처분청이 제출한 임대사업자등록정보 회신공문에 의하면 청구인이 쟁점임대주택의 일부를 임대주택으로 등록하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
처분청이 제출한 임대사업자등록정보 회신공문에 의하면 청구인이 쟁점임대주택의 일부를 임대주택으로 등록하지 아니한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2016.7.27. 쟁점임대주택 취득시 2․3층 주택(4세대)의 기존 임대차계약을 그대로 승계하여 임대하였고, 2018.1.8. OOO구청에 쟁점임대주택의 2․3층을 민간매입임대주택으로 하여 임대사업자등록을 한 후 2018.1.17. OOO세무서에 임대개시일을 2018.1.8.로 하여 사업자등록을 하였다가, 2019.2.12. 임대사업자등록 변경신고를 한 후 2019.11.13.부터 4층을 임대하여 양도일(2019.12.20.) 당시에는 쟁점임대주택(5세대) 전부를 임대하였으므로 구 소득세법 시행령제155조 제20항에서 정한 장기임대주택에 해당한다.
(2) 청구인이 실제 쟁점임대주택의 임대를 개시한 취득일(2016.7.27.)의 기준시가(OOO원)는 OOO원을 초과하지 아니하고, 설령 사업자등록증상 임대개시일(2018.1.8.)의 기준시가를 확인해야 하더라도 당시 임대사업등록증에는 쟁점임대주택의 2․3층만 임대물건으로 등록되어 있으므로 쟁점임대주택의 전체면적 기준시가(OOO원)를 임대면적비율로 안분계산(OOO원)시 OOO원 이하인 장기임대주택에 해당하므로 쟁점주택 양도시 1세대 1주택 특례규정을 부인하고 쟁점주택의 양도차익 전부를 과세한 처분청의 처분은 위법하다.
(1) 세법상 특례규정에 따른 감면요건은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다 할 것인바, 청구인은 쟁점임대주택 5세대 전부를 임대하고 있었다고 주장하나 2018.1.8. 임대사업자 등록시 쟁점임대주택 중 청구인이 거주한 4층을 제외한 2․3층 면적 160.56m2만을 임대주택으로 등록하여 쟁점임대주택의 일부가 임대주택으로 등록되어 있지 않는 등 임대등록요건을 충족하지 못하였으므로 소득세법 시행령 제155조 에서 규정하는 1세대 1주택 판정시 주택수에서 제외되는 장기임대주택으로 보기 어렵다.
(2) 설령 청구인의 주장대로 쟁점임대주택 전부를 임대 등록하였다고 인정하더라도 임대개시일(2018.1.8.) 기준 쟁점임대주택의 개별주택가격은 OOO원으로 조회되어 소득세법 시행령제167조의3 제1항에서 규정한 장기임대주택요건을 충족하지 아니하여 쟁점주택 양도시 1세대 2주택으로 보아 과세한 처분청의 처분은 적법하다.
(1) 청구인이 쟁점주택 양도시 보유한 쟁점임대주택의 일부가 임대사업자등록이 되어 있지 않으므로 1세대 1주택 특례규정이 적용되지 않는다고 보아 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점임대주택의 임대개시일 당시 기준시가가 OOO원을 초과하는지 여부
(1) 청구인의 세대별 주택 보유현황 조회결과, 양도일(2019.12.20.) 당시 청구인은 2주택(쟁점주택 및 쟁점임대주택)을 보유한 것으로 조회된다. <표1> 청구인의 양도일 기준 주택 보유현황
(2) 건축물대장을 살펴보면 쟁점임대주택은 지상 4층의 5세대 다가구주택으로, 2․3층(80.28m2) 각 2세대 및 4층(75.68m2) 1세대로 구성되어 있다. <건축물대장 중 일부 발췌>
(3) OOO구청장이 발급한 임대사업자등록증에 청구인은 2018.1.8. 민간매입임대주택에 대한 임대사업자로 등록OOO되어 있고, 등록된 임대주택범위는 총 주택면적(236.22m2) 중 2․3층(각 80.28m2)에 해당하는 전용면적(160.56m2)으로 나타난다.
