동일 세대 내의 임대주택의 소유권 이동은 임대기간요건 충족에 영향을 미친다고 보기 어려운 점, 청구인이 동일 세대원인 배우자로부터 쟁점임대주택을 포괄적으로 증여받아 임대사업을 영위하고 있는바 배우자가 청구인에게 쟁점임대주택을 증여한 행위가 소득세법 시행령제155조 제22항에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인에게 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
동일 세대 내의 임대주택의 소유권 이동은 임대기간요건 충족에 영향을 미친다고 보기 어려운 점, 청구인이 동일 세대원인 배우자로부터 쟁점임대주택을 포괄적으로 증여받아 임대사업을 영위하고 있는바 배우자가 청구인에게 쟁점임대주택을 증여한 행위가 소득세법 시행령제155조 제22항에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인에게 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
OOO서장이 2021.1.13. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과한 처분 및 OOO시장(OOO청장)이 2021.3.12. 청구인에게 지방소득세 OOO원을 부과한 처분은 이를 취소한다.
(1) 청구인은 배우자 AAA으로부터 쟁점임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하여 청구인을 포함한 1세대는 쟁점임대주택의 임대의무기간 내내 계속 임대를 유지하였으므로 임대기간요건을 충족하지 못하였다고 보아 과세한 처분은 부당하다. (가) AAA은 2020.5.15. 청구인에게 쟁점임대주택을 증여하면서 임대사업자의 지위를 포괄승계하는 것으로 증여계약서를 작성하여 관할 구청에 제출하였고, OOO시장은 이를 근거로 청구인이 배우자로부터 쟁점임대주택에 대한 임대사업을 승계한 것으로 보아 임대개시일을 2018.10.1.(당초 배우자의 임대사업개시일과 동일)로 하여 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따른 임대사업자등록증을 교부하여 주었는바 임대의무기간 동안 청구인을 포함한 1세대는 임대의 중단이 없었다. (나) 소득세법 시행령제155조 제22항에서 1세대가 같은 조 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못한 경우 과세특례를 적용받은 세액을 신고·납부하도록 명시하고 있는데, 임대기간요건의 충족여부가 되는 주체는 거주자 개인이 아닌 세대이므로 청구인을 포함한 세대의 쟁점임대주택 임대가 변동되지 않는 한 쟁점증여를 이유로 소득세법 시행령제155조 제22항을 위반한 것으로 볼 수 없다. (다) 쟁점임대주택의 임차인은 쟁점증여 전후 변동없이 해당 주택에서 계속 거주하고 있으며, 임대료 인상 등은 민간임대주택법이 허용한 범위 내에서 적법하게 이루어지고 있다. 동일한 세대 내에서 임대의 중단 없이 임대주택을 공급하는 것은 국민주거생활 안정이라는 민간임대주택제도의 도입취지에도 부합한다.
(2) 청구인은 국세청에 질의한 결과 이 건 처분의 근거인 소득세법 시행령제155조 제20항에 따른 주택수의 산정은 세대별로 함이 타당하다고 회신받았고, 국토교통부는 쟁점증여가 민간임대주택법을 위반하지 않았다고 답변하였다. (가) AAA은 국민신문고 및 국세청 홈택스를 통해 국세청에 질의한 결과 소득세법 시행령제155조 제20항에 따른 장기임대주택과 거주주택을 보유하고 있는 경우 주택 수의 계산은 세대별로 하는 것이 타당하다는 회신을 받았다. 청구인과 배우자는 같은 세대를 구성하는바, 쟁점임대주택의 소유자가 배우자에서 청구인으로 변경되었다고 하여 보유주택 수의 계산을 달리할 이유가 없다. (나) 민간임대주택법 제43조 에서 임대의무기간 내에는 원칙적으로 양도를 금지하고 있으나, 예외적으로 제2항에서 임대사업자 간의 양도를 허용하고 있다. AAA은 국민신문고를 통해 국토교통부에 문의한 결과, 국토교통부는 양수인이 임대사업자로서의 지위를 승계받아 임대사업자 의무사항을 준수하여 남은 양도인의 임대의무기간 동안 민간임대주택으로 운영하면 민간임대주택법에 저촉되지 않는 것으로 회신하였으며, 쟁점증여가 민간임대주택법을 위반하였다면 청구인에게 과태료 등의 제재조치가 이루어졌을 터인데, 그런 사실이 없다는 것은 쟁점증여가 관련 법상 적법함을 반증하는 것이다. (다) 소득세법 시행령은 민간임대주택법을 준용하여 장기임대주택의 임대기간을 민간임대주택법과 동일하게 8년으로 보는바 임대의무기간의 준수여부는 근거 법령인 민간임대주택법을 적용하는 것이 타당한바 해당 법령에 위배되지 아니한 쟁점증여가 소득세법의 임대의무기간을 위반하였다고 볼 수 없다.
