직계존속으로부터 취득한 쟁점부동산의 매매대금 중 매매대금과 상계한 쟁점전세보증금에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용할 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2018지1133 / 조심2018지0935

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2020.6.24. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 아버지 AAA(이하 “AAA”이라 한다)으로부터 OOO원에 취득하는 내용의 매매계약을 체결한 후, 같은 날 AAA에게 쟁점부동산을 보증금 OOO원(이하 “쟁점전세보증금”이라 한다)에 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 총매매대금 중 쟁점전세보증금을 제외한 OOO원에 대하여지방세법제11조 제1항 제8호 다목의 주택 유상취득의 세율(3%)을, 쟁점전세보증금에 대하여 같은 항 제2호의 주택 무상취득의 세율(3.5%)을 각 적용하여 2020.6.29. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 이 후 청구인은 쟁점전세보증금에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용하여야 한다고 주장하며 기신고․납부한 주택 무상취득의 세율(3.5%)과 차액에 대하여 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2020.7.27. 경정청구 거부처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은지방세법 제7조 제12항을 이 건 처분의 과세근거로 삼았으나, 청구인은 쟁점부동산을 AAA으로부터 일반 매매로 취득하면서 이와 별도로 임대차계약을 체결하여 매매대금과 쟁점전세보증금을 상계하였으므로 쟁점부동산 거래에는 증여도 채무인수도 존재하지 않는다. 또한, 조세심판원은 “부동산을 직계존비속 또는 제3자로부터 취득하면서 매도자가 입주하기로 하는 임대차계약을 체결하는 것은 사적계약 자유의 원칙에 따라 이루어질 수 있으나 지방세법 제7조 제11항에서 규정하는 증여의제 취득과는 상이한 형태의 거래로 그 특성상 임대보증금 부분은 매매 당시 그 대가를 지급할 수 없고 차후 임대차관계가 종료될 때 관련 금전거래가 발생할 수밖에 없으며, 배우자 또는 직계존비속간의 거래라 하여 거래 당시 대가를 지급한 사실이 없다는 이유만으로 실제 유상거래임에도 이를 부인하는 것은 합리적 기준 없이 차별하는 것으로 보인다”(조심 2018지935, 2018.12.5.)라 하여 합리적인 기준없이 일반적인 유상거래를 부담부증여로 의제하는 것을 부인하고 있다. 따라서, 청구인은 쟁점부동산 전부를 일반 유상매매로 취득하였는데 불구하고, 처분청이 쟁점전세보증금 상당액 부분을 무상으로 취득하였다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점전세보증금에 상당하는 부동산을 유상취득한 것으로 보려면, 향후 청구인의 전세보증금 상환능력 및 가능성, 해당 시기 또는 지역에 통용되는 거래의 관행, 부동산 취득 전후에 있어 당사자의 실제 사용 여부 및 구체적 현황 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인 바, 청구인은 쟁점부동산을 직계존속인 AAA으로부터 취득하면서 총매매대금 OOO원 중 OOO원에 대한 지급내역만을 입증하고 있을 뿐, 나머지 금액인 쟁점전세보증금과 관련하여 자금출처를 소명하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점전세보증금이 총매매대금에서 차지하는 비중이 50%를 초과하고 있다. 또한, 쟁점부동산에 대한 매매거래는 직계존비속간 거래로서 매매계약과 동시에 전세계약을 체결함에 따라 전세보증금과 부동산 매매대금을 상계하고 일부만 지급․취득하여 이후 전세보증금 상환여부가 불분명하므로 통상적인 유상거래로 보기 어렵다. 따라서, 청구인이 쟁점전세보증금에 해당하는 부분을 무상으로 취득한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 직계존속으로부터 취득한 쟁점부동산의 매매대금 중 매매대금과 상계한 쟁점전세보증금에 대하여 주택 유상취득의 세율(3%)을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (이하 생략)

• 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

(2) 민법 제492조(상계의 요건) ① 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다.

② 전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 제493조(상계의 방법, 효과) ① 상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다.