(4) 청구인이 2018.10.1. 신고한 2018년도 종합부동산세 임대주택 합산배제신고서에 합산배제대상은 4세대(201호․202호․301호․302호)로 기재되어 있고, 처분청이 작성한 종합부동산세 개별결의검토서상 경정사유에는 “OOO(본인거주)와 합산배제신고하여 경정한다”고 기재되어 있다. <표2> 종합부동산세 결정 및 경정 내용
(5) 주민등록등본 조회 결과, 청구인은 쟁점임대주택에 2017.8.3. 전입하였다가 2020.6.12. 전출한 것으로 나타난다. <표3> 주민등록등본상 청구인의 전입신고 내역
(6) 임대사업자등록증을 살펴보면 청구인은 2019.2.12. 쟁점임대주택의 종류를 단기임대주택(매입)에서 장기일반민간임대주택(8년)으로 변경하였고, 임대주택의 소재지는 기존 쟁점임대주택의 2층․3층이었으나 변경 후 층수가 삭제되었으며, 임대주택유형(단독주택)과 임대전용면적(160.56m2)은 기존과 동일하게 기재되어 있다. <임대사업자등록증 중 일부 발췌>
(7) 처분청이 제출한 OOO구청의 임대사업자 등록정보 회신 공문(주택과-22257)에 의하면 청구인은 2019.2.12. 임대사업자등록 변경신청시 임대주택의 범위 및 전용면적은 변경하지 않은 것으로 보인다. <OOO구청 발송 공문 중 일부 발췌>
(8) 청구인은 쟁점임대주택의 4층을 2019.11.13.이후부터 현재까지 임대 중이라고 주장하면서 증빙으로 부동산임대차계약서를 제출하였으나, 처분청이 제출한 ‘확정일자 신청내역 조회의뢰에 관한 회신 공문OOO’에 의하면 쟁점임대주택의 4층은 2020.9.22. 이후 임대 개시된 것으로 나타난다. <표4> 쟁점임대주택의 4층(1세대)에 관한 임대계약 현황
(9) 청구인이 2020.2.10. 제출한 2019년 사업장현황신고서에는 쟁점임대주택의 4층이 제외되어 있으나, 2021.2.4. 제출한 2020년 사업장현황신고서에 임대주택범위는 쟁점임대주택의 4층을 포함한 쟁점임대주택 전부로 기재되어 있다.
(10) 청구인은 쟁점주택의 양도일(2019.12.20.) 당시 쟁점임대주택에서 거주하지 않고, OOO에서 2018년 11월부터 2020년 7월까지 실거주하였음을 주장하면서 건물주 AAA 외 14인으로부터 날인받은 거주사실확인서 및 인우보증서, 부동산임대차계약서(계약일자 2019.5.20.), OOO 소재 OOO의 청구인계좌 입금거래내역(18건) 및 OOO 소재 병원 진료확인서 등을 제출하였다.
(11) 쟁점임대주택의 사업자등록증상 임대개시일(2018.1.8.) 기준 기준시가는 OOO원을 초과하고, 청구인이 주장한 임대개시일(2016.7.27.) 기준 기준시가는 OOO원 미만으로 조회된다. <표5> 2016년～2018년 쟁점임대주택의 기준시가 고시 현황
(12) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 구 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 규정한 장기임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 규정하고 있는바(OOO 판결, 같은 뜻임), 청구인은 2019.2.12. 쟁점임대주택의 4층을 포함한 전부를 민간임대주택으로 등록하였으므로 구 소득세법 시행령제155조 제20항에서 정한 장기임대주택에 해당하여 쟁점주택의 양도시 1세대 1주택 특례를 적용해야 한다고 주장하나, 청구인은 당초 2018.1.8. 임대사업자 등록시 쟁점임대주택 중 청구인이 거주한 4층을 제외한 2․3층 면적 160.56m2만큼 임대주택으로 등록하였고, 이후 2019.2.12. 등록사항을 일부 변경하였으나, 변경 후 임대사업자등록증에 임대전용면적은 종전과 동일한 160.56m2(4층을 제외한 2․3층 면적만 포함)로 확인되며, 처분청이 제출한 OOO구청의 임대사업자등록정보 회신공문(주택과-22257)에 의하면 2019.2.12. 청구인이 임대주택의 종류를 단기에서 장기일반으로 변경한 내역이 확인되고 4층까지 등록한 사실은 나타나지 않는 점 등에 비추어 쟁점임대주택 중 일부는 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 처분청에서 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점①이 기각되어 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 이에 대한 심리를 생략한다.
이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 (2019.1.1. 법률 제16104호로 일부 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2) 소득세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30285호로 일부 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조 제1항에 따른 등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. (4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조의2(일부만을 임대하는 주택의 범위) 법 제2조 제1호에서 “대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택”이란 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 말한다. 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.