[요지] 쟁점오피스텔의 건축주 한양학원은 이미 장기간 임대를 하고 있던 것이어서 청구법인이 쟁점오피스텔을 취득한 후 임대하는 것을 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어려운 점등에 비추어 청구법인이 쟁점오피스텔을 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 볼 수는 없음
[요지] 쟁점오피스텔의 건축주 한양학원은 이미 장기간 임대를 하고 있던 것이어서 청구법인이 쟁점오피스텔을 취득한 후 임대하는 것을 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어려운 점등에 비추어 청구법인이 쟁점오피스텔을 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 볼 수는 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가.청구법인 주장 지방세특례제한법에서 “분양”의 정의를 별도로 규정하고 있지 아니하나, 다수의 관련 대법원 판례에서 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 법령상 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지 목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여 한다고 판단하고 있다. 지방세특례제한법제31조 제1항에서 민간건설임대주택과 민간매입임대 주택의 경우로 구분하여 감면 대상을 규정한 것은 임대할 목적으로 건설하여 공급된 건설임대주택 뿐만 아니라, 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택에도 혜택을 줌으로써 건설을 통한 임대사업 뿐만 아니라 매입을 통한 임대사업 또한 장려하여 보다 신속하게 소형임대주택 공급을 촉진함으로써 서민 주거안정을 재고하려는 것인 바, 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수하는 경우 임대주택의 공급확대 및 민간임대주택법에 관한 특별법에 따른 임대사업의 장려라는 입법취지의 달성에 있어서 부동산을 분양하는자와 부동산을 취득하는자의 입장에서는 그 취득원인이 분양 혹은 매매인 경우의 경제적 실질이 동일하고 임대주택 공급촉진효과에 있어서도 차이가 없으므로 동 법령의 입법취지·목적, 당해 조항이 규정형식을 종합적으로 고려할 때 동 규정에서의 분양을 반드시 건축물의 분양에 관한 법률에 따른 분양의 정의에 따라 분양 사업자가 사전 분양공고를 하고 분양신청을 받아 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것에만 국한하여 해석할 이유가 없고, 매매계약을 통한 취득을 포함하여 해석하는 것이 타당한 것으로 판단되어 청구법인은 쟁점오피스텔을 신축한 OOO으로부터 최초로 쟁점오피스텔을 분양받은 것으로 볼 수 있으므로 처분청의 이 건 거부처분은 취소되어야 한다. 나.처분청 의견 지방세특례제한법에서 “분양”의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않지만 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서는 “분양”이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 비록 위 법률에서는 제3조에서 위 법률의 적용범위를 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용된다고 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 ‘분양’이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 규정을 차용하지 말라는 것은 아니고, 위와 같이 건축물 분양에 관한 법률제2조 제2호의 “분양”에는 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않으므로 매매계약에 따라 이 건 건축물을 신축하여 일괄매각한 것을 “분양”이라고 보기는 어렵다고 볼 수 있으며, 지방세특례제한법제31조 제1항의 “최초로 분양받은 경우”는 건축주가 분양광고에 따라 공개매각을 한 건축물을 공개추첨을 통하여 취득하거나 분양하고 남은 건축물을 수의계약으로 취득하는 경우로 볼 수 있어 청구법인은 쟁점오피스텔을 신축한 OOO으로부터 최초로 분양받은 것으로 볼 수 있으므로 처분청의 이 건 거부처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO은 1965.2.11. OOO을 주사무소 소재지로 하고, 대한민국 교육이념에 기하여 초, 중등 및 고등교육을 실시를 목적으로 하여 설립하였다. (나) OOO은 1977.12.14. 상호를 학교법인 OOO로, 사업장소재지를 OOO으로, 업태를 부동산으로, 업종을 임대로 사업자등록을 하였다가 2019.10.23. 폐업한 것으로 확인된다. (다) OOO은 2015.3.5. 이 건 건축물을 신축한 후, 이 건 건축물을 목적물로 하여 건축물의 분양에 관한 법률에 따른 분양 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대등록사업자 등록을 하지 않고 임대하였다. (라) 청구법인은 2019.9.10. OOO을 본점으로하고, 부동산의 임대차, 주택건설사업 등을 목적으로 설립하였다. (마) 청구법인은 2019.10.21. 이 건 건축물과 그 부속토지 OOO㎡를 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고, 2019.10.23. 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다. (바) 청구법인은 2019.10.18. OOO구청장에게 이 건 건축물 중 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔 OOO호를 임대목적물로 하여 아래와 같이 매입임대사업자 등록을 하였다.
○○○ (사) 청구법인은 2020.6.11. 쟁점오피스텔은 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔로 건축주인 OOO으로부터 최초로 분양을 받았고, 그 취득일로부터 60일 이내 임대목적물로 등록하였으므로 기 신고·납부한 취득세 등의 일부가 환급되어야 한다는 이유로 경정청구를 하였고, 처분청은 2020.6.23. 이를 기각하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다라고 규정하고 있고, 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제6조 제1항에서 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다고 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점오피스텔을 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받았다고 주장하나, 쟁점오피스텔을 신축한 OOO은 쟁점오피스텔의 분양을 위하여 처분청에 건축물의 분양에 관한 법률에 따른 분양신청 등을 하지 않은 것으로 보아 분양을 목적으로 신축한 것으로 보이지 않는 점, OOO은 쟁점오피스텔을 완공(2015.3.5.)한 후 약 4년간 임대한 이후 2019.10.18. 청구법인 1인에게 일괄로 매각한 것으로 청구법인이 최초로 쟁점오피스텔을 분양받은 것으로 보기는 어려운 점, 지방세특례제한법제31조 제1항의 입법 취지는 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하고자 하는 것인 반면 쟁점오피스텔의 건축주 OOO은 이미 장기간 임대를 하고 있던 것이어서 청구법인이 쟁점오피스텔을 취득한 후 임대하는 것을 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점오피스텔을 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 볼 수는 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.
2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. “분양사업자”란 건축법 제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. “분양받은 자”란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다. 제5조(분양신고) ① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축법 제11조에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 전자정부법 제36조 제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다. 제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시, 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.
⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.