(3) 앞서 살펴본 바와 같이 청구인을 포함한 세대가 임대의무기간을 위반한 사례가 없으므로 부부간 증여행위가 기획재정부령으로 정한 임대기간요건을 충족하지 못하는 부득이한 사유에 해당되지 않아 과세대상이라는 처분청의 의견은 소득세법 시행령제155조 제22항의 해석시 전단과 후단의 적용순서를 잘못 적용한 것이다.
(1) 세법상 청구인이 배우자인 AAA으로부터 임대업을 승계하였다고 볼 수 없는바 AAA은 쟁점임대주택을 청구인에게 증여함으로써 임대기간요건을 충족하기 전에 임대를 중단한 것으로 보아야 한다. (가) 청구인과 AAA의 주택임대사업자는 사업자번호가 다른 별개의 사업자로 청구주장처럼 청구인이 AAA의 주택임대업을 승계하였다고 볼 수 없다. AAA은 쟁점임대주택에서 2018.10.1.부터 임대업을 영위하다가 2020.6.16. 폐업신고를 하였고, 청구인은 2020.5.22.부터 주택임대업을 개시한 것으로 사업자등록을 하였다. (나) 임대주택의 임대기간을 계산할 때 기산일은 임대주택으로 등록하여 임대를 시작한 날이어서 청구인이 주택임대업을 시작한 날은2020.5.22.이므로 OOO에 등록한 “임대사업자 등록증”상 임대개시일이 2018.10.1.이라는 이유만으로 달리 볼 수는 없다.
(2) 청구인은 같은 세대 내 소유권 이전은 소득세법 시행령제155조 제22항을 위배되지 않는다고 주장하나 이는 잘못된 법 해석이다. 임대주택 보유자의 거주주택 특례는 세대 내에서 임대주택과 거주주택을 각각 보유하고 있는 경우에도 적용가능하나, 임대사업자는 과세특례를 적용받은 후 임대의무기간 동안 계속 임대를 유지해야 하는바 1세대 내에서 무분별한 소유권이전이 가능하다고 볼 수 없다.
(3) 증여는 소득세법 시행령에서 열거한 계속 임대로 보는 부득이한 사유에 해당하지 아니하는바 AAA이 청구인에게 쟁점임대주택을 증여함으로써 임대가 중단된 것으로 보아야 한다. (가) 소득세법 시행령제155조 제22항 및 같은 법 시행규칙 제74조의2에서 ‘상속’ 등 부득이한 사유로 임대기간 요건을 충족하지 못하여도 임대로 보는 경우를 명시하고 있는데, ‘증여’는 열거되어 있지 아니하다. (나) 조세법률주의 원칙상 과세요건, 비과세요건, 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조)한다.
(1) 청구인은 2019.3.4. 거주주택의 양도 당시 거주주택 외에 주택 2 채를 보유하고 있었으나, 1호의 주택은 대체취득에 따른 일시적 2주택으로서 보유주택에서 제외되고, 나머지 쟁점임대주택은 소득세법 시행령제155조 제20항에 따라 보유주택에서 제외되어 거주주택의 양도소득 전액은 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받았다.
