처분청이 매매사례가액으로 적용한 쟁점토지 경매가액은 경매절차에 따라 이루어진 것이라 하나 유찰 등으로 감정가액의 절반 정도에 불과하고 기준시가보다도 낮은 가액으로 적합한 매매사례가액으로 보이지 않으므로 이를 취득가액으로 본 처분은 잘못이 있음
처분청이 매매사례가액으로 적용한 쟁점토지 경매가액은 경매절차에 따라 이루어진 것이라 하나 유찰 등으로 감정가액의 절반 정도에 불과하고 기준시가보다도 낮은 가액으로 적합한 매매사례가액으로 보이지 않으므로 이를 취득가액으로 본 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO서장이 2021.5.14. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 쟁점토지의 시가를 적정하게 반영되지 않은 경매가액을 취득가액으로 본 것은 위법·부당하다. (가) 토지의 가격은 주택·아파트 등과 달리 개별성이 매우 강하고, 면적·위치·용도·지목 보다 앞으로의 개발계획 또는 개발호재에 따라 토지가격이 상당히 크게 변동하는 것이 특징인 바, 쟁점토지의 취득일 전·후 3개월 이내에 단순히 경매가격이 있다는 이유만으로 이를 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다. 소득세법 제97조 제1항, 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에 따르면, 취득일 전·후 3개월 이내의 ‘매매사례가액’을 적용하려면 최소한 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액을 말하는데, 이때 ‘동일성 또는 유사성이 있는 자산’의 의미는 쟁점토지의 지목·위치·사용현황·기준시가 등이 비슷하며, 취득당시 시가와 유사한 매매사례가액을 적용한다는 규정이고, 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항에서 ‘시가’의 개념을 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정할 수 있는 기준을 제시하고 있다. 또한, 조세심판원은 취득 당시 시가를 적정하게 반영하지 못한 비교토지의 공매가액을 매매사례가액으로 인정하기 어렵다고 판단하고 있다(조심 2020부2286, 2020.10.20.). (나) 쟁점토지의 취득당시 매매사례가액으로 적용한 경매가액 OOO원(매매금액 OOO원에서 건물분을 제외한 금액)은 양도인 AAA이 쟁점토지를 2회 유찰(1회차 2003.2.10., 2회차 2003. 3.10.)된 후 2003.4.14. 3회차(2명 참석)에 경락받은 가액으로서 이 건 부동산(쟁점토지 및 건물) 감정가액 OOO원(감정일자 2002.2.8.)의 48.6% 정도로 감정가액 보다 상당히 낮은 가액이고, 위 경매가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적인 교환가치를 적정하게 반영된 금액으로 볼 수 없으므로 이를 쟁점토지의 취득당시 정상적인 매매사례가액으로 보기 어렵다. (다) 쟁점토지의 개별공시지가는 전년도 대비 2003년 102.0% 및 2004년 122.2%로서 취득당시 매년 시가가 상승하는 추세였고, 경매가액 OOO원은 2003년 취득당시 개별공시지가 OOO원의 63.6%에 불과하므로 이를 취득당시 정상적인 매매사례가액으로 보기는 어려우며, 2020.11.3. 국토교통부 보도자료 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ ‘공시가격 현실화 시행방안’ 16페이지에 따르면, 2020년도 토지(표준지)의 공시가격은 시가 대비 주거용이 64.8%, 농경지가 62.9%인 사실로 보아 이로부터 7년 전인 2003년도의 쟁점토지 개별공시지가는 시가 대비 더욱 낮은 가액으로 고시된 것이라 하겠다.
