쟁점토지와 법인부동산이 연접해 있고, 쟁점토지는 청구외법인이 임차하여 주유소 운영에 계속 이용하였음이 확인되며, 쟁점토지와 법인부동산의 양수인이 동일인임에도 불구하고, 쟁점토지의 매매가액은 기준시가 대비 51% 수준인 반면 쟁점부동산의 매매가액은 기준시가 대비 275%에 달하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지와 법인부동산이 연접해 있고, 쟁점토지는 청구외법인이 임차하여 주유소 운영에 계속 이용하였음이 확인되며, 쟁점토지와 법인부동산의 양수인이 동일인임에도 불구하고, 쟁점토지의 매매가액은 기준시가 대비 51% 수준인 반면 쟁점부동산의 매매가액은 기준시가 대비 275%에 달하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지 양도거래와 법인부동산 양도거래는 별개의 거래임에도 이를 사실상 일괄거래로 보아 한 이 건 부과처분은 법령상 근거가 없는 위법한 처분이다. (가) 이 사건의 쟁점은 청구인이 쟁점토지를 양도한 행위가 개별양도인지 일괄양도인지 여부를 가리는 데 있는데, 청구인은 아래와 같은 이유로 일괄양도 하지 않았다.
1. 청구인은 매매계약서를 청구외법인과는 별도로 작성하였고, 대금을 청구인의 본인 계좌로 수취하였다.
2. 청구인은 본인의 계좌로 수취한 매매대금을 본인의 생활비 등으로 사용하였고, 처분청에서도 양도대금을 청구인의 계좌로 받은 것에 대하여 이의가 없으며, 사용처에 대해서도 특이점은 없는 것으로 밝혀졌고, 처분청의 의견이 사실이 되려면 청구인이 쟁점토지 매매 후 청구외법인으로부터 OOO원 가량의 자금을 지급받았어야 하나, 청구외법인은 양수인으로부터 매매대금 OOO원을 수취하여 법인의 운영자금, 채무변제 등에 모두 사용하였고, 청구인이 법인부동산의 매매대금 중 일부를 지급받았다거나 사용한 사실이 없으며, 청구외법인은 현재 사실상 폐업상태로 추후에도 매매대금 중 일부를 지급받을 가능성은 없다.
3. 당사자가 선택한 법률관계는 존중되어야 한다. 처분청은 매매계약서도 각각 작성하였고 대금도 각각 수취하여 개별양도에 해당함에도 청구인과 청구외법인이 특수관계에 해당하고, 매매계약서를 형식적으로 분리 작성하여 일괄양도를 개별거래로 위장하는 방법으로 양도소득세를 탈루하였다고 판단였으나, 어떠한 행위가 일괄양도에 해당하는지 여부에 대해서는 법령상 아무런 근거를 찾아 볼 수 없다.
4. 유사한 사안에 대하여 대법원(대법원 2019.1.31. 선고 2018두57452 판결)은 납세의무자가 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중해야 한다라고 하여 ‘일괄 양도’ 여부를 판단할 때에는 당사자가 선택한 법률관계, 즉 당사자의 의사를 존중해야한다고 하면서, 원고와 갑(甲)이 작성한 각 매매계약서의 작성일자, 매수인들, 문서의 양식 및 그 밖의 조문 내용이 동일하더라도, 각각의 매매계약서가 별개로 작성되었고, 매매대금도 서로 다르게 정해져 있었던 점, 매매의 경위에도 차이가 있는 점, 원고와 갑(甲)의 매매대금이 별도로 사용된 점 등을 근거로 일괄 양도가 아니라고 판단한 바 있다. 따라서 청구인의 경우 대법원 판례에서 제시한 것과 같이 첫째, 양도인이 다르고, 둘째, 매매계약서를 각각 작성하였으며, 셋째, 매매가격도 각각 자유로운 의사에 따라 결정하였고, 넷째, 매매대금을 본인의 계좌로 받아 본인의 생활비 및 채무 변제에 사용한 사실로 볼 때 이 거래는 당연히 개별거래에 해당하는 것이다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 법인부동산과 일괄양도하였으면서도 이를 각각 개별적으로 양도한 것처럼 계약서를 작성하고, 대금을 수령하여 특수관계자인 결손법인에 양도차익을 이전함으로써 청구인이 양도소득세를 탈루한 것이라는 의견이나, 처분청은 법률적으로나 실질적으로나 아무런 하자가 없고 대금 수수도 정상적으로 이루어진 사인간 개별거래를 부인하고, 소득세법제100조에 제2항의 규정에 의거 일괄양도로 판단하였는데, 그 근거는 ㉠ 양도가액이 개별공시지가 및 감정가액에 지나치게 낮다는 점, ㉡ 매매계약서상 매도인이 청구외법인외1로 되어 있다는 점, ㉢ 매매계약서상 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 특정되어 있다는 것이다.
