청구인은 쟁점부동산 매매 전 약 11년의 기간 동안 별다른 신축판매업을 영위한 사실이 없고, 그 전 부동산 판매 횟수도 단 1회에 불과하여 사업활동의 계속성과 반복성을 갖추었다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점부동산 신축 직후부터 쟁점부동산의 부동산임대를 염두에 두고 쟁점부동산의 호실을 늘린 것으로 보이는 점, 청구인이 그간 쟁점부동산을 분양하거나 판매하려고 노력한 사실을 입증할 만한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
• [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 중심지역에서 벗어난 곳에 위치하였고, 곡반정동 택지개발지구 내에 가장 큰 100평으로 총 980필지 중 4필지만 분양했던 희귀한 평형이고, 쟁점부동산은 다가구주택 총 36호실로 인근건물과 달리 매도가액(약 OOO원)이 비교적 큰 금액이며, 2008년 이후 금융위기와 부동산 경기침체로 매매가 이루어지지 않아 부득이 자금회수 및 매매의 원활한 진행을 위하여 쟁점부동산의 1층만 임대를 주었을 뿐 임대사업을 목적으로 신축한 것은 아니다. 또한 쟁점부동산이 있는 주택단지는 당초부터 단독주택 용지로 분양되었고,건축법상 다가구주택은 단독주택으로 분류가 되어 있어 구분등기가 불가능하였으며, 무단으로 용도를 변경한 것은 매수의뢰가 없는 상황에서 조금이라도 수익성을 높이기 위함이었다.
(2) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 양도소득인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전ㆍ후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인바, 청구인은 2006.10.9. 쟁점토지에 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 뒤 쟁점부동산을 임대하면서도 업종을 정정하지 아니하고 2017.12.27. 쟁점부동산을 양도한 뒤 2018.1.9. 폐업한 점, 청구인과 청구인의 배우자는 2006.10.9.∼2007.4.12.(6개월) 기간 중에 ‘OOO’ 이라는 상호로 3개의 다가구주택을 신축하여 2006년 6월에 1채를 판매하였고, 매매가 지연되어 2016년 1월에 1채를 아들에게 증여하였으며, 나머지인 쟁점부동산은 매매가 지연되어 부득이하게 주택으로 임대하다가 2017년 12월에 판매한 사실이 확인되므로 일시적으로 주택신축판매업을 영위한 것이 아니라 계속적ㆍ반복적으로 주택신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 있는 점, 2008년 이후 금융위기와 부동산 경기침체로 매매가 이루어지지 아니하여 부득이 자금회수 및 매매의 원활한 진행을 위하여 쟁점부동산의 1층만 임대를 주었을 뿐 임대사업을 목적으로 신축한 것이 아닌 점, 청구인은 쟁점부동산을 매도하기 위하여 수시로 인근 공인중개사무소에 찾아가 매매의뢰를 하였다는 사실을 공인중개사 외 4명이 확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 계속적ㆍ반복적으로 주택신축판매업을 영위한 사업자에 해당한다.
(1) 청구인은 약 11년 전 단순 1회만 주택신축판매업을 영위하였기에 계속ㆍ반복적으로 사업을 하였다고 볼 수 없다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 약 10년 전 다가구주택 1개를 신축하여 판매한 후 오랜 세월 동안 주택을 신축하여 판매한 사실이 없다. 주택을 신축하고 양도한 행위가 그 규모, 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 것으로 인정되어야 하나, 단순히 10년 전 1회 판매한 부분이 있다고 해서 계속성과 반복성을 갖추었다고 볼 수는 없다. 또한 청구인은 배우자의 신축판매업과 통산하여 계속적 반복적 활동을 주장하고 있으나, 청구인과 배우자의 신축판매업 사업자등록은 별개이며, 청구인의 사업자 유무 판단과는 무관하다.
(2) 쟁점부동산의 소재지는 OOO에서 택지분양한 지역으로 2006∼2007년도 사이의 시기에 대부분 건축되었으며 동 택지지구의 다가구주택 거래내역을 살펴보면 쟁점부동산과 비슷한 면적의 단독주택이 활발하게 거래되었으며, 쟁점부동산과 같이 1층 근린생활시설, 2∼6층 주택인 건물이 OOO원에 매각되기도 하였다. 청구인이 쟁점부동산을 매각할 수 없었던 특별한 사유는 없으며, 쟁점부동산은 신축 후 10년이 지난 시점에 시세가 훨씬 상승한 OOO원에 매각되었다. 만약 신축 후 시세대로 적정하게 매각하려면 당시에 충분히 매각할 수 있었던 상황이었다. 청구인이 주장한 바와 같이 2015년 OOO에 대단위 아파트가 들어서는 호재가 있어 쟁점부동산이 겨우 매각되었다고 하나, 오히려 청구인은 임대사업에 사용한 쟁점부동산을 호재가 있어 시세차익이 예상이 되어 2017년도에 양도한 것이다. 청구인은 쟁점부동산 매각 직전인 2017년 11월경에 지인 및 인근 공인중개사가 ‘매각 노력이 있었다’고 단순하게 작성한 사실확인서만 제출하였다. 만약 주택을 건설하여 판매할 목적이었다면 일반적으로 건설단계부터 분양광고를 내거나 분양하려고 노력한 사실을 증명하여야 하나, 청구인은 쟁점부동산 완공 후 인근부동산에 매매를 의뢰한 사실이 있었다는 확인서가 전부이다.