(2) (예비적 청구) 이의신청 결정서의 주문내용과 무관하게 처분청이 임의로 범위를 정하여 재조사를 실시한 후 처분을 그대로 유지한 것은 이의신청 재결청이 한 결정의 기속력에 반하여 위법하다. (가) 국세기본법 제65조 제1항 제3호 는 심사청구가 이유 있다고 인정되어 청구대상 처분에 대한 취소ㆍ경정 또는 필요한 처분을 하기 위하여 사실관계 확인 등 추가적으로 조사가 필요한 경우, 처분청으로 하여금 재조사하여 그 결과에 따라 취소ㆍ경정하거나 필요한 처분을 하도록 하는 재조사 결정을 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제80조 제1항은 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정은 관계 행정청을 기속한다고 규정하고 있다. 또한, 법원(서울고등법원 2018.2.28. 선고 2017누68112 판결, 대전지방법원 2017.4.12. 2016구합102565 판결 참조)은 처분청이 재조사 결정의 취지 및 그 전제가 된 과세요건 사실에 대하여 구체적인 조사를 하지 않고, 이 사건 처분을 그대로 유지한 것은 재조사 결정의 기속력에 저촉되어 위법하다고 판시하고 있다. (나) 청구인은 2021.8.10. 처분청에 이 건 처분에 대한 이의신청을 제기하였고, 2021.9.7. 국세심사위원회는 ‘이 건 이의신청은 재조사 결정합니다.’라는 취지의 결정을 하였으며, 이에 따라 처분청은 조사기간을 2021.9.30.부터 2021.10.19.까지로, 조사범위를 ‘조사대상 부동산의 취득과 관련된 금융거래내역 및 취득세 과세표준 산정 시 기초자료 등 검토’로 정하여 재조사를 실시하였다. 처분청은 2021.10.26. 청구인에게 ‘실거래가액으로 추정할 만한 금융거래내역이 없으며, 취득 및 등기시 관련서류 또한 보존기간 도과로 확인할 수 없는 등 실거래가에 대한 객관적인 자료가 없음에 따라 실거래가액으로 경정할 수 없음’이라는 내용으로 당초 처분을 유지하는 세무조사 결과통지서를 하였는바, 이러한 처분청의 재조사 결정은 ‘쟁점토지의 시가를 적정하게 반영되지 않은 경매가액을 취득금액(매매사례가액)으로 결정한 것은 위법하다.’라는 청구주장과 상관이 없고, 청구인이 주장하지 않은 내용인 ‘취득시 실거래가 확인’을 재조사 범위로 임의로 설정하여 부당하다. 또한 이의신청 결정서 6페이지 3)의 내용 중 ‘이에 청구인 측은 전 소유자 AAA과의 금융거래내역, OOO 취득세 과세표준 산정 시 기초자료 등을 재검토하여 쟁점부동산(쟁점토지)의 실거래가액을 추가 확인’ 이라는 내용은 청구인이 주장한 사실이 전혀 없는 취득당시 실거래가를 확인하도록 한 것이어서 부당하고, 이에 따라 처분청이 국세심사위원회의 재조사 결정의 취지와 전혀 다른 사유로 조사범위를 정하여 형식적으로 재조사를 하고, 기존의 과세요건과 세액이 동일한 과세처분 통지를 한 것이므로 처분청의 이 건 처분은 국세심사위원회의 재조사 결정의 기속력에 저촉되어 위법하다 하겠다.
(1) 청구인은 토지는 주택 등과 달리 변동성이 커서 단순히 쟁점토지의 취득일 전후 3개월 이내에 공매가격이 있다는 이유만으로 이를 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 3개년도 개별공시지가 비교내용을 보면 쟁점토지 개별공시지가는 1필지를 제외하고 2002년과 2003년이 동일하다가 2004년도에 비로소 상승하고 있어 쟁점토지 취득당시에는 시세의 변동이 거의 없는 것으로 보인다. 또한 청구인은 조세심판원 선결정례(조심 2020부2286, 2020.10.20.)를 제시하고 있으나, 위 선결정례는 이 건과 같이 같은 토지의 매매사례가액을 유사매매사례가액으로 적용한 것이 아니라 비교토지의 유사매매사례가액을 적용한 것이어서 이 건에 적용할 수 없고, 이 건의 경우 청구인에게 쟁점토지를 매도한 전소유자의 쟁점토지 취득일이 2003.6.11.이고, 청구인이 이로부터 16일 후인 2003.6.27.에 쟁점토지를 취득한 것으로서 전 소유자의 취득일과 청구인의 취득일 사이에 시세변동이 있다고 볼만한 사유가 없다. 따라서 쟁점토지 경매가액이 정상적인 시가를 반영하지 못한다는 청구주장은 근거가 없다.
(2) 청구인은 국세심사위원회의 이의신청 결정서의 주문내용과 무관하게 처분청이 임의로 재조사 범위를 정하여 재조사를 실시한 후 원 처분을 유지하는 결정을 한 것은 인용 취지의 재조사 결정의 기속력에 반하여 위법하다고 주장하나, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따르면 취득가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 적용하는 것인바, 쟁점토지의 양도소득세 계산에 있어서 매매사례가액으로 취득가액을 적용한 당초 처분에 대해서 실거래가액을 확인하기 위하여 이에 대해 재조사를 실시하여 그 결과에 따라 원 처분을 유지하는 결정을 한 것은 정당하다.