1. 먼저, 개별공시지가 및 감정가액 보다 낮게 거래된 점에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 양도가액은 1㎡당 OOO원(양도가액 OOO), 개별공시지가는 1㎡당 OOO원, 감정가액은 1㎡당 OOO원으로 양도가액이 개별공시지가 및 감정가액 대비 각각 OOO%, OOO%로서 낮은 가액으로 거래된 것으로 보인다. 특히 감정가액대비 낮은 것으로 보이는데 이는 은행담보 대출 목적의 감정가액으로서 시가 보다 다소 높게 감정된 것으로 판단되고, 시가 감정목적이 아니여서 그 신뢰성 또한 담보할 수 없다. 그리고 양도당시나 취득 당시나 큰 변화가 없었기 때문에 취득 당시에는 어떻게 거래되었는지 알아볼 필요가 있다. 2013년도 취득가액은 1㎡당 OOO원, 개별공시지가는 1㎡당 OOO원, 감정가액은 1㎡당 OOO원으로 개별공시지가 및 감정가액 대비 각각 OOO%, OOO%로서 양도당시보다는 다소 높지만 이 또한 낮은 가액으로 취득한 것으로 나타난다. 이와 같이 양도 및 취득 당시 모두 개별공시가 및 감정가액 대비 낮은 가액에 거래되었고, 쟁점토지는 그 지목이 밭으로서 완충녹지인 맹지로 거래가격이 낮을 수밖에 없으며, 또한 농지는 농지취득자격증명원이 있지 않는 한 아무나 취득할 수 없는 토지이므로 희망자가 제한적이라는 점, 법인부동산이 차도에 연접한 주유소용지 또는 대지인 반면 쟁점토지는 법인부동산 뒤편에 위치한 맹지로서 법인부동산과 분리하여서는 활용도가 현저히 낮아지는바, 법인부동산 양수인에게 함께 양도하는 것이 불가피했던 점 등에 비추어 볼 때 거래되는 가액은 낮을 수밖에 없는 것이다.
2. 매매계약서상 매도인이 ‘청구외법인 외 1인’으로 되어 있는 점에 관하여 살펴보면, 청구외법인의 매매계약서 2페이지 첫 줄에 “부동산 소유자 청구외법인 외 1인(이하 “갑”이라 한다)”이라 되어 있어서 처분청은 그 “외 1인”을 청구인으로 추정한 것으로 보여지나, 청구외법인과 AAA의 매매계약서를 보면, 계약서 내용 그 어디에도 “외 1인”이 누구인지 특정한 사실도, 기재 및 날인한 사실도 없는데, 정황상 청구인이 아니겠는가라고 판단한 것으로 보인다. 매매계약서 맨 뒷 쪽 하단을 보면 매도자인 갑과 매수자 을이 각각 성명과 소재지를 기재하고 날인한 부분이 있는데 여기에 매매당사자 이외 그 어느 누구도 기재 및 날인한 사실이 없고, 또한 매매계약서상 간인도 매매 당사자가 도장을 날인하였는바, 그 ‘외 1인’은 매매계약서 작성 과정상 단순 실수 또는 청구외법인의 대표자 자격으로서의 청구인을 지칭한 것으로 밖에 볼 수 없다.
