쟁점부동산은 건축물대상 위반건축물로 등재된 내역이나 강제이행금 등이 부과된 것이 없고 2017년부터 2020년까지 재산세가 주택이 아닌 일반건축물로 부과된 것으로 확인된 점, 청구인이 취득 후 거주한 이력 없이 공실 상태로 보유하다가 양도한 점, 양수인이 쟁점부동산을 상가로 알고 매입하였다는 내용이 확인되는 점, 현장사진에 의하면 건물 내부가 폐가에 가까운 모습을 하고 있을 뿐 그 구조를 주택으로 보기는 어려운 점 등에 의하면 쟁점부동산은 양도 당시 그 실질 용도를 판단하기 어려워 용도가 불분명한 것으로 보이므로 소득세법제88조제7호에 따라 공부상 용도인 점포로 봄이 타당해 보임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단되어야 하며, 그 구조‧기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지‧관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28 선고 2004두14960 판결). (가) 청구인이 AAA로부터 쟁점부동산을 취득할 당시 거래를 중개한 공인중개사가 쟁점부동산의 실제 용도를 주택으로 확인하였고, 청구인과 쟁점부동산의 전 소유자 AAA 간에 작성된 부동산 매매계약서에도 AAA은 쟁점부동산의 도로명주소를 자신의 주소로 기재하였으며, 특약사항 4호에는 쟁점부동산이 등기부등본 및 건축물대장에는 점포로 되어 있으나 실제 주택으로 이용하고 있음을 기재하였다. 또한 동 매매계약서와 함께 작성‧교부된 중개대상물 확인‧설명서에는 쟁점부동산이 “주거용 건축물”로 명시되어 있고, “① 대상물건의 표시”에 건축물대장상 용도는 “근린생활시설 및 주택”이나 실제 용도는 “주택”이며, “등기부‧대장상은 점포이나 실제는 주택으로 이용중임”이라는 내용과 함께 건축물대장상 위반건축물에 해당한다고 기재되어 있다. 다만, 전 소유자 AAA이 사업자등록을 한 이력이 있으나, 그렇다고 하더라도 AAA은 2014.7.25. 폐업한 이후 2017.5.16. 쟁점부동산을 청구인에게 양도하기까지 사업자등록을 하지 않았으며, 거래를 중개한 공인중개사가 작성한 매매계약서 및 중개대상물 확인‧설명서에 비추어 보아 대부분은 주거용으로 개조하여 사용하였으므로 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우에 해당하여 그 전부를 주택으로 보아야 한다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 BBB, CCC에게 양도할 당시 거래를 중개한 공인중개사 역시 쟁점부동산의 실제 용도를 주택으로 확인하였고, 당시 작성한 매매계약서의 특약사항 2호에는 “건물은 토지대장‧등기부상은 점포이나 실제는 주택으로 개조한 상태이며, 상당기간 폐가로 방치한 상태임”이라고 기재되어 있다. 또한, 동 매매계약서와 함께 작성‧교부된 중개대상물 확인‧설명서의 “① 대상물건의 표시”에는 건축물대장상 용도는 점포이나 실제 용도는 주택으로 기재되어 있고, “일부를 주택으로 이용중임”이라는 내용과 함께 건축물대장상 위반건축물에 해당한다고 명시되어 있다. 동 매매계약서 및 중개대상물 확인‧설명서는 공인중개사의 거래 중개에 따라 작성‧교부된 것으로서, 해당 내용은 공인중개사법에 따라 중개대상물에 대한 확인 의무가 있는 공인중개사가 객관적으로 확인한 사항이다(2021.2.17. 중개업무를 수행한 공인중개사에게 유선으로 재차 확인을 요청한 결과 쟁점부동산의 실제 용도는 주택이라는 답변을 확인하였다). (다) 쟁점부동산 취득 후 청구인은 쟁점부동산을 주거용으로 임대하기 위하여 주변 공인중개사에게 중개를 의뢰하였으나, 노후화된 내‧외관으로 인하여 실제 임대는 이루어지지 않았다. 이는 공인중개사의 사실확인서 및 임대물건대장에 의해 확인된다. (라) OOO 상수도사업소에서 발행한 수용가별 수납/미수 내역서 및 한국전력공사에서 발행한 고객 종합정보 내역에 의하면 각각 가정용, 주택용으로 계약되어 있음이 확인된다. (마) 청구인은 쟁점부동산을 AAA로부터 취득하였는데, 쟁점건물 등기부등본에 의하면 AAA은 쟁점부동산에 대해 1975.3.18. 소유권보존등기를 하였고, 이 때 권리자 및 기타사항에는 AAA의 주소가 “OOO”로 기재되어 있다. 이는 1988.7.1. 및 2009.2.16. 