예정신고서에 첨부된 사진에 따르면, 쟁점호실의 방 출입문 앞에 신발장이 보이며, 부엌이라고 칭한 공간에 가정용 집기로 추정되는 물건이 적재되어 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점호실은 사실상 주거용으로 사용된 주택으로 보이므로, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
예정신고서에 첨부된 사진에 따르면, 쟁점호실의 방 출입문 앞에 신발장이 보이며, 부엌이라고 칭한 공간에 가정용 집기로 추정되는 물건이 적재되어 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점호실은 사실상 주거용으로 사용된 주택으로 보이므로, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
심판청구를 기각한다.
(1) (주위적 청구) 쟁점호실은 주택으로 보기 어려우므로 쟁점건물은 다가구주택에 해당한다. (가) 주택법 제2조 제1호 는 "주택"을 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있는바, 쟁점호실은 3평이 되지 않는 좁은 면적(4.3m × 2m = 8.6㎡, 약 2.6평)으로 식당, 주방시설, 화장실 및 샤워실 같은 주거에 필수적인 시설이 설치되어 있지 아니하고, 별도로 수도·전기 계량기가 없어 독립해서 수도·전기요금 등을 계산·납부한 사실이 없으며 방문 밖의 가설 가림막(예정신고시 부엌이라고 잘못 신고한 부분) 내에는 정화조 뚜껑이 있어 주방 등 다른 용도로 사용이 불가능하며, 잠만 자는 용도로 이용되었으므로 쟁점호실을 주택으로 볼 수 없다. (나) 쟁점호실은 당초 임차인이 음식점(분식)을 경영하면서 사업상의 필요에 의해 주인의 동의 없이 무허가로 임의설치하여 식자재나 주방기구 등의 보관 및 야간의 휴식공간으로 사용하였으며, 업종이 바뀌거나 새로운 임차인이 입주하게 되면 존치가 불가능하여 "장기간 독립된 주거생활"을 할 수 없으므로 주택에 해당하지 않는다. (다) 건축법 시행령 제119조 제1항 제19호 는 옥탑이 건축면적의 8분의 1(12.5%) 이하이면 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있는바, 쟁점호실은 약 8.6㎡로서 전체면적 113.94㎡의 약 7.5% 수준이므로 8분의 1에 미달하여 층수 산입에서 제외하는 것이 타당하다. 주택면적이 8분의 1 이하이면 층수에서 제외하는 것은 옥상뿐만 아니라 다른 부분의 층수 산정시에도 적용되어야 하며, 그렇지 않을 경우 형평에 맞지 아니할 뿐만 아니라 입법취지에도 어긋난다. (라) 처분청은 3평이 안되는 쟁점호실로 인하여 34평의 1층이 상가층이 아닌 주택층이 된다는 의견이나, 쟁점호실은 무허가 건축물이고 규모가 너무 작아 쟁점호실로 인해 1층이 주택 1개층이라는 것은 사회통념상 납득하기 어렵다. 처분청 논리대로라면 상가건물 전체를 무허가로 주택으로 개조할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받게 되는 결과가 발생가능하다. 또한 처분청은 최초 신고 후 2년 반이 지나서 당초 신고가 잘못되었다면서 청구인에게 고액의 납부지연가산세를 부담하게 하는 것도 부당한 처분이다. (마) 처분청의 의견은 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다.
1. 처분청은 OOO의 2016.7.12.자 건축허가서상 “공동주택(다세대주택)”으로 되어 있으므로 쟁점건물이 다세대주택이라는 의견이나, 이 건축허가서는 쟁점건물을 양도하기 약 1년 전에 청구인이 지하실 없는 다세대주택으로 장차 개축할 목적으로 건축설계사를 통해 신청한 것이며 이후 실제로 건축에 착수하지 않아 위 건축허가는 효력이 상실(2년내 건축 불이행시 자동 취소됨)되었다.
2. 처분청은 청구인이 예정신고시 쟁점호실을 방과 부엌으로 개조하여 증축한 것으로 신고하였으므로 쟁점호실은 주택에 해당한다는 의견이나, 예정신고 당시 청구인은 건축물 대장에 주택표시가 없으므로 오직 주택으로 사용된 면적이 월등하게 크다는 사실을 부각하기 위해 기왕 존재했던 부분을 잘못 신고한 것이고, 부엌 표시 부분도 출입문 가림막이나, 밖에서 보면 부엌처럼 보이기도 해서 주택부분으로 잘못 신고한 것이다.
