처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 실계약서로 이견이 없는 특약사항을 근거로 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 안분한 금액을 양도가액으로 하고, 청구인의 명의수탁자가 양도소득세를 신고한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 실계약서로 이견이 없는 특약사항을 근거로 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 안분한 금액을 양도가액으로 하고, 청구인의 명의수탁자가 양도소득세를 신고한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점계약서1이 실계약서이므로 그 거래금액인 OOO원을 양도가액으로 하여 청구인에게 부과된 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하였으나 제3자 명의로 소유하고 있었고, 쟁점외임야는 청구인, EEE, 청구인의 배우자 FFF가 공동소유하고 있었으며, 2016.6.10. 쟁점토지와 쟁점외임야를 DDD에게 OOO원에 일괄 양도하기로 하고 특약사항을 작성하였고, 특약사항 제4항에 따르면 쟁점토지를 DDD에게 소유권이전 등기시에 OOO원을 지급받기로 하였으며, 특약사항 제5항에는 계약 이후 필지별 대출 발생시에 OOO원을 지급하는 것으로 되어 있다. (나) DDD는 2016.6.28. 청구인에게 OOO원을 지급하였고, 청구인은 DDD에게 쟁점토지 소유권을 이전하면서 쟁점토지 중 AAA와 BBB 명의의 토지에 대한 양도소득세 신고 및 금융권 대출을 위하여 2개의 매매계약서를 작성하였는데 쟁점계약서1은 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 실계약서이고, 매매대금 OOO원으로 기재된 계약서(이하 “쟁점계약서2”라 한다)는 DDD가 금융권 대출을 받기 위하여 작성한 업(up)계약서로서 DDD는 쟁점토지 등기이전시 쟁점계약서2를 근거로 실거래가로 신고하였으며, 이때 CCC 명의의 토지는 면적이 적어 위 매매계약서에 그 매매대금이 포함된 것으로 간주하고 별도로 매매계약서를 작성하지 아니하였다가 DDD의 소유권이전등기를 위하여 CCC와 매매대금 OOO원의 형식적 계약서를 추가로 작성하였다. (다) 청구인은 당초 특약사항과 달리 쟁점외임야를 제외하고 쟁점토지 소유권을 이전하게 됨에 따라 그 거래관계와 대금을 명확히 하기 위하여 쟁점계약서1을 작성할 필요가 있었고, 거래금액도 상호합의하에 당시 기준시가를 기준으로 쟁점토지가 약 OOO원정도이므로 쟁점외임야의 거래를 취소하는 것을 감안하여 OOO원으로 결정한 것으로, 만약 DDD가 쟁점외임야에 대한 거래를 특약사항대로 진행하고자 하였다면 쟁점토지에 대한 거래의 완료를 의미하는 쟁점계약서1을 작성하는데 절대 동의하지 않았을 것이다. (라) DDD는 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료한 이후 쟁점토지들을 담보로 하여 대출을 받아 근저당권을 설정하였음에도 특약사항 제5항에 따른 매매대금을 지급하지 않았고, 이에 쟁점토지에 대한 잔금이 청산되지 아니하여 쟁점외임야의 소유권자들이 소유권이전을 반대하여 특약사항의 계약은 이행되지 아니하였으며, DDD는 쟁점토지에 OOO라는 집합건물을 건축하고 분양을 하는 상황이었는바, 이에 청구인은 2019.7.18. 쟁점계약서1을 근거로 2016.6.28. 수령한 OOO원 외 잔금 OOO원을 지급하여 줄 것을 청구하는 매매대금 청구의 소를 OOO에 제기하였고, 인천지방법원은 2020.9.11. DDD에게 쟁점토지의 매매대금에 대하여 잔금 OOO원 중 OOO원을 지급하라는 조정결정을 하였으나 DDD가 조정결정사항에 이의를 제기하여 매매대금청구의 소는 현재 계속 진행중이다. (마) 청구인은 특약사항에 따라 쟁점외임야를 포함하여 OOO원에 거래하기로 하였던 것은 사실이나, DDD는 특약사항을 근거로 OOO원을 지급함으로써 지급할 잔금이 없다고 주장하고 있고, 설사 지급해야 할 잔금이 있더라도 쟁점외임야의 소유권이 이전되지 아니하였으므로 지급할 의무가 없다고 주장하고 있다. 처분청은 향후 특약사항대로 계약이 진행되어 쟁점외임야의 소유권이 이전될 수도 있다고 자의적으로 판단하고 있으나 쟁점외임야의 공동소유인이 소유권이전을 거부하고 있고, 잔금으로 지급하라는 OOO의 조정결정금액 OOO원을 볼 때 쟁점토지 매매대금은 쟁점계약서1에 기재된 OOO원을 초과할 가능성은 전혀 없다고 보아야 할 것이며, 쟁점계약서1이 실계약서가 아니라고 반증할 명확한 근거가 없고, 이러한 상황에서 청구인이 양도대가로 받지도 아니하고 받을 권리를 주장하지도 않는 OOO원을 양도대가로 하여 양도소득세를 부담하는 것은 국세기본법제14조 실질과세의 원칙을 벗어난 것으로서 부당하다.