① (주위적 청구) 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② (예비적 청구) 이의신청에서 청구인이 주장하지 않은 내용에 대하여 추가로 조사하도록 한 재조사 결정은 부당하다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제65조 [ 결정 ]
① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.
3. 심사청구가 이유 있다고 인정될 때에는 그 청구의 대상이 된 처분의 취소ㆍ경정 결정을 하거나 필요한 처분의 결정을 한다. 다만, 취소ㆍ경정 또는 필요한 처분을 하기 위하여 사실관계 확인 등 추가적으로 조사가 필요한 경우에는 처분청으로 하여금 이를 재조사하여 그 결과에 따라 취소ㆍ경정하거나 필요한 처분을 하도록 하는 재조사 결정을 할 수 있다. 제80조 [ 결정의 효력 ]
① 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정은 관계 행정청을 기속(羈束)한다.
② 심판청구에 대한 결정이 있으면 해당 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다. (2) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② (생략)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 2019.4.9. 쟁점토지를 양도한 후 환산가액을 취득가액으로 적용하여 2019년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였고, 처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 공매가액을 매매사례가액으로 보아 이 건 처분을 하였는바, 청구인의 양도소득세 신고내용을 정리하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고내용 OOO
(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 배당표 및 경매사건내역(OOO지방법원 OOO지원 2001타경15001 부동산임의경매), 국토교통부 개별공시지가 열람자료, 등기사항전부증명서 등에 의하면, 쟁점토지 감정가액(2002.2.8. 취득일 전 1년 2개월), 경매가액 및 개별공시지가 등은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 가액 비교 OOO (나) 이 건 이의신청 결정서(2021.9.7.) 주문 및 결정이유 주요내용은 아래와 같다. OOO (다) 처분청은 2021.9.13. OOO시장에게 쟁점토지 취득세 과세표준 및 과세근거, 검인계약서 등에 대한 조회를 의뢰(재산법인세과-1012)하였고, OOO시장은 2021.9.15. 아래 <표3>과 같이 회신(세무과-16662)하였다. <표3> 취득세 과세표준 회신 내용 OOO
(3) 기획재정부가 발간한 “2016 간추린 개정세법(2017년 8월)”에 의하면, 납세자 권익보호 강화 및 권리구제 신속화를 목적으로 국세기본법 제65조 등이 신설되어 불복 등 결정 유형 중 일정기간․범위 내 처분청이 재조사하여 그 결과에 따라 원처분을 취소․경정하게 하거나 필요한 처분을 하도록 하는 재조사 결정을 할 수 있고, 처분청은 결정일로부터 60일 이내에 결정서 주문에 기재된 범위에 한정하여 조사하고 그 결과에 따라 취소․경정하거나 필요한 처분을 하여야 한다고 규정하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 제1호, 제114조 제2항, 제4항, 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 내지 제3항 등의 관련 규정을 종합하면, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 이 정한 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사의 방법으로 토지의 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있으며, 이 경우에 있어서 매매사례가액은 ‘취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’을 말한다. 한편, 실지거래가액에 대한 입증책임은 원칙적으로 납세자에게 있으나 실지거래가액을 확인할 수 없어 추계조사하여 과세하는 경우 그 과세근거의 적법성에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다 하겠다. 이 건의 경우 처분청은 쟁점토지의 취득가액으로 청구인이 신고한 환산가액이 아닌 매매사례가액으로서 청구인이 쟁점토지를 취득한 날(2003.6.27.)로부터 16일 이전(2003.6.11.)의 쟁점토지 공매가액을 적용하여 이 건 처분을 하였으나, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 쟁점토지(지상 건물 포함) 경매가액 OOO원은 누구나 입찰에 참여할 수 있는 기회가 보장되는 경매절차가 진행되었다고 하더라도 2회 유찰되어 경매개시일로부터 1년 전인 2002.2.8.에 감정평가받은 가액 OOO원의 54.3% 정도에 불과한 점, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 의하면, 추계경정시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정하도록 규정하고 있는데, 위 금액은 쟁점토지 취득당시 취득세 과세표준으로 적용된 2002년 공시지가 OOO원(기준시가)보다도 낮은 가액이어서 이를 쟁점토지의 적합한 매매사례가액으로 보는 것은 타당하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 전 소유자의 공매가액으로 경정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.