쟁점금액을 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 가액이 아니라고 볼 사정이 없는 이상 이는 원칙적으로 상증세법상 시가에 해당한다고 할것이나, 청구주장을 그대로 신뢰하기는 어려운 측면도 있는바, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 체결할 당시 관련인 및 대금수수 내역, 계약경위 및 해제사유, 주변 시세 등을 재조사한 후 그 결과에 따라 시가를 확인하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
쟁점금액을 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 가액이 아니라고 볼 사정이 없는 이상 이는 원칙적으로 상증세법상 시가에 해당한다고 할것이나, 청구주장을 그대로 신뢰하기는 어려운 측면도 있는바, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 체결할 당시 관련인 및 대금수수 내역, 계약경위 및 해제사유, 주변 시세 등을 재조사한 후 그 결과에 따라 시가를 확인하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
OOO서장이 2021.7.7. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2017.10.31. OOO 소재 토지(133.1㎡) 및 건물(265.96㎡)의 매매계약을 체결할 당시 관련인 및 대금수수 내역, 계약경위 및 해제 사유, 주변 시세 등을 재조사하여 위 부동산의 상속개시당시(2017.5.12.) 시가를 산정한 후 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 2017.5.12. 모친 CCC으로부터 상속받았으나, 부친의 사업실패로 인한 자금부족 등으로 이를 매매하기 위하여 OOO 소재 OOO공인중개사 사무소와 OOO부동산공인중개사 사무소에 OOO원에 급매물로 내놓았으며, 2017.10.31. OOO 소재 OOO 부동산중개사사무소 대표 DDD의 중개로 동 사무실에서 매수인 AAA과 거래가액 쟁점금액(OOO원)에 매매계약을 체결하고 계약금으로 OOO원을 수령하였다. 이후 AAA은 자금사정으로 인하여 중도금과 잔금을 약정된 기일에 지급하지 않고 차일피일 미루다가 청구인의 상속세 신고기한이 지난 후에 매매계약이 해제되었는바, 청구인은 피상속인 CCC의 상속세 수정신고 시 쟁점금액을 상속개시 당시의 시가로 보아 신고하였고, 처분청은 매매가액을 시가로 평가하여 상속세 결정을 하였으며, 이후 청구인은 2019.9.30. 기쁨부동산의 중개로 쟁점부동산을 BBB 외 1명에게 OOO원에 양도하였다.
(2) 처분청은 청구인이 AAA(매수인)과 2017.10.31. 작성한 부동산매매계약서상 총매매가액은 쟁점금액(OOO원)이나 계약금은 OOO원으로 통상적인 매매계약의 계약금에 비해 매우 낮은 금액인 점으로 볼 때 동 계약서는 AAA과 담합하여 작성된 것으로 판단하였다. 그러나, 쟁점부동산을 중개한 OOO 공인중개사 사무소 대표 DDD의 전화(OOO, 2021.09.16. 오후 3시 12분부터 5분 8초 통화) 진술에 의하면 “당시 시세는 OOO 정도 되었으며”, OOO원을 계약금으로 정한 사유는 “매수자분이 어머님이 하신다고 했고, 매도자분도 급하시고, 돈이 OOO원밖에 없다고 하고, 물건이 맘에 들어 잡아놓고 싶은 마음에 나머지는 며칠 있다가 주겠다는 걸로 해서 계약금을 OOO원으로 한 걸로 기억된다”며 실거래가액으로 계약하였다고 진술하고 있다. 또한, AAA과 통화(OOO, 2021.09.16. 오후 3시 18분부터 4분 4초)한 결과, “EEE은 모르는 사람이며, 자금사정으로 매수를 못하였으며 진행하려다 돈이 부족했고, 어머니의 돈이 안 나왔고, 가정적으로 문제가 생겼으니까 전화 주실 일이 아니다”라고 진술하였는바, AAA과 그의 모친의 자금사정으로 중도금과 잔금을 지불받지 못하여 매매계약이 해제 되었으며 청구인과 AAA은 모르는 관계이다. 처분청은 청구인이 상속세 신고시 제출하여 결정된 시가에 대하여 시가가 아니라는 근거를 제시하지 못하고 있으며, OOO원의 계약금 거래관계에 대한 구체적인 사실관계를 확인하지 않고 통상적인 매매계약의 계약금에 비해 낮다고 보았으나, 청구인은 쟁점부동산을 OOO 소재 OOO과 OOO 공인중개사사무소 두 곳에 매물로 내놓았으나 매매계약은 OOO 소재 OOO 공인중개사사무소에서 이루어진 것으로 상기와 같이 계약금 OOO원의 개별사정이 있음에도 부동산매매계약서를 AAA과 담합하여 작성된 것으로 판단한 것은 부당하다.