3. 매매계약서상 쟁점토지의 매매가액이 OOO원으로 특정되었다는 사실에 관하여 살펴보면, 청구외법인의 매매계약서 제11조(특약사항) 제4호에 쟁점토지인 “OOO 매매가를 OOO원으로 한다”라고 기재되어 있다. 처분청은 쟁점토지를 일괄양도하지 않았다면, 청구외법인의 매매계약서에 청구인의 양도가액을 기재할 아무런 이유가 없고, 청구인의 매매금액을 굳이 표기할 이유가 없다는 의견이나, 쟁점토지는 청구외법인의 토지와 연접해 있어 청구외법인의 충전소 일부로 사용하고 있으며, 기왕에 맺어진 임대차 승계문제 등을 고려하여 그 가액을 참고할 목적으로 기재한 것일 뿐 다른 의미는 없고, 동 계약서 제2조(매매부동산)에 법인부동산의 목록만, 제3조(매매금액)에 법인부동산의 매매가액(OOO원)만 기재되어 있는 사실로 볼 때, 청구외법인은 청구외법인대로 청구인은 청구인대로 각각 양도한 것으로 봄이 타당하다. 만약 청구인과 청구외법인이 일괄양도할 의사가 있었다면, 청구외법인의 매매계약서에 양도자 및 부동산 목록을 분명하게 기재하고 매매대금도 필지별로 정확하게 구분하여 각각 기재 및 날인하고 대금도 함께 받아 정산하였을 것이다. (다) 또한, 처분청은 여러 가지 사실관계를 바탕으로 각 필지별로 구분 작성한 계약이 실체적 진실에 부합하는 것인지, 실질과세원칙에 따라 거래가액의 구분이 불분명한 일괄양도에 해당하는지를 판단한다고 하면서, ① 당초 쟁점토지를 매매가 아닌 주유소 맞교환 계약에 따라 계약금 OOO원을 청구인의 계좌로 받았으면서도 법인부동산과 전혀 관련이 없다고 한 점, ② 쟁점토지가 청구외법인이 임차하여 주유소 운영에 계속 사용되었다는 점, ③ 청구인과 청구외법인의 양수인이 동일인이며 소유권이전등기가 동시에 이루어진 점, ④ 청구외법인의 매매계약서에 양도인을 ‘청구외법인 외 1명’으로 특정한 점, 청구인의 매매계약서가 소유권이전등기 접수일 하루 전으로 형식적으로 작성된 것으로 보이는 점 등을 이유로 일괄양도로 판단하였으나 이는 아래와 같은 이유로 부당하다.
1. 쟁점토지를 당초 매매가 아닌 주유소간 맞교환 거래로 추진하면서 계약금을 청구인의 계좌로 받은 사실은 맞다. 청구인이 이의신청을 하면서 법인부동산과 전혀 관련이 없다고 주장한 것은 청구인과 청구외법인이 각각 개별거래를 한 것임을 강조하기 위한 것일 뿐 다른 뜻은 없는데 처분청에서는 이를 오해한 것이다.
2. 쟁점토지는 청구외법인의 토지와 연접해 있어서 사실상 주유소 용도로 사용하고 있었으나, 주유소 용도로 일부로 사용하였다고 하여 이를 일괄양도로 볼 수는 없는 것이다.
3. 쟁점토지의 양수인이 청구외법인의 부동산 양수인과 동일인이고 소유권이전등기가 동시에 이루어진 것도 사실이나, 부동산 거래를 함에 있어 양수인이 같을 수도 다를 수도 있는 것이고, 양수자가 같으면 일괄양도이고 양수자가 다르면 일괄양도가 아니란 것인지 의문이다. 또한 소유권이전등기는 양수인이 법무사 등에 의뢰하여 등기소에 신청을 하는 것으로서 소유권이전등기를 언제할 건지 여부는 오로지 양수인의 의사에 따른 것인데, 처분청이 이를 일괄양도의 근거로 보았다는 것은 매우 납득하기 어렵다.
