[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구인들은 2019.3.28. OOO 대지 195㎡ 및 그 지상건물(이하 “쟁점토지” 및 “쟁점건물”이라 하고, 모두 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도한 후, 2019.5.30. 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 1세대1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
- 나. 처분청은 2021.3.11.부터 2021.4.22.까지 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후, 쟁점부동산은 101호의 경우 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실질 사용형태가 주택이므로 주택으로 쓰는 층이 4개 층인바, 다세대주택에 해당한다고 보아 1세대1주택 비과세를 부인하고 2021.6.7.(aaa), 2021.6.14.(bbb) 청구인들에게 2019년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 경정․고지하였다.
- 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.9.1. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산의 101호의 경우 양도 당시에 주거에 사용되지 않아 주택으로 볼 수 없는바, 쟁점부동산은 다세대주택이 아닌 다가구주택이므로 그 전체를 1주택으로 보아야 한다. (가) 건축법 시행령 별표 제1호 다목에 의하면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합이 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 다가구주택으로 정하고 있는바, 쟁점부동산은 해당 요건을 충족한다. (나) 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하는지 여부는 양도 당시를 기준으로 사실상 주거에 사용되었는지에 따라 판단하여야 하나, 101호의 경우 양도일 2019.3.28.(등기접수일)에 주거에 사용되지 않았으므로 이를 주택으로 볼 수 없다.
1. 쟁점부동산은 2018년 8월경부터 누수가 발생하였고 그 원인을 찾지 못하여 101호를 사용할 수 없었으며, 2018.12.11. 누수공사를 의뢰하였음에도 누수위치를 찾지 못하여 후속작업을 중단한 바 있고, 누수위치는 2019년 2월에서야 확인되었다.
2. 101호의 임차인은 청구인들과 협의하여 2018년 11월경부터 당시 공실이었던 2층 205호로 이전하여 거주하였는바, 쟁점부동산 양도일 당시에 101호는 주거에 사용되고 있지 않았다.
(2) 쟁점부동산은 재개발 예정 지역에 포함되어 있어 양도시점에 철거가 예정되어 있었으므로 사실상 주거에 사용될 수 없었다. (가) 쟁점부동산이 소재한 일대는 OOO의 재개발 사업구역에 포함되어 있었고, 해당 사업은 2015.12.15. OOO의 건축심의를 통과하여 2020.11.19. 지구단위계획구역이 결정되었다. (나) 쟁점부동산을 양도할 당시는 이미 주변 주택에 대한 협의매수와 철거가 상당부분 진행된 상황이어서 주거환경이 매우 열악하였고, 쟁점부동산의 공실도 늘고 있는 상황이어서 추가적으로 임대차계약을 체결할 수 없는 상황이었다. (다) 조합과의 이 건 매매계약에 따라 쟁점부동산은 사실상 철거가 예정되었다고 할 것이고, 양도일 당시 101호는 상시 주거용으로 사용하기에 적합하지 않았음이 분명하며, 2019.4.18. 씽크대, 수도꼭지 등의 일부 시설도 탈거되었다.
(1) 101호의 임차인이 양도일 당시에 해당 호실에 거주한 것으로 보이므로 101호는 주택에 해당하고, 쟁점부동산은 다세대주택에 해당하므로 각 가구를 1주택으로 보아야 한다. (가) 임차인은 2015.10.23. 101호에 전입신고하여 2019.4.30. 전출신고하였고, 쟁점부동산 양도일 이후인 2019.4.30.까지 101호에서 실거주하였다는 내용의 확인서(2021.3.12.)를 처분청에 제출한 바 있다. (나) 청구인들은 누수로 인해 2018년 11월부터 101호를 주택으로 사용하지 않았다고 주장하나, 임차인들의 확인서 외에 객관적이고 합리적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. (다) 각 호실별 전기요금 부과내역을 살펴보면, 101호의 전기요금은 공실이었던 호실과 달리 거주자가 있는 경우의 요금수준으로 청구되었는바, 양도일까지 주거에 사용되었음을 알 수 있다.
