[요지]
① 쟁점토지를 상가 건축물과 아파트의 부속토지의 면적 비율로 안분한 후 상가의 부속토지는 별도합산과세대상 토지로, 아파트의 부속토지는 주택분 과세대상으로 달리 구분하는 것이 타당함 ② 건축물과 대지 지분을 일괄하여 산정된 공동주택가격만이 주택에 대한 시가표준액에 해당하고, 대지 지분의 가치가 제외된 채 건축물로만 공동주택가격이 산정된 경우에는 “공동주택가격이 공시되지 아니한 경우”에 해당하는 것으로 볼 수 있음. ③ 재산세 과세의 기초가 되는 가격의 결정이 적법한지의 여부는 해당 가격이 관련 법령에 따라 적법하게 산정되었는지에 따라 판단하는 것인바(대법원 2005.7.15. 선고 2003두12080 판결 참조), 그 가격이 실제 거래된 가격보다 높다는 등의 사정만으로 위법한 가격결정이라고 보기 어렵다(조심 2021지2812, 2022.7.19. 참조) 하겠음.
[참조결정] 조심2021지2812 / 조심2018지3264
[주 문] OOO구청장이 ＜별지1＞과 같이 2019.7.10. ~ 2020.9.10. 기간 동안 청구인 AAA에게 한 2019년도 재산세 등 합계 OOO원 및 2020년도 재산세 등 합계 OOO원과 청구인 BBB에게 한 2019년도 재산세 등 합계 OOO원 및 2020년도 재산세 등 합계 OOO원의 각 부과처분은 OOO지상건축물의 부속토지(2019년도 OOO㎡, 2020년도 OOO㎡)를 상가 건축물과 대지권이 미등기된 아파트의 건축물 면적 비율로 안분계산한 후 상가의 부속토지는 별도합산과세대상 토지로, 아파트의 부속토지는 주택분으로 과세대상을 구분하여 2019년도 및 2020년도 재산세 과세표준 및 세액을 각 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) CCC과 청구인들이 각 소유한 토지는 쟁점건축물의 상가나 아파트에 전속된 것이 아니므로, 지방세법제106 제2항 제1호 및 제107조 제1항 제1호에 따라 쟁점토지를 상가 건축물과 아파트의 부속토지의 면적 비율로 안분한 후 상가의 부속토지는 별도합산과세대상 토지로, 아파트의 부속토지는 주택분으로 과세대상을 달리하여 재산세를 부과하는 것이 타당하다. (가) 처분청은 CCC 소유토지가 쟁점건축물의 상가 건축물과 일체라는 전제하에 부속토지의 귀속을 구분하였으나, 아래의 내용을 보면, CCC 소유토지를 상가 건축물의 부속토지로 볼 수 없고, CCC 소유토지와 쟁점토지가 상가와 아파트의 부속토지로 공유되고 있다고 보아야 한다.
1. 청구인 AAA이 CCC을 상대로 제기한 소송에서 법원은 청구인 AAA에게 CCC이 소유한 상가의 부속토지에 대한 임대권한이 있다고 판단하였고, 청구인 BBB이 CCC을 상대로 제기한 임대료 부당이득반환 청구소송에서 법원은 원고승소 판결을 하였다.
2. 그 뿐만 아니라, 청구인들에게 부과된 2018년 귀속 재산세에 대한 행정소송에서 1심 법원(서울행정법원 2021.8.27. 선고 2019구합77378 판결)은 CCC이 단독으로 상가가 차지하는 비율에 상응하는 대지의 지분을 취득하였다는 사정만으로는 CCC이 단독으로 쟁점건축물 상가분의 부속토지를 사실상 소유하고 있다고 볼 수 없다는 이유로 쟁점토지를 주택의 부속토지로 본 처분은 위법하다고 판단하였다.
3. 또한 2심 법원(서울고등법원 2022.5.25. 선고 2021누59474 판결)에서도 전심과 같이 판단하였고, 이후 원고와 피고 모두 해당 쟁점에 대하여 항소하지 아니하여 1심 판결로 확정이 되었다. (나) 지방세법제107조 제1항 제1호에서 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대해서는 그 지분권자를 납세의무자로 보도록, 같은 법 제106조 제2항 제1호에서 1동의 건물이 주거용과 주거 외의 용도로 사용되는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 보고, 그 부속토지는 각 용도별 건물의 면적비율로 안분하여 각 용도별 부속토지를 구분하도록 규정하고 있다.
