청구인이 실제 계약서라고 주장하는 부동산 매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금지급일과 계좌 지급일이 일치하지 아니하며, 실제 지급한 금액도 차이가 큰 것으로 나타나는 등 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 신뢰성에 의문이 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것임
청구인이 실제 계약서라고 주장하는 부동산 매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금지급일과 계좌 지급일이 일치하지 아니하며, 실제 지급한 금액도 차이가 큰 것으로 나타나는 등 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 신뢰성에 의문이 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 거래 경위 등 구체적 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2004.8.10. 쟁점토지를 청구인의 처남인 aaa으로부터 매수하면서 매매가액을 OOO원으로 하여 계약하였다. 쟁점토지의 매매가액을 OOO원으로 한 사유는 2003∼2005년 기간 중 OOO이 OOO에서 가결되면서 행정수도 부지 선정과 관련하여 “OOO과 OOO를 잇는 OOO을 행정수도로 건설하는 방안이 급부상함에 따라 OOO 등이 택지개발 지구로 추진”이라는 호재(OOO)가 반영된 것으로, 그 당시 주변도 이와 비슷한 시세를 이루고 있는 점을 감안하여 계약한 것이다. (나) 취득대금에 대한 변제내역은 아래와 같다.
1. 청구인은 작은 처남인 bbb이 사업자금을 빌려달라고 하여 OOO원, OOO원을 빌려준 사실이 있고, 이에 따라 청구인이 aaa에게 지급해야 할 OOO원을 aaa과 bbb의 동의하에 bbb이 청구인을 대신하여 aaa에게 지급하기로 하였다. 이에 따라 bbb은 OOO원, OOO원, OOO원 합계 OOO원을 aaa에게 지급하였다. 그리고, bbb이 aaa에게 쟁점토지 매매계약일인 2004.8.4. 이전인 OOO원, OOO원 합계 OOO원을 미리 지급한 것은 2004년 3월경 aaa이 쟁점토지에 사회복지법인 관련 인·허가가 나지 않는다는 사실을 인지하고 다른 부지를 알아보기 위한 자금확보를 위하여 사전에 청구인에게 매도하기로 약속하고 OOO원을 먼저 지급하였던 것이다.
2. 청구인은 쟁점토지 취득시 aaa이 OOO로부터 대출받은 OOO원을 승계(2004년 8월)한 사실이 있고, 해당 대출금에 대하여 청구인이 매월 11일 그 이자를 지급한 사실이 있다.
3. 위 OOO원과 OOO원을 제외한 나머지 OOO원은 OOO원, OOO원, OOO원, OOO원, OOO원, OOO원을 각각 입금하였다.
(2) 처분의 부당성 (가) 처분청은 양도소득세 조사 당시 양도대금의 흐름이 맞지 않으니 청구인이 제출한 매매계약서를 실계약서로 인정하기 어렵다면서 전 소유자 aaa의 양도가액 OOO원에 취득세 OOO원과 등록세 OOO원을 합한 OOO원을 청구인의 취득가액으로 보았으나, 쟁점토지를 OOO원에 매입한 청구인으로서는 억울한 일이 아닐 수 없다. (나) 처분청은 쟁점토지 취득 당시(2004년) 쟁점토지 인근의 매매사례가액이 이와 유사하므로 OOO원이 실제 토지 취득가액이라고 하고 있으나, 그 당시만 하더라고 실지거래가액 보다 낮게 신고하는 것이 관행이었던 관계로 청구인도 주변 탐문을 통해 실제 토지 취득가액보다 낮추어 취득세와 등록세를 납부하게 된 것이다. (다) 하지만 OOO가 OOO을 위헌으로 결정하고 이후 OOO으로 대체되면서 호재가 사라지게 되었으며, 쟁점토지 일대 부동산 가격도 하락하여 전매가격보다 낮게 매도가격이 형성되는 등 손해를 보는 사례가 비일비재하였다. (라) 청구인은 쟁점토지 취득 후 건물 신축과 관련한 계약서도 지금까지 보관하고 있을 만큼 계약서를 나름 꼼꼼히 관리하고 있고, 쟁점토지 취득 관련 계약서도 이와 마찬가지로 관리하였음에도 이를 인정을 받지 못하는 사실이 매우 억울하다.
(3) 이와 같이 쟁점토지의 취득가액이 전 매도인 aaa의 양도가액이 아닌 계약서상 금액이라는 것은 틀림없는 사실이므로, 실제 대금지급 내역이 반영된 내용으로 양도소득세가 경정되어야 한다.
