[요지] 청구법인은민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업을 영위하여 대도시 중과 배제 업종을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 청구법인의 쟁점부동산의 취득을 중과세율 적용대상인 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[요지] 청구법인은민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업을 영위하여 대도시 중과 배제 업종을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 청구법인의 쟁점부동산의 취득을 중과세율 적용대상인 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO시 OOO구청장이 2020.9.9. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 소득세법에서 말하는 주택이란 공부상 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라고 규정하고 있어 주거용 오피스텔이라 할지라도 그 사용 여부에 따라서 1세대1주택 양도소득세 비과세를 적용하고 있다.
(2) 민간임대주택사업자는 주택이나 준주택(주거용오피스텔)에 대하여 4년 또는 8년으로 임대사업자등록을 하면서 임대차계약을 했을 경우 표준임대차계약서와 임차인의 주민등록초본을 함께 등록해야 하는바, 쟁점부동산은 바닥 난방이 되고 주민등록전입이 된 주거용 오피스텔임이 분명하다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법에서는 민간임대주택에 대하여 임대목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택이라고 규정하면서, 그 주택의 범위에 오피스텔을 준주택으로 하여 포함하도록 규정하고 있는바, 주택임대사업을 중과제외업종으로 규정한 취지는 임대주택 활성화를 통해 서민주거안정을 도모하기 위한 것이므로 오피스텔이라 하더라도 관련 법령에 따라 주택임대사업에 사용된다면 그 취지에 부합한다 할 것이라서 지방세법 시행령 제26조 제1항 제31호에서 중과제외업종으로 규정한 주택임대사업에 오피스텔도 준주택으로 하여 포함하여야 할 것이다.
(1) OOO시 질의회신 사례에 따르면, 지방세법에서 ‘주택’에 관하여 별도의 정의규정을 두고 있지 않지만, 지방세법제104조 제3호에서 재산세에 관하여 ‘주택’을 주택법제2조 제1호의 규정에 의한 주택이라고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호에서 ‘주택’이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지라고 규정하면서, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있다.
(2) 오피스텔은 건축법제2조 제2항 제14호 및 같은 법 시행령 제3조의4 [별표1] 제14호에서 업무를 주로 하며 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 일반업무시설의 하나로 규정하고 있는바, 주택은 건축물과는 구별되는 것이고 건축법상 오피스텔은 그 ‘주택’에 포함되지 아니한다고 보아야 할 것이므로, 오피스텔은 취득세 중과제외 대상인 주택임대용 부동산에 해당하지 않는다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구법인의 법인등기사항전부증명서에 따르면, 본점은 OOO이고, 주택임대업과 주거용 및 비주거용 건물 임대업 등을 목적사업으로 하여 2020.5.25.에 설립된 것으로 나타난다. (나) OOO구청장이 발행한 청구법인의 임대사업자 등록증에 따르면, 최초등록일은 2020.6.15.이고, OOO를 민간임대주택의 소재지로 하여 임대사업자 등록하였으며, 임대주택의 유형은 준주택(오피스텔)로, 전용면적은 40㎡ 이하로 나타난다. (다) OOO세무서장이 발행한 청구법인의 면세사업자등록증을 보면, 청구법인은 ‘부동산업/주거용 건물 임대업’을 업종으로 하여 2020.6.15.에 신규 개업한 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 쟁점부동산을 2020.6.8. 매매를 원인으로 하여 2020.6.23. 취득한 것으로 나타난다. (마) 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 후 2020.6.23. 각 물건에 대하여 OOO원을 과세표준으로 하고 취득세율 8%를 적용하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 각각 신고‧납부한 것으로 나타난다. (바) 청구법인은 2020.7.21. 청구법인의 주택임대사업이 중과제외업종에 해당하므로 쟁점부동산에 대한 중과적용을 배제해달라는 취지로 경정청구를 제기한 것으로 나타난다. (사) 쟁점부동산의 집합건축물대장에 따르면, 쟁점부동산의 면적은 각각 17.34㎡이고, 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’로 나타난다. (아) 쟁점부동산의 전입세대 열람 내역에 따르면, 쟁점부동산 중 OOO호에는 ‘OOO’이 2019.5.27.에, OOO호에는 ‘OOO’이 2020.7.10.에 각각 전입한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제13조 제2항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용하되, 다만, 수도권정비계획법 제6조에 따른 과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다고 규정하면서, 그 제1호에서 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우를 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제26조 제1항에서 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 업종"이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다고 규정하면서 그 제31호에서 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업을 규정하고 있고, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항에서 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 청구법인이 영위하는 업종이 대도시 중과 제외 업종인 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업에 해당하지 아니하여 쟁점부동산은 중과세율 적용대상이라는 의견이다. 그러나, 청구법인은 2020.5.25. 대도시내에서 설립되어 2020.6.15. OOO시 OOO구청장으로부터 쟁점부동산을 임대목적물로 하여 주택임대사업자로 등록한 후 2020.6.23. 쟁점부동산을 취득하여 임대용으로 사용하고 있는 사실이 나타나는 점, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에서 "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다고 규정하여 오피스텔을 임대하는 사업도 주택임대사업의 범위에 포함하고 있는 점 등에 비추어 청구법인은 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업을 영위하여 대도시 중과 배제 업종을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 청구법인의 쟁점부동산의 취득을 중과세율 적용대상인 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(신탁법에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 같은 조 제1항의 표준세율과 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율)을 적용한다. 다만, 수도권정비계획법 제6조에 따른 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하거나, 법인이 사원에 대한 분양 또는 임대용으로 직접 사용할 목적으로 대통령령으로 정하는 주거용 부동산(이하 이 조에서 “사원주거용 목적 부동산”이라 한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.
1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(수도권정비계획법 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우
2. 대도시(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 유치지역 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우
(2) 지방세법 시행령 제26조(대도시 법인 중과세의 예외) ① 법 제13조제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.
31. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 공공주택 특별법 제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조(준주택의 범위) 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호에서 “오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔(이하 “준주택”이라 한다)을 말한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
2. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
(5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
(6) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 건축법 시행령 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 건축법 시행령 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