(2) 대지권이 미등기된 쟁점아파트는 건물분에 관하여 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공동주택가격이 공시되어 있으므로, 재산세 산출세액을 아파트 건물소유자와 토지 소유자인 청구인들로 각 안분계산하는 기준은 “건물”은 국토교통부장관이 공시한 “건물분 공동주택가격”으로, “토지”는 “처분청이 재산정한 공동주택가격-건물분 공동주택가격”으로 하여야 한다. 지방세법제4조 제1항에서 “토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산가격 공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다”라고 규정하면서 그 단서에서 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에만 시장 또는 구청장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 공동주택가격이 공시된 아파트의 건축물에 대하여 지방세법의 어떠한 규정에서도 행정자치부장관의 지침에 따라 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있지 아니하다. 다시 말해서 지방세법 제4조 제1항은 ‘이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2항은 ‘제1항 외의 건축물’에 한하여 적용하도록 되어 있는데, 쟁점아파트는 부동산 가격공시에 관한 법률에 의거 전체 아파트에 대한 공동주택가격과 토지의 공시가격이 공시되어 있어 지방세법 제4조 제2항의 ‘제1항 외의 건축물’에 해당하지 아니하여 해당 규정이 적용될 수 없는 것임에도 처분청은 지방세법 제4조 제2항을 들어 행정안전부장관의 지침에 의거 시가표준액으로 안분 계산하고 있는 것은 위법ㆍ부당한 것이다. 따라서 처분청이 지방세법제4조 제2항에 따라 쟁점아파트의 건축물 시가표준액을 안분기준으로 하여 재산세를 안분계산한 것은 법령상 근거가 없는 것으로 이 건 부과처분은 위법하다.
(3) 실지거래가격을 초과한 금액으로 쟁점토지의 시가표준액을 산정한 이 건 부과처분은 위법ㆍ부당하다. 2019년에 쟁점토지의 공유지분 매매가 18건 약 OOO원, 공유아파트 건축물 매매가 3건 약 OOO원이 있었는데 그 거래내용을 보면 토지의 OOO㎡당 실지거래가액은 OOO원인데 시가표준액은 OOO원으로 실지거래가액 대비 189.19%(OOO원 ÷ OOO원 × 100%) 산정되어 재산세가 부과되었다. 위 아파트 공유자인 건물소유자는 3건의 시가표준액이 OOO원으로 시가대비 7.69%(OOO원 ÷ OOO원 × 100%)로 산정되어 재산세가 부과되었다. 위와 같이 이 건 부과처분은 과세의 공평성을 현저히 침해하였고 쟁점토지의 시가표준액이 실지거래가격의 182.19%로 실지거래가액을 현저히 초과하므로 이에 근거한 재산세 부과처분은 부당하다. 1심 법원(서울행정법원 2021.8.27. 선고 2019구합77378 판결)의 19쪽 하단의 판단내용을 보면, 2013년도부터 2018년도의 재산세 부과처분 중 2018년도의 경우는 과세표준을 잘못 산정하여 전부 취소할 수밖에 없다는 내용이 있는데, 2019년도의 공동주택가격은 2018년도 공동주택가격 산정가액을 기준으로 하여 139.1%의 비율로 되어 있으므로 2019년도 재산세 시가표준액도 잘못된 것으로 이에 근거한 재산세 부과처분도 원천무효이다(동 판결은 피고도 추가 상소하지 아니하는 것으로 보아 인정하는 것으로 보임). 따라서 이 건 부과처분은 조세평등의 원칙에 현저히 위배되어 부당하다.
