쟁점계약서 상 매매대금이 등기사항전부증명서상의 기재가액 및 취·등록세 신고납부 시 그 과세표준(취득가액)과도 일치한 점, 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 수리비용, 중개수수료 및 추가 지급금액 등을 실제로 부담하였다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침하는 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움.
쟁점계약서 상 매매대금이 등기사항전부증명서상의 기재가액 및 취·등록세 신고납부 시 그 과세표준(취득가액)과도 일치한 점, 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 수리비용, 중개수수료 및 추가 지급금액 등을 실제로 부담하였다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침하는 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움.
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점①금액은 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 실지거래가액이 아니고, 그 취득일부터 13년여가 경과한 시점에 취득과 관련한 증빙 등을 보관하고 있지 아니하여 실제취득가액이 얼마인지를 정확히 확인할 수가 없어서소득세법제97조에 따른 환산가액을 취득가액으로 계산한 것인바, 처분청이 쟁점①금액을 쟁점아파트의 실제취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. (가) 청구인은 2006년 12월경 중개인 AAA(이하 “AAA”이라 한다)의 소개로 쟁점아파트를 취득하게 되었고, 계약 당시 AAA은 매매대금을 쟁점①금액 및 OOO원으로 기재된 부동산매매계약서 2장(쟁점계약서 포함)을 각각 제시하면서 전소유자인 BBB(이하 “전소유자”라 한다)의 개인적인 사정을 이유로 실지거래가액이 아닌 쟁점①금액으로 기재된 쟁점계약서를 작성하도록 요구하였다. (나) 청구인은 쟁점아파트에 대한 잔금지급 시 총 매매대금 중에서 OOO원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)을 전소유자가 아니라 자신에게 지급하여 달라는 AAA의 요구가 있어서 전소유자에게 그 진위 여부를 확인한 후 잔금을 나누어 각각 지급하였다. (다) 청구인은 쟁점계약서가 아니라 다른 매매계약서(현재 보관하고 있지 아니하여 제시할 수는 없음) 상 매매대금인 OOO원 외에도 수리비 약 OOO원, 중개수수료 OOO원, 시세보다 낮은 금액에 매매하였으니 그에 따른 보상을 요구하여 추가로 지급한 OOO원 및 취ㆍ등록세 등을 감안할 때, 동 아파트의 실제취득가액은 환산취득가액OOO과 비슷하다.
(2) 쟁점①금액을 쟁점아파트의 실제취득가액으로 본다고 하더라도, 청구인이 매매대금의 명목으로 AAA에게 지급한 쟁점②금액을 그 취득가액에 산입하여야 한다. (가) 청구인이 2006.12.27. AAA에게 OOO원을 계좌이체하는 등 쟁점②금액 상당액을 지급하게 된 이유는 전소유자에게 확인․지시받은 것으로서, AAA과의 채권ㆍ채무 관계가 있다고 생각되어 쟁점아파트 매매대금의 일부를 지급하게 되었던 것이다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점②금액을 AAA에게 지급하였다는 것에 대하여는 인정하면서도, 쟁점아파트의 필요경비에서 이를 제외시키는 것은 도무지 납득할 수 없다.
(1) 전소유자는 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고 시 쟁점①금액을 실제양도가액으로 계산하였고, 동 금액이 쟁점계약서 상 매매대금으로 기재되어 있을 뿐 아니라 등기사항전부증명서상의 기재가액 및 취․등록세 신고납부 시 그 과세표준(취득가액)과도 일치되며, 청구인 및 그 배우자 명의의 계좌거래내역 상 쟁점①금액의 97.5% 상당액이 전소유자에게 지급된 것으로 나타난다. 또한 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 실제로 부담하였다는 수리비용, 중개수수료 및 추가 지급금액 등을 뒷받침하는 계약서 또는 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있는바, 청구인의 환산취득가액을 부인하고 쟁점①금액을 실제취득가액으로 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인의 배우자가 OOO원을 AAA에게 출금이체한 내역은 금융증빙에 의해서 확인되나, 동 금액이 쟁점아파트의 매매대금으로 전소유자에게 실제로 귀속된 것인지 또는 무슨 명목으로 지급된 것인지 등이 불분명하므로, 쟁점②금액을 쟁점아파트의 필요경비에 산입하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
① 쟁점아파트의 양도소득금액 등을 산정함에 있어서 실제취득가액이 불분명하므로 쟁점①금액이 아니라 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점②금액을 쟁점아파트의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매 계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ①영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인 및 처분청의 쟁점아파트에 대한 2020년 귀속 양도소득세 예정신고 및 경정내용은 아래와 같고, 처분청의 경정내용을 보면, 취득가액은 쟁점계약서 상 매매대금인 쟁점①금액과 취ㆍ등록세 OOO원의 합계금액으로, 필요경비는 취득과 관련한 중개수수료 OOO원(현금영수증 발급)과 양도소득세 예정신고 관련 수수료 OOO원(세금계산서 발급)의 합계금액으로 각각 계산되었다. (나) 쟁점아파트의 양도가액에 대하여는 청구인 및 처분청 간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점아파트의 취득대금과 관련한 금융증빙 등을 아래와 같이 제시하였는바, 합계금액은 OOO원인 것으로 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점아파트 취득대금의 명목으로 AAA에게 쟁점②금액을 지급하였다고 주장하면서 그 배우자(CCC) 명의의 계좌거래내역을 아래와 같이 제시하였는바, 배우자(CCC) 계좌에서 AAA 계좌로 OOO원이 출금이체된 것으로 확인된다.
