[요지] 이 건 오피스텔의 실제 임대개시일(2014.2.2.)을 기준으로 하는 경우 청구인은 임대의무기간(5년) 내에 이 건 오피스텔을 매각한 것에 해당하고 여기에 이를 매각할 수밖에 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 이 건 오피스텔의 실제 임대개시일(2014.2.2.)을 기준으로 하는 경우 청구인은 임대의무기간(5년) 내에 이 건 오피스텔을 매각한 것에 해당하고 여기에 이를 매각할 수밖에 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 임대주택에 대한 주무부서인 처분청의 주택과장은 청구인에게 이 건 오피스텔의 임대시작일을 2013.12.6.로 기재하여 임대주택등록증을 교부하였고, 청구인은 그 날부터 5년이 경과한 2018.12.28. 이 건 오피스텔을 매각하였다.
(2) 그 후 청구인은 이 건 오피스텔의 매각이민간임대주택에 관한 특별법(이하 “임대주택법”이라 한다)에 따른 과태료 부과(임대의무기간 미 충족) 대상인지 여부를 처분청의 주택과장에게 질의하였고, 처분청(주택과장)은 이 건 오피스텔의 임대의무기간 기산일은 2013.12.6.이고, 그 기산일부터 임대의무기간(5년)이 경과한 2018.12.28. 이 건 오피스텔을 매각하였으므로 과태료 부과대상이 아니라고 답변하였음에도 처분청(재산취득과장)은 청구인이 2014.2.2. 이 건 오피스텔을 임대한 후 임대의무기간이 경과하기 전인 2018.12.28. 이를 매각하였다고 하여 이 건 취득세 등을 부과하였는바, 이는 이 건 오피스텔의 매각이라는 동일한 행위에 대하여 동일한 행정관청인 처분청이 서로 다른 답변을 한 것으로서 납세자의 정당한 신뢰를 져버린 것이다.
(3) 임대사업자 등록 시, 사실상 임대를 개시하지 않은 경우에는 임대시작일을 기재하는 칸을 공란으로 두고, 실제로 임대를 개시하면 그 개시일을 기재하는 것이 일반적이기는 하나, 처분청(주택과장)은 이 건 오피스텔을 임대물건으로 하여 임대사업자 등록을 할 당시 그 임대시작일을 2013.12.6.로 기재하여 청구인에게 교부하였는바, 이 건 오피스텔의 임대개시일은 그 등록증 상의 임대시작일(2013.12.6.)로 보는 것이 타당하다. 만일, 처분청의 의견과 같이 그 임대개시일을 이 건 오피스텔을 실제로 임대한 2014.2.2.로 본다면, 이는 사실관계가 잘못된 임대사업자등록증을 교부한 처분청(주택과장)의 과실이라 할 것임에도 아무런 잘못이 없는 청구인에게 임대의무기간 내 이 건 오피스텔을 매각하였다고 하여, 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(1) 임대의무기간의 기산일은 임대사업자가 임대용 주택 등을 취득하여 실제로 임대하는 시점을 기준으로 판단하여야 하는데, 청구인의 경우 2014.2.2. 이 건 오피스텔의 임대를 개시한 후 임대의무기간 내인 2018.12.28. 처분청의 허가를 받지 아니하고 매각하였다는 사실은 다툼이 없으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 이 건 취득세 등의 과세예고 통지를 받은 후 처분청 (주택과장)에게 임대의무기간의 기산일과 관련한 질의를 하였는바, 청구인이 이 건 오피스텔을 매각하기 전에 처분청으로부터 이 건 오피스텔의 임대의무기간 기산일과 관련된 공적인 의사표시를 받은 것은 아니라 할 것인바, 여기에 신뢰보호의 원칙을 적용할 수는 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2013.12.6. 이 건 오피스텔을 임대물건으로 하여 처분청에 임대사업자 등록을 하였고, 처분청이 교부한 임대사업자등록증에는 이 건 오피스텔의 임대시작일을 2013.12.6.로 기재하고 있다. (나) 청구인은 2014.1.14. 이 건 오피스텔을 취득한 후지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따라 취득세 등을 면제받고, 2014.2.2. 임대기간을 2014.2.2.부터 2015.2.1.까지(1년), 보증금 및 월 임대료를 각 OOO하여 임대한 후, 2014.2.23. 이와 같은 임대사실을 처분청(주택과장)에 신고하였으며, 그 후 임대업을 영위하다가 2018.12.28. 이 건 오피스텔을 매각하였다. (다) 처분청은 청구인이 임대의무기간 내 이 건 오피스텔을 매각하였다고 보아 2020.6.11. 이 건 취득세 등에 대한 과세예고를 하였다. (라) 청구인은 2020.6.12. 이 건 오피스텔의 매각이 임대의무기간 내에 매각에 해당되는지 여부를 처분청에 질의하였고, 처분청(주택과장)은 2020.6.18. 청구인이 임대의무기간을 충족한 후 임대사업자등록을 말소하였으므로 과태료부과대상이 아니라고 답변하였다(서울특별시 관악구 주택과-28928). (2)지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에서 임대사업자가 임대하기 위하여 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔에 대하여는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 제2항에서 제1항을 적용할 때임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 ‘추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등’을임대주택법 시행령제13조 제2항 제2호 및 제3호의 시장·군수 또는 구청장으로부터 분양전환허가를 받거나 승인을 받은 경우로 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,임대주택법 시행령시행령 제13조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 임대개시일은 임대사업자등록증 상의 신고일 등이 아니라 실제로 임대를 개시한 날로 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합하는 점, 이 건 오피스텔의 실제 임대개시일(2014.2.2.)을 기준으로 하는 경우 청구인은 임대의무기간(5년) 내에 이 건 오피스텔을 매각한 것에 해당하고 여기에 이를 매각할 수밖에 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수도 없는 점, 설령, 처분청의 주택과에서 청구인에게 교부한 임대사업자등록증에 기재된 임대시작일(2013.12.6.)을 임대의무기간의 기산일로 본다고 하더라도 이는 임대주택법령에 따른 과태료 부과에만 한정되는 것일 뿐 조세인 취득세의 부과 또는 감면과는 전혀 관련이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 지방세특례제한법 시행령(2014.1.1. 대통령령 제25060호로 개정된 것) 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란임대주택법 시행령제13조 제2항제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 임대주택법(2013.12.15. 법률 제11870호로 개정된 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제16조[임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
(4) 임대주택법 시행령(2014.1.1. 대통령령 제25050호로 개정된 것) 제13조[임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 준공공임대주택: 임대 개시일부터 10년
2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년
② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.(이하 생략)