평가기간 내 쟁점분양권과 가격차이가 가장 작은 분양권을 유사매매사례가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2017.6.29. OOO의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 OOO원(기불입 계약금 OOO원, 프리미엄 OOO원)에 취득하였고, 2019.11.11. 부친 AAA(OOO%)과 모친 BBB(OOO%)에게 OOO 원(분양가액 OOO원, 프리미엄 OOO원)에 양도하였으며, 2020.1.31. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.12.8.부터2021.1.6.까지 청구인의 쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점분양권 거래가 특수관계인 간의 거래에 해당한다는 것을 확인하고, 계약일이 2019.10.15.이고 쟁점분양권과 동일면적으로 최초고시 기준시가가 동일한 같은 동 OOO호 아파트 분양권(이하 “비교분양권①”이라 한다)의 거래가액인 OOO원(프리미엄 OOO원)을 유사매매사례가액으로 보아 2021.4.8. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다. <표1> 쟁점분양권 거래가액과 비교분양권 거래가액의 비교
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 비교분양권①의 거래일이 쟁점부동산 거래일과 가깝다는 이유로 비교분양권①의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아야 한다는 의견이나, 주택의 경우 유사매매사례가액을 적용할 때에는 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호에서 가까운 날의 가액으로 결정하는 것이 아니라 평가기간 내의 해당 주택 중 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있으므로, 주택의 분양권 거래에 해당하는 이 건의 경우 해당 규정을 준용하여 유사매매사례가액이 둘 이상인 경우 가격차이가 적은 가액을 유사매매사례가액으로 봄이 타당한바, 프리미엄 OOO원으로 쟁점부동산과 가격차이가 적은 2019.9.15.자 OOO 아파트의 분양권(이하 “비교분양권②”라 한다)의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 쟁점분양권의 가액을 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따른 부당행위계산규정을 적용할 때, 시가는상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조부터 제66조 등에 따라 평가한 가액에 의하는 것이고, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면 ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 양도일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 청구인은 상증세법상 유사매매사례가액 적용시 평가기간 내 해당 주택이 둘 이상일 경우에는 가격차이가 작은 것을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택에 대한 것으로 청구인이 양도한 분양권은 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 같은 항 제2호를 적용하여야 할 것이고, 청구인이 매매사례로 주장하는 비교분양권②는 쟁점분양권과 동 및 분양가액이 다르며, 1층에 위치하고 있어 공동주택 가격형성 요인에 있어 3층에 위치한 쟁점분양권보다 가격 열위에 있다고 보이며, 개별 층수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 최초 고시한 국세청 기준시가 또한 비교분양권②는 OOO원으로 쟁점분양권 OOO원보다 낮게 산정되었음이 확인되고, 조사청이 매매사례로 정한 비교분양권①은 쟁점분양권과 같은 단지, 같은 동에 위치하고 있으며, 용도, 분양가액, 최고 고시한 기준시가 등이 동일하여 청구인이 주장하는 비교분양권②보다 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 재산에 적합하다 할 것이고, 또한 부동산 가격상승기에 거래된 쟁점분양권의 경우 양도일은 2019.11.11.로 조사청이 적용한 비교분양권①의 계약일이 2019.10.15.로 청구인이 주장하는 비교분양권②의 계약일인 2019.9.15.보다 쟁점분양권과 거래일자가 가까워 비교분양권①을 쟁점분양권의 시가로 보는 것이 타당하다 할 것인바, 비교분양권①의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 평가기간 내 쟁점분양권과 가격차이가 가장 작은 분양권을 유사매매사례가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산 등의 평가】③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 제51조【지상권등의 평가】② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.(각 목 생략)

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점분양권에 대한 양도소득세 신고 및 경정내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도소득세 신고 및 경정내용 (나) 쟁점분양권 매매계약서에 의하면 매매대금은 분양가액 OOO원에 프리미엄 OOO원을 가산한 OOO원으로 확인되고, 금융거래내역에 의하면 은행대출금 승계액 OOO원과 분양잔금 납부예정액 OOO원을 제외한 매매대금 OOO원은 계약 당일 지급된 것으로 나타난다. (다) 쟁점분양권 평가기간 내 동일단지 분양권 거래내역에 의하면 평가기간 동안 해당 단지 분양권의 거래가격은 상승하고 있는 추세였던 것으로 나타나고, 처분청은 평가기간 내 거래된 것으로서 쟁점분양권과 분양가액이 동일한 분양권 중 계약일이 가장 가까운 비교분양권①의 거래가액을 쟁점분양권의 유사매매사례가액으로 보아 시가를 결정한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 평가기간 내 쟁점분양권과 가격차이가 가장 작은 비교분양권②의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아야 한다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제2항에서 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는 점, 청구인이 주장하는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택에 대한 것으로 청구인이 양도한 분양권은 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 같은 항 제2호를 적용하여야 할 것인 점, 청구인이 매매사례로 주장하는 비교분양권②는 쟁점분양권과 동 및 분양가액이 다르고, 1층에 위치하고 있어 3층에 위치한 쟁점분양권보다 가격 열위에 있다고 보이며, 개별 층수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 최초 고시한 국세청 기준시가 또한 비교분양권②는 OOO원으로 쟁점분양권 OOO원보다 낮게 산정된 것으로 확인되는 반면, 조사청이 매매사례로 정한 비교분양권①은 쟁점분양권과 같은 단지, 같은 동에 위치하고 있으며, 용도, 분양가액, 최초 고시한 기준시가 등이 동일하여 청구인이 주장하는 비교분양권②보다 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 재산에 적합한 것으로 보이는 점, 쟁점분양권이 부동산 가격상승기에 거래된 것으로 보이므로 쟁점분양권의 양도일과 거래일자가 더 가까운 비교분양권①의 거래가액이 쟁점분양권의 시가를 보다 잘 반영하는 것으로 봄이 타당한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.