(3) 청구인은 당초 부동산 임대 목적으로 쟁점부동산을 신축한 것으로 추정된다. 쟁점부동산은 구분소유나 분양이 불가능한 다가구 주택으로, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매현황을 살펴보면 각 층별로 호실구분이 되어있고, 총 36호의 호실이 있는 것으로 확인된다. 건축물대장을 살펴보면 쟁점부동산은 2007.4.25. 사용 승인되었으나, 2층을 근린생활시설로 승인 받은 후, 주택 6가구로 무단 용도변경하여 1년 뒤인 2008.8.28. 관할 지자체로부터 시정명령을 받은 사실이 확인된다. 근린생활시설보다 주택으로 임대가 훨씬 더 용이하기 때문에 무단으로 용도를 변경한 것으로 추정되며, 건물을 무단으로 용도를 변경한 경우 분양 또는 판매하기는 용이하지 않다. 설령 판매목적으로 쟁점부동산을 신축하였다 하더라도 11년의 오랜 기간 동안 임대사업을 영위하였기에 주택신축판매업이 아닌 ‘부동산임대업’을 청구인의 주업종으로 보아야 하며, 이는 임대사업에 사용한 자산을 단순 매각한 것이므로 양도소득세를 과세함이 타당하다.
(4) 사업소득으로 과세할 경우 장기임대에 따른 쟁점부동산의 시세차익에 대해 전혀 과세하지 못하는 결과를 초래한다. 청구인이 사업소득으로 적용한 단순경비율은 당해 수입금액에서 당해 비용을 추정반영하여 신고하는 것을 전제로 하고 있다. 즉 수입금액과 필요경비 사이의 기간이 ‘당해’로 한정되어야 한다. 청구인은 2006년에 지어진 건물의 필요경비를 2018년 매각하여 크게 시세상승이 된 상황에서 당해 2018년 단순경비율 91.8%의 비용을 인정한다면, 시세차익에 대해 전혀 과세하지 않은 결과를 초래하게 된다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인과 청구인의 배우자 AAA의 사업자 등록내역은 아래 OOO, OOO와 같이 나타난다. (나) 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면, 쟁점부동산은 2007.4.23. 대지면적 331.8㎡, 지상 5층 건물(지상 1, 2층은 근린생활시설, 3〜5층은 다가구주택)로 사용승인을 받았으나, 아래 OOO의 내용과 같이 승인내용을 위반하여 OOO구청장으로부터 시정명령을 세 차례(OOO구건축과-15525호, 2008.8.28., OOO구건축과-19999호, 2008.11.7., OOO구건축과-5584호, 2009.4.3.) 받은 것으로 확인된다. (다) 국세통합전산망에 의하면, 2007.7.19.〜2018.1.17. 기간 중 총 39명이 쟁점부동산으로 전입하였고, 전입자들 중 1층 상가로 전입한 사람은 3명으로 확인된다. (라) 쟁점부동산이 위치한 OOO 택지지구의 단독주택 등 매매현황에 의하면, 아래 OOO의 내용과 같이 2007∼2010년 기간 동안 쟁점부동산과 유사한 주택을 포함하여 다수의 단독주택이 거래된 사실이 확인된다. * 1층 근린생활시설(203㎡), 2∼6층 다가구주택 (931㎡), 쟁점부동산은 토지(331㎡), 건물 1층 근린생활시설(122㎡), 2∼5층 다가구주택(683㎡) (마) 청구인은 아래 OOO의 내용과 같이 쟁점부동산을 양도할 당시 인근 공인중개사 등의 확인서를 처분청에 제출하였다. (바) 청구인의 배우자 AAA와 OOO 대표자 BBB 간 대화녹취록(2020.8.24.)에 의하면, 아래 OOO의 내용과 같이 쟁점부동산의 규모가 주변 타 건물에 비해 상대적으로 커서 매매가 쉽지 않았었다는 대화내용이 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 계속ㆍ반복적으로 주택신축판매업을 영위하였으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도를 주택신축판매업의 재고자산 양도가 아닌 부동산 임대업의 고정자산 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는바(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 참조), 청구인은 쟁점부동산 매매 전 약 11년의 기간 동안 별다른 신축판매업을 영위한 사실이 없고, 그 전 부동산 판매 횟수도 단 1회에 불과하여 사업활동의 계속성과 반복성을 갖추었다고 보기 어려운 점, 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 신축 직후 무단으로 쟁점부동산 호실을 두배 이상 늘리는 등 무단 증축과 무단 구조변경을 이유로 권선구청장으로부터 시정명령을 세 차례 (OOO건축과-15525호, 2008.8.28., OOO건축과-19999호, 2008.11.7., OOO건축과-5584호, 2009.4.3.) 받은 내용이 기재되어 있는바, 청구인은 쟁점부동산 신축 직후부터 쟁점부동산의 부동산임대를 염두에 두고 쟁점부동산의 호실을 늘린 것으로 보이는 점, 청구인은 부동산중개사 등의 확인서 외에는 청구인이 그간 쟁점부동산을 분양하거나 판매하려고 노력한 사실을 입증할 만한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점부동산의 양도를 ‘부동산임대업의 고정자산 양도’로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 <소득세법> 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 농업(작물재배업 중 곡물 및 기타 식량작물 재배업은 제외한다. 이하 같다)ㆍ임업 및 어업에서 발생하는 소득
4. 전기, 가스, 증기 및 공기조절공급업에서 발생하는 소득
5. 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료 재생업에서 발생하는 소득
7. 도매 및 소매업에서 발생하는 소득
8. 운수 및 창고업에서 발생하는 소득
9. 숙박 및 음식점업에서 발생하는 소득
11. 금융 및 보험업에서 발생하는 소득
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 에 따른 공익사업과 관련 하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다) 을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. (중략)
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하생략)
결정 내용은 붙임과 같습니다.