(2) AAA(청구인의 배우자)은 아래 <표3>과 같이 쟁점임대주택 (OOO 소재 아파트 1호로 면적은 84.96㎡)을 취득하여 OOO에 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록한 후 OOO에 주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 신청하였다. <표3> AAA의 쟁점임대주택 취득 및 사업자등록 내역 OOO
(3) AAA이 임대사업자를 최초 등록한 날인 2018.10.1.이 쟁점임대주택의 ‘임대기간 기산일’이 된다는 사실에 대해서는 양측 간에 이견이 없고, AAA(“증여자”)은 2020.5.15. 청구인(“수증자”)과 쟁점임대주택에 대한 증여계약서를 작성한 후 관할 시청에서 검인을 받았는데, 해당 계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO
(4) 청구인은 AAA으로부터 쟁점임대주택을 증여받고, 관할 시청 및 세무서에 임대사업자로 등록하였다. (가) 청구인이 쟁점임대주택에 대하여 OOO에 등록한 임대사업자 등록내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인의 관할 시청 임대사업자등록내역 OOO (나) 청구인은 2020년 5월에 개업연월일을 “2020.5.22.”, 업종을 “주거용 건물 임대업”으로 하여 부가가치세 면세사업자로 등록하였다. (다) AAA은 2019.11.7. 임차인 BBB와 민간임대주택법 시행규칙에 따른 표준임대차계약 서식을 이용하여 쟁점임대주택에 대한 임대차계약을 체결하였는데, 계약서상 해당 임차주택이 장기일반임대주택임이 표시되어 민간임대주택법에 따른 임대조건 등의 변경, 임대차계약의 해제 등이 가능함이 명시되어 있고, 임대차계약기간은 2019.11.18.부터 2021.11.17.까지로 청구인은 해당 임대차계약 내용을 그대로 승계하였다고 주장한다.
(5) 청구인은 국세청 및 국토교통부의 국민신문고 질의회신 내역을 아래와 같이 제시하였다. OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령제155조 제22항에서 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하였으나, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세특례를 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하는 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 거주주택 양도 당시 적용받은 감면세액을 양도소득세로 신고·납부하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 처분청은 임대사업자인 배우자와 동일 세대인 청구인이 소득세법 시행령제155조 제21항에 따른 과세특례를 적용받은 후 쟁점임대주택에 대한 임대기간요건을 충족하기 전에 임대사업자인 배우자가 청구인에게 쟁점임대주택을 증여하였으므로 기감면받은 세액을 추징해야 한다는 의견이나, 소득세법 시행령제155조 제22항에서 “1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때”라고 되어 있어, 임대기간의 충족 주체를 1세대로 보는 것이 타당한바 동일 세대 내의 임대주택의 소유권 이동은 임대기간요건 충족에 영향을 미친다고 보기 어려운 점, 청구인은 배우자와 쟁점임대주택에 대한 임대사업자의 지위를 포괄적으로 양도·양수하는 것으로 증여계약서를 작성하였고, OOO시장은 청구인을 임대사업자로 등록하면서 임대개시일을 배우자의 임대개시일과 동일한 2018.10.1.로 하는 등 청구인이 동일 세대원인 배우자로부터 쟁점임대주택을 포괄적으로 증여받아 임대사업을 영위하고 있는바 배우자가 청구인에게 쟁점임대주택을 증여한 행위가 소득세법 시행령제155조 제22항에 해당한다고 보기 어려운 점, 소득세법 시행령제155조 제22항 제2호 가목 및 같은 법 시행규칙 제74조의2에서 규정한 계속 임대로 보는 부득이한 사유는 1세대가 물리적으로 임대기간을 충족할 수 없는 경우를 열거한 것으로 처분청의 의견처럼 같은 세대 내의 이동인 쟁점증여에는 적용하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택에 대한 임대기간요건을 충족하지 못하였다고 보아 청구인에게 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제100조,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 일부개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (이하 생략).
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기가정어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식: 거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 가정어린이집을 장기임대주택 또는 장기가정어린이집으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액
2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 따라 수용(협의매수를 포함한다)된 경우
(4) 민간임대주택에 대한 특별법(2020.3.24 법률 제17091호로 일부개정된 것) 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 제43조【임대의무기간 및 양도 등】① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우 (5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(대통령령 제30149호, 2019.10.22., 일부개정된 것) 제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
② 법 제43조 제4항에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.
③ 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 (6) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제15조【임대사업자간 민간임대주택 양도 신고】① 임대사업자는 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 양도하려는 경우에는 별지 제19호 서식의 민간임대주택 양도신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 전자정부법 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양수하는 자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자는 제외한다)의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
② 제1항에 따른 신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 전자정부법 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양도한 자와 양수한 자의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
③ 제1항에 따라 민간임대주택 양도신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 즉시 해당 민간임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.