(2) 처분청이 기준시가에 의한 환산취득가액을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 결정한 것은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점토지 중 OOO 토지는 2002.6.11. CCC로부터 OOO원에 취득하였고, 쟁점토지 중 AAA, BBB 명의의 토지는 취득계약서를 보존하고 있지 않으나 청구인이 토지를 취득하면서 기록하였던 노트 및 지적도 메모 등으로 확인 가능한 취득가액은 OOO원이다. (나) 조사청은 쟁점토지의 실제 취득가액을 확인하여 결정하여야함에도 청구인이 제출한 과거 취득거래 사실 정리노트와 메모 등에 대하여 문서감정이나 원매도자 확인절차 등을 거치지 아니한 채 신빙성이 없다고 인정하지 않고 있고, 청구인이 제출한 노트와 메모 등은 그 재질과 보존상태 등을 보면 2020년 12월 세무조사통지 후 고의로 작성한 것이 아님이 확인되며, 메모에서 나타나는 내용이 사실에 부합한다는 것은 쟁점토지 외 인근 부동산 매매계약서로 확인가능함에도 처분청은 청구인이 제시하는 실제 취득가액을 부인하고 기준시가로 안분하여 취득가액을 산정하였으므로 취득가액으로 OOO원을 인정하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점토지의 양도가액이 불분명하므로 양도 당시의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 양도가액을 산정하였으므로 이 건 처분은 타당하다. (가) 청구인은 법원에서 쟁점계약서1을 인정하여 조정결정을 내린 사실이 있으므로 쟁점계약서1이 실계약서라고 주장하나, 법원은 실제 청구인의 매매대금 청구금액(OOO원)을 한도로 결정을 내린 것이고 진행중인 소송이 종결되어야 쟁점토지 매매대금과 미지급금액이 결정될 것으로 판단되며, 쟁점외임야는 청구인 외 청구인의 배우자 FFF와 AAA의 조카 EEE가 공동소유하고 있었으나 이 또한 청구인의 관리하에 있는 명의신탁토지로 볼 여지가 크고, 실제 청구인의 국세체납으로 인하여 쟁점외임야가 납세담보로 제공된 이력 등이 있으며, 2019.6.17. EEE의 쟁점외임야 지분을 청구인에게 이전하는 등 공동소유인의 매도거부가 쟁점외임야의 소유권을 이전하지 아니한 이유라는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 또한, 쟁점토지 인근 토지의 거래금액과 비교해보면 인근토지의 매매가액은 평균 공지시가의 2.6배에 달하나 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 OOO원은 공시지가로 산정한 금액이므로 시세를 반영한 실거래가액으로 판단되지 아니하여 쟁점계약서1이 실계약서라는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다. (나) 청구인과 DDD는 쟁점토지 거래금액에 대한 주장이 서로 다름에도 쟁점토지 및 쟁점외임야를 일괄로 OOO원에 매수하기 위하여 특약사항을 작성하였다는 사실에 대해서는 서로 인정하고 있으므로 특약사항에 기재되어 있는 OOO원을 기준으로 필지별로 기준시가 비율로 안분하는 것이 가장 합리적인바, 쟁점토지 양도가액을 기준시가로 안분계산한 이 건 처분은 타당하다.