3. 처분청은 쟁점호실의 임차인 AAA에 대한 채권자 BBB이 청구인을 제3채무자로 하여 임대차보증금 반환채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 청구한 사건이 청구인 주장대로 소취하로 종결되지 않고 인용된 것으로 확인되었으므로 쟁점호실에 AAA가 거주한 것이 사실이라는 의견이나, 청구인은 BBB이 전화로 “담당재판부가 승소할 수 없으므로 취하하라 했다”고 알려주어 취하될 것이라고 말한 것이다.
(2) (예비적 청구①) 쟁점건물 3층의 청구인 거주주택과 1층의 근린생활시설을 다가구 겸용주택(1주택)으로 보아야 한다. (가) 처분청 의견대로 쟁점건물을 다세대주택이라고 한다면, 다세대주택의 양도소득세 계산은 주택 층수가 아닌 세대별로 주택 수를 계산하여야 할 것이고, 다세대를 구성하고 있는 각 호별 주택 중 어느 1세대가 전체 건물 내에서 다가구주택 요건을 갖추었다면 그 건물의 일부는 1주택 비과세 특례적용 대상 겸용주택이다. 따라서 쟁점건물 3층의 주택 면적(113.94㎡)은 1층의 근린상가 면적(105.34㎡=113.94㎡-8.6㎡)보다 더 커서 전체를 겸용주택으로 보아야 할 것이다. (나) 국세청은 “하층은 근린생활시설로 되어 있고, 상층은 구분등기가 경료된 다세대주택으로 이를 함께 소유하는 경우에는 겸용주택으로 보지 아니한다.”고 해석(서면4팀-642, 2005.4.27.)한바, 쟁점건물의 등기부등본에서 확인할 수 있듯이 각 세대, 호별로 구분등기가 되어 있지 아니하므로 겸용주택이라고 볼 수 있다. 따라서 3층 주택과 1층 근린상가를 겸용주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용해야 한다.
(3) (예비적 청구②) 쟁점건물 4층 옥탑방은 3층 거주주택과 실제로 1주택으로 사용되었으므로 이를 1주택으로 보아야 한다. (가) 1주택의 의미는 물리적인 주택의 동수를 의미하는 것이 아니라 1세대가 실제로 주거용으로 사용하고 있는 주택건물의 집합체를 의미한다. 공동주택은 통상 구분된 호수별로 1주택에 해당하지만(재산46014-861, 2000.7.13.), 한울타리 안에 본채와 별채 등 여러 채의 주택 건물을 사실상 1세대가 사용하거나, 연접한 아파트나 연립주택 2호를 벽을 철거하여 1세대가 사실상 주거용으로 사용하였다면, 등기부상 2주택이라고 하더라도 1주택으로 본다(재산 1254-2350, 1988.8.23., 재산 1254–2887, 1989.8.1.). 또한 한 울타리 안에 2동의 주택이 있는 경우에도 ‘1세대 이상이 별도의 주거공간’으로 사용하는지 ‘2세대 이상이 별도의 주거공간’으로 사용하는지 여부를 판단하여야 하고, 공부상 별개의 건물인 두 주택 토지 지번을 합병한 후 하나의 주택으로 보느냐의 여부도 하나의 주거공간이었는지 여부에 따른다(부동산거래-540, 2010.4.13., 심사양도 2003-3074, 2003.12.15.). (나) 쟁점건물의 4층 옥상 주택은 외부로 통로가 없고, 오로지 3층 입구로만 연결되었으며, 상수도 배관도 3층 주택과 함께 1세대용으로 설치되어 있어 별도 계량기가 없으며, 2〜3층 사이 계단에 중간 문(스테인리스 자재)이 설치되어 있어, 다른 층 거주자나 외부인은 중간문에서 3층에 연결된 인터폰으로만 연락하여 허락을 받고 출입할 수 있다. 따라서 4층 옥상주택도 3층 주택과 함께 실제로 1주택으로 사용되었으므로 1주택 적용대상이다. (다) 처분청은 청구인이 4층 옥탑방 전체와 지하실 전체를 세입자 CCC에게 주택용도로 임대한 사실이 임대차계약서와 CCC의 주민등록초본으로 확인된다는 의견이나, 지하실 부분은 임차인 CCC과 최초 계약시 계약서상 지하실을 임대대상에 포함하였으나 곧 임차가 불필요하다고 하여 약정기간 이후는 임대차 내역에서 제외하고 청구인이 직접 다른 사람에게 임대하고 세무신고하였고, 이는 청구인의 부가가치세신고를 통해 확인된다. 4층 옥상방 부분은 2001년부터 CCC이 임차하여 거주하다가 2012.5.31. CCC 남편의 주민등록 퇴거일에 실지 퇴거하였으나 주민등록만 개인사정으로 이전 절차를 밟지 아니하였다는 점이 CCC의 사실확인서를 통해 확인되며, CCC은 2019.1.14. 