쟁점비용이 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려운 점, 쟁점비용이 같은 자산을 양도한 다른 양도자들이 동일한 상황에서 지출되었을 것으로 인정되는 통상적인 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
쟁점비용이 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려운 점, 쟁점비용이 같은 자산을 양도한 다른 양도자들이 동일한 상황에서 지출되었을 것으로 인정되는 통상적인 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
(1) 쟁점비용은 매수자 발굴 등 쟁점분양권 양도를 위하여 지출한 직접적인 비용으로서 실제 지출한 내역이 금융거래내역 등을 통하여 확인되므로 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 청구인이 쟁점분양권 양도를 위하여 쟁점법인과 체결한 계약서를 살펴보면, 컨설팅의 목적이 쟁점분양권을 높은 가격에 매매하기 위함이고, 양도 목적 이외의 업무는 전혀 기재된 바가 없음을 확인할 수 있다. 실제로 쟁점법인이 수행한 업무도 ① 인터넷 광고 실시, ②지인인 공인중개사 DDD를 통한 거래 성사, ③ 광고홍보 비용 및 공인중개사 수수료와 매매와 관련된 용역비 지출 등으로 쟁점분양권 양도만을 위한 업무를 수행하였다. (나) 쟁점비용의 실제 지급 여부는 금융거래내역서와 세금계산서에 의하여 청구인이 매매거래 성사 후 2019.1.9. 부가가치세를 포함한 OOO원의 세금계산서를 수취한 것을 통해 확인할 수 있는바, 쟁점비용이 쟁점법인에게 직접 계좌이체되었고, 청구인이 이를 돌려받거나 다른 곳에 사용하지 않았으므로 최종적으로 쟁점법인에 귀속된 것이다.
(2) 쟁점분양권 양도에 대한 중개수수료가 법정수수료에 비해 많이 지급되었다고 하더라도 필요경비의 공제는 특별한 사정이 없는 한 실질과세원칙상 실제로 지급된 금액에 따라야 한다. (가) 고액의 컨설팅 비용이라고 무조건 부인되어야 하는 것은 아니고, 부동산 매매를 위해 직접 지출된 것이 아니거나, 지급여부가 불분명한 경우에는 이를 필요경비로 인정하기 어렵지만 매수자 발굴 등의 매매를 위하여 직접 소요되는 컨설팅 비용의 경우에는 양도비용으로 인정되고 있다. (나) 쟁점비용이 쟁점분양권 양도시에 수령한 프리미엄 비용 OOO원에 비하여 현저히 높은 것은 사실이나, 청구인은 당시 결혼생활의 파경과 직장생활로 거주지를 급하게 얻어야 하는 등의 사정으로 컨설팅을 의뢰하게 된 2018년 10월 말로부터 불과 3개월이 남지 않은 2019년 1월 중 잔금을 수령해야만 하는 다급한 사정에 있었다. (다) 쟁점법인의 대표 EEE은 기존에 중개사사무실을 운영하였던 경험과 인맥으로 지인들에게 중개의뢰 및 인터넷 광고를 하여 의뢰받은 조건보다 높은 가격으로 거래를 성사시키고 초과수익을 컨설팅 수수료로 받게된 것이다. (라) 따라서 청구인의 쟁점분양권 양도 수익 대비 컨설팅 비용이 일반적인 경우보다 높은 것은 사실이지만 청구인의 상황과 촉박한 잔금요건, 거래에 따른 초과수익 등을 고려하지 않고 이를 필요경비로 인정하지 않는 것은 실질과세 및 근거과세 원칙에 위배되는 부당한 처분이라고 할 것이다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용 (각 목 생략)
2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점분양권 양도에 대하여 양도소득세를 신고한 내역 및 처분청이 이를 경정한 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점분양권에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역 OOO (나) 처분청의 조사종결보고서 주요 내용은 다음과 같다.
1. 청구인이 제출한 쟁점법인과의 컨설팅 용역계약서 및 경위서를 검토한바, 쟁점분양권 양도를 위하여 지정된 날짜까지 매매를 성사시키는 경우 약속된 금액을 초과하는 금액은 컨설팅 수수료로 지급받는 조건이라고 하였으나, 용역계약서상 약속된 금액을 구체적으로 확인할 수 없고, 컨설팅 용역의 내용은 외부영업 광고 등 일반적인 매매진행 내용으로 쟁점비용이 쟁점분양권 양도를 위해 직접 지출한 비용에 해당한다고 볼 수 없다.