행정구역 및 지번 변경에 따라 현재 지번인 “OOO”로 변경되기 전 쟁점부동산의 지번으로, AAA은 쟁점부동산의 소유권 보존등기일부터 청구인에게 매도하기 전까지 쟁점부동산에 주소를 둔 것이 확인된다. (바) 사람이 살지 않아 상당 정도 노후화가 진행되고 있었다고 하더라도 그 기본적인 구조와 기능 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있는 경우 소득세법이 정한 주택에 해당한다. 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 공인중개사가 촬영한 쟁점부동산의 현장사진에 의하면 비록 당시 사람이 살지 아니하여 사람이 거주하던 때보다는 관리가 안 된 흔적이 보이기는 하나 건물의 창문과 외벽, 기둥, 지붕 등이 온전한 형태를 유지하고 있어 주거 기능이 상실된 것으로 보이지 아니하고 일정 부분 수리를 한다면 주거용으로 충분이 사용 가능한 상태이다. 즉, 소득세법에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는데, 쟁점부동산은 사실상 주거에 공할 목적으로 개조한 것이 분명하고, 일시적으로 다소 훼손되어 즉시 주거에 공할 상태가 아니었더라도 언제든지 보완 수리를 통하여 주거에 공하는 건물로 회복이 쉽게 가능한 경우로서 주택으로서의 성질을 상실한 상태는 아니었으므로 주택으로 보는 것이 타당하다. (사) 청구인이 주택인 쟁점부동산을 2017.5.16. 취득한 후 청구인의 배우자인 DDD은 2019.8.16. OOO 소재 토지 위에 주택 및 근린생활시설 용도의 건축물을 신축하였으며, 이후 청구인은 2020.8.5. 쟁점부동산을 양도한 것인바, 청구인의 쟁점부동산 양도에 대해서는 소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제154조, 제155조 제1항(일시적 2주택)에 따른 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용해야 한다.
(2) 처분청 답변에 대한 항변 (가) 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자 AAA이 1982년부터 2014년까지 쟁점부동산에서 소매, 운수업 등 사업자등록을 하여 비주거용으로 이용했다는 의견이나, AAA이 쟁점부동산에 사업자등록을 한 이력이 있다고 하더라도 거래를 중개한 공인중개사의 진술에 따르면 AAA은 쟁점부동산에 거주하면서 전체 면적 중 일부 비주거용으로 사용한 것이며, 공인중개사가 작성한 매매계약서 및 중개대상물 확인‧설명서에 비추어 볼 때 대부분은 주거용으로 개조하여 사용하였으므로 주택 면적이 주택외 면적보다 큰 경우에 해당하여 그 전부를 주택으로 보는 것이 타당하다. (나) 처분청은 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 현 소유자에게 확인한바 쟁점부동산을 점포로 알고 거래하였다는 의견이나, 매매계약서 및 중개대상물 확인‧설명서에는 실제 용도를 주택으로 적시하고 있고, 현 소유자는 중개대상물에 관한 확인‧설명을 들었다는 것에 대하여 스스로 서명‧날인을 하였는바, 주택인지 여부에 따라 이해가 상충될 수 있는 현 소유자의 진술은 신뢰하기가 어렵다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 주택이 아닌 “기타건물”로 하여 양도소득세를 신고‧납부하였기 때문에 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 정확하게 파악되지 아니한 사실관계에 따라 잘못된 신고에 대하여 경정을 청구하는 것에 대하여 최초 신고를 “기타건물”로 하였기 때문에 청구인이 쟁점부동산을 기타건물로 인정한 것이라는 처분청의 의견은 타당하지 아니하다. (라) 처분청은 쟁점부동산의 중개보수 산출내역에 의하면 그 요율이 0.9%이므로 이는 “주택 외” 부동산으로 거래 중개한 것이라는 의견이나, 쟁점부동산 양도 당시 중개보수를 “주택 외” 자산에 대한 중기보수로 산정한 것은 공부상 용도와 실제 사용 용도가 다른 경우 건축물대장 등 공부상 용도로 중개보수를 산정하는 것이기 때문이며(국민신문고 질의응답-OOO 참조), 따라서 공인중개사는 단지 중개수수료를 산정함에 있어 공부상 용도를 적용한 것일 뿐 “주택 외” 자산으로 보아 거래 중개를 한 것이 아니다.