(4) 청구인은 AAA이 쟁점②금액 중에서 OOO원을 입금받은 후 출금내역을 아래와 같이 제시하였으나, 그 사용처 등이 불분명한 것으로 확인된다.
(5) 처분청은 아래와 같이 증빙 등을 제시하면서 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견을 제시한다. (가) 국세청 전산자료 상 전소유자는 2009.9.12. 사망한 것으로 나타나고, 출입국현황자료 상 AAA은 주민등록말소자로서 2011.9.7. 캐나다로 출국한 후 현재까지 국내에 입국한 사실이 없는 등 국내 거주 및 행방이 불분명하여 쟁점아파트의 실지거래가액 및 청구주장에 신빙성이 있는지 등을 확인할 수 없다. (나) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서 상 기재가액 및 지방세 세목별 과세증명서 상 취․등록세 신고납부 시 과세표준(취득가액)이 쟁점①금액으로 등재 및 계산되어 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점아파트를 취득할 당시 수리비 약 OOO원 및 중개수수료 OOO원을 지출하였고, 전소유자에게 쟁점①금액 외에 OOO원을 추가로 지급하였다고 주장할 뿐, 그와 관련한 증빙을 제시하지 못하였다. (라) 청구인의 배우자가 OOO원을 AAA에게 출금이체한 내역은 계좌거래내역을 통해서 확인되나, 동 금액이 전소유자에게 실제로 귀속되었는지 또는 무슨 명목으로 지급되었는지가 불분명하다.
(6) 청구인은 쟁점계약서 상에 기재된 쟁점①금액이 실지거래가액이 아니고, 사실과 다르게 작성된 것이라고 주장할 뿐, 그와 관련한 객관적이고 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점①금액이 쟁점아파트의 실지거래가액이 아니고 취득 당시의 관련 증빙을 보관하고 있지 아니하여 실제취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 과세관청으로서는 양도 또는 취득 시 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 매매계약서 상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인 점(대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결 등 참조), ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 에 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 및 매매계약서, 영수증 등 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 취득가액을 환산가액으로 결정할 수 있다고 규정되어 있는 점, 쟁점계약서 상에 매매대금이 쟁점①금액으로 기재되어 있을 뿐 아니라 동 금액이 등기사항전부증명서상의 기재가액 및 취․등록세 신고납부 시 그 과세표준(취득가액)과도 일치한 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점아파트 취득과 관련하여 수리비용, 중개수수료 및 추가 지급금액 등을 실제로 부담하였다고 주장할 뿐, 이를 뒷받침하는 계약서 또는 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 취득대금의 명목으로 쟁점②금액을 AAA에게 지급하였으므로 동 금액을 그 취득가액에 산입하여야 한다고 주장하나, 과세근거가 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고 필요경비의 입증책임 또한 일응 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 그것을 발생시키는 사실관계의 대부분이 납세의무자의 지배영역 안에 있으므로 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것인 점(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등 참조), 청구인의 배우자가 쟁점②금액을 AAA에게 무슨 명목으로 지급한 것인지, 동 금액이 쟁점아파트의 매매대금 명목으로 전소유자에게 실제 귀속된 것인지 여부가 불분명해 보이는 점, 쟁점②금액을 쟁점아파트의 필요경비로 인정할만한 증빙의 제시가 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.