(2) 주택은 멸실될 때까지 주거용으로서의 잠재적 기능을 보유한 것으로 인정된다. (가) 청구인들은 쟁점건물이 철거가 예정되어 있었으므로 주택에 해당하지 않는 경우로 보아야 한다고 주장하나, 정비사업에 관한 관리처분계획 인가에 따라 멸실될 때까지는 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태로 인정된다(서울고등법원 2013.12.5. 선고 2013누16816 판결). (나) 청구인들이 제출한 확인서를 살펴보면, 인근 주민(ccc)은 2019.4.18. 101호의 씽크대 등의 시설을 탈거해 본인의 집수리에 활용하였다고 하는바, 양도일인 2019.3.28. 당시에는 상시 주거용 생활공간으로 사용하였음을 알 수 있다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산은 다가구주택에 해당하므로 1세대1주택 과세특례가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
- 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제95조(양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(2) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(3) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제2조 제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
- 가. 단독주택
- 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.(이하 생략)
- 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택(이하 생략)
- 가. 아파트(이하 생략)
- 나. 연립주택(이하 생략)
- 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
- 라. 기숙사(이하 생략)
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점건물은 2010.11.15. 신축 및 보존등기된 지상 4층 건물로, 건축물대장에 의하면 아래 ＜표1＞과 같이 1층은 근린생활시설로, 2층부터 4층까지 3개 층은 주택으로 등재되어 있다. ＜표1＞ 쟁점건물의 건축물대장 주요내용 (단위: ㎡) OOO (나) 청구인들은 2019.3.7. OOO과 쟁점부동산을 합계 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)에 매매하는 계약을 체결하고, 2019.3.28. 소유권을 이전등기하였다. (다) 청구인들은 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 1세대1주택으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였고, 처분청은 다세대주택으로 보아 1세대3주택 이상의 경우로 하여 양도소득세를 산정하였다. ＜표2＞ 양도소득세 신고 및 경정내용 (단위: 원, %) OOO (라) 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점건물은 2021.6.3. 멸실등기(멸실일 2021.5.26.)된 것으로 나타난다.
(2) 처분청은 101호의 경우 쟁점부동산 양도 당시에 주택에 해당한다고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 쟁점부동산 101호 임차인의 주민등록표등본에 의하면, 2015.10.23.부터 2019.4.30.까지 쟁점부동산에 전입되어 있는 것으로 확인된다. (나) 처분청은 아래 ＜표3＞과 같이 각 호실별 전기요금 부과내역을 제시하였는바, 101호의 경우 주택용 전력이 공급되었고, 공실(303호 등)의 경우와 달리 양도(2019.3.28.) 당시까지 전기요금이 비교적으로 많이 청구되어 사실상 주거용으로 사용되었음을 알 수 있다는 의견이다. ＜표3＞ 전기요금 부과내역 (단위: 원) OOO (다) 처분청은 이 건 세무조사 당시 작성된 101호 임차인의 1차 확인서(2021.3.12.)를 제시하였는바, 2015.10.23.부터 2019.4.30.까지 101호에 실거주하였고, 방, 주방시설, 화장실을 갖추고 있었다는 내용이 나타난다.
(3) 청구인은 101호의 경우 쟁점부동산 양도 당시에 주택에 해당하지 않는다고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 청구인은 101호 임차인이 작성한 2차․3차 확인서(2021.4.2., 2021.7.10.) 등을 제시하였는바, 누수로 인해 2018년 11월경부터 205호에서 거주하였고, 101호는 창업준비 메뉴개발을 위해 주방시설만 사용하였다는 내용이 나타난다. (나) 청구인은 누수에 대한 증빙으로 아래 ＜표4＞와 같이 2018.12.11.자 누수수리업체의 영수증을 제시하였다. ＜표4＞ 누수수리업체의 영수증 OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 1층의 경우 누수와 재개발 예정 등으로 인해 양도 당시 주거에 적합하지 않아 주택으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산은 3개 층(2～4층)의 주택으로 구성된 다가구주택에 해당한다고 주장하나, 주택이란 소득세법 제88조에 의하면 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 주택법 제2조에서는 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로 정의하고 있으며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것인 점(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결, 같은 뜻임), 101호의 경우 임차인의 확인서에 의하면 방, 주방시설, 화장실을 갖추고 있는 것으로 보여 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 보이는 점, 전입신고내역에 의하면 101호 임차인이 2015.10.23.부터 2019.4.30.까지 쟁점부동산에 전입되어 있었고, 101호에 주택용전력이 공급되어 2019년 4월까지 전기요금이 부과된 것으로 확인됨을 감안하면 101호가 주거를 위해 사용된 것으로 보이는 점, 청구인들은 101호에 누수가 있었고 일부 시설을 탈거하여 주거기능이 상실되었다고 주장하나, 이는 수리를 통해 해결할 수 있는 문제로 보이고 주거기능이 상실될만한 구조적 변경이 있었다고 보기 어려우며, 확인서 등에 의하면 싱크대 등의 시설탈거도 이 건 양도일(2019.3.28.) 이후인 2019년 4월 중에 있었던 것으로 보이는바, 양도 시점에 101호의 주거기능이 상실되었다고 보기 어려운 점, 청구인들은 재개발로 인해 쟁점부동산이 멸실예정이어서 사실상 주거에 사용할 수 없는 상태였다고 주장하나, 해당 재개발 사업은 2015년경 건축심의를 통과하였을 뿐 양도일 이후인 2020년 11월경 사업계획이 승인된 것으로 보이고, 2021.5.26.에서야 쟁점건물이 철거된 것으로 보이는바, 양도 시점에 쟁점부동산의 멸실이 예정되었다거나 멸실의 가능성을 이유로 주택의 기능이 상실된 것으로 인정하기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 다세대주택에 해당한다고 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.