쟁점건물 지층은 사용용도가 불분명하고, 사용용도가 불분명한 건물 부분을 주택 면적과 주택외 면적에 따라 안분계산하는 것은 잘못이 없다고 할 것(조심 2020인1235, 2020.9.16., 같은 뜻임)인 한편, 3층 계단실의 경우, 청구인이 계단실로 접근할 수 있는 베란다의 출입문을 잠그어 놓아 쟁점건물 상가 임차인 등이 3층 계단실을 사용하기 어려웠을 것으로 보이고, 그들이 이를 특별히 사용할 필요도 확인되지 않으며, 처분청의 의견대로 쟁점건물의 2층에서 3층으로 연결되는 2층 계단실 20.8㎡를 주택 부분으로 보면서 3층에서 옥상으로 연결되는 3층 계단실 8.32㎡를 공용 부분으로 본다면, 쟁점건물 상가 임차인 등은 공용이 아닌 주택 부분(2층 계단실)을 지나 공용 부분(3층 계단실)을 통행하게 되므로 이러한 의견은 합리적이지 않은바, 쟁점건물 3층 계단실 8.32㎡ 또한 주택으로 봄이 타당함
[주 문] OOO서장이 2021.5.31. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점건물 지층 172.80㎡를 주택으로 보거나, 용도가 불분명한 경우로 보아 주택 및 주택외 면적을 기준으로 안분계산하게 되면, 쟁점건물의 주택 면적이 주택외 면적보다 크므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다. (가) 청구인은 2017년 8월부터 2019년 6월까지 1년 11개월 동안 주택외 용도로 사용한 것을 제외하고는 1990.11.30.부터 2020.5.20.까지 기간의 대부분 동안 쟁점건물 지층을 주택 용도로 사용하였고, 쟁점건물 양도일 현재에도 실질적으로 주택으로 사용하고 있었다. (나) 쟁점건물에 대한 감정평가법인의 물건조사보고서, 임차인들 및 인근 부동산 공인중개사의 사실관계 확인서, 한국전력공사의 전기요금 수령 현황 등을 종합하면 쟁점건물 지층 172.80㎡를 주택으로 보거나, 용도가 불분명한 경우로 보아 주택 및 주택외의 면적을 기준으로 안분계산하여야 한다.
1. 감정평가법인은 2020년 4월 물건조사시 쟁점건물 지층에 대하여 ‘공부상 소매점으로 되어 있으나 장기간 공실상태로 조사되었고, 현장조사시 소유자가 개인용도로 사용 중인 것으로 조사되었다’고 언급하였다.
2. 쟁점건물 인근에서 사무소를 운영하였고, 쟁점건물을 중개하였던 공인중개사의 사실관계 확인서에 따르면 쟁점건물 지층은 바닥이 울퉁불퉁하고 흙먼지가 날리며, 벽면은 신축 당시 콘크리트 상태 그대로이고 실내 조명이 어두우며 출입구는 철문이라 별도의 공사없이 그대로 소매점으로 사용하기에는 적합하지 않았다. 쟁점건물 지층은 이러한 이유로 2017년 8월부터 2019년 6월까지의 기간 이외에 임대된 사실이 없다.
3. 쟁점건물의 임차인들 또한 쟁점건물 지층이 2017년 8월부터 2019년 6월까지의 기간 동안 책꽂이 창고용으로 임대된 것 이외에 제3자에게 임대된 것을 보지 못하였고, 그들이 임차인으로서 지층을 사용한 적이 없으며, 청구인이 지층을 관리하며 사용하고 있음을 확인하였다. 즉, 제3자가 쟁점건물 지층이 오랫동안 공실 상태였으며 청구인이 지층을 주택의 일부분으로 사용하였음을 확인하였다.
4. 쟁점건물 지층이 임대되어 월 3,670∼8,800원의 전기요금이 부과되었던 2017년 10월부터 2019년 10월까지의 기간과 달리 2013년 1월부터 2017년 8월까지의 기간 및 2019년 11월부터 2020년 4월까지의 기간 동안 쟁점건물 지층의 전기 사용량은 대부분 없었고, 전기요금도 매월 기본요금 1,130원이 부과되었다.