주민등록상 퇴거하였는바, 이는 쟁점건물 양도 이후 1년이 경과한 시점이고 만약 쟁점건물에서 실거주하였다면 쟁점건물 매매계약시 4층에 대한 임대사항(보증금 액수 등)이 있어야 하고 매수자에게 그 사실이 인계인수 되었어야 함에도 관련 증빙이 없다.
(1) (주위적 청구에 대하여) 청구인은 쟁점호실을 주택으로 보기 어려우므로 다가구 1주택으로 경정하는 것이 타당하다고 주장하나, (가) 청구인이 제출한 예정신고서에 의하면, 쟁점호실은 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 주택으로 임대중이며, 방과 부엌으로 주택면적(15.05㎡)를 개조 및 증축한 사실이 있다. 또한 쟁점호실은 별도의 출입문이 있으며, 쟁점호실의 전입자 AAA는 쟁점건물에 전입신고하였고, 청구인은 임대보증금을 수령하였다. (나) 2016.7.12. OOO청장이 발급한 “건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가서”에 의하면 건축물 주용도가 “공동주택(다세대주택)”으로 기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점호실의 임대경위를 설명하면서 생면부지의 AAA라는 사람이 무단으로 주민등록전입신고를 하였고, 이로 인해 채권자 BBB이 채무자 AAA, 제3채무자 청구인을 상대로 제기한 채권압류 및 추심명령 사건(OOO)이 소취하로 종결되었다고 주장하나, 대법원사이트에서 확인한 결과, 위 채권압류 및 추심명령 사건은 2017.8.25. 인용된 것으로 확인되고, 취하서가 접수된 이력이 없다. (라) AAA는 주민등록상 쟁점건물 양도일 현재 쟁점건물에 전입한 상태로 확인되며, 양도소득세는 사실상의 용도로 판단하는바, 쟁점호실이 주택으로 사용되어 쟁점건물 중 주택으로 사용되는 층이 4개층이므로 쟁점주택은 다세대주택이다.
(2) (예비적 청구①에 대하여) 청구인은 쟁점건물 3층의 본인 거주주택과 1층의 근린상가를 다가구겸용주택(1주택)으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제154조 제3항 에 따르면, 소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대 1주택 비과세)를 적용할 때, 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있고, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 건물 일부(1층과 3층)에 대하여만 겸용주택을 판단하는 것은 불가하다(OOO).
(3) (예비적 청구②에 대하여) 청구인은 쟁점건물 4층 옥탑방을 3층 거주주택과 실질적으로 1주택으로 사용하였으므로 이를 1주택으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인의 예정신고서에 의하면, 4층 옥탑방 전체와 지하실 전체를 세입자 CCC에게 주택용도로 임대한 사실이 임대차계약서와 CCC의 주민등록초본으로 확인되며, 양도일 현재 CCC과 그 가족이 쟁점건물에 전입신고 되어 있는바, 청구인이 4층 옥탑방과 3층 거주주택을 함께 사용하였으므로 1주택으로 보아야 한다는 주장은 인정할 수 없으며, 만약 3층과 4층을 실질적으로 청구인이 사용하였다고 하더라도 별도로 구분되어 있는 3층과 4층을 하나의 주택으로 보는 것은 불가하다.