(1) CCC의 소유토지는 상가분 건축물의 부속토지로, 쟁점토지는 아파트 건축물의 부속토지로 보는 것이 타당하므로 쟁점토지를 쟁점아파트의 부속토지로 보아 재산세를 과세한 이 건 부과처분은 정당하다. (가) CCC은 2011.1.6. 쟁점토지 중 OOO㎡ 상당의 공유지분을, 2017.11.29. 쟁점토지 중 OOO㎡ 상당의 공유지분을 각각 취득하였고, CCC이 소유한 쟁점건축물 부속토지의 면적(OOO㎡)은 전체 면적의 47.04%에 해당한다. 한편, CCC이 소유한 상가 건축물의 전용면적은 쟁점건축물 전체의 전용면적의 46.74%인바, CCC은 상가 건축물에 상당하는 대지지분을 취득한 것으로 보인다. (나) CCC이 쟁점건축물 부속토지의 공유지분을 취득한 과정을 보면, 상가의 대지지분을 취득하기 위하여 해당 공유지분을 취득한 것으로 보는 것이 타당하다. (다) 따라서 2019·2020년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재의 객관적인 토지 이용상황과 소유현황 및 CCC의 추가 지분 취득경위 등을 종합적으로 보면, CCC 소유토지는 상가 건축물의 부속토지로 보는 것이 타당하다.
(2) 지방세법제107조 제1항 제2호에서 주택의 건물과 부속토지의 소유자의 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액의 비율로 안분계산하도록 규정되어 있는데, ① 건축물의 시가표준액은 지방세법제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 계산한 가액으로, ② 그 부속토지의 시가표준액은 지방세법제4조 제1항에 따른 가액으로 산정하는 것이 법령에 부합하는 것이며, OOO재산세 운용실무 책자에서도 이와 같이 규정하고 있으므로, 쟁점토지분 재산세 안분계산은 정당하다.
(3) 처분청은 쟁점아파트의 건물의 특수성, 재건축 요인, 입지조건 등을 고려하고, 같은 건물에 소재한 대지권이 등기된 주택의 공동주택가격을 기준으로 삼아 쟁점아파트의 공동주택가격을 재산정한 후 평가전문기관인 OOO의 검증을 거쳐 지방세심의위원회의 승인을 받았으므로, 처분청이 재산정한 공동주택가격은 지방세법제4조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제3조 등에서 규정한 적법한 절차에 따라 산정된 것인바, 이 건 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 청구인들의 소유토지를 아파트의 부속토지로 보아 재산세를 부과한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
② 주택분 재산세 산출세액의 건물분과 토지분 안분계산이 잘못되었다는 청구주장의 당부
③ 실지거래가격을 초과하는 시가표준액을 산정하여 이 건 부과처분을 한 것은 위법하다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점①과 관련한 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점건축물은 공동주택의 출입구와 상가의 출입구가 별도로 구분되어 있고, 1ㆍ2층은 CCC이 소유한 상가로, 3∼5층은 각 개인들이 소유한 총 51세대의 아파트로 각각 구성되어 있으며, 아파트는 대지권이 구분등기된 것(2019년에 12세대, 2020년에 31세대)과 대지권이 미등기된 것이 혼재하고, 쟁점건축물의 현황은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점건축물 현황 (단위: ㎡, %) (나) 토지의 소유권 변동내역을 보면, 쟁점건축물 부속토지는 청구인들의 아버지인 DDD이 소유하다가 1995.3.18. 전부 EEE에게 상속되었고, 그중 OOO㎡는 2011.6.23. CCC에게, 일부 지분은 상속재산분배계약을 원인으로 2011.6.23. 청구인 AAA에게, 2015.8.12. 청구인 BBB에게 각각 소유권이전되었고, CCC은 2017.11.29. 강제경매에 따른 매각을 원인으로 OOO㎡ 상당의 공유지분을 추가로 취득한 것으로 나타난다. (다) 쟁점건축물의 부속토지는 총 OOO㎡로, 그중 아파트의 대지권으로 등기된 면적(2019년 OOO㎡, 2020년 OOO㎡) 외의 면적은 상가 건축물을 소유한 CCC과 청구인들이 공유지분의 형태로 소유하고 있다가 CCC은 2020.12.15. 각 상가의 대지권으로 등기를 경료하였고, 처분청은 쟁점토지의 공유지분 면적부분 중 CCC의 소유분은 상가의 부속토지(재산세 별도합산과세)로, 청구인들의 소유분은 주택의 부속토지(주택분)로 보아 아래 ＜표3＞과 같이 재산세를 과세하였다. ＜표3＞ 처분청의 쟁점건축물 부속토지 과세현황 (단위: ㎡, %) (라) 청구인 BBB이 2019.9.9. CCC을 상대로 제기한 부당이득반환청구소송의 내용은 아래와 같다.
