쟁점주택을 실질상 건설임대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2007.12월경 OOO(이하 “OOO”라 한다)와 임대차계약을 체결하여 OOO 소유주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 임차로 거주하던 중 2018.1.24. 쟁점주택을 취득(분양)하고 2018.9.28. 양도하였는데, 비록 보유기간은 1년 미만이지만 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제1항 제1호 (이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따라 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상이라며, 1세대1주택(비과세)으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택은 매입임대주택으로 쟁점규정의 적용대상이 아니라면서, 2021.7.6. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 민간주택건설업자인 주택조합이 건설(미분양)한 것을 공공주택건설업자인 OOO가 매입하여 청구인에게 임대하다가 분양한 것으로, 사실상 주택건설사업자(주택조합)가 건설한 주택을 다시 주택건설사업자(OOO)가 임대하다가 분양한 것이므로, 청구인 입장에서는 매입임대주택이 아닌 건설임대주택과 마찬가지이므로 그에 상응하는 1세대1주택 비과세요건이 적용되어야 한다.

(2) 설령 쟁점주택을 건설임대주택으로 볼 수 없다면, 청구인의 방문ㆍ문의에 담당공무원이 비과세가 가능하다고 안내하는 등 세무공무원 조차 제대로 알 수 없는 사항을 청구인이 제대로 신고하기에는 무리가 있다고 봄이 상당하므로, 가산세만이라도 감면되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 OOO가 재건축조합으로부터 매매를 원인으로 취득한 매입임대주택일 뿐, 직접 건설․임대하다가 분양한 건설임대주택이 아님은 명백하고, 납세자의 고의․과실이나 무지․오인은 물론, 설령 세무공무원의 잘못된 안내가 실제 있었다 하더라도, 그 안내내용이 법령에 명백한 어긋날 경우에는 정당한 사유로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택을 실질상 건설임대주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용해 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년이상인 경우 (3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “민간건설임대주택” 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. ｢주택법｣ 제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 (4) 공공주택 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의2. “공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부 장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

2. ｢한국토지주택공사법｣ 에 따른 한국토지주택공사 (5) 주택법 제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가‧지방자치단체

5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점주택은 OOO재건축조합이 2007.7.27. 재건축한 공동주택 중 미분양분으로, OOO가 2007.11.20. 재건축조합으로부터 매매로 취득하여 2007년 12월부터 청구인에게 임대(2년마다 계약갱신)하던 중 2011년 12월 분양가능 전환통지를 하였는데, 청구인은 2018.1.24. 취득(매매)한 다음 2018.9.28. 양도하였다.

(2) 처분청이 청구인의 비과세 신고를 부인하고 경정․고지한 내역은 아래와 같다. (단위: 천원) OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택은 민간주택건설사업자가 건설한 것을 공공주택건설사업자가 임대하다가 분양한 것으로서, 임차인인 자신의 입장에서는 건설임대주택을 임차하다가 취득한 것과 다를 것이 없다고 주장하나, 쟁점규정은 세법상 특혜(1세대1주택 비과세)에 대한 추가적인 특례규정(보유기간에 대한 특례)으로, 명문에 따라 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다 할 것인데, 쟁점규정이 적용대상을 (공공․민간) 건설임대주택으로 규정하고 있음은 물론, 주택 관련 법령에서도 건설임대주택과 매입임대주택을 명확하게 구분하고 있는 이상, 건설임대주택이 아닌 매입임대주택인 쟁점주택에 대하여 쟁점규정을 적용해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 비과세로 신고할 수밖에 없었던 정당한 사정이 있어 가산세가 면제되어야 한다고 주장하나, 세법상 가산세는 행정상 제재로서 납세자의 고의․과실을 고려하지 않을 뿐만 아니라 법령의 부지․착오 등도 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하는바(대법원 2016.7.14. 선고 2016두38051 판결, 같은 뜻임), 쟁점규정이 적용대상을 건설임대주택으로 명확하게 명문으로 규정하고 있는 이상, 청구인의 비과세신고는 단순한 법령의 부지 내지는 오해에 불과하여 청구인의 신고의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한