(3) 처분청은 상증세법 제60조(평가의 원칙 등)에 의거하여 청구인이 취득가액으로 신고한 거래가액은 계약이 해제되었으므로 시가에 해당하지 아니하는 것으로 판단하여 같은 법 제61조(부동산 등의 평가)에 따른 보충적 평가방법으로 취득가액을 산정하여 이 건 처분을 하였으나, 쟁점부동산은 OOO 소재 부동산중개업소 2군데에 매물로 내놓았으며, 매매계약서는 매물정보공유로 OOO 소재 OOO 공인중개사무소에서 작성된 것으로 동 계약서에 따른 금액은 ‘불특정다수가 자유로이 거래가 이루어지는 부동산거래시장에 내놓아 성사된 거래가액’이므로 시가인 것이고, 쟁점부동산 계약의 해제사유가 매매가액의 다툼 때문이 아니라 매수자의 자금사정으로 인하여 해제된 것임에도 단순히 계약이 해제되었다는 이유만으로 시가에 해당하지 않는다는 것은 관련 심판원 결정례(조심 2021서1081, 2021.6.30. 등) 및 판례(대법원 2012.7.12. 선고 2010두27936 판결)를 보더라도 부당하다.
(4) 쟁점금액 OOO원은 시가로서 정당한 것이다. (가) 쟁점부동산을 중개한 공인중개사의 “중개사실확인서”와 쟁점부동산의 인근 부동산거래업소(OOO부동산)의 당시 “매물대장(2017.5.30. 매도의뢰)”과 같이 쟁점부동산 거래 당시 시가는 OOO인바, 아래 OOO과 같이 2016.9.29. 상속된 OOO 소재 부동산(이하 “유사부동산”이라 한다)이 2017.5.30. OOO원에 인근부동산중개사무소(OOO부동산)매물로 나와서 2018.2.24. OOO원에 매매계약된 사실이 있다. (나) 청구인은 2019.6.18. 사해행위취소(2018가단5136856) 소송결과 ‘조정을 갈음하는 결정’에 따른 대금 OOO원을 2019.8.18.까지 지급하기 위하여 2019.6.26. OOO부동산에 가처분해제조건으로 매매가액을 OOO으로 하여 쟁점부동산을 다시 내놓았으며, 2019.8.21. 대금 지급기일에 맞추기 위하여 불가피하게 매도의뢰 금액 OOO원에서 OOO원 내린 OOO원에 쟁점부동산을 매도하게 되었는바, 이는 부동산 경기가 안정적인 상황에서 급히 매매할 특별한 개별사정이 있어서 당초 매매하려던 OOO원을 받지 못하였으나, 이를 고려하면 당시 시가는 OOO원이라고 할 수 있는 것이다.
