청구인이 이 건 오피스텔을 관련 법령에서 정한 추징 제외 사유 없이 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보아 취득세를 추징한 처분의 당부

[참조결정] 조심2017지0648

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2017.12.15. OOO(이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)를 취득(분양)한 후, 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것, 이하 “지특법”이라 한다) 제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔로 신고하여 취득세 등을 면제받았다.
• 나. 이후, 처분청은 이 건 오피스텔이 임대의무기간 내인 2020.6.26. 임의경매로 매각되어 추징사유에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 면제된 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세포함)을 2020.10.28. 부과‧고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2018년 사업이 극도로 어려워져 여러 가지 채무와 가지고 있던 부동산을 담보로 대출을 진행하였는데, 개인적으로 부동산을 처분하여 해결하고자 하였지만, 부동산 시장이 워낙 좋지 않아 매매가 이루어지지 않아 갚을 능력이 안 되어 결국 어쩔 수 없이 2018.8.6. 개인회생을 신청하였다. 개인회생이 시작된 이후부터 세입자들로부터 임대료를 단 한 번도 받은 적이 없었는데, 2020년이 넘어서 법원에서 이 건 오피스텔은 경매로 매각되었고, 청구인은 배당금 한 푼 받지 못하였다. 사정이 이러하여 어쩔 수 없이 경매가 이루어졌고, 여전히 개인회생이 진행중이며, OOO원 이상 되는 세금을 납부할 형편이 되지 않음에도 처분청이 한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 임대의무기간에 임대주택을 매각하더라도 취득세 추징에서 제외되는 경우는 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따라 부도 등으로 시장·군수·구청장의 허가를 받았거나 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하여 시장·군수·구청장에 신고한 경우에 한하는 것(조심 2017지648, 2017.8.28. 참조)인바, 청구인이 이 건 오피스텔을 시장·군수·구청장에게 허가 등을 받지 않고 임대의무기간(4년) 이내인 2020.6.26. 임의경매로 매각한 사실이 확인되므로 처분청이 기 감면한 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 이 건 오피스텔을 관련 법령에서 정한 추징 제외 사유 없이 임대의무기간 내에 매각한 것으로 보아 취득세를 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 임대사업자 등록증에 의하면, 청구인은 2017.12.9. 민간임대주택 소재지는 이 건 오피스텔, 민간임대 주택의 종류는 단기임대, 민간임대 주택의 유형은 준주택(오피스텔), 민간임대 주택의 규모는 40㎡ 이하로 하여 임대사업자로 등록하였다. (나) 청구인은 2017.12.15. 이 건 오피스텔을 취득(분양)하고 지특법 제31조 제1항의 규정에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔로 신고하여 취득세 등을 감면받았다. (다) 대법원 전자소송 내역에 따르면, 청구인은 2018.8.6. 개인회생을 신청하였고 2018.12.5. 개인회생개시결정(OOO)된 사실이 확인된다. (라) 이 건 오피스텔은 2020.6.26. 임의경매(OOO)로 매각되어 제3자에게로 소유권이 이전되었다. (마) 처분청은 청구인이 이 건 오피스텔을 임대의무기간(4년) 이내에 매각한 것으로 보아 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함)을 2020.10.28. 부과‧고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지특법 제31조 제2항에서 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각․증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 지특법 시행령 제13조 제1항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항에서 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 위와 같은 법령의 내용에 비추어 볼 때, 임대의무기간에 임대주택을 매각하더라도 취득세 추징에서 제외되는 경우는 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에 따라 부도 등으로 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받았거나 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하여 시장․군수 또는 구청장에 신고한 경우에 한하는 것이고(조심 2017지648, 2017.8.28. 외 다수, 같은 뜻임), 임대사업자가 임대의무기간 중에 부도, 파산 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 임대주택의 소재지 관할 시장의 허가를 받아 양도하는 외의 사유로 임대의무기간 중 임대주택을 양도하게 되면 감면된 취득세는 추징대상에 해당된다 할 것이다. (다) 청구인은 임대의무기간이 경과하기 전 2020.6.26. 임의경매에 의하여 이 건 오피스텔을 매각하였고, 경제적 사정의 악화로 더 이상 임대사업을 계속할 수 없었다는 사정만으로는 추징 제외 사유에 해당한다고 보기 어려우므로 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1.임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2.민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

(2) 지방세특례제한법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28525호로 개정되기 전의 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1～3.(생략) 4."기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 5."준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 6."단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 7.“임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다. 8.“기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 9.“일반형임대사업자”란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 10～12. (생략) 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018.7.16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것) 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. 1.민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. 2.민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 3.(생략)

② 법 제43조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다. 1.2년 연속 적자가 발생한 경우 2.2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3.최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4.관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우