환산취득가액이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2008.1.14. AAA(이하 “전소유자”라 한다)로부터 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 일부(1/3)는 4개월만인 2008.5.19. 양도(이하 “1차양도”라 한다)하고, 나머지(2/3)는 2014.1.16. 경매로 양도(이하 “2차양도”라 한다)하였으나 양도소득세는 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 2차양도의 양도가액을 OOO원, 그에 대한 취득가액은 청구인이 전소유자 명의계좌로 송금한 OOO원(이하 “처분취득가액”이라 한다) 중 2차양도 당시 청구인의 지분(2/3) 상당액인 OOO원으로 하여 2021.7.2. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지(공시송달)하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.12. 이의신청을 거쳐 2021.10.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 취득당시 전소유자에게 실제 지급한 금액은 OOO원(이하 “청구취득가액”이라 한다)이나 일부금액의 금융거래내역 등 증빙이 부족하여 청구취득가액을 인정할 수 없다면, 실지취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다. 처분취득가액은 취득당시 쟁점토지 공시지가의 50% 수준에 불과하여, 상식적 수준에서도 실지거래가액으로 보기 어렵다.
• 나. 처분청 의견 환산가액은 실거래가액을 확인할 수 없는 예외적인 경우에 한하여 적용될 것으로, 쟁점토지 양도에 대한 전소유자의 ｢소득세법｣상 양도소득세 신고액과 ｢ 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 따른 신고액이 OOO원으로 동일한 이상, 실거래가액은 이미 확인된 경우로 보아야 하므로 환산대상이 아닐 뿐더러, 청구인은 취득가액에 대한 금융거래 증빙 또한 갖추지 않아 청구주장은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 환산취득가액이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지) ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明)여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 ｢부동산등기법｣ 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에는 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 전소유자의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 신고 및 부동산실거래가 신고상의 신고액 또한 이와 같다.

(2) 청구인은 OOO원(청구취득가액)을 실지취득가액으로 주장하면서 다음 내역을 제시하였는데, 처분청은 이 중 금융거래증빙이 없는 현금 등의 지급분을 제외한 OOO원(처분취득가액)만을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하였다. OOO

(3) 처분취득가액은 쟁점토지의 실지취득가액이 될 수 없다는 청구인의 주장근거를 정리하면 다음과 같다. OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다며, 환산취득가액이 적용되어야 한다고 주장하나, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인하기 어려운 납득할만한 사정이 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용되어야 할 것으로 납세자편의에 따라 적용될 수 없는 점, 쟁점토지의 취득원인이 교환, 상속․증여 또는 자가건설 등이 아니라 전소유주로부터 거래를 통하여 직접 유상으로 취득한 것이어서 실지취득가액을 확인할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점, 유상 취득가액은 필요경비로 그 기초 사실관계의 대부분이 납세자인 청구인의 지배영역 안에 있어 그에 대한 입증책임은 청구인이 직접 부담함이 타당(대법원 2013.4.11. 선고 2013두406 판결 등 다수, 같은 뜻임)한 점, 전소유주는 처분취득가액을 자신의 양도가액으로 신고하였을 뿐만 아니라 그 금액이 쟁점토지의 등기부등본에 거래가액으로도 기재되어 있는 점, 그 밖에 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 보아야 할 불가피하거나 정당한 사유가 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 처분취득가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.