1. 쟁점건축물 상가의 소유자인 CCC은 당초 쟁점건축물의 부속토지를 소유하지 아니하면서 그 부속토지의 소유자(EEE 및 청구인 AAA)와 임대차계약을 체결하여 상가의 부속토지를 사용하다가 2011.1.6. OOO㎡를, 2017.11.29. OOO㎡ 합계 OOO㎡의 부속토지 공유지분을 취득하게 되었는데, 청구인 BBB은 자신이 쟁점건축물 부속토지의 공유지분을 취득한 2015.8.12.부터 상가 소유자인 CCC이 자신의 소유지분을 점유한 데 대하여 부당이득반환을 청구하였다.
2. 위 소송에서 1심법원은 2020.9.11. 쟁점건축물 부속토지의 사용ㆍ수익 방법에 관한 별도의 합의를 인정할 증거가 없고, CCC이 소유한 상가의 전유부분은 쟁점건축물 부속토지의 일부를 배타적으로 점유ㆍ사용하고 있다는 이유로 원고(BBB) 일부승소 판결(서울중앙지방법원 2019가합563181)하였고, 동 판결은 2021.4.29. 항소심에서 확정되었다. (마) 한편, 청구인들은 2018년도 재산세 부과처분에 불복하여 심판청구를 제기하였고, 그에 대하여 우리 원(조심 2018지3264, 2019.5.30.)은 ① 건축물만을 기준으로 공동주택가격이 산정된 경우 지방세법제4조 제1항 단서에 따른 “공동주택가격이 공시되지 아니한 경우”로 볼 수 있고, ② 쟁점건축물은 외관상 공동주택과 상가의 주상복합건물이나, 각 용도별 출입구가 분리되어 있고, 공용부분의 사용도 달리하고 있어 사실상 별도로 사용되며, CCC이 2017.11.29. OOO㎡의 공유지분을 취득한 것은 상가의 부속토지에 대한 임차료 지출을 없애고자 한 것으로 보이며, 이러한 사정에 비추어 청구인들과 CCC 간에 상가용 부속토지를 OOO㎡로 한다는 합의가 이루어졌다고 보아, ③ 청구인들이 소유한 쟁점토지의 공유지분은 모두 쟁점건축물 중 아파트의 부속토지에 해당한다고 판단하여 기각 결정하였다. (바) 위 심판청구의 후속 행정소송에서 1심 법원(서울행정법원 2021.8.27. 선고 2019구합77387 판결)은 CCC이 상가의 부속토지를 사실상 소유하고 있다고 볼 수 없다(청구인들과 CCC은 일반적인 공유자 관계임)고 전제하고, 청구인들이 소유한 공유지분 상당의 면적만 주택의 부속토지로 볼 수 없다는 취지로 청구인들(원고) 일부승소 판결(나머지 쟁점은 기각)하였으며, 해당 소송은 2021.9.14. 쌍방이 항소하였다. 위 항소심에서 2심 법원(서울고등법원 2022.5.25. 선고 2021누59474 판결)은 1심 판결과 같은 청구인들(원고) 일부승소 판결(이 건 심판청구 쟁점①에 대한 것은 ‘인용’, 쟁점②ㆍ③은 ‘기각’)하였고, 이에 대하여 2022.6.15. 처분청(피고)은 쟁점①에 대하여 상소하지 않았고, 청구인들(원고)은 쟁점②·③에 대하여 상소하여 심리일 현재 상고심(사건번호: 대법원 2022두46206 판결) 계류 중이다.