(5) 결론적으로, 쟁점부동산의 부동산매매계약은 비록 매수자의 자금사정으로 인하여 매매계약이 해제되었지만, 매수자와 부동산중개인의 구체적인 진술로 볼 때, 담합에 의하여 작성된 것이 아닌 불특정인과의 거래로 해제된 정상적인 부동산매매계약이고, 불특정다수인이 자유로이 거래하는 부동산시장에 매물로 내놓아서 공인부동산중개업소에서 이루어진 것이므로 당시 시가는 OOO원(쟁점금액)으로 취득가액은 정당한 반면, 처분청은 매매가액의 작성경위, 계약관계, 대금수수, 매수자, 중개인 등 매매계약 해제에 특별한 사정이 있는지 등에 대해 아무런 조사를 하지 아니하였고, 상속세 결정시 쟁점금액으로 결정한 사실도 있으므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인이 신고한 취득가액은 매매계약이 해제된 건으로 상증세법 제60조(평가의 원칙 등)의 시가에 해당하지 아니한다. (가) 국세청에서는 시가의 적용방법에 대하여 기준-2020-법령해석재산-161(2020.9.25.)의 내용과 같이 매매계약이 해제된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약금액은 시가에 해당하지 않는다고 법령해석을 하고 있는바, 특별한 사정이란 청구인이 제출한 예규내용과 같이 동일인과의 재계약 등 최초 계약과 2번째 계약 간에 연관성이 있는 경우를 말하며, 이런 사정이 있는 경우 최초 계약가액을 시가로 인정한 경우가 드물게 있는 것이다. (나) 청구인의 계약내용을 보면 계약해제 후 재계약한 매매가액은 최초 계약과의 연관성이 없으며, 중도금・잔금을 미지급하여 계약이 해제된 것일 뿐 이를 특별한 사정으로 볼 이유가 없다. (다) 쟁점부동산의 매매가액이 존재하지 않으므로 상증세법 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례)에 의하여 취득가액을 평가하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 유사부동산의 매매가액 OOO원이 존재함을 근거로 이 건 쟁점부동산의 시가가 OOO원이라고 주장하나, 이를 인정할 수 없다. (가) 상증세법 제60조 제1항상 상속재산의 시가 평가방법은 상속재산의 시가평가 기준일 현재의 시가에 따른다고 규정되어 있는바, 이에 따라 상속재산의 시가 평가 기준일은 상속개시일 전후 6개월 이내이며 신고를 한 경우 동일・유사재산의 매매등의 가액은 신고일까지의 가액만 인정이 된다. (나) 청구인의 상속개시일은 2017.5.12.이고 최초 상속세 신고일은 2017.9.7.이며 수정 상속세 신고일은 2017.12.5.인바, 청구인이 유사 매매가액으로 주장하는 유사부동산의 매매 등기접수일은 2018.3.27.로 상속개시일로부터 6개월이 지난 후의 가액이며, 상속세 수정신고일로부터도 4개월이 지난 후의 매매가액으로 동 가액을 유사매매사례가액으로 볼 근거가 없다. (3) 민법 제141조 (취소의 효과)에 따르면 취소한 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 보는 것으로 계약이 취소된 쟁점부동산의 매매계약서는 처음부터 무효로 보는 것이 타당하므로 쟁점금액을 쟁점부동산 양도 시 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장은 근거가 없다. (가) 국토교통부에서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 시장 교란 유인 차단을 위해 해제이력을 2021.2.1.부터 공개하고 있고, 홈페이지에서 내용을 확인해 보면 집값 자극 목적으로 높은 가격에 계약신고 후 취소하는 시장 교란행위가 있어 해제 이력을 공개하고 있다고 밝히고 있는바, 이와 같이 실제 거래가 이루어지지 않은 계약 취소 건은 양도․양수인들이 집값 자극 목적 등을 이유로 계약서를 허위로 작성, 등록하여 시장을 교란하는 경우가 종종 있어 해제 이력을 공개하여 교란행위를 차단하고자 하는 것이다. (나) 최종 계약이 이루어지지 않은 계약은 언제든 작성을 하였다가 취소할 수가 있으므로 임의작성이 가능하고, 그렇기 때문에 상증세법에서도 매매가액으로 시가를 평가할 것을 규정한 것이라고 판단되는바, 청구주장대로 계약을 하고 중도금・잔금 등이 미지급되어 계약이 파기된 계약서의 거래가액을 시가로 인정하여 준다면, 향후 이와 동일한 사안이 발생하였을 때 위의 사례를 근거로 부동산 매매 계약서를 허위로 작성하여 악용하는 사례가 발생할 수 있다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
(3) 상증세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
(4) 상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. (단서생략)
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제50조(부동산의 평가) ① 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
(1) 이 건 양도소득세 조사종결 보고서의 일부내용은 다음과 같다.
