분청이 제출한 2020년 3월 촬영한 항공사진을 보면 쟁점토지는 평탄화사업이 진행중인 것으로 보이고, 쟁점사업 직전의 형상, 용도 등이 남아 있지 않은 것으로 확인된다. (바) 청구인은 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지 중 쟁점사업이 진행중인 OOO일원의 OOO역세권 도시개발사업 구역 내 쟁점토지가 쟁점사업이 완료되지 않았음에도 불구하고 향후 완료 후 예정 용도 등을 기준으로 개별공시지가 및 과세대상을 구분하여 산출한 이 건 재산세 등이 경정되어야 한다는 이유로 2020.9.25. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 2020.11. 18. 이를 기각하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세법제110조 제1항에서 토지에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지에 대한 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. 청구인은 이 건 재산세 등의 시가표준액 산정이 적정하지 않다고 주장하나, 지방세법 시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는 점, 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침에서 환지방식의 개발사업지는 블록의 부여시점을 기준으로 그 시점 이후에는 개발사업지내 용도구획별 획지를 기준하여 해당 용도목적의 나지로 기재하고 기타 토지특성은 확정예정지번이 부여된 도면에 의해 조사한다고 규정하고 있는 점, 쟁점토지는 2018.5.14. 처분청으로부터 OOO역세권 도시개발사업 실시계획 승인을 받은 쟁점사업부지에 포함된 토지로서, 이 건 재산세 등 과세기준일(2020.6.1.) 이전에, 이미 블록 지번이 부여된 상태에서 개발공사가 진행중인 토지로 2020년 재산세 과세기준일(6.1.) 당시에는 쟁점사업부지에서 평탄화 작업 등이 일정 부분 진행된 상태로 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지특성이 실질적으로 달라졌고, 그 변경된 토지특성에 따라 개별공시지가를 산정한 후 이를 기초로 재산세 과세표준을 산정한 것이 정당하다고 판단되는 점, 청구인이 쟁점토지에 대한 개별공시지가에 대하여 부동산 가격 공시법제11조에 따른 이의신청을 하지 않는 점 등에 비추어 처분청이 2020.6.1. 기준 쟁점토지의 특성을 나지로 보아 개별공시지가를 산정하는 것이 타당하므로 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 지방세법제106조 제1항 제3호 사목에서 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 분리과세대상으로 구분하다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제102조 제7항 사목에서 도시개발법 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)라고 규정하고 있으며, 지방세법제106조 제1항 제1호에서 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지에 대하여는 종합합산과세대상으로 구분하고 있다. 청구인은 상업용지로 개발중인 쟁점②토지의 과세대상구분을 종합합산과세대상으로 구분한 것이 부당하다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건 등은 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로 규정하여야 하고, 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 아니한다 할 것인 점,지방세법 제106조 제1항 제2호에서는 별도합산과세대상을, 제3호에서는 분리과세대상을 각각 열거하고 있고, 제1호에서 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상으로 정의하고 있는데, 쟁점토지는 열거된 별도합산과세대상이나 분리과세대상의 어느 하나에 해당하지 아니하여 종합합산과세대상으로 보이는 점, 처분청이 재산세를 과다하게 산정하였다고 볼만한 사정도 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점②토지는 종합합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하므로 처분청의 이 건 재산세 등 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.
- 가. 삭제 ＜2019.12.3.＞
- 나. 삭제 ＜2019.12.3.＞
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
- 가. 공장용 건축물의 부속토지 중 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
- 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(공지상태)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
- 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
- 가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
- 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
- 다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
- 라. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지
- 마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
- 바. 에너지·자원의 공급 및 방송·통신·교통 등의 기반시설용 토지로서대통령령으로 정하는 토지
- 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
- 아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
(2) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.
4. 도시개발법 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 토지구획정리사업법(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제8조의3에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
(4) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 "개별토지소유자등"이라 한다)의의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다.
1. 열람기간 및 열람장소
2. 의견제출기간 및 의견제출방법
② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다.
④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 심사를 할 때에는 현지조사와 검증을 할 수 있다.