(2) 쟁점②와 관련한 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 국토교통부에서 고시한 공동주택가격에 따르면, 쟁점건축물의 아파트 중 대지권이 구분등기된 것은 토지와 건물을 포함하여 공동주택가격이 산정되었고, 대지권이 미등기된 것은 토지분을 제외한 건물분 가격만으로 산정된 것으로 나타난다. (나) 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 및 같은 법 시행령 제45조 제3항에서 위임한 사항을 정한 국토교통부훈령인 “공동주택가격 조사·산정 기준” 제16조 제1항에서 공동주택가격의 산정은 유사 공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인을 검토하여집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정하도록 규정하고 있다. (다) 행정안전부장관이 2018.7.2. 이 건의 처리방법과 관련하여 OOO에게 보낸 “건물부분만 공동주택가격이 공시된 주택부속토지에 대한 재산세 과세표준 질의회신” 공문에는 아래의 내용이 나타난다. (라) 처분청은 위 행정안전부장관의 회신내용에 따라, 쟁점건축물의 아파트 중 대지권 미등기분은 지방세법제4조 제1항 단서에서 규정한 “공동주택가격이 공시되지 아니한 경우”라고 보아 쟁점건축물의 특수성, 재건축요인, 입지조건 등을 고려하고, 이미 건물 부분과 부속토지를 일괄하여 산정한 공동주택가격이 공시되어 있던 대지권등기 주택을 기준으로 삼아, 해당 건물의 과세표준 금액과 대지의 개별공시지가 금액 등을 참작하여 2019년 및 2020년 공동주택가격을 아래 ＜표4＞와 같이 재산정하였다. ＜표4＞ 처분청이 재산정한 공동주택가격 내역 (단위: ㎡, 백만원) (마) 처분청은 2019.6.27. 및 2020.6.23. OOO으로부터 재산정한 공동주택가격이 적정하다는 검증결과를 회신받았고, 2019.6.28. 및 2020.6.26. 지방세심의위원회의 승인을 받은 것으로 나타난다. (바) 청구인들은 2022.3.14. 조세심판관회의(1차) 이후 2022.5.27. 다음과 같은 내용을 추가로 제출하였다.
(3) 쟁점③과 관련하여 청구인들이 아래 ＜표6＞과 같이 제시한 자료(시가반영비율분석)에 따르면, 시가표준액을 실제 매매가격으로 나눈 비율이 2019년에는 토지는 182.19%, 건물은 7.69%, 그 비율차이는 174.49%로, 2020년에는 토지는 120.49%, 건물은 3.80%, 그 비율차이는 116.69%로 각각 나타난다. ＜표6＞ 청구인들이 제시한 시가표준액 대비 실거래가격 현황 (단위: 원, %)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 본다. 처분청은 CCC의 소유토지는 상가분 건축물의 부속토지로, 쟁점토지는 아파트 건축물의 부속토지로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 아래와 같은 사정들에 비추어 쟁점토지를 상가 건축물과 쟁점아파트 건축물의 면적 비율로 안분한 후 상가의 부속토지는 별도합산과세대상 토지로, 쟁점아파트의 부속토지는 주택분 과세대상으로 달리 구분하는 것이 타당하다(서울행정법원 2021.8.27. 선고 2019구합77378 판결, 항소심인 서울고등법원 2022.5.25. 선고 2021누59474 판결, 같은 뜻임) 하겠다.
1. 지방세법 제106조 제2항 제1호에 의하면, 1동의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 보고, 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 청구인들은 쟁점건축물의 구분소유자가 아니라 그 부속토지의 공유지분만을 소유한 토지소유자인바, 청구인들과 CCC의 관계는 건물의 구분소유자끼리 그 대지를 공유하는 경우와 달리 일반적인 공유 법리에 따라 전체 대지를 사용ㆍ수익ㆍ관리하는 공유자 관계로 보인다.
3. 청구인 BBB은 2019.9.9. CCC을 상대로 청구인 FFF이 쟁점건축물 부속토지의 소유권을 취득한 날(2015.8.12.)부터 CCC이 그 대지 중 청구인 BBB의 소유 지분을 점유함으로 인하여 발생한 부당이득금반환을 청구하는 소송을 제기하였는데, 이에 대하여 법원은 2021.4.29. 쟁점건축물 부속토지의 사용ㆍ수익 방법에 관하여 청구인들과 CCC 간 별도의 합의가 있었다는 사실을 인정할 증거가 없다고 판단하였다(서울중앙지방법원 2020.9.11. 선고 2019가합563181 판결과 항소심인 서울고등법원 2021.4.29. 선고 2020나2038035 판결).
4. CCC이 2017.11.29. 쟁점건축물 부속토지의 일부 지분(OOO㎡)을 취득하였으나, 그 취득 원인이 당사자 사이의 합의에 따른 매매가 아닌 강제경매에 따른 매매인 것으로 보아 CCC의 2017.11.29.자 공유지분 취득을 근거로 공유지분권자 사이의 각 대지 지분의 귀속에 관한 합의가 있었다고 보기 어렵다.
5. 따라서 처분청이 쟁점토지를 상가건축물과 쟁점아파트의 건축물 면적 비율로 안분하여 각 면적을 재산정하여 그 결과에 따라 2019년도 및 2020년도 재산세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 본다.