(2) 청구인의 명의수탁자가 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서를 근거로 OOO원을 쟁점토지 취득가액으로 결정하였으므로 타당한 처분이다. (가) 청구인은 CCC 명의 토지 취득가액에 대해서는 조사과정에 자료요청이 없어 실제 취득가액이 있음에도 제출하지 못해 OOO원을 반영하지 못했다고 설명하면서 AAA와 BBB 명의 토지의 취득관련 계약서는 보관하고 있지 않고, 쟁점토지 및 인근 토지를 취득하면서 기록했다는 노트와 지적도 메모 사본을 제시하면서 실제 쟁점토지 취득가액은 OOO원이라고 주장하나, 처분청은 2016년 9월 AAA 및 BBB가 양도소득세 신고시에 제출한 취득계약서를 바탕으로 실지거래가액 OOO원을 쟁점토지 취득가액으로 인정하여 결정하였고, 취득가액으로 인정되기 위해서는 취득당시 거래당사자간 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되어야 하므로 청구인이 제출한 개인적인 메모형식의 노트는 취득가액을 증빙하는 객관적인 서류로 인정하기 어렵다. (나) 청구인은 쟁점토지 중 CCC가 상속하여 보유하던 토지를 2002.6.11. CCC로부터 취득하였음에도 계속 CCC 명의로 보유하고 있었고, 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 2002년 6월경 작성되었다는 매매계약서와 OOO원의 이체증을 증빙으로 제출하였으나 제출한 매매계약서는 계약일자, 부동산 소재지, 매매대금 등이 보이지 않고, 이체증은 계약서상 대리인의 배우자가 이체한 것으로 금액도 OOO원이 아닌 OOO원이며, 취득가액이라고 주장하는 OOO원은 당시 공시지가 OOO원 대비 지나치게 높아 이를 CCC 명의 토지의 취득가액으로 인정하기는 어려우므로 당초 청구인의 명의수탁자가 제출한 취득계약서를 근거로 신고한 실지거래가액 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정한 처분청의 처분은 타당하다.
(1) 소득세법 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(각 호 생략) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구 인은 쟁점계약서1이 실계약서이므로 쟁점계약서1의 금액을 양도대금으로, 노트와 메모 등 증빙자료에 기재된 금액을 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 주장하나, 소득세법제100조 제2항에는 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산하도록 규정하고 있고, 이 건 양도와 관련한 양도계약서는 3종류가 있으며, 6개 필지가 함께 양도되었는바, 청구인과 매수인 DDD가 실계약서로 이견이 없는 계약서는 특약사항 뿐이고, 필지별 가액이 구분되지 아니하여 가액구분도 불분명하므로 특약사항에 근거하여 양도당시 기준시가로 안분계산하는 것이 타당해 보이는 점, 쟁점계약서1의 매매가액 OOO원 은 양도당시 공시지가인 OOO원에도 못 미치는 수준이므로 쟁점계약서1을 실계약서로 보기 어려운 점, 쟁점토지 취득가액은 당초 청구인의 명의수탁자가 양도소득세 신고시 신고한 것이고, 이에 대한 취득계약서가 존재하지 않으며, 청구인이 주장하는 OOO의 취득가액 OOO원은 공시지가 대비 약 6배 높은 수준의 금액으로 이체증의 금액과도 일치하지 아니하고, 메모 등 자료는 취득가액을 입증하는 객관적인 자료로 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다고 보아 실계약서로 이견이 없는 특약사항을 근거로 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 안분한 금액을 양도가액으로 하고, 청구인의 명의수탁자가 양도소득세를 신고한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1-1> 쟁점계약서1(합계 OOO원) 중 BBB 계약서 OOO <별지1-2> 쟁점계약서2(합계 OOO원) 중 BBB 계약서 OOO
붙임과 같습니다.