청구인이 이 건 오피스텔을 법인에게 임대하고, 그 법인이 이 건 부동산으로 본점을 이전한 경우에 대하여, 임대 외 용도로 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2015.6.9. OOO소재 OOO호(오피스텔, 대지권 OOO, 건물 OOO㎡, 이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)를 취득하고, 임대사업자인 청구인이 임대할 목적으로 이 건 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받았다면서 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 일부 개정되기 전의 것) 제31조 제1항에 따라 그 취득세를 면제받았다.
• 나. 이후 처분청은 2020.9.18. 청구인이 이 건 오피스텔을 임대주택이 아닌 다른 용도로 사용하였다고 보아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 지방세특례제한법 제31조 제3항 제1호(이하 “이 건 추징규정”이라 한다)는 그 문언에 비추어 임대 목적으로만 사용하였으면 추징대상으로 볼 수 없을 것인데, 청구인은 이 건 오피스텔을 스스로 사용한바 없고, 제3자에게 임대하였다. 설령, 이 건 추징규정의 범위에 “주거 목적 임대 이외의 용도로 사용한 경우”도 포함된다 하더라도 그 행위의 주체는 취득자인 임대사업자가 되어야 하는데, 청구인은 임대차계약서에서 확인되듯이 이 건 오피스텔을 “주거 목적”에 한정하여 임대하였다. 더욱이, 임대차계약서에 주택 외의 용도로 사용하는 것을 금지한다는 내용도 포함되어 있음에도, 임차인인 주식회사 OOO(이하 “이 건 임차인”이라 한다)가 임의로 이 건 오피스텔을 사업장으로 사용한 것이므로, 이러한 사실을 현실적으로 확인하기 어려운 지위에 있는 청구인에게 그 책임을 묻는 것은 부당하다. 결국, 이 건 추징규정에서 이 건 임차인의 행위를 청구인의 행위로 간주할 수 있는 규정을 두고 있지 아니한 이상, 이 건 임차인이 임대차계약을 위반하여 사용한 부분에 대해서 청구인에게 취득세를 부과한 것은 잘못이 있다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제31조 제1항의 규정에 따라 취득세가 감면되는 오피스텔은 주거용으로 임대하는 경우에 한정되는 것이므로, 이 건 임차인이 이 건 오피스텔을 사업장으로 사용한 이상, 이는 이 건 추징규정에 따른 임대 외의 용도로 사용한 것에 해당된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 이 건 오피스텔을 법인에게 임대하고, 그 법인이 이 건 부동산으로 본점을 이전한 경우에 대하여, 임대 외 용도로 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2015.5.29. 임대주택법 제6조에 따라 임대사업자로 등록된 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2017.6.1. 이 건 임차인과 이 건 오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하였는데, 해당 계약은 보증금을 OOO원으로, 월 임대료를 OOO원으로 계약기간을 2017.6.1.부터 2018.6.1.까지로 하였고, 임대목적물의 용도를 “주거용”으로 하였으며, 용도 변경 등에 대한 사항은 다음과 같이 약정하였다. ＜임대차계약서 상 용도변경 관련 내용(발췌)＞

○○○ (다) 법인등기사항증명서에 따르면, 이 건 임차인은 2017.7.1. 법인의 본점을 이 건 오피스텔로 이전한 것으로 나타난다. (라) 이 건 임차인의 사업자등록증에는 그 업태가 서비스업, 부동산업으로, 종목이 광고대행업, 경영컨설팅업으로 되어 있고, 사업장소재지는 이 건 오피스텔로 기재되어 있다. (마) 처분청에서 확인한 이 건 오피스텔의 전입내역에 따르면, 이 건 오피스텔을 주소지로 하여 전입한 자는 없는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제2항에서 “임대 외의 용도로 사용”이란 임대주택을 임대하지 않은 경우뿐만 아니라 임대를 하였더라도 본래의 목적인 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하는 경우까지 포함한다고 할 것인바, 주택은 독립된 세대가 장기간 거주하는 것을 전제로 하는 것인데, 청구인은 이 건 임차인이 법인이라서 주택에 거주할 수 있는 주체가 될 수 없음에도 임대차계약을 체결한 점, 설령, 청구인이 이 건 오피스텔에 이 건 임차인의 직원이 거주할 것으로 이해하고 임대차계약을 체결한 것이라 하더라도 청구인은 언제든지 전입 세대 열람 등을 통해 주거용으로 사용되고 있는지 여부를 확인할 수 있었던 점 등에 비추어 이 건 오피스텔이 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용된 것으로 보이므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 일부개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 임대주택법 제16조 제1항 제1호·제2호·제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26837호로 일부개정되기 전의 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법(2015.5.18. 법률 제13328호로 일부개정된 것) 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 임대주택법 시행령(2015.5.6. 대통령령 제26230호로 일부개정된 것) 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년