(1) 쟁점토지의 전 소유자인 aaa은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 2004.8.13. 양도소득세 신고시 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다고 신고하였으나, 청구인은 쟁점토지 양도 후 양도소득세 신고 시 취득가액을 OOO원으로 신고하여 aaa이 신고한 양도가액과 OOO원 차이가 발생하였다. 이에 대하여 청구인에게 취득가액에 대한 2004년 금융증빙을 요청한 결과 청구인 소유의 계좌로 인출된 내역이 없고, 다만 청구인이 제출한 금융증빙에 따라 청구인의 배우자인 ccc 계좌에서 취득대금 대부분이 인출되었다고 주장하여 확인한바, 거래 대부분이 aaa과 ccc 간의 금전소비대차 거래로 인한 인출로 판단되었고, 취득대금 OOO원 중 약20%인 OOO원은 2015년 양도 이후인 2016년에 지급하였다고 주장하는 등 통상적인 취득대금으로 볼 수 없어 aaa이 신고한 택지분양권 양도가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정‧고지하였다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO원이 아닌 OOO원이라고 주장하나 다음과 같은 사유로 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이다. (가) 전 소유자 aaa이 신고한 양도가액 OOO원은 양도 당시(2004년) 매매사례가액과 유사하다. <표1> 상기와 같이 2003〜2004년의 OOO 택지분양권의 평당가액은 OOO에서 OOO원이고, 2년 동안 분양권에 대한 프리미엄이 OOO원 내외로 확인되는바, 청구인 주장과 같이 2년만에 OOO원의 분양권 프리미엄이 형성되었다는 주장은 신빙성이 없을뿐만 아니라, 청구인과 aaa 간의 거래는 특수관계자간의 거래이므로 객관적인 시가로 볼 수도 없다. 한편, 청구인이 쟁점토지 취득 당시 관행적으로 취·등록세를 낮게 납부하기 위해 토지의 가액을 낮게 신고하였다고 주장하므로 쟁점토지와 연접한 OOO의 취득 이후 양도소득세 신고내역을 확인해 본바, 그 내용은 다음과 같다. <표2> 즉, 쟁점토지와 연접한 OOO의 2005.12.29. 양도시 토지의 취득가액은 2004.4.28. 취득시 전 소유자(bbb)가 양도시 신고한 OOO원과 거의 동일한 OOO원으로 확인되어 관행적으로 취득가액을 낮게 신고하였다는 청구인의 주장은 사실과 다르다. (나) 청구인이 쟁점토지 취득가액으로 주장하는 OOO원의 지급내역 중 OOO원의 지급내역은 매매계약서상 쟁점토지의 잔금청산일인 2004.8.2. 이후에 이루어진 것으로 쟁점토지의 거래대금인지 여부가 불분명하고, OOO원의 44%인 마지막 잔금 OOO원은 지급대상이 불분명할 뿐만 아니라, 거래일자가 2005.7.18.로 건물의 사용승인일인 2005.9.28.과 2개월 정도 밖에 차이가 나지 아니하여 사실상 쟁점토지 취득대금과는 관계가 없다. <표3> 한편, 청구인은 당초 조사 당시 청구인이 주장한 쟁점토지 취득대금 중 OOO원이 금전소비대차거래로 확인되자 심판청구에서는 다른 지급내역을 제시하면서 쟁점토지 취득대금이라 주장하고 있는바, 당초 조사 당시 취득대금이라고 주장한 거래내역을 살펴보면 청구인과 aaa 간에 2003년부터 2016년까지 상시 금전소비대차 거래가 있었던 것으로 나타난다. 따라서 청구인이 취득대금이라고 주장하면서 제출한 금융거래내역 역시 쟁점토지의 취득대금과는 무관한 또 다른 금전소비대차 거래로 판단된다. (다) 청구인이 실제 계약서라고 주장하는 2004년 부동산매매계약서는 신빙성이 없다. 즉, 실제 계약서라고 주장하는 부동산매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금지급일과 실제 계좌지급일과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 실제 지급한 금액도 차이가 커서 취득대금이라고 주장하는 OOO원에 대한 실제 계약서라고 볼 만한 근거가 없다. <표4> (라) 청구인은 계약서등을 꼼꼼하게 관리하고 있다고 주장하나 조사 당시 제출한 전소유자 aaa이 작성한 2004년 채무 인수 확인서는 문서 감정 결과 2004년 작성된 것이 아니고 2012년에 출시된 AAA에서 생산한 제지로 작성되었음이 OOO 첨단 탈세 방지팀에서 확인되는 등 청구인이 주장하는 계약서 등의 증빙 자료들은 신뢰성이 부족하다. (마) 청구인은 전 소유자인 aaa이 신고한 양도가액은 관행적으로 거래가액을 낮게 신고한 것으로 실질 거래가액이 아님을 주장하나, 택지분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 그 당시에도 관련법령에 의하면 실제 거래가액으로 양도가액을 신고하도록 되어 있었다. 즉, 2000년 개정된 소득세법 제96조 에 의하면 택지분양권의 거래는 실지거래가액으로 한다고 명시되어 있는바, 관행적으로 토지가액을 낮게 신고한다는 청구인의 주장은 근거가 없다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정 전) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.