② 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산에 관한 등기사항전부증명서 기재내역은 아래와 같다. (나) 매도인을 AAA으로, 매수인을 청구인으로 하여 2020.6.24. 작성된 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항 제3조에는 “본 계약은 매도인이 전세로(임대차보증금 OOO원) 거주하는 조건임”으로, 제4조에는 “매수인은 매매대금중 임대차보증금 OOO원을 공제한 금액 OOO원을 잔금으로 지불함”으로 기재되어 있으며, 청구인의 금융계좌OOO에서 2020.6.25. AAA에게 OOO원이 이체된 것으로 되어 있고, 임대차보증금 OOO원(쟁점전세보증금)에 대한 금융거래자료는 나타나지 않는다. (다) 임대인을 청구인으로, 임차인을 AAA으로 하여 2020.6.24. 작성된 쟁점부동산에 관한 임대차계약서에는 임대차보증금이 OOO원으로 이를 2020.6.25. 지불한 것으로 되어 있고, 이에 대하여 2020.7.16. OOO로 확정일자가 날인되어 있다. (라) 이 건 심판청구일 현재 청구인의 주민등록 주소지는 OOO으로 쟁점부동산 외 소재지이고, AAA의 주민등록 주소지는 쟁점부동산 소재지로 되어 있다. (마) 청구인은 2013.12.4. OOO에서 변호사 사무소를 개업한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2021.10.13. 개최된 조세심판관 회의에 참석하여 심리일 현재 청구인의 실제 거주지 및 거주형태, 그리고 최근 청구인의 수입금액이 얼마인지 및 쟁점부동산 취득경위에 대한 심판관의 질문에 “심리일 현재 청구인은 OOO주택에서 전세로 거주하고 있으며, 전세보증금은 OOO원이고, 논문작성 준비관계로 청구인의 최근 소득내역은 없으나 올해부터 변호사 활동을 다시 시작하여 연간 약 OOO원 정도의 수입이 예상되며, 청구인 아버지 AAA의 노후자금 마련을 위해 쟁점부동산을 양도하였다”는 취지의 답변을 하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제7조 제11항 및 제4호에 의하면, 직계존비속으로부터 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 보되, 실제로 대가를 지급한 사실이 명확하게 증명되는 경우에 한하여 이를 유상취득으로 보고 있는바, 실제로 대가를 지급한 사실이 증명되려면 그러한 거래를 하게 된 배경, 문제가 되는 부분이 거래금액에서 차지하는 비중, 당사자들의 향후 상환 능력 및 가능성, 해당 시기 또는 지역에 통용되는 거래의 관행, 부동산 취득 전·후에 있어 당사자의 실제 사용 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것(조심 2018지1133, 2018.10.1., 같은 뜻임)이다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 직계존속으로부터 취득하였으므로 원칙적으로 직계존속으로부터 쟁점부동산 취득금액에 상당하는 부분을 증여받은 것으로 추정할 수 있으나, 그 중 OOO원에 대하여는 실제로 대가를 지급한 사실이 금융거래자료 등을 통해 확인되고 있으므로 유상취득의 세율(3%)을 적용함이 타당하고, 나머지 금액인 쟁점전세보증금에 대하여는 그 지급사실을 확인할 수 있는 금융거래자료 등이 없으므로 일단 증여로 추정할 수 있을 것이다. 청구인은 이 부분에 대하여 증여가 아닌 유상취득이라고 주장하나, ① 일반적으로 주택매매 거래에 있어 주택 양도자는 잔금을 받은 후 해당 주택을 비워 주어야 하고 양수인은 잔금 지급 후 즉시 해당 주택을 인수하는 것이 통상적인데, 이 건의 경우 AAA은 쟁점부동산 양도 후에도 여전히 전세의 형식을 빌려 양도한 주택에서 거주하고 있으며, 청구인 또한 쟁점부동산을 양수한 후에도 그 주택으로 이주하지 않고 양수한 주택 외의 소재지에서 다른 주택을 임차하여 거주하고 있는 점, ② AAA의 노후자금을 마련하기 위해 쟁점부동산을 매매하였다는 청구인의 답변으로 보아 노후자금을 마련하려면 제3자에게 양도할 수도 있을 것으로 보이는데, 굳이 청구인이 OOO원에 이르는 쟁점전세보증금을 상환하여야 할 채무를 부담하면서까지 구입자금이 부족한 상황에서 쟁점부동산을 취득하여야 할 필요성이 부족해 보이는 점, ③ 쟁점전세보증금이 쟁점부동산의 총매매대금에서 차지하는 비율이 50%를 초과하고 있는 점, ④ 청구인이 현재 거주하고 있는 OOO주택의 전세보증금이 OOO원이고, 그 간 청구인의 논문작성 준비로 수입금액이 없었으며, 2021년도 수입금액이 약 OOO원 정도로 예상되는 것이라는 청구인의 주장으로 보아 전세계약기간(통상적으로 2년)이 종료된 후 청구인이 OOO원에 달하는 쟁점전세보증금을 상환하기에는 그 자금이 부족해 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점전세보증금에 상당하는 금액을 청구인의 직계존속으로부터 유상으로 취득하였다고 보기에는 무리가 있어 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점전세보증금에 상당하는 금액을 무상으로 취득한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.