(2) 처분청은 현장조사를 통하여 쟁점건물의 이용현황을 조사한 후, 그 내용을 바탕으로 쟁점건물의 주택 면적과 주택외 면적을 계산하여야 한다. 그리고 쟁점건물 지층 창고 6㎡ 및 3층 계단실 8.32㎡는 주택 부분이고, 1층 화장실은 주택외 부분이 아닌 공용 부분이다. (가) 청구인은 2019년 7월부터 2020년 5월의 양도일 현재까지 쟁점건물 지층을 청구인 가족의 전용공간으로 사용하면서 자전거와 킥보드 등을 보관하고, 탁구를 치며, 텃밭 경작을 위한 각종 도구를 정비하는 공간으로 사용하였다. 또한, 청구인의 가족만이 소유한 열쇠로 철문을 열어 쟁점건물 지층을 사용하였는데, 이는 쟁점건물의 임차인들 및 지역 주민이 쟁점건물 지층에 출입하여 발생할 수 있는 안전사고를 방지하고자 시건장치를 한 것이다. 감정평가법인은 물건조사시 쟁점건물 지층에 대하여 ‘공부상 소매점으로 되어 있으나, 장기간 공실 상태로 조사되었고, 현장조사시 소유자가 개인 용도로 사용 중인 것’으로 확인하였다. 처분청은 쟁점건물 지층의 사용 현황에 대한 객관적인 증빙이 제출되지 않아서 그 현황이 불분명하다고 보았으나, 이는 전문가의 현장조사 결과를 인용한 것도 아니고 직접적인 현장조사 없이 쟁점건물 지층의 용도를 추론한 것이다. 한편, 처분청은 쟁점건물 지층의 면적이 3층 주택의 면적보다 크고, 텃밭은 재배 규모상 대형 농기계가 필요하지 않다는 이유로 쟁점건물 지층을 주거용 부속창고로 볼 수 없다는 의견이나, 겸용주택의 구조는 과세대상별로 각각 다를 수 있고, 주거용 부속공간은 그 크기에 따라 주택에의 포함 여부가 결정되는 것이 아니며, 청구인은 쟁점건물 신축 당시 수입 창출을 목적으로 지층 공간을 크게 만들었으나, 처분청은 이러한 청구인의 사정을 고려하지 않았다. 그리고 인근 공인중개사의 진술은 쟁점건물 지층이 임대하기에 적합하지 않음을 확인하여 준 것이고, 주거용 부속공간으로 사용하기에 부적합하다고 한 것은 아니다. (나) 처분청은 쟁점건물 지층 창고 6㎡를 공용 부분으로 보았으나, 이는 공부(건축물현황도)상 광으로 백과사전에 따르면 광은 살림살이나 그 밖에 여러 가지 물건을 넣어두는 곳 또는 그 건물과 시설로 정의되고, 식량의 부식, 각종 생활 용구 및 재화 등을 보관 및 저장할 목적으로 주택에 곁들여서 마련해 놓는 건물 및 거기 딸린 시설로 부연하고 설명하고 있다. 청구인은 광을 텃밭 재배에 필요한 호미․삽 등 농기구, 비료 및 쌀 포대를 보관하는 장소로 사용하였다. 청구인은 고가의 고물로 취급될 수 있는 농기구의 분실․도난을 방지하고 비료와 쌀을 안전하게 보관하기 위하여 광에 시건장치를 하여 필요한 경우에만 사용하였다. 따라서 이는 주택부분에 포함되어야 한다. (다) 처분청은 외부 화장실에 대하여 근린생활의 임차인들이 사용하고 있고, 1층 주택에는 내부의 전용욕실이 있으므로 주택외 부분이라는 의견이나, 이는 1층에서 2층으로 올라가는 계단의 중앙에 위치하고 있는 것으로, 2층 사무실 및 3층 주택에도 내부에 화장실이 있고, 1층과 2층의 근린생활시설의 임차인들뿐만 아니라 3층의 청구인의 가족들이 해당 외부 화장실을 사용하였으므로 이를 주택외 부분에 포함하여야 한다는 처분청의 의견은 타당하지 않다. 청구인은 1942년생의 고령으로 쟁점건물에 엘리베이터가 설치되어 있지 않아 계단을 이용하여야 하는데 2층에서 3층으로 올라가는 계단이 매우 가파른 관계로 바깥 일을 볼 때 해당 외부 화장실을 이용하여 왔고, 화장실 청소 또한 청구인의 가족들이 직접하였다. (라) 쟁점건물 3층은 감정평가법인의 물건조사시 139.23㎡로 실측되어 공부상 주택전용면적 144.18㎡에 비하여 그 면적이 감소하였으나, 베란다의 면적이 그 차이만큼 크게 실측되었다. 