[요지] 주택재건축조합이 조합원 대신 지출한 것으로 청구법인이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용의 일종에 해당하고, 학교시설을 무상공급하기 위하여 지출한 쟁점비용도 이 사건 공동주택의 취득가격에 포함하는 것이 타당하나, 쟁점조경공사비는 건축물의 부대설비 공사비라기보다는 토지의 구성부분으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다고 판단됨.
[요지] 주택재건축조합이 조합원 대신 지출한 것으로 청구법인이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용의 일종에 해당하고, 학교시설을 무상공급하기 위하여 지출한 쟁점비용도 이 사건 공동주택의 취득가격에 포함하는 것이 타당하나, 쟁점조경공사비는 건축물의 부대설비 공사비라기보다는 토지의 구성부분으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다고 판단됨.
[참조결정] 조심2019지2525 / 조심2019지2048 / 조심2021지2033 / 조심2017지0349 / 조심2017지0545
[주 문] OOO시장이 2020.8.24. 청구인들에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은,
1. OOO의 주택재건축정비사업에서 지출된 공동주택 단지 내의 조경공사비 및 포장공사비 합계 OOO원을 청구인들이 2019.6.20. 취득한 건축물의 전체 취득가격에서 제외하여 취득세 등의 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점이주비대출이자에 대한 내용은 아래와 같다. (가) 청구법인이 이주비대출이자의 명목으로 시공사에 일정 금액을 지급하였다면 그 실질이 공사대금에 해당한다고 보아 그 금액을 쟁점건축물의 취득을 위한 비용으로 볼 여지가 있으나, 대출금이 공사대금으로 사용되지 않았다면 그에 대한 이자는 건축물의 건축에 소요된 비용이라고 볼 수 없다. (나) 쟁점이주비대출이자는 조합원 개인이 각각 금융기관에서 빌린 대출금에서 발생한 이자이고, 그 대출원금은 쟁점건축물의 공사대금으로 사용되지 아니하였으므로, 쟁점이주비대출이자는 쟁점건축물의 취득과 관련이 없고, 지방세법 시행령제18조 제1항 제1호의 “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”과 그 법적 성질을 달리한다. (다) 또한, 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호 및 제5호에서 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용” 및 그에 준하는 비용은 취득가격의 범위에서 제외하고 있는데, 조합원들이 대출받은 이주비는 취득세 과세표준에서 제외되는 반면, 그 대출원금에서 발생한 이자인 쟁점이주비대출이자를 취득세 과세표준에 포함하는 것은 타당하지 아니하다.
(2) 쟁점학교증축비에 대한 내용은 아래와 같다. (가) 학교용지부담금은 ‘학교용지’를 취득하기 위하여 지급한 비용이지 ‘아파트’를 취득하기 위하여 지급한 비용이 아니므로, 학교용지부담금은 지방세법 시행령제18조 제1항의 “취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용”에 해당하지 아니한다. (나) 위와 같은 맥락에서 쟁점학교증축비는 ‘OOO초등학교의 증축된 시설물’을 취득하기 위하여 지급한 비용일 뿐 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 건설자금 등의 직접비용이 아니므로, 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 쟁점건축물의 취득에 대한 ‘직접비용’으로 볼 수 없다. (다) 쟁점학교증축비는 청구법인이 관계 법령에 따라 부담한 것이 아니라, 주택재건축 사업 진행 과정에서 인가조건을 충족하기 위해 OOO과 체결한 ‘학교시설 증축 협약’에 따라 부담하게 된 것이므로, 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에도 해당하지 아니한다.
(3) 쟁점조경공사비에 대한 내용은 아래와 같다. (가) 대법원 판례 및 조세심판 결정례는 공통적으로 건축물에 직접 설치되는 조경시설과는 달리, 건축물과 일체를 이루면서 건축물의 효용을 증대시키는 부대설비라고 보기 어려운 옥외 조경은 토지 가치를 증대시키는 토지의 구성부분으로서 건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 판단하고 있다. (나) 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 옥외에 조경수, 휴게시설, 놀이시설, 수경시설 등을 식재․설치하거나 보도블럭, 경계석 등을 설치한 공사비용으로서 전액 “옥외 조경”을 위한 것으로, 쟁점건축물과 일체를 이루면서 그 고유한 기능이나 효용을 증가시키는 지출이라기보다는 쟁점건축물 부속토지에 정착물을 설치하여 토지의 가치를 증대시키는 지출이라고 보는 것이 타당하다.
