[요지] 이 건 토지는 2015.1.23. 처분청으로부터 도시개발사업 실시계획인가를 받은 이 건 사업부지에 포함된 토지로서, 이 건 재산세 등 과세기준일(2018.6.1.) 이전에, 이미 블록 지번이 부여된 상태에서 시공사가 처분청에 2016.8.31. 착공신고서를 제출하여 개발공사에 착공하였고, 이 건 토지의 2018년 항공사진 및 감리자가 시공사에 제출한 공정확인서 등을 보면 2018.5.31.까지 이 건 사업의 64.6%가 기성되어 이 건 재산세 등 과세기준일인(2018.6.1.) 이전에 전체 사업부지 평탄화 작업 등이 일정 부분 진행된 상태로 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지특성이 실질적으로 달라졌다 하겠으므로, 그 변경된 토지특성에 따라 개별공시지가를 산정한 후 이를 기초로 재산세 과세표준을 산정하는 것이 정당하다(대법원 2013. 6.13. 선고 2012두10086 판결, 같은 뜻임)고 볼 수 있다 하겠음.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2001.3.27. OOO을 본점으로 하여 설립되었다. (나) AAA 주식회사(이하 “AAA”라 한다)는 2014.3.14. 비주거용 건축물 개발 및 공급업을 주요목적사업으로 하고, OOO을 본점으로 하여 설립되었다. (다) OOO은 2016.6.20. 이 건 토지를 포함한 OOO일원의 토지(이하 “이 건 사업부지”라 한다)에서 OOO도시개발사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)과 관련한 실시계획인가 및 지형도면을 아래와 같이 고시하였고, 그 계획 및 도면에서 블록별 획지번호가 확인된다. (라) 이 건 사업의 시공사인 OOO소재 주식회사 BBB(이하 “시공사”라 한다)은 2016.8.31. 이 건 사업의 착공과 관련하여 처분청에게 아래와 같이 착공계를 제출하였다. (마) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령(이하 “부동산공시법 시행령”이라 한다) 제17조 제1항에서 국토교통부장관은 법 제10조 제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다고 규정하고 있으며, 국토교통부장관이 처분청에 통보한 2018년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 중 토지특성 조사부분의 개발사업지와 관련한 조사방법을 보면 아래와 같이 기재되어 있다. (바) 처분청이 제출한 이 건 토지에 대한 2018년 위성사진을 보면 이 건 토지에 대한 평탄화 작업 등이 일정 부분 진행된 상태이어서 형상 및 도로접면 등의 특성이 변경된 상태로 확인된다. (사) 이 건 사업의 감리자인 CCC이 2018.5.31. 작성하여 시공사에 제출한 공정확인서를 보면 2018.5.31. 현재 이 건 사업은 64.6%가 기성되었다고 기술되어 있다. (아) 처분청(공시지가부서)은 이 건 토지에 대하여 2018.1.1. 기준으로 부동산공시법에 따른 개별공시지가를 2018.5.31. 아래와 같이 산정하여 고시하였고, 처분청(세무부서)은 이 건 토지에 대하여 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.)을 기준으로 지방세법제4조 제1항 단서의 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로 보아 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 아래와 같이 시가표준액을 산정한 후 2020.1.30. 같은 조 제4항에 따라 지방세심의위원회에서 심의 하였으며, 처분청(공시지가부서)은 이 건 토지에 대하여 2018.7.1. 기준으로 부동산공시법에 따른 개별공시지가를 2018.11.31. 고시하지 않았다. (자) 청구법인은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지의 지목이 변경되지 않았음에도 대지 등으로 공시지가를 산정하여 이 건 재산세 등을 부과고지한 처분은 부당하다고 주장하며, 이 건 토지의 지목변경 시점을 제출하였고, 그 지목변경 시점 중 제일 빠른날은 2018.6.28. 이 건 사업부지에 초등학교 신축을 위해 처분청으로부터 임시사용승인을 받은 일부토지이고, 이 건 사업의 1단계 준공시점은 2020.10.7.로 아래와 같이 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법제110조 제1항에서 토지에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지에 대한 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있다. 청구법인은 이 건 토지에 대하여 2018.5.31. 공시된 개별공시지가가 존재하였으므로 처분청에서 임의적으로 시가표준액을 산정한 것이 부당하다고 주장하나, 지방세법 시행령제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있고, 2018년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침에서 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 블록의 부여시점을 기준으로, 그 시점 이후에는 개발사업지내 용도구획별 획지를 기준하여 해당 용도목적의 나지로 기재하고 기타 토지특성은 확정예정지번이 부여된 도면에 의해 조사한다고 규정하고 있는바, 이 건 토지는 2015.1.23. 처분청으로부터 도시개발사업 실시계획인가를 받은 이 건 사업부지에 포함된 토지로서, 이 건 재산세 등 과세기준일(2018.6.1.) 이전에, 이미 블록 지번이 부여된 상태에서 시공사가 처분청에 2016.8.31. 착공신고서를 제출하여 개발공사에 착공하였고, 이 건 토지의 2018년 항공사진 및 감리자가 시공사에 제출한 공정확인서 등을 보면 2018.5.31.까지 이 건 사업의 64.6%가 기성되어 이 건 재산세 등 과세기준일인(2018.6.1.) 이전에 전체 사업부지 평탄화 작업 등이 일정 부분 진행된 상태로 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지특성이 실질적으로 달라졌다 하겠으므로, 그 변경된 토지특성에 따라 개별공시지가를 산정한 후 이를 기초로 재산세 과세표준을 산정하는 것이 정당하다(대법원 2013. 6.13. 선고 2012두10086 판결, 같은 뜻임)고 볼 수 있다 하겠다. 따라서 이 건 토지는 2018.6.1. 기준 토지의 현황이 나지이나 나지를 토지특성으로 한 개발공시지가는 존재하지 아니하여 결국 개별공시지가가 공시되지 아니한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 토지의 특성을 나지로 하여 재산정한 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제2항에 따른 시가표준액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
(4) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제16조(개별공시지가 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지) ① 법 제10조 제3항에 따라 개별공시지가 공시기준일을 다르게 할 수 있는 토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지로 한다.
1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 분할 또는 합병된 토지
2. 공유수면 매립 등으로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 신규등록이 된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목변경이 된 토지
4. 국유ㆍ공유에서 매각 등에 따라 사유(私有)로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지
② 법 제10조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.
1. 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 제1항 각 호의 사유가 발생한 토지: 그 해 7월 1일
2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항 각 호의 사유가 발생한 토지: 다음 해 1월 1일