4. 처분청은 청구인의 매매계약서가 소유권이전등기 접수일 하루전에 작성되어 매매계약서가 형식적으로 작성되었다는 의견이나, 매매계약서는 당초 맞교환 계약을 추진하다 파기되는 등 우여곡절 끝에 계약이 성사되어 최종적으로 계약서를 작성하면서 그간의 매매대금 수령 등 상세한 것을 기재하지 않고 서로가 합의한 내용대로 직접 매매계약서를 작성하고 서명 날인하였으므로 형식적으로 계약서를 작성하였다는 것은 있을 수도 없는 일이다.
(2) 청구인은 자연인으로서 정상적인 절차에 따라 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하였음에도 이를 일괄양도로 보고 그 양도가액만을 가지고 감정가액으로 안분하여 양도차익을 재산정하여 양도소득세를 부과처분하였다면 이에 대응되는 취득가액도 다시 산정하여 어느 한쪽으로 기울어진 가액의 형평성을 맞추어 과세하는 것이 합리적인 것이라 판단되는데, 처분청에서는 이에 대해서는 아무런 고민도 하지 않은채 오로지 양도가액만을 부인하는 단순한 처분을 하였다. 소득세법제100조 제1항에 따르면 취득가액 및 양도가액 산정시, 어느 한쪽이 실지거래가액이면 다른 한쪽도 실지거래가액, 기준시가이면 기준시가로 하여 가액의 기울기를 맞추도록 하였음에도 처분청에서는 이러한 규정을 무시한 채 취득가액은 실지거래가액으로 그대로 놔두고, 양도가액만 감정가액을 가지고 환산하는 이상한 처분을 하였다. 따라서 일괄 취득 및 양도 여부를 떠나서 양도가액을 감정가액으로 안분했으면 취득가액도 당연히 감정가액으로 안분하여 양도차익을 산정함이 타당한 것이다.
(1) 쟁점토지와 법인부동산을 동일일자에 동일인에게 하나의 계약서(계약서 상 양도인 “갑”을 “청구외법인 외 1인”으로 명시)로 그 토지 거래 가액이 확정되어 일괄양도 된 것으로 판단되는바, 이와 다른 취지의 청구주장은 이유 없다. (가) 청구인은 매매계약서를 청구외법인과는 별도로 작성한 점, 대금을 청구인의 계좌로 수취한 점, 매매대금을 청구인의 생활비 등으로 사용한 점, 처분청이 일괄양도의 근거로 삼은 청구외법인의 매매계약서에 기재되어 있는 ‘부동산 소유자 청구외법인 외 1인(이하 “갑”이라 한다)’의 “외 1인”은 계약서 어디에도 누구인지 특정한 사실이 없다는 점, 계약서 내용 중 ‘쟁점토지 매매가를 OOO원으로 한다’의 내용은 참고 목적의 기재사항인 점 등을 이유로 하여 일괄양도로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 사실관계를 바탕으로 각 필지별 구분 작성한 계약이 실체적 진실에 부합하는 것인지, 실질과세원칙에 따라 거래가액의 구분이 불분명한 일괄양도에 해당하는지를 판단하여야 하는 것으로, 당초 쟁점토지는 매매거래가 아닌 주유소 맞교환 계약으로 계약금 OOO원을 청구인의 계좌로 받았다고 전심 불복이유서에 진술하면서 쟁점토지의 거래는 법인부동산과 전혀 관련이 없다고 주장하는 것은 모순되는 점, 쟁점토지가 청구인이 대표이사로 재직 중이던 청구외법인이 소유하던 법인부동산과 바로 연접해 있고, 쟁점토지는 청구외법인이 임차하여 주유소 운영에 계속 이용되었음이 확인되는 점, 쟁점토지와 법인부동산의 양수인이 동일인 이며 양수인의 소유권이전등기 신청이 동시에 이루어진 점, 쟁점토지의 매매계약이 법인부동산의 거래와 관련이 없는 독립적인 계약이라는 주장이 신빙성을 가지려면 최소한 계약서 상 계약금 지급일과 계약금이 사실과 부합하여야 할 것이나, 그 마저도 사실과 다르며, 오히려 법인부동산의 최초계약금 수취일 및 잔금일이 동일한 점, 법인부동산의 매매계약서(계약일: 2016.12.19.)