(1) 쟁점이주비대출이자에 대한 내용은 아래와 같다. 쟁점이주비대출이자는 재건축조합의 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 발생하였고, 재건축조합이 이를 지원하는 성격으로, 청구인들이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용의 일종에 해당한다고 보는 것이 타당하고, 조세심판 결정례에서도 같은 취지로 판단(조심 2019지2525, 2020.8.21., 조심 2019지2048, 2020.11.12. 참조)하고 있다.
(2) 쟁점학교증축비에 대한 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점학교증축비는 주택재건축정비사업의 사업시행인가조건을 충족하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용으로서 지방세법 시행령제18조 제1항 제5호에서 규정한 쟁점건축물의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액 또는 그에 준하는 것에 해당한다고 볼 수 있다. (나) 지방세법 시행령제18조 제1항 제3호에서 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 규정하고 있고, 개발사업시행자가 공동주택을 신축하면서 학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 취득세 과세표준에 포함된다고 해석(조심 2021지2033, 2021.7.22. 참조)되는데, 그 경우와의 형평성을 감안하면 쟁점학교증축비도 학교용지부담금과 같이 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다(조심 2017지349, 2017.6.4. 외 다수 참조).
(3) 쟁점조경공사비에 대한 내용은 아래와 같다. 공동주택 단지 내의 조경과 도로는 건축법등에 따라 일정 규모 이상의 공동주택을 건축하는 경우 의무적으로 설치해야 하고, 공동주택을 분양하는 경우 조경과 도로를 별도로 분리할 수 없는 점을 고려하면 공동주택 단지 내의 조경과 도로는 공동주택 건축물에 부수된 시설물로 보아야 할 것인바, 공동주택 신축시 지출된 조경공사비와 도로포장비는 신축 공동주택의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다(행정안전부 지방세운영과-3161, 2018.12.28. 참조).
3. 심리 및 판단
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점이주비대출이자에 관한 내용은 아래와 같다.
1. 대출거래약정서에 따르면, 재건축조합의 조합원들은 각자 개인의 지위에서 대출금융기관과 이주비대출 약정을 체결한 것으로 나타난다.
2. 재건축조합이 2015.11.12. 시공사인 주식회사 CCC, 재건축사업의 대출금융기관인 주식회사 DDD과 체결한 이주비대출 관련 업무협약 제5조에 따르면, 기본이주비 대출이자는 재건축조합이 은행에게 납부하되, 재건축조합이 납부하지 않는 경우 조합원이 납부하기로 약정한 것으로 나타난다. (나) 쟁점학교증축비에 관한 내용은 아래와 같다.
1. 재건축조합이 2014.7.15. 재건축정비사업의 사업시행인가를 받을 때 첨부된 사업시행인가 조건의 내용은 아래와 같다.
2. 재건축조합 및 인근 지역의 다른 주택재건축정비사업조합 두 곳이 2014년 7월 OOO과 체결한 OOO초등학교 학교시설 증축협약서에는, 재건축조합 등이 OOO초등학교 별관 건물 증축공사의 사업비를 부담하고 준공과 동시에 OOO에 무상귀속시켜야 한다는 내용이 기재되어 있다.
3. 재건축조합이 시공사와 체결한 OOO초등학교 학교시설 증축공사에 대한 도급계약서에 따르면, 총 공사도급금액 OOO원 중 재건축조합의 분담금액은 OOO원으로 나타난다.
