쟁점건물을 취득할 당시 그 효용가치가 전혀 없었던 것으로 보이지 아니하는 점, 청구인들 등과 AAA의 매매계약서에는 쟁점토지만 양도하는 것으로 기재되어 있는 점 등으로 보아 인정하기는 어려워 보임
쟁점건물을 취득할 당시 그 효용가치가 전혀 없었던 것으로 보이지 아니하는 점, 청구인들 등과 AAA의 매매계약서에는 쟁점토지만 양도하는 것으로 기재되어 있는 점 등으로 보아 인정하기는 어려워 보임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) OOO 토지(분필 후 같은 동 OOO) 지상에는 쟁점건물이 있었으며, 이 토지와 같은 동 OOO 토지는 하나의 토지로 사용되고 있었다.
(2) 쟁점건물은 OOO 토지를 분필한 후 같은 동 OOO에 위치하게 되어 쟁점건물을 철거할 수 밖에 없었으며, 감정평가금액이 OOO원 전후인 쟁점건물에 대한 매매대가를 수령하지 않는 매매는 있을 수 없으므로, 청구인들 등 5명은 매매대금에 쟁점건물의 가격을 포함하여 매매대금을 구분 결정한 것은 상식에 부합된다고 할 수 있다. 그리고 청구인들 등 5명의 쟁점토지에 대한 분필 전·후의 소유면적 등은 아래와 같다. (단위: ㎡) OOO ※ 토지 OOO㎡)은 잔금일(2015.3.27.) 전인 2015.3.25.에 OOO㎡)과 OOO㎡)로 분할됨 구분 요구사항 매매계약서 상 건물 표시 여부 양도인 5명 건물가격 포함하여 매매금액 배부 구분표시 요청 PF금융기관 건설사 책임준공 확약 제출하지 않고, 사업부지 지상 건축물 존재할 경우 PF 안함 구분표시 거부 건설사 철거지연 가능하므로 책임준공 확약 거부함 구분표시 거부 OOO 건물 철거 시 담보가치 훼손되므로 전부 상환 요구 철거 거부
(3) 매매계약서에 쟁점건물을 구분표시하려 하였지만, 아래와 같이 PF금융기관, 건설사, OOO 및 청구인들 등 5명의 이해관계가 달라 쟁점건물의 가격을 구분표시할 수 없었다.
(4) 이런 상황에서 파산위기를 피하기 위하여 청구인들 등 5명과 PF금융기관, 건설사, OOO은 다음과 같은 조건으로 합의하여 PF를 이행하였다.
① 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가 기준으로 5명 매매금액을 구분함
② 철거는 매도인 5명이 수행하고, 철거비는 매수자가 구분 지급하며, 매수자는 철거를 연대보증함
③ 매매계약서에는 건물을 구분표시하지 않음
④ 매수자는 관련 차입금을 상환하기 전에 철거하지 않는다는 확약서를 외환은행에 제출함
⑤ PF실행을 위하여 잔금 전 분필하기 위하여 측량지점 건물에 구멍을 뚫고, 측량 선상의 지상 정착면에 건물이 없게 하여 용인시로부터 분필승인을 받고, 필지 분할함(2015.3.25.)
⑥ 분필되어 지상에 건축물이 없다는 형식으로 건설사 책임준공을 확약함
⑦ 분필되어 지상에 건축물이 없다는 형식으로 금융사 PF자금을 집행함(2015.3.27.)
⑧ OOO 차입금을 상환함(2015.3.27.)
⑨ 건물철거를 완료함(2015.5.13.)