① (주위적 청구) 쟁점호실은 주택으로 보기 어려우므로 쟁점건물은 다가구주택에 해당한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구①) 쟁점건물 3층의 청구인 거주주택과 1층의 근린생활시설을 다가구 겸용주택(1주택)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
③ (예비적 청구②) 쟁점건물 4층 옥탑방은 3층 거주주택과 실제로 1주택으로 사용되었으므로 이를 1주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 건축물대장에 따르면, 쟁점건물은 지하1층, 지상4층, 연면적 511.21㎡, 대지면적 229.6㎡, 주용도 근린생활시설 및 주택으로 구체적인 건축물 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점건물 현황 OOO 건축물대장상 지하1층과 지상1층은 근린생활시설이고, 지상2층〜4층은 주택이다.
(2) 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점건물에 대하여 2017.8.18. 매매를 등기원인으로 2017.11.30. 소유권이전하였다. 청구인이 제시한 2017.8.18.자 쟁점건물 매매계약서에 따르면, 매매대금은 OOO원이며, 매수인은 임대차 관련하여 보증금 OOO원과 월차임 및 관리비 OOO원을 확인하고 계약하였고, 가구별 임대차 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물 임대내역 OOO 쟁점건물 매매계약서에 별첨된 임대내역에 따르면, 쟁점호실은 1개의 방으로, 보증금 OOO원, 월세 및 관리비 OOO원이며, 임대만기일은 2017.10.23.이고, 지하 1층 및 4층은 공실로 기재되어 있다.
(3) 청구인은 2017.11.30. 쟁점건물은 다가구주택에 해당하며, 하나의 매매단위로 하여 양도하므로 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서에 따라 1세대 1주택 비과세 특례 적용 대상으로 보아 2018.1.16. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. 처분청이 제시한 예정신고서 첨부서류에 따르면, 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 청구인은 실지 주택사용면적을 아래 <표3>과 같이 제출하였다. <표3> 실지 주택사용면적(공부상면적 초과분) OOO (나) 층별 내역 및 증빙에 따르면, 쟁점호실 개조면적은 방은 가로4.3m×세로2m=8.6㎡, 부엌은 가로4.3m×세로1.5m=6.45㎡, 합계 15.05㎡이다. 4층의 허가면적 외 증축은 가로6.25m×세로1.8m=11.25㎡, 가로1.5m×세로2.75m=4.125㎡, 합계 15.375㎡이다. (다) 예정신고서 첨부서류에 쟁점호실과 관련된 사진은 아래 <그림1> 및 <그림2>와 같다. 심판청구일 현재 쟁점건물의 매수인이 쟁점건물을 철거하고 새로운 건물을 건축한 상태라고 한다. <그림을 위한 공란> <그림1> 쟁점호실 외부 사진 OOO <그림2> 쟁점호실 내부 사진 OOO <그림1>에서는 청구인은 정화조 덮개가 확인된다고 주장하고 있으며, <그림2>에서는 쟁점호실 방 출입문 앞에 신발장이 보이고, 예정신고시 부엌이라고 칭한 공간에 여러 가정용 집기로 추정되는 물건이 적재되어 있는 것으로 보인다. (라) 쟁점호실에 대한 2013.10.24.자 임대차계약서에 따르면, 임대인은 청구인, 임차인은 DDD이고, 보증금은 OOO원, 차임(월세)은 OOO원이며, 임대차기간은 2013.10.26.〜2014.10.25.이다. (마) 쟁점건물의 지하1층 및 지상4층에 대한 2001.11.1.자 임대차계약서에 따르면, 임대인은 청구인, 임차인은 CCC이고, 보증금은 OOO원이며, 임대차기간은 2001.11.2.〜2005.12.31.이다.
(4) 처분청은 2020년 6월경 “처분청이 종합감사 실시 중으로 양도소득세 신고내역을 확인한 결과 쟁점건물 중 주택 사용 층수가 3개층을 초과하여 다세대주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 부인대상으로 판단되므로 이를 해명할 수 있는 자료를 제출하여 달라”는 내용으로 청구인에게 양도소득세 해명 안내를 하였다. 이후 청구인은 2020.7.10. 쟁점건물을 다세대주택으로 보아 양도소득세를 OOO원[가산세 OOO원(신고불성실 가산세 OOO원+납부불성실 가산세 OOO원) 포함] 으로 재산정하여 수정신고하였다.