4. 준공검사필증 및 기부채납계약서에 따르면, 재건축조합은 2019.5.24. OOO으로부터 OOO초등학교 학교시설의 준공검사를 받았고, 2019.12.13. OOO초등학교 연구시설을 무상으로 교육청에 증여하는 기부채납 계약서를 체결한 것으로 나타난다. (다) 쟁점조경공사비 관련하여 쟁점건축물의 시공사인 CCC이 2019.7.10. 청구법인에게 보낸 자료에 따르면, 단지 내의 조경공사비로 OOO원이, 단지 내의 포장공사비로 OOO원이 각 지출되었고, 단지 내 조경공사의 항목은 식재공사(상록교목, 낙엽교목, 상록관목 등) 및 시설물공사(휴게시설, 놀이시설, 운동시설, 구조물공사, 담장공사, 수경시설, 배수공사, 기타시설)로, 단지 내 포장공사의 항목은 보도블럭, 경계석 등의 설치공사로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 우선, 쟁점이주비대출이자와 관련하여 살피건대, 청구인들은 쟁점이주비대출이자는 그 대출원금이 건설자금에 소요되지 아니하였다는 등의 이유로 쟁점건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점이주비대출이자는 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 재건축조합이 조합원을 대신하여 지출한 것으로, 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로서 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점학교증축비와 관련하여 살피건대, 청구인들은 쟁점학교증축비는 쟁점건축물의 취득가격을 구성하지 아니한다고 주장하나, 쟁점학교증축비는 재건축정비사업의 사업시행인가 조건에 따라 재건축조합이 OOO에게 무상으로 귀속하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용으로서 그 공동주택의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액에 해당하거나 그에 준하는 것이라고 볼 수 있는 점, 학교용지 확보 등에 관한 특례법에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 건축물의 취득가격에 포함된다 할 것(조심 2017지349, 2017.6.4. 외 다수)인데, 학교시설의 무상공급을 위해 지출한 비용도 그에 준하는 성격의 지출로서 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2017지545, 2017.11.16.)인 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점학교증축비 또한 지방세법 시행령제18조 제1항에 따른 쟁점건축물 취득을 위한 간접비용에 해당한다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로, 쟁점조경공사비에 대하여 살피건대, 처분청은 공동주택 단지 내의 조경과 도로 등의 설치에 지출된 비용은 건축물의 취득가격에 포함된다는 의견이나, 신축한 건축물 주위에 조경공사를 하면서 그 주변의 토지에 나무와 잔디 등을 식재한 경우 그 건축물 주변의 조경은 건축물의 부대설비가 되는 것이 아니라 토지의 구성부분이 되는 데 불과한 것(대법원 2002.6.14. 선고 2000두6404 판결, 같은 뜻임)인 점, 쟁점조경공사비는 신축되는 아파트 단지 내에 조경수를 식재하거나 휴게시설 등의 시설물공사를 하고, 보도블럭, 경계석 등을 설치하는 공사에서 발생한 것으로, 그 지출로 인하여 조성된 것이 건축물의 부대설비라기보다는 토지의 구성부분으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 일부개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
⑭ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에 따른 대(垈) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제9조(비과세) ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(괄호 생략)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.(각 호 생략) 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(괄호 생략)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(연부) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손.(후분 생략)
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
(3) 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
4. "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다. 제96조(정비기반시설의 설치) 사업시행자는 관할 지방자치단체의 장과의 협의를 거쳐 정비구역에 정비기반시설(주거환경개선사업의 경우에는 공동이용시설을 포함한다)을 설치하여야 한다. 제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.
(4) 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “개발사업”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 시행하는 사업 중 100세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택(괄호 생략)을 건설하는 사업을 말한다.
3. “학교용지부담금”이란 개발사업에 대하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 “부담금”이라 한다)를 말한다. 제5조(부담금의 부과ㆍ징수) ① 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 “공동주택분양자등”이라 한다)에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다.(각 호 생략)
⑤ 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금을 면제할 수 있다. 다만, 제1호ㆍ제3호 및 제4호의 경우에는 부담금을 면제하여야 한다.
4. 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우 ＜별지2＞ 병합사건 명세 (단위: 원)