(5) 청구인들 등 5명은 아래와 같이 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율을 적용하여 총 매매금액을 5명 귀속으로 구분하였으며, 기준시가 대비 매매금액이 비슷하였으므로 매매금액에 관하여 분쟁이 발생하지 않았다. (단위: 백만원) OOO
(6) 반면에 처분청 주장대로 쟁점건물을 제외한 쟁점토지만 매매하였다고 가정할 경우 아래와 같이 일부양도인은 전부양도인에 비하여 평균 10% 이상 높은 가격에 매각한 것이 되어 특별한 이유없이 일괄 매매계약에 5명이 동의할 수 없다. (단위: 백만원) OOO
(7) 이해관계가 상충되는 상황에서 PF를 진행하기 위해 매도인인 청구인들 등 5명의 책임하에 철거하는 조건으로 매매계약을 할 수 밖에 없었으며, 철거비 역시 매수인이 구분하여 지급하였고, 계약 등을 관리하였으며, 철거 이행을 담보하기 위하여 매수인이 철거 계약서에 연대보증을 하였다.
(8) 쟁점건물의 철거비용인 OOO원과 임차인의 퇴거비용인 OOO원은 청구인들 등 5명의 매매대금을 결정하는데 반영하였고, 매매대금에 포함하여 지급하였는바, 결국 실질적으로 매수인이 부담하였으므로 쟁점건물은 매수인이 취득한 후 철거한 것과 동일하다.
(9) 2015.3.10. 계약체결 시점에 쟁점건물이 존재하였으며, 2015.3.27. 소유권을 이전한 이후인 2015.5.13.에 철거등기가 완료되었다.
(10) 대법원 판례(1992.9.8. 선고 92누7399 판결)와 조세심판원 심판례(조심 2011서2361, 2012.6.7.)에서도 매매대금에 건물 대가가 포함되어 있음이 명백하고, 매매계약 시점에 건물이 존재하였으며, 매수인의 요구에 의하여 매도인이 철거하는 조건의 매매일 경우 건물의 취득원가와 기타 필요경비를 양도소득세 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 결정한바 있다.
(11) 청구인들과 같이 쟁점토지를 양도한 CCC은 동일한 내용으로 아래와 같이 OOO지방법원에 양도소득세부과처분취소소송(OOO)을 제기하여 2021.3.24.에 변론 재개 지정되어 있는바, 당해 소송 결과는 청구인들 등 5명에 모두 동일하게 적용되므로 당해 소송 결과가 확정될 때까지 강제집행 등을 중지하고 판결 결과대로 동일하게 처분하여 줄 것을 바란다. OOO
(1) 청구인들 등 5명과 주-AAA 사이에 체결된 부동산매매계약서 상 매매목적물은 쟁점토지로 기재되어 있으며, 특약사항에 ‘건축물은 매도인 책임하에 명도 및 철거한다’는 조항이 확인되는 등 청구인들은 쟁점토지만 양도한 것이다.
(2) 건물을 철거하고 토지만 양도하는 경우 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에만 건물의 취득가액 공제가 가능하나(대법원 1992.9.8. 판결 92노7399 판결 등 참조), 쟁점건물은 청구인들이 최초 취득 시 창고건물이었으나, 리모델링 공사를 통하여 2006.9.26. 근린생활시설로 용도가 변경되었고, 청구인들이 쟁점건물을 취득한 후 임대업을 주업종으로 사업자등록을 하고, 2006년 9월∼2015년 3월 양도시점까지 약 9년7개월간 쟁점건물을 근린생활시설로 임대한 사실이 확인되는바, 청구인들은 당초부터 쟁점토지만을 이용하려는 목적이 명백한 경우에 해당하지 않는 것으로 판단되므로 양도소득세 신고 시 반영한 쟁점건물의 취득원가 및 필요경비(리모델링 공사비 등)는 공제 부인대상으로 당초 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2015.3.10. 법률 제13206호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정된 것) 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙(2015.3.13. 