그리고 처분청은 청구인이 3층 계단실을 주택전용으로 이용하고 있었음에도 불구하고 옥탑에 물탱크가 있다는 이유만으로 용도가 불분명한 것으로 보아 이를 공용부분으로 보았다. 옥상으로 올라가는 3층 계단실에 접근하는 방법은 두 가지로, 쟁점건물의 내부 계단을 이용하여 3층으로 올라와서 열쇠로 철문을 열고 베란다로 진입한 후 계단실을 이용하는 방법과 쟁점건물 3층 주택 내의 주방에 있는 문을 이용하여 베란다 밖으로 나와서 계단실을 이용하는 방법이다. 전자의 경우, 외부인의 베란다 진입을 막고자 시건장치가 된 철문이 있어 청구인은 이를 이용하지 않았고, 후자의 방법을 사용하여 옥상을 청구인의 전용 공간으로 사용하였다. 물론, 베란다에서 주택으로 진입하는 것은 열쇠가 있어야 가능하다. 옥상에는 옥탑을 제외하고 다른 시설물이 없고, 청구인은 옥상을 고추 등 농작물을 말리기 위하여 사용하였다. 또한, 옥탑에는 두 개의 물탱크가 위치하고 있는데 하나는 3층의 주택용으로 나머지 하나는 1층과 2층을 위한 용도로 사용되었다. 그리고 옥탑의 연면적은 약 9㎡로 옥상의 전체 연면적(3층 주택의 연면적과 동일한 130.91㎡)에 비하여 크지 않다. 한편, 처분청이 2층에서 3층으로 올라가는 주택 전용의 계단 20.8㎡를 주택 면적으로 보면서도 옥상으로 올라가는 3층의 계단실을 공통면적으로 보는 것은 논리적으로 모순이다.
(1) 감정평가법인의 물건조사보고서상 쟁점건물 지층의 사진을 보면, 탁구대 1대 및 선풍기가 놓여있는 것 외에 청구주장과 같이 주택의 부수공간 및 창고로 사용한 정황이 보이지 않는다. 청구인은 쟁점건물 지층 178.8㎡이 청구인이 거주하는 쟁점건물 3층 주택의 주거용 부수창고로서 쟁점건물 옆 필지의 텃밭 재배용 농기구 보관창고라고 주장하였다. 그러나, 해당 텃밭은 청구인이 취미생활을 할 정도의 소규모 면적이고, 텃밭을 경작하는데 이앙기, 트랙터 등의 대규모 시설장비가 필요하지 않을 것이다. 또한, 청구인이 거주하는 3층 주택 면적 130.91㎡의 약 136%에 달하는 지층을 객관적 증빙없이 주거용 부수창고로 볼 수 없다. 청구인이 제출한 쟁점건물 인근 공인중개사의 사실확인서에 따르면 쟁점건물 지층은 바닥이 울퉁불퉁하고 흙먼지가 날리며 벽면은 신축 당시의 콘크리트 상태 그대로이고 실내조명이 어두우며 출입구는 철문이다. 따라서 쟁점건물 지층은 청구주장처럼 가족의 체력단련시설(탁구장)로 사용하기에도 적합하지 않음을 알 수 있다. 이처럼 쟁점건물 지층이 청구주장처럼 주택 부수창고(텃밭재배용 농기구 보관창고, 가족 체력단련시설)로 사용되었는지가 불분명하기 때문에 소득세법 제88조 제7호 에 따라 건물의 용도가 불분명한 경우 공부상 용도에 따라 주택여부를 판단하여야 한다.
(2) 청구주장과 같이 쟁점건물 지층의 용도가 불분명하여 그 면적을 주택 면적 및 주택외의 면적으로 안분계산하더라도 주택외 면적이 주택면적보다 크다. 쟁점건물 1층 화장실은 주택외 부분이고, 3층 주택에서 옥탑(물탱크실)으로 올라가는 계단은 공용 부분이기 때문이다. (가) 청구인은 쟁점건물 1층 화장실 6.5㎡를 주택의 공용면적으로 보아 주택 면적 및 주택외 면적으로 안분계산하여야 한다고 주장하나, 감정평가법인의 물건조사보고서상 평면도에 따르면 쟁점건물 1층 화장실 6.5㎡는 근린생활시설의 임차인 및 고객들이 사용하기 위하여 건물 1층에 설치된 외부 화장실로서 주택외 면적에 포함됨이 타당하다. 또한, 위 평면도를 보면 쟁점건물 1층 주택 2세대에 각각 전용욕실이 설치된 사실을 확인할 수 있다. (나) 청구인은 쟁점건물 3층 주택에서 옥탑으로 올라가는 계단실을 주택 부분으로 보았으나, 옥탑은 물탱크가 설치된 곳으로서 물탱크에 보관된 물은 주택 및 주택외 부분이 공용으로 사용하는 것이므로 해당 계단실의 면적은 주택 및 주택외 면적으로 안분계산함이 타당하다.