가 쟁점토지의 매매계약서(계약일: 2017.2.2.)보다 먼저 작성되었고, 특약사항에 쟁점토지 매매가액이 기재되어 있으며, 양도인을 ‘청구외법인 외 1인’으로 특정하고 있는 점, 쟁점토지 의 매매계약서는 양수인의 소유권이전등기신청 접수(접수일: 2017.2.3.) 하루 전에 소유주가 달라 형식적으로 작성된 것으로 보이는 점 등의 사실관계를 고려하였을 때 쟁점토지가 일괄양도된 것이 아닌 독립적인 양도라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 또한, 청구인은 법인부동산 매매계약서에 기재된 내용 중 양도인 및 쟁점토지 매매가액을 실수로 기재하였거나 참고 사항일 뿐이라 주장하나, 그것이 쟁점토지 매매계약서보다 먼저 작성되었음을 감안하였을 때, 이러한 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이다. (나) 청구인은 ‘쟁점토지 양도가액이 개별공시지가와 감정가액대비 낮은 가액으로 거래된 것으로 보이나, 감정가액은 은행담보 대출목적으로 작성된 것으로, 그 신뢰성을 담보할 수 없고, 취득당시에도 기준시가 대비 낮은 가액으로 거래를 하였고 쟁점토지는 완충녹지인 맹지이며 농지로 실지거래가액은 낮을 수밖에 없다’고 주장하나, 이에 대한 객관적인 입증이 없으며, 쟁점토지의 양도당시 지적도를 살펴보면 하단부가 소로를 접하고 있었고, 지목은 ‘전’이었으나, 주유소운영에 이용되고 있었음을 확인할 수 있는 등 쟁점토지의 가격이 기준시가보다도 현저하게 낮게 책정될 만한 특별한 사유가 있다고 보기 어려우며, 거래 시기 및 상대방이 각각 다른(일괄취득이 아닌) 상황에서의 취득가액은 양도가액 산정의 근거가 될 수 없으므로 취득가액과 양도가액을 비교하여 가액의 정당성을 주장하는 것은 적절하지 않다.
(2) 청구인은 ‘소득세법제100조 제1항에 따르면 취득가액 및 양도가액 산정 시, 어느 한쪽이 실지거래가액이면 다른 한쪽도 실지거래가액, 기준시가이면 기준시가로 하여야 함에도 처분청에서는 취득가액은 실지거래가액으로 놔두고 양도가액만 감정가액을 가지고 환산하는 처분을 하였으므로, 일괄양도여부를 떠나서 양도가액을 감정가액으로 안분했으면 취득가액도 당연히 감정가액으로 안분하여 양도차액을 산정하여야 한다’고 주장하나, 처분청은 세무조사 시 확인된 여러 사실들을 근거로 하여 쟁점토지가 법인부동산과 일괄양도 되었다고 판단하였고, 일괄양도에 따른 물건별 양도가액 재산정의 필요성을 다루었을 뿐 양도가액을 기준시가나 감정가액으로 결정한 것이 아니며, 쟁점토지와 법인부동산의 취득시기 및 거래상대방이 모두 다른 취득 거래에 대하여는 그 가액을 재산정하여야 할 필요성이 없다(양도가액 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용한 것이다).
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (3) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분 계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (4) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 및 법인부동산의 등기사항전부증명서 주요내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 및 법인부동산의 등기사항전부증명서 주요내용 OOO (나) 청구인은 이의신청 심리과정에서 위 거래에 대한 내용을 아래와 같이 진술한 것으로 나타난다.