1. 지방세법 제107조 제1항 제2호에서 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분은 그 소유자에게 재산세 납세의무가 있다고 규정하고 있다. 또한 지방세법제4조 제1항에서는 토지 및 주택에 대한 시가표준액을 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 하도록 규정하면서 그 단서에서 “공동주택가격이 공시되지 아니한 경우”에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있다. 한편, 주택법 제2조에서 주거생활을 할 수 있는 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 주택으로 정의하고 있고, 국토교통부 훈령인 “공동주택가격 조사·산정 기준” 제16조 제1항에서 공동주택가격의 산정은 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정하도록 규정하고 있는 점을 고려하면, 건축물과 대지 지분을 일괄하여 산정된 공동주택가격만이 주택에 대한 시가표준액에 해당하고, 대지 지분의 가치가 제외된 채 건축물로만 공동주택가격이 산정된 경우에는 “공동주택가격이 공시되지 아니한 경우”에 해당하는 것으로 볼 수 있다.
2. 청구인들은 쟁점아파트의 시가표준액을 산정하는 과정에서 건물 부분 및 부속토지를 일괄하여 공동주택가격을 재산정하고 주택의 건물과 부속토지의 재산세를 안분계산한 것이 위법하다고 주장한다.
3. 하지만, 국토교통부장관은 2019·2020년도 결정․공시한 쟁점아파트의 공동주택가격이 건축물만을 기준으로 한 것인바, 이는 지방세법제4조 제1항에서 규정한 “공동주택가격이 공시되지 아니한 경우”로 볼 수 있다. 이로 인하여 처분청은 국토교통부장관이 결정․공시한 대지권등기아파트의 세대별 공동주택가격을 기준으로 삼아, 해당 건물의 과세표준 금액과 대지의 개별공시지가 금액 등을 참작하여 쟁점아파트의 세대별 공동주택가격을 재산정하였고, 이에 대하여 감정평가 전문기관인 OOO으로부터 적정하다는 검증 결과를 회신받아 지방세법제4조 제4항에 따라 그 시가표준액에 대하여 지방세심의위원회의 심의 및 의결을 거쳐 쟁점아파트의 세대별 시가표준액을 산정하였다.
4. 또한 처분청은 2019년도·2020년도 주택(부속토지)분 재산세를 산정하면서 위 재산정된 시가표준액에 대하여 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 주택 전체의 재산세 과세표준액 및 산출세액을 각 계산하였고, 동 산출세액의 물건별(토지, 건축물) 안분기준을 토지는 지방세법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조에 따른 개별공시지가로, 건축물은 지방세법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조에 따른 건축물 시가표준액으로 정하여 안분계산한 금액으로 하여 이 건 부과처분을 하였다.
5. 위와 같이 처분청이 쟁점아파트의 시가표준액을 산정하는데 관계 법령에서 규정한 적법한 절차를 거치지 않았다거나 그 가격이지방세법제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조를 위배하여 산정되었다고 단정할 수는 없으므로 쟁점아파트의 시가표준액이 부당하다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2018지3264, 2019.5.30., 같은 뜻임). (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 본다.
1. 청구인들은 쟁점주택의 공동주택가격이 비교주택 등에 비추어 과도하게 높게 산정되었으므로 이를 기준으로 한 이 건 부과처분이 부당하다고 주장한다.
2. 재산세 과세의 기초가 되는 가격의 결정이 적법한지의 여부는 해당 가격이 관련 법령에 따라 적법하게 산정되었는지에 따라 판단하는 것인바(대법원 2005.7.15. 선고 2003두12080 판결 참조), 그 가격이 실제 거래된 가격보다 높다는 등의 사정만으로 위법한 가격결정이라고 보기 어렵다(조심 2021지2812, 2022.7.19. 참조) 하겠다.
3. 또한 처분청은 쟁점②에서의 판단내용과 같이 쟁점아파트의 공동주택가격은 적법한 절차에 따라 산정된 것으로서 절차․내용상 하자가 확인되지 아니하므로 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어렵다(조심 2018지3264, 2019.5.30., 같은 뜻임).
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 병합사건 목록 (단위: 원) ＜별지2＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
3. 주택
③ 주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 제111조 제1항 제3호의 세율을 적용한다.
(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법(이하 “법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다.
2. “공동주택”이란 주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.