(5) 청구인은 2021.4.19. 당초 예정신고 내역대로 양도소득세를 경정할 것을 처분청에 청구하였으나, 처분청은 2021.5.24. “주택으로 사용한 층수가 4개층으로 다세대주택에 해당되어 다가구주택으로 보아야 한다는 청구인의 주장을 기각한다.”는 내용으로 경정청구 거부처분하였다.
(6) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점호실 관련 2017년 7월경 카카오맵 로드뷰 사진은 아래 <그림3>과 같다. <그림3> 쟁점호실 로드뷰 사진 OOO 위 사진을 보면 쟁점건물 외벽 밖으로 튀어나온 곳이 예정신고상의 부엌으로 표시된 부분이며, 이 부엌부분으로 가스관이 들어가는 것이 확인된다. (나) 쟁점호실과 관련하여 AAA의 주민등록등·초본 내역에 따르면, AAA는 쟁점건물에 2016.4.11. 전입하여 2019.4.2. 전출하였다. (다) 쟁점건물 4층과 관련하여 CCC의 주민등록등·초본 내역에 따르면, CCC은 쟁점건물에 2001.11.8. 전입하여 2019.1.14. 전출하였다.
(7) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점호실은 당초 분식집의 식당 업무와 휴식공간으로 사용되었으나 분식집이 폐업하고 부동산중개업소가 들어오면서 장기간 방치되다가 어느 젊은 여성이 혼자 기거하게 되었으나, 동네 불량배들이 돌을 던져 유리를 깨는 등의 문제가 있어 방 출입문 외부에 알루미늄 새시 등으로 칸막이를 설치하였고, 이후 DDD과 임대차계약을 하였으나 실제 입주자는 DDD과 같이 온 50대 여성으로 보인다고 주장하면서, 2013년 11월〜2017년 11월 기간(48개월) 동안 월세 입금자 성명이 EEE(8건), FFF(3건), GGG(2건), HHH(25건), III(1건), JJJ(9건), 총 6명이 48건 입금한 내역이 기재된 청구인 계좌(OOO)의 거래내역서를 제시하였다. (나) 채권자 BBB은 쟁점호실의 임차인 AAA를 채무자로 하고, 금 OOO원에 대하여 제3채무자를 청구인으로 하여 AAA의 청구인에 대한 임대차보증금 반환채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 제기하였고, OOO은 2017.8.25. 인용(OOO)하였고, 이 인용 결정문은 2017.8.30. 청구인에게 도달되었다. 청구인은 AAA가 임의로 입주하여 거주한 것으로 보이며, AAA에게 임대차보증금을 반환할 의무가 없다는 내용의 진술서를 2017.9.1. 법원에 제출하였다. 이후 BBB은 2017.9.18. 청구인을 상대로 추심금 소송을 제기하였으나, 2017.11.16. 소를 취하하였다. (다) 2016.7.12.자 OOO청장이 발급한 “건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가서”에 따르면 쟁점건물의 주용도는 “공동주택(다세대주택)”으로 되어 있다. 청구인은 위 허가서는 당시 다세대주택으로 장차 개축할 목적으로 건축설계사를 통해 신청한 것이며, 이후 건축에 착수하지 않아 해당 건축허가는 효력이 상실되었다며, 건축에 착수하지 않은 사실을 입증하는 취지로 OOO의 ‘건축공사 착수 독려 알림(장기미사용승인)’ 공문을 제출하였다. (라) 청구인은 쟁점건물 지하1층 및 지상4층의 임차인인 CCC의 2020년 9월경 작성된 확인서를 제출하였다. 이 확인서에 따르면, CCC은 쟁점건물에 2001년 이후 계속 거주하다가 2012.5.31. 이사하고 퇴거하였으며 이후로는 거주하지 아니하였다고 진술하였다. 전출하였음에도 계속 쟁점건물에 주소를 둔 이유에 대해서는 거주자 우선 주차권을 유지하여 쟁점건물의 심각한 주차난을 덜어주려고 했기 때문이라고 하였다. (마) 청구인은 지하1층 및 지상4층을 CCC에게 2001.11.2.〜2005.12.31. 기간 동안 임대하는 것으로 2001.11.1. 계약한 것은 사실이나, 이후 CCC이 지하1층은 임차가 불필요하다고 하여 약정기간 이후는 임대차하지 않았고 다른 사람에게 임대하고 부가가치세를 납부하였다고 주장하면서, 부가가치세 신고서류를 제출하였고, 제출된 2009년 제2기 부가가치세 신고서류에 따르면, 지하1층은 ㈜AAA에게 임대하였고, 보증금 OOO원, 월세 OOO원으로 기재되어 있다. (바) 청구인은 쟁점건물 1층에 입점해있던 OOO 사무소 대표 KKK 명의의 2020.9.21.