1. 쟁점토지를 2017.2.2. AAA에게 총 OOO원에 양도하기로 한 매매계약서를 작성한 후, 2017.2.2. 계약금 OOO원, 2017.2.3. 잔금 OOO원 총 OOO원을 수취하기로 되어 있으나, 실질적인 거래내용은, 2016년 8월 청구인이 운영하던 OOO(충전소 포함)와 AAA이 운영하던 OOO를 교환하기로 하고, 2016.8.22. 계약금 OOO원 받은 후 중도금 및 잔금을 지급받지 못하여(잔금 지급기일 2016.9.21.) 부동산 교환계약을 취소하겠다는 내용증명을 2016.9.22. 발송하였고, 이후 당사자 간 합의로 계약을 연장하여 2016.10.26. OOO원, 2016.12.9. OOO원을 받았다.
2. 그러나, 최종적으로 잔금을 지급받지 못하여 당초 교환계약을 매매로 전환하기로 합의한 후, 2017.2.2. 쟁점토지를 양도한다는 매매계약서를 새로 작성한 후 계약금 및 중도금은 이미 받은 OOO원으로 대체하고, 잔금 OOO원은 취득시 대출금 OOO원, 채무변제(BBB) OOO원으로 대체처리 하였다. (다) 쟁점토지 및 법인부동산 양도거래와 관련한 대금지급내역은 아래 <표2>, <표3>과 같다. <표2> 쟁점토지 양도대금 지급내역 OOO <표3> 법인부동산 양도대금 지급내역 OOO (라) 청구인과 청구외법인의 부동산에 대한 소유권이전등기 신청은 모두 2017.2.3. 15시 14분 OOO법원 OOO 조사5계에 접수됨이 소유권이전등기신청서에 의하여 확인된다. (마) 법인부동산의 소유권이전등기신청서에 첨부된 부동산매매계약서(2016.12.19. 작성)에 의하면, 부동산소유자에 ‘청구외법인 외 1인’이라 기재되어 있고, 특약사항에 ‘OOO(쟁점토지)는 매매가를 OOO으로 한다’라는 쟁점토지의 거래관련내용이 기재되어 있는 것으로 확인된다. (바) 처분청은 양수인 AAA이 토지 매수 시 은행으로부터 대출 승계를 위해 실시한 ㈜BBB의 감정평가 내역(감정평가서 작성일: 2017.1.18., 평가기준일: 2017.1.16.)에 나타나는 쟁점토지(감정가액 OOO원)와 법인부동산(OOO원)의 감정평가액의 비율로 매매가액을 안분계산하여 청구인의 양도가액을 재산정하였다. (사) 한편, 청구인이 제출한 ㈜CCC(평가목적: 담보평가, 감정평가서 작성일: 2016.11.15., 평가기준일 2016.11.10.)의 감정평가서에 의하면 쟁점토지와 법인부동산의 감정평가액은 각각 OOO원, OOO원으로 상기 ㈜BBB의 감정평가 결과와 다소 차이가 있는 것으로 나타난다. (아) 처분청은 청구인의 신고가액이 쟁점토지의 경우 기준시가대비 OOO%에 불과한 반면, 법인부동산의 경우 기준시가대비 OOO%에 달하여 법인의 결손금을 이용하여 양도소득세를 탈루하기 위한 목적으로 양도가액을 임의로 산정한 것이라는 의견이고, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원에 불과한 반면, 법인부동산의 취득가액은 OOO원으로, 취득당시부터 쟁점토지와 법인부동산의 시가에 상당한 차이가 있었으므로 청구인의 신고가액은 시가를 반영한 것이라고 주장한다. <표4> 양도가액 신고액과 기준시가 및 감정평가 안분가액 비교 OOO (자) 국세청 통합전산망에 의하면 청구인은 쟁점토지 양도일 현재 청구외법인의 발행주식 OOO%를 보유한 것으로 나타나고, 그 외 주주는 CCC(OOO%), BBB(OOO%) 등으로 모두 청구인과 특수관계에 해당하지 아니하는 것으로 나타나며, 청구인은 청구외법인의 업무를 총괄하는 사실상 대표이사는 DDD이라고 주장한다. (차) 청구외법인의 각 사업연도별 법인세 신고내역에 의하면, 2015사업연도부터 결손금이 발생하여 법인부동산 양도일 현재까지 OOO원의 이월결손금이 누적된 것으로 나타난다. (카) 청구인의 부동산(토지)임대사업자의 부가가치세 신고 시 제출한 부동산공급가액명세서에 의하면 청구외법인이 2014∼2016년의 기간 동안 보증금 OOO원으로 쟁점토지를 임차하여 사용한 것으로 확인된다.