2. 쟁점분양권을 양수한 BBB에게 확인한 결과, OOO 부동산앱을 통해 적당한 분양권을 검색하던 중 OOO(대표: GGG) 사무실에서 보유하고 있는 것을 확인하고 분양권 전매계약을 하였다고 진술한 바, 양수인은 대중적으로 사용하는 앱(App)을 통하여 쟁점분양권을 취득하였고, 쟁점법인의 컨설팅 용역제공 내역은 확인할 수 없으며, 당시 프리미엄 시세가 약 OOO원으로 OOO가 정면으로 보이는 물건이 선호도가 높아 쟁점분양권의 프리미엄이 많이 붙었다고 진술한 것으로 보아 당시 시세대로 쟁점분양권을 취득한 것으로 판단된다.
3. 양도소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 총수입금액에 대응하는 비용으로 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 것’이어야 하고, 이는 다른 양도자들도 동일한 상황에서 지출되었을 것으로 인정되는 비용을 의미하는 것으로 (서울행정법원 2019.10.17. 선고 2018구합77487 판결), 청구인은 프리미엄의 약 50% 금액을 컨설팅 수수료로 지급하였으나, 이를 일반적으로 용인되는 통상적인 비용으로 인정하여 기타필요경비로 공제할 수 없다. (다) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다.
1. 청구인과 쟁점법인과의 컨설팅 용역계약서(2018.11.1.)의 주요 내용은 아래와 같다. OOO 2) 공인중개사 DDD, GGG의 확인서(2021.7.23.)에 따르면, DDD와 GGG는 쟁점법인의 대표 EEE으로부터 쟁점분양권의 잔금을 2019년 1월 말까지 받는 조건으로 중개의뢰를 받았고, 쟁점분양권의 프리미엄 OOO원은 통상적인 프리미엄 OOO원을 크게 상회하는 금액으로 촉박한 잔금기일을 고려하면 상당히 좋은 조건으로 거래된 것을 확인할 수 있다고 기재되어 있다.
3. 쟁점법인의 대표 EEE의 경위서(2021.6.6.)에 따르면, 청구인은 2019.1.30. 전까지 자금이 필요하다고 하여 지정된 날짜까지 약속된 금액을 초과하여 매매하는 금액은 컨설팅 수수료로 지급받는 조건으로 계약을 체결하였고, 쟁점분양권 매매계약 체결에 도움을 준 OOO의 DDD에게 총 OOO원을, OOO의 GGG에게 OOO원을, 쟁점분양권 컨설팅 용역을 연결하여 준 HHH에게 OOO원을 지급한 것이 금융거래내역 등을 통하여 확인된다고 기재되어 있다.
4. 쟁점법인의 대표 EEE과 GGG의 부동산 매매․양도를 위한 컨설팅 용역계약서(2019.1.1.)에 따르면, GGG는 쟁점분양권을 높은 금액에 양도하기로 책임지고 쟁점법인으로부터 보수(정확한 보수금액은 미기재)를 받기로 계약한 것으로 나타나며, HHH와의 컨설팅 용역계약서(2018.11.1.)에 따르면, 쟁점법인은 HHH에게 매매금액과 상관없이 OOO원을 지급하고, 계약체결과 동시에 약속된 컨설팅 수수료의 50%를, 잔금 이후에 나머지 50%를 지급하는 것으로 기재되어 있다.
5. HHH가 2018.10.28.∼2018.10.29. OOO 인근 부동산 업체 4곳을 면담하고 작성한 시장조사 보고서(2018.10.30.)에 따르면, 쟁점분양권의 프리미엄은 OOO원까지는 무난한 것으로 보이고, 컨설팅 영업수수료 지급을 한다면 OOO원까지 가능할 것으로 전망되며, 잔금기일 조건(2019.1.30.)을 충족하기 위해 적극적인 홍보가 필요하므로 컨설팅 영업이 필요하다고 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 은 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고, 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서․계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용으로 규정하고 있는바, 쟁점법인이 수행한 컨설팅 내용인 시장조사 보고서의 내용은 쟁점분양권의 입지환경, 투자전망 등의 일반적인 사실관계를 확인하는 수준이고, 쟁점법인이 광고비를 지급한 업체도 광고업과 관련없는 것으로 판단되므로 쟁점비용이 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려운 점, 쟁점비용이 같은 자산을 양도한 다른 양도자들이 동일한 상황에서 지출되었을 것으로 인정되는 통상적인 비용이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.