도시개발사업에 따라 아파트 신축공사가 진행중인 토지에 대하여 개별공시지가가 없는 경우로 보아 이를 재산정하여 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.5.30. OOO의 시행자인 AAA(주)로부터 시행사가 자체 건축하는 공동주택부지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 신탁받아 소유하고 있다.
• 나. 처분청은 이 건 토지에 대하여 2018.1.1. 기준으로 2018.5.31. 공시된 (구)지번의 개별공시지가를 기준으로 시가표준액을 산정하여 2018.9.6. 2018년도 토지분 재산세 OOO, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.9.6. 청구법인에게 부과고지 하였다.
• 다. 그 후 처분청은 OOO시 고시 제2016-83호(2016.6.20.)에서 이 건 토지에 확정예정지번이 부여되었고, 청구법인이 확정예정지번으로 주택건설사업승인 및 착공신고를 하고 아파트 신축공사를 진행하고 있으며, 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 아파트 신축공정률이 60% 내외로 진행되고 있으므로 이 건 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아,지방세법제4조 제1항 및 제4항 규정에 의거 확정예정지번별로 개별공시지가를 재산정한 후 2018년도 토지분 재산세 등 OOO원(아래 ＜표1＞ 참조)을 2020.3.10. 청구법인에게 경정고지하였다. ＜표1＞ 2018년도 토지분 재산세 등 경정고지 내역＞ OOO
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.6.9. 이의신청을 거쳐 2020.11.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 토지에 대하여 공동주택의 임시사용승인일을 지목변경시점으로 보아 취득세를 신고납부하였는데, 처분청은 2018.6.1. 현재 아파트 신축공사 진행률이 64.6%이므로 실질적인 지목이 변경되었다는 의견이다. 그러나, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률제59조 제2항에서도 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 지목을 변경하지 아니한다고 규정하고 있으며, 청구법인과 같이 토지조성공사를 하여 그 지상에 공동주택을 신축하는 경우에는 지목변경시점을 단순히 토지조성공사만 시행하는 경우와는 다르다 할 것이며, 건축공사를 진행하는 토지의 경우 지방세법 시행령제58조의 규정에 따라 건축공사가 완료된 때로 보아야 할 것이다. 처분청은 대법원 판결을 근거로 착공신고를 한 시점에서 사실상 지목이 변경된 것으로 보아야 한다는 의견이지만, 당해 사건은 토지의 조성공사를 시행하는 자와 그 지상에 건축물을 신축하는 자가 다른 경우로서 이 건과는 사실관계가 상이하므로 지목변경시점도 달리 보아야 할 것이고, 취득세와 재산세의 경우에 있어서 지목변경시점을 달리 보는 것은 불합리하므로 처분청이 2018년도 재산세 과세기준일 현재 건축공사가 시행중인 이 건 토지에 대하여 지목변경으로 인하여 개별공시지가가 없는 경우에 해당된다고 보아 재산세 과세표준을 재산정하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 취득세 지목변경 취득일 이전에 재산세 과세표준액의 기초가 되는 시가표준액을 대지로 산정하여 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 재산세 부과는지방세법 시행령제119조의 규정에 의거 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 부과하고 있으며, 이 건 토지는 2018년 과세기준일 당시 건축 공정율이 60% 내외로 사실상 현황이 대지임이 분명하고 개별공시지가 조사·산정 지침에서도 토지가격비준표의 배율항목 중 하나인 토지이용상황을 파악할 때, 개발 사업지의 경우 확정예정지번(블록지번)의 부여 시점을 기준으로 용도 목적의 나지로 토지특성을 조사하도록 하고 있으며, 대법원 판례에서도 도시개발사업구역 내의 토지에 관하여 과세기준일 이전에 이미 블록지번이 부여되어 있었고, 과세관청이 국토교통부장관이 정한 개별공시지가 조사·산정지침을 적용하여 당해 사업목적의 나지를 기준으로 그 현황을 조사하였으며 도시개발사업의 시공사가 재산세 과세기준일 이전에 사업시행자에게 도시개발사업과 관련한 착공신고서를 제출한 경우 나지를 기준으로 개별공시지가를 산정한 후 이를 기초로 재산세 과세표준을 계산한 것은 정당하다고 해석하고 있다. 