(2) 청구인은 2021.11.9. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점토지에 대한 매매계약은 법인부동산 매매계약과는 별개의 계약으로, 일괄양도로 봄은 타당하지 아니하다고 주장하면서, AAA과 청구인 및 청구외법인이 각각 작성한 추가약정서를 제출하였고, 동 추가약정서에 의하면 청구인과 청구외법인이 AAA과 2016.8.22. 부동산계약을 체결하였으나 AAA이 잔금을 지급하지 아니하여, 청구외법인은 2016.12.18. OOO원을 2017.1.21.까지 인수하기로 한다는 내용으로, 청구인은 2016.12.27. OOO원을 2017.2.1.까지 인수하기로 한다는 내용으로 각각 추가약정서를 작성한 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산과 법인부동산을 일괄양도한 것으로 보아 양도가액을 재산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 소유한 쟁점토지와 청구인이 대표이사로 재직중인 청구외법인이 소유한 법인부동산이 바로 연접해 있고, 쟁점토지는 청구외법인이 임차하여 주유소 운영에 계속 이용하였음이 확인되며, 쟁점토지와 법인부동산의 양수인이 동일인임에도 불구하고, 쟁점토지의 매매가액은 기준시가 대비 OOO% 수준인 반면 법인부동산의 매매가액은 기준시가 대비 OOO%에 달하는 점, 청구인이 제출한 추가약정서에 의하면 청구인과 청구외법인은 2016.8.22. AAA과 쟁점토지 및 법인부동산에 대한 부동산계약을 체결한 것으로 나타나 쟁점토지의 거래가 법인부동산 거래와 무관하다는 주장은 신빙성이 결여된 점, 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서 상 계약금 지급일과 계약금이 사실과 다르고, 오히려 법인부동산의 최초계약금 수취일 및 잔금일이 사실에 부합하며, 법인부동산의 매매계약서(계약일: 2016.12.19.)가 쟁점토지의 추가약정서(작성일: 2016.12.27.), 매매계약서(계약일: 2017.2.2.) 등 보다 먼저 작성되었고, 특약사항에 쟁점토지 매매가액이 기재되어 있으며, 양도인을 ‘청구외법인 외 1인’으로 특정하고 있는 점 등에 비추어, 쟁점토지의 매매계약서는 양수인의 소유권이전등기신청 접수(접수일: 2017.2.3.) 하루 전에 형식적으로 작성된 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점토지를 법인부동산과 일괄양도 하면서 청구외법인의 누적결손금을 이용하여 양도소득세를 줄일 목적으로 취득가액을 약간 상회하는 가액으로 쟁점토지의 매매가액을 임의로 산정한 것으로 판단되는 점, 처분청은 쟁점토지가 법인부동산과 일괄양도 되었다고 판단하여, 일괄양도에 따른 물건별 양도가액을 재산정하였을 뿐 양도가액을 기준시가나 감정가액으로 결정한 것이 아니고, 양도가액 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용한 것이므로, 쟁점토지와 법인부동산의 취득시기 및 거래상대방이 모두 다른 취득 거래에 대하여는 그 가액을 재산정하여야 할 필요성이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”