③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. 법인세법 제52조 에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
(2) 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 일부개정된 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산중 대통령령이 정하는 것인 경우 (3) 소득세법 시행령(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 일부개정된 것) 제157조(토지등의 범위) ③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
(1) 청구인은 쟁점토지의 매매가액을 OOO원으로 한 사유가 2003∼2005년 기간 중 OOO이 OOO에서 가결되면서 호재가 반영된 것이라고 하면서 다음과 같이 당시 뉴스 기사내용을 제출하였다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라는 주장의 근거로 작성일자가 2004.7.26., 매매대금이 OOO원으로 되어 있는 부동산매매계약서를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다.
(3) 청구인은 작은 처남인 bbb이 사업자금을 빌려달라고 하여 OOO원, OOO원을 빌려준 사실이 있고, 이에 따라 청구인이 aaa에게 지급해야 할 OOO원을 aaa과 bbb의 동의하에 bbb이 청구인을 대신하여 aaa에게 지급하기로 하였다고 하면서 제출한 증빙들은 다음과 같다. (가) ccc(청구인의 배우자) 명의의 OOO 계좌 거래내역에 의하면 2003.10.24.부터 2003.11.2.까지 합계 OOO원이 ccc의 계좌에서 bbb에게 CD이체된 것으로 나타난다. (나) bbb 명의의 확인서 내용은 다음과 같다. (다) bbb 명의의 OOO(415--184) 예금거래내역서에 의하면 2004.5.3. 위 bbb 계좌에서 OOO원이 aaa에게로 이체되었고, 2004.5.11. OOO원이 현금인출된 내역이 나타난다. (라) bbb 명의의 OOO(472--03-7) 예금거래내역서에 의하면 2008.3.25. 위 bbb 계좌에서 OOO원이 aaa의 배우자 ddd의 OOO로 이체된 내역이 나타난다. (4) 청구인은 쟁점토지 취득시 aaa이 OOO로부터 대출받은 OOO원을 승계(2004년 8월)한 사실이 있고, 해당 대출금에 대하여 청구인이 매월 11일 그 이자를 지급한 사실이 있다고 하면서 청구인 명의의 OOO(6-11-015) 통장 사본, ccc(청구인의 배우자) 명의의 OOO(211--156) 예금거래내역서, aaa 명의의 OOO(451--08-991) 금융거래(입출금) 내역 등을 제출하였다.
(5) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 청구인이 제출한 전소유자 aaa 명의의 2004년 채무 인수 확인서에 대한 문서 감정 결과 2004년 작성된 것이 아니고 2012년에 출시된 AAA에서 생산한 제지로 작성되었음이 OOO첨단 탈세 방지팀에서 확인되는 등 청구인이 주장하는 계약서 등의 증빙 자료들은 신뢰성이 부족하다고 하면서 OOO 첨단탈세방지담당관이 작성한 문서감정서(2021.4.14.), 청구인이 제출한 aaa 명의의 “채무인수확인서” 사본을 제출하였다.
(6) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지는 토지구획정리사업에 의한 환지처분으로 2003.10.13. “OOO”가 “OOO로 지번이 변경되었고, 청구인은 “2002.12.11. 매매”를 등기원인으로 하여 2004.8.10. 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기를 경료한 것으로 되어 있는바, 이와 관련하여 처분청은 2000년 개정된 소득세법 96조 에 의하면 택지분양권의 거래는 실지거래가액으로 한다고 명시되어 있으므로 관행적으로 토지가액을 낮게 신고한다는 청구인의 주장은 근거가 없다는 의견이다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인이 제출한 매매계약서상의 OOO원이 청구인의 쟁점토지 취득가액이라고 주장하나, 전소유자 aaa이 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인이 쟁점토지 취득가액으로 주장하는 OOO원의 지급내역 중 OOO원의 지급내역은 매매계약서상 쟁점토지의 잔금청산일인 2004.8.2. 이후에 이루어진 것으로 쟁점토지의 거래대금인지 여부가 불분명하며, OOO원의 지급내역 중 OOO원의 경우 거래내역이 기재되지 아니하여 쟁점토지 취득대금인지 여부가 불분명한 점, 청구인은 당초 조사 당시 청구인이 주장한 쟁점토지 취득대금 중 OOO원이 금전소비대차거래로 확인되자 심판청구에서는 다른 지급내역을 제시하면서 쟁점토지 취득대금이라 주장하고 있어 주장 내용의 신빙성에 의문이 있는 점, 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 “2002.12.11. 매매”를 등기원인으로 하여 2004.8.10. 쟁점토지에 대하여 소유권이전등기를 경료한 것으로 되어 있고, 청구인이 실제 계약서라고 주장하는 2004년 부동산매매계약서상 계약금, 중도금, 잔금지급일과 실제 계좌지급일이 일치하지 아니하며 실제 지급한 금액도 차이가 큰 것으로 나타나는 등 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 신뢰성에 의문이 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”