기획재정부령 제479호로 개정된 것) 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실 등이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 거래내역과 청구인들의 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도내역은 아래 <표1·2>와 같다. <표1> 쟁점부동산의 거래내역 OOO <표2> 청구인들의 쟁점부동산 취득 및 양도내역 (단위: ㎡) OOO (나) 국세청 전산시스템에서 확인되는 OOO의 사업자 기본사항은 아래 <표3>과 같고, 2015.3.27. 이후 CCC(지분율 92.83%)과 AAA(지분율 7.17%)가 공동사업자로 되어 있다. <표3> OOO 사업자 기본사항 OOO (다) 청구인들은 2005년 귀속 종합소득세 신고시까지 OOO의 주업종코드를 703021(비주거용건물 신축·판매)로 신고하였으나, 2006년부터 701201(점포임대)로 변경하여 신고한 것으로 나타나고, 청구인들이 OOO과 관련하여 신고한 2005년∼2006년 수입금액 내역과 OOO의 2011년∼2015년 수입금액은 아래 <표4·5>와 같다. <표4> 청구인들의 OOO 관련 수입금액 신고 내역 (단위: 원) OOO <표5> OOO의 2011년∼2015년 수입금액 신고 내역 (단위: 원) OOO (라) 청구인들 등 5명이 2015.3.10. 주-AAA와 체결한 부동산매매계약서의 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 부동산매매계약서의 내용 OOO (마) 국세청 전산시스템에서 확인되는 주-AAA의 사업자 기본사항은 아래 <표7>과 같다. <표7> 주-AAA 사업자 기본사항 OOO (바) 조사청의 조사종결보고서 일부 내용과 청구인들의 양도소득세 신고내역 및 조사청의 경정내역은 아래 <표8·9>와 같다. <표8> 조사청의 조사종결보고서 일부 내용 OOO <표9> 양도소득세 신고 및 경정내역 (단위: 천원) OOO (사) 청구인들이 양도소득세 신고 시 제출한 건물철거 관련 계약서상 도급자는 청구인들 등 5명으로 되어 있고, 매수인인 주-AAA가 연대보증인으로 기재되어 있다. (아) 쟁점토지에 대한 OOO시청의 개발행위 제한 고시내역은 아래 <표10>과 같다. <표10> 쟁점토지의 개발행위 제한 관련 일자별 고시내역 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 이 건 부동산 매매대금에는 쟁점건물에 대한 대가가 포함되어 있으므로 쟁점건물의 취득가액 및 기타 필요경비를 청구인들이 신고한 부동산 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인들 등은 쟁점토지의 개발행위 제한 연장이 확정되지 않은 최초 개발행위 제한기간 중인 2005～2006년에 리모델링 비용을 부담하면서 쟁점건물을 창고에서 근린생활시설로 용도변경하였고, 청구인들은 2006년 귀속 종합소득세 신고시부터 OOO과 관련된 주업종을 비주거용 건물 신축·판매업에서 점포임대업으로 변경하여 신고하였는바, 청구인들 등이 단시일 내 쟁점건물을 철거하려는 의도가 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점건물은 청구인들이 취득할 당시 신축한지 약 10년이 된 건물이었고, 청구인들도 이를 취득하여 철거할 때까지 약 10년간 계속하여 임대하고 임대수입을 얻었던바, 청구인들이 쟁점건물을 취득할 당시 그 효용가치가 전혀 없었던 것으로 보이지 아니하는 점, 청구인들 등과 주-AAA의 매매계약서에는 쟁점건물이 아닌 쟁점토지만 양도하는 것으로 기재되어 있는 점, 청구인들은 부동산 매매대금에 쟁점건물에 대한 대가가 포함되어 있다고 주장하나 이를 입증할만한 객관적인 증빙이 없어 확인되지 않고, 이에 쟁점건물의 명도비와 철거비를 양수자인 주-AAA가 아닌 청구인들 등이 부담한 것으로 밖에 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물의 취득가액 등을 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청에서 청구인들이 신고한 취득가액 중 쟁점건물분을 쟁점토지의 양도소득금액 계산시 차감되는 필요경비에서 제외하여 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.