(2) 청구인이 2017.10.31. AAA과 작성한 부동산매매계약서의 일부내용은 다음과 같은바, 계약금 영수자 부분에 청구인의 도장 또는 서명은 없는 것으로 나타나고, 부동산매매계약서의 원본은 제출되지 아니하였다.
(3) 청구인은 상기 매매계약과 관련한 계약금 영수증을 제출한바, 그 내용은 아래와 같고, 발행인 부분에 청구인의 도장이 찍혀져 있으며, 발행일은 2017.11.29.인 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 계약해제된 당초 쟁점부동산 매매계약이 담합에 의한 것이 아니라는 증빙으로 아래와 같이 부동산공인중개사 DDD가 2021.11.22. 작성한 것으로 되어 있는 중개사실확인서를 제출한바, 일부내용은 아래와 같다.
(5) 청 구인이 2019.9.30. BBB 외 1명에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하면서 작성한 계약서의 일부내용은 다음과 같다.
(6) 처분청이 작성한 이 건 관련 양도조사 경정검토서의 일부내용은 아래와 같다.
(7) 청구인은 쟁점부동산을 2017.5.12. 모친으로부터 상속받고 2017.9.6. 상속세 신고를 하면서 그 가액을 OOO원으로 신고하였으나, 이후 2017.11.29. 상속세 수정신고 시에는 쟁점금액(OOO원)으로 신고한 것으로 나타나고, 이에 대해 처분청은 2018.11.1. 청구인이 신고한 쟁점금액을 그대로 인정하여 신고납부 사후결정한 것으로 나타나고, 이 건 양도소득세 조사 이후인 2021.6.29. 쟁점부동산을 OOO원 으로 평가하여 상속세를 경정한 것으로 나타난다.
(8) 처분청은 당초 상증세법 제61조에 의한 보충적 평가방법으로 취득가액을 산정하여 이 건 세무조사 결과 통지하였으나, 이후 청구인이 쟁점부동산 관련 임대차계약서 및 대출관련 서류 등을 제출하면서 취득가액을 경정하여 줄 것을 요구하여 최종적으로 상증세법 제66조에 따른 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인과 AAA 간의 쟁점부동산 매매계약이 해제되었으므로 쟁 점금액을 쟁점부동산 양도 시 취득가액으로 인정할 수 없다는 의견이나, 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 부동산 증여당시의 시가로 볼 수 있고, 그 매매계약이 해제되었다고 하여 달리 볼 것은 아닌바(대법원 2012.7.12. 선고 2010두27936 판결), 처분청은 이 건 양도소득세 조사 당시 통상적인 매매계약의 계약금에 비해 매우 낮은 금액이어서 쟁점부동산의 당초 매매계약서가 청구인과 AAA이 담합하여 작성된 것으로 판단하였음에도 청구인과 AAA이 담합하였다는 명확한 근거는 제시하지 못하고 있고, AAA 또는 공인중개사 DDD 등을 상대로 탐문 등 추가적인 조사를 한 사실은 없는 것으로 나타나는 반면, 청구인은 유사부동산의 매매사실을 제시하면서 쟁점금액은 정당하다고 주장하고 있고, DDD가 2021.11.22. 작성한 중개사실 확인서를 제출하면서 쟁점부동산의 매매계약 경위, 계약금이 OOO원인 이유 및 계약이 해제된 사유 등을 소명하고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점금액을 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어진 가액이 아니라고 볼 사정이 없는 이상 이는 원칙적으로 상증세법상 시가에 해당한다고 할 것이다. 다만, 청구인은 AAA과 작성하였다는 쟁점부동산 매매계약서 원본을 제출하지 못하였고, 계약서상 계약금을 2017.10.31.에 지급하는 것으로 되어 있으나 실제로는 2017.11.29.에 현금으로 지급받은 것으로 소명하여 청구주장을 그대로 신뢰하기는 어려운 측면도 있는바, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 체결할 당시 관련인 및 대금수수 내역, 계약경위 및 해제 사유, 주변 시세 등을 재조사한 후 그 결과에 따라 시가를 확인하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.