(1) 주택인지 여부는 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하는 것이나, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르는 것인바, 청구인은 쟁점부동산 양도 당시 거래를 중개한 공인중개사가 주택으로 확인한 확인서와 대상물 확인‧설명서에 일부 주택으로 사용함에 따라 위반건축물에 해당한다고 명시되어 주택이라고 주장하나, 처분청에서 2021.3.17. OOO에 문의한 바 쟁점부동산은 건축물대상 위반건축물로 등재된 내역이나 강제이행금 등이 부과된 것이 없음을 확인하였고, 청구인이 제출한 중개대상물 확인·설명서에 기재된 중개보수 산출내역을 보면 0.9% 요율을 적용한바 이는 “주택 외” 부동산으로 거래중개한 것으로 판단할 수 있다.
(2) 쟁점부동산에 대하여 가정용 상하수도 및 주택용 전력으로 계약되어 있다는 청구인의 주장에 대하여 보면, 수도 및 전기 요금 부과의 기준상 용도가 가정용으로 확인되기는 하나, 해당 기관에 용도 적용 근거에 대해 문의한 결과, 근린생활시설의 경우 영업용 요금을 적용하는 것이 사용자에게 요금 부담상 불리한 경우가 있으므로 사용자의 수도·전기 사용량에 따라 사용자가 선택적으로 용도를 적용할 수 있는 측면이 있어 이를 주거용 건물이라는 주장의 객관적인 근거로 보기는 어렵다.
(3) 쟁점부동산의 전 소유자의 주소가 쟁점부동산에 있었다는 청구인의 주장에 대하여 보면, 전 소유자는 쟁점부동산 보유 기간 중 소매업, 운수업, 도매업 등 사업을 2014년 7월까지 영위하였고, 폐업일부터 양도일까지 3년이 경과하지 아니하였다. 또한, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 쟁점부동산에 거주한 이력 없이 공실 상태로 보유하다가 양도하였다.
(4) 실제로 주거용으로 개조된 것으로 보여 언제라도 수리를 통해 주거할 수 있다는 청구인의 주장에 대하여 보면, 처분청이 현장 확인하여 살펴본바, 쟁점부동산을 주거 등으로 사용할 수 있도록 보완하기 위해서는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 판단되고, 청구인이 제출하지 않은 방향의 내부 사진을 보면 점포로 보이는 구조물이 여러 군데 확인된다. 또한, OOO에 2017～2020년 재산세 부과내역을 확인한 바, 주택이 아닌 일반건축물로 부과되었음을 알 수 있다.