(1) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점건물은 주택재개발정비사업구역 내 위치하였던 것으로, 2020.5.28.자 토지수용을 원인으로 하여 2020.7.3. 소유권이 이전되었으며, 2021.4.22. 멸실되었다. (나) 감정평가법인이 2020.4.22. 쟁점건물에 대하여 조사한 결과, 쟁점건물 지층은 조사 당시 공부상 용도가 소매점으로 되어 있었으나, 장기간 공실 상태였고, 현장조사시에는 소유자(청구인)가 개인용도로 사용 중인 것으로 조사되었다. 한편, 감정평가법인의 쟁점건물에 대한 물건조사 보고서상 평면도에는 쟁점건물 지층 중 172.8㎡가 (공실)창고로 기재되어 있고, 6㎡는 광으로 기재되어 있다. 이와 관련하여 OOO구청장이 2020.4.17. 발급한 쟁점건물의 건축물현황도에는 지층 172.8㎡가 근린생활시설 (소매점)로 기재되어 있다(지층 중 계단실을 제외한 나머지 6㎡는 광으로 기재). 한편, 평면도상 1층 주택에는 전용욕실이 설치되어 있고, 1층에는 6.5㎡의 외부 화장실이 존재한다. (다) 감정평가법인의 위 조사 결과, 쟁점건물의 이용상황별 면적은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물의 이용상황별 면적: 감정평가법인 물건조사 보고서(2020년 4월) (단위: ㎡) OOO (라) OOO에 소재한 공인중개사 및 쟁점건물 상가 임차인들은 청구주장과 같은 취지의 사실관계 확인서를 작성하였는바, 확인서에 기재된 내용은 아래와 같다. OOO (마) 쟁점건물 지층의 전기요금으로 2013년 1월부터 2020년 4월까지 매월 1,130원(2017년 9월∼2019년 11월: 매월 1,140∼8,800원)이 청구되었다. (바) 청구인은 쟁점건물 지층을 AAA에게 임대하였고, AAA은 2017.10.2. 입주하여 2019.6.28. 퇴거하였다. (사) 청구인은 쟁점건물 2층 계단실, 지층 및 옥상의 사진 등을, 처분청은 쟁점건물 옆 필지의 텃밭 항공사진 등을 증거자료로 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물 지층의 용도가 불분명하므로 공부에 따라 그 용도를 판단하여야 하고, 청구주장에 따라 쟁점건물의 공통면적을 주택 및 주택외 면적에 따라 안분계산하는 경우에도 주택외 면적이 주택면적보다 크므로 이 건 과세처분이 정당하다는 의견이나, 쟁점건물 지층은 사용용도가 불분명하고, 사용용도가 불분명한 건물 부분을 주택 면적과 주택외 면적에 따라 안분계산하는 것은 잘못이 없다고 할 것(조심 2020인1235, 2020.9.16., 같은 뜻임)인 한편, 3층 계단실의 경우, 청구인이 계단실로 접근할 수 있는 베란다의 출입문을 잠그어 놓아 쟁점건물 상가 임차인 등이 3층 계단실을 사용하기 어려웠을 것으로 보이고, 그들이 이를 특별히 사용할 필요도 확인되지 않으며, 처분청의 의견대로 쟁점건물의 2층에서 3층으로 연결되는 2층 계단실 20.8㎡를 주택 부분으로 보면서 3층에서 옥상으로 연결되는 3층 계단실 8.32㎡를 공용 부분으로 본다면, 쟁점건물 상가 임차인 등은 공용이 아닌 주택 부분(2층 계단실)을 지나 공용 부분(3층 계단실)을 통행하게 되므로 이러한 의견은 합리적이지 않은바, 쟁점건물 3층 계단실 8.32㎡ 또한 주택으로 봄이 타당하다. 그렇다면 쟁점건물은 1층 화장실 6.5㎡를 주택외 부분으로 본다고 하더라도 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 크므로 그 전부를 주택으로 보아야 하는바, 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.