또한, 재산세 부과기준과 취득세의 취득 시기를 판단할 때 관계 법령에서 정한 각각의 과세요건의 충족 여부를 먼저 검토하여야지 법령을 자의적으로 해석하는 것은 허용될 수 없다고 할 것으로서, 이 건 토지에 대하여 지방세법제4조 제1항 및 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 2018년도 시가표준액을 산정·결정하고 이를 기준으로 과세표준을 산정하여 이 건 재산세 등을 경정고지한 처분은 적법하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 도시개발사업에 따라 아파트 신축공사가 진행중인 토지에 대하여 개별공시지가가 없는 경우로 보아 이를 재산정하여 재산세를 부과한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2019.8.27. 법률 제16568호로 개정되기 전의 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제105조(과세대상)재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

(2) 지방세법 시행령(2019.12.24.대통령령 제30256호로 개정되기 전의 것) 제20조(취득의 시기 등) ➉ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액배율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 이 건 토지가 속한 OOO은 2010.4.2. 도시개발구역으로 지정되고, 2015.1.23. 실시계획 인가되었으며, 사업시행자는 BBB(주)(이하 “사업시행자”라 한다)인 사실이 관련 자료에서 확인된다. (나) 이 건 토지는 OOO지구내 토지로서 수용 이전의 지목은 전, 답, 임야이며, 2015년 수용이 완료된 토지이며, 사업시행자는 2016.3.26.부터 토지조성공사를 진행하였고, 2016.7.8. 5개 필지에 대하여 주택건설사업계획승인을 받아 2016.10.1. 건축공사에 착공하였으며 2019.3.30. 건축물 사용승인을 받았다. ＜표2＞ OOO 도시개발구역 사업현황 OOO ＜표3＞ 건축공사 현황 OOO (다) 처분청이 제시한 공정확인서를 보면, 2018년 5월말 현재 공정율은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 확정예정지번별 공정율 OOO (라) 처분청이 당초 이 건 토지에 대하여 2018년도분 재산세를 부과한 내역서에서 이 건 토지는 종전 지번을 기준으로 산정된 개별공시지가가 최고 OOO원, 최저 OOO원인 것으로 기재되어 있다. (마) 처분청은 2020.1.30. 이 건 토지에 대하여 개별공시지가가 없는 토지로 보아 지방세심의위원회 심의를 거쳐 개별공시지가를 OOO원/㎡로 재산정한 것으로 관련 공문에서 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. 지방세법제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 하되, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 지방자치단체장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 제110조 제1항에서 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있다. 청구법인은 토지조성공사와 건축공사가 함께 진행되는 경우 건축공사가 완료된 시점에 지목변경이 이루어진 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구법인에게 토지를 위탁한 사업시행자는 도시개발사업의 사업시행자로서 공동주택부지를 조성하기로 계획하였고, 이러한 사업계획에 따라 2016.3.25. 토지조성공사에 착공하였고, 2016.10.1. 건축공사에 착공하여 2018년 5월말 현재 전체 공정률이 60% 정도인 점을 보면, 이 건 토지는 이미 도시개발사업이 시행되기 전의 지목과는 차이가 있다 할 것이고, 이와 같이 공동주택 건설용 토지로서 공동주택이 신축중인 일단의 토지임에도 이 건 토지에 대한 2018년도 개별공시지가를 보면, 최고 OOO원, 최저 OOO원으로 상당히 차이가 발생하고 있음을 볼 때, 이 건 토지에 대하여 비록 지목변경 공사가 완료되지는 아니하였지만 사실상 지목변경공사로 인하여 토지의 특성이 변하였음에도 당초 결정된 개별공시지가는 이러한 해당 토지의 특성을 반영한 적정한 가격에 해당된다고 볼 수 없다 할 것이어서 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 볼 수 있다 할 것이다. 따라서, 처분청이 2018.6.1. 현재의 지목 등 토지 특성을 감안하여 토지가격비준표에 따라 시가표준액을 재산정하고 이를 근거로 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 별다른 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.