(5) 이와 같이 쟁점부동산은 노후화로 인하여 단순한 수리로써 주택으로 이용하기에는 어려움이 있어 보이고, 청구인의 쟁점부동산 보유기간 중 거주 이력이 없으며, 수도 및 전기요금은 사용자의 선택이 가능한 점, 용도변경에 따른 위반건축물로 등재된 사실이 없는 점, 전 소유자가 1982～2014년까지 쟁점부동산에서 소매, 운수업 등 사업자등록을 하여 비주거용으로 이용한 점, OOO에서 일반건축물로 재산세를 부과한 점, 현 소유자가 부동산 거래시 점포로 알고 거래한 점, 청구인이 쟁점부동산을 주택이 아닌 “기타건물”로 양도소득세를 신고‧납부한 점 등 쟁점부동산을 주택으로 볼 수 있는 객관적인 증빙이 없는바, 쟁점부동산은 소득세법 제88조 제7호 에 따라 그 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 공부상 용도인 점포로 보고 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용된다. <개정 2020.6.9>
(2) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 일부개정 전) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
(1) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면 쟁점건물의 허가일은 1973.9.9., 사용승인일은 1974.8.29.이고, 층수는 지상1층, 건축면적은 53.9㎡, 주용도는 점포로 기재되어 있으며, 쟁점건물의 등기사항전부증명서 표제부에는 건물내역이 “세멘 부록조 세멘와즙 평가건 점포 1동 건평 15평 3홉 2작”으로 기재되어 있다.
(2) 청구인의 쟁점부동산 취득시 부동산 매매계약서(2017.2.27. 작성)에는 특약사항으로 “등기부 및 건축물대장은 점포로 되어 있으나 실제는 주택으로 이용중임”이라는 내용이 기재되어 있고, 중개대상물 확인‧설명서에는 용도가 “건축물대장상 용도: 근린생활시설 및 주택 / 실제용도: 주택”으로 기재되어 있으며, 쟁점건물이 “건축물대장상 위반건축물”로서 “등기상‧대장상은 점포이나 실제는 주택으로 이용중임”이라는 내용이 기재되어 있다.
(3) 청구인의 쟁점부동산 양도시 부동산 매매계약서(2020.7.4. 작성)에는 특약사항으로 “건물은 토지대장‧등기부상은 점포이나 실제는 주택으로 개조한 상태이며, 상당기간 폐가로 방치한 상태임”이라는 내용이 기재되어 있고, 중개대상물 확인‧설명서에는 용도가 “건축물대장상 용도: 점포 / 실제용도: 주택”으로 기재되어 있으며, 쟁점건물이 “건축물대장상 위반건축물”로서 “일부를 주택으로 이용중임”이라는 내용이 기재되어 있다.
(4) 처분청이 제출한 쟁점부동산의 사업자등록 이력은 다음과 같다. OOO (5) 청구인은 쟁점부동산을 주거용으로 임대하기 위하여 주변 공인중개사에게 중개를 의뢰하였다고 하면서 공인중개사의 사실확인서, 임대물건 대장을 제출하였는바, 공인중개사 EEE의 사실확인서에는 “쟁점부동산에 주택이 있는데, 상기 소유자(청구인)가 살림하고 살 사람 세입자를 본인 부동산 사무소에 소개해 달라고 요청했던 사실이 있음을 확인합니다”라는 내용이 기재되어 있고, 공인중개사 FFF의 사실확인서에는 “본 공인중개사는 2017년 7월부터 상기주택을 보증금 OOO원/월OOO원에 월세임대 매물로 내어 놓았으나, 상기 주택이 무척 노후되었고 기름보일러인 관계로 임대차가 성립되지 않았음을 확인합니다”라는 내용이 기재되어 있다.
(6) 청구인이 제출한 OOO 상수도사업소에서 발행한 쟁점부동산에 대한 “수용가별 수납/미수 내역서”에는 업종이 “가정용”으로, “한국전력공사의 쟁점부동산에 대한 고객종합정보내역”에는 계약종별이 “주택용전력”, 용도가 “주거용”으로 기재되어 있다.
(7) 청구인은 전 소유자인 AAA이 쟁점부동산의 소유권 보존등기일부터 청구인에게 매도하기 전까지 쟁점부동산에 주소를 둔 것이 확인된다고 하면서 AAA의 주소 내역이 나타나는 쟁점건물의 등기사항전부증명서를 제출하였다.