자 진술서를 제출하였고, 이 진술서에 따르면 쟁점호실에 임차하여 입주한 사람을 본적이 없다는 내용이 확인되나, 해당 진술서 내용은 청구인이 자필로 기재한 것이며 이에 대하여 KKK은 날인을 거부하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점호실은 주택으로 보기 어려우므로 쟁점건물은 다가구주택에 해당한다고 주장하나, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 쟁점호실을 보증금 OOO원, 차임(월세) OOO원에 임대하고 있으며, 방과 부엌으로 개조 및 증축하였다고 신고한 점, 쟁점호실에 대한 2013.10.24.자 임대차계약서에 따르면, 임대인은 청구인, 임차인은 DDD이고, 보증금은 OOO원, 차임(월세)은 OOO원으로 기재되어 있는 점, 채권자 BBB은 쟁점호실의 AAA를 채무자로, 제3채무자를 청구인으로 하여, 금 OOO원에 대하여 AAA의 청구인에 대한 임대차보증금 반환채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 제기한바, AAA의 주민등록등·초본 내역에 따르면, AAA는 쟁점건물에 2016.4.11. 전입하여 2019.4.2. 전출하였으므로, 쟁점건물 양도당시 쟁점건물에 전입한 상태였던 점, 예정신고서에 첨부된 사진에 따르면, 쟁점호실의 방 출입문 앞에 신발장이 보이며, 부엌이라고 칭한 공간에 가정용 집기로 추정되는 물건이 적재되어 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점호실은 사실상 주거용으로 사용된 주택으로 보이므로, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 3층의 본인 거주주택과 1층의 근린상가를 다가구겸용주택(1주택)으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점건물이 주택으로 쓰는 층수가 4층인 건물이어서 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 이상, 다세대주택인 쟁점건물에 대하여 1층과 3층만을 별도로 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 적용할 수는 없는바(부산지방법원 2020.8.14. 선고 2020구합21358 판결, 같은 뜻임), 쟁점②에 대한 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물 4층에 있는 옥탑방은 3층 본인 거주주택과 실제로 1주택으로 사용되었으므로 이를 1주택으로 보아야 한다고 주장하나, 4층에 CCC이 임차하여 거주한 사실에 대해서는 청구인도 부정하지 아니한바, 4층과 3층은 각각 별도의 생활이 가능한 것으로 보이므로 3층과 4층을 하나의 주택으로 보기는 어려운 점, CCC의 주민등록등·초본 내역에 따르면, CCC은 쟁점건물에 2001.11.8. 전입하여 2019.1.14. 전출하였으므로 쟁점건물 양도당시 쟁점건물에 전입한 상태였던 점 등에 비추어, 쟁점③에 대한 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별첨> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
(3) 주택법(2017.12.26. 법률 제15309호로 개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령(2018.1.16. 대통령령 제28586호로 개정되기 전의 것) 제2조(단독주택의 종류와 범위) 주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 제3조(공동주택의 종류와 범위) ① 법 제2조 제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다)
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호 나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다)
3. 건축법 시행령 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다) 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사
2. 건축법 시행령 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설
3. 건축법 시행령 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조 제1항 제3호 의 노인복지주택
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령(2017.12.12. 대통령령 제28471호로 개정되기 전의 것) [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.
붙임과 같습니다.