(8) 청구인은 쟁점부동산 양도 후 공인중개사가 촬영한 쟁점부동산의 현장사진을 제출하였는바, 동 현장사진에 의하면 내부에 주방씽크대가 설치되어 있는 모습이 나타나고, 장판‧벽지 등 내부와 외벽이 훼손되어 폐가의 모습을 하고 있는 것으로 나타난다. (9) 처분청이 2021.3.19. 쟁점부동산에 현장 방문하여 내부를 확인하고 촬영한 현장사진에 의하면 쟁점건물 내벽을 이루고 있었던 것으로 보이는 나무들이 파손되어 방치된 모습이 나타나고, 지붕의 벌어진 틈을 통하여 내부로 햇볕이 들어오는 모습이 나타난다. (10) 처분청은 쟁점부동산의 현 소유자가 쟁점부동산 거래시 점포로 알고 거래하였다고 하면서 쟁점부동산 양수인 BBB의 거래사실확인서(2021.2.2.)를 제출하였는바, 동 확인서에는 BBB이 쟁점부동산을 상가로 알고 매입하였다는 내용이 기재되어 있다. (11) 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자인 AAA이 2017.5.16. 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 후 AAA 역시 쟁점부동산을 ‘기타건물’로 하여 양도소득세를 신고·납부한 내역이 확인된다고 하면서 AAA의 양도소득세 신고서를 제출하였다.
(12) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택 외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이며, 건물에 대한 공부상의 용도를 부인하는 근거를 구체적이고 객관적인 증거자료에 의하여 입증하지 않는 이상 공부상의 용도로 보는 것이 합당하다 할 것이다(조심 2006서3071, 2006.11.7., 같은 뜻임). (나) 이 건의 경우 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도시 부동산 매매계약서와 중개대상물 확인‧설명서에서 건축물대장상 위반건축물로서 실제 주택으로 이용중인 것으로 기재하고 있고, 청구인이 제출한 OOO 상수도사업소에서 발행한 쟁점부동산에 대한 “수용가별 수납/미수 내역서”에는 업종이 “가정용”으로, “한국전력공사의 쟁점부동산에 대한 고객종합정보내역”에는 계약종별이 “주택용전력”, 용도가 “주거용”으로 기재되어 있는 등 주택으로 볼 측면도 있는 반면, 처분청에서 확인한 OOO에 문의한 바에 의하면 쟁점부동산은 건축물대상 위반건축물로 등재된 내역이나 강제이행금 등이 부과된 것이 없고 2017～2020년 재산세가 주택이 아닌 일반건축물로 부과된 것으로 확인된 점, 쟁점부동산의 전 소유자는 쟁점부동산 보유 기간 중 소매업, 운수업, 도매업 등 사업을 2014년 7월까지 영위하였고, 폐업일부터 양도일까지 3년이 경과하지 아니하였으며, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 쟁점부동산에 거주한 이력 없이 공실 상태로 보유하다가 양도한 점, 처분청이 제출한 쟁점부동산의 양수인 BBB의 거래사실확인서(2021.2.2.)에 의하면 BBB이 쟁점부동산을 상가로 알고 매입하였다는 내용이 기재되어 있는 점, 쟁점부동산의 전 소유자인 AAA이 2017.5.16. 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 후 AAA 역시 쟁점부동산을 ‘기타건물’로 하여 양도소득세를 신고·납부한 점, 쟁점부동산의 현장사진에 의하면 건물 내부가 폐가에 가까운 모습을 하고 있을 뿐 그 구조를 주택으로 보기는 어려운 점 등에 의하면 쟁점부동산을 주택이 아닌 건축물로 볼 여지도 충분하다고 할 것이고, 그렇다면 쟁점부동산은 양도 당시 그 실질 용도를 판단하기 어려워 용도가 불분명한 것으로 보이므로 소득세법 제88조 제7호 에 따라 공부상 용도인 점포로 봄이 타당해 보인다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 용도를 공부상 용도인 점포로 보아 소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제155조에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 배제하고 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”