쟁점규정의 입법취지는 특정승계 또는 포괄승계 여부와 관계없이 다수 임대주택 보유자에 대한 규제로 보이는 점, 포괄승계도 취득의 한 유형으로서 쟁점규정을 적용할 때 임대주택을 포괄승계로 취득한 경우를 달리 볼 것도 아닌 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단
쟁점규정의 입법취지는 특정승계 또는 포괄승계 여부와 관계없이 다수 임대주택 보유자에 대한 규제로 보이는 점, 포괄승계도 취득의 한 유형으로서 쟁점규정을 적용할 때 임대주택을 포괄승계로 취득한 경우를 달리 볼 것도 아닌 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) ‘합산배제 임대주택’ 관련 종부세법령의 입법형식 (가) 종부세법 제8조 제1항은 종합부동산세 과세표준을 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제1호는 그 예외로 “민간임대주택법에 따른 민간임대주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”라고 규정하면서 종합부동산세 과세에서 제외되는 민간임대주택의 구체적 범위를 시행령에 위임하였다. 이를 위임받은 종부세법 시행령 제3조 제1항은 민간임대주택 중 비과세 주택의 범위를 규정하고 있고, 같은 항 제8호 가목의 1)부터 3)은 장기일반민간임대주택의 비과세 적용요건을 규정하고 있으며, 같은 항 제8호 나목의 1)부터 4)는 비과세 적용제외요건을 규정하면서 쟁점규정1 상 “새로 취득” 옆 괄호에서 “ 제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다 ”라고 규정하여 적용제외요건의 예외를 별도로 규정하고 있다. (나) 처분청은 쟁점임대주택에 대하여 쟁점규정1의 예외규정에 “임대사업자로서의 지위를 포괄승계”하여 매입한 임대주택을 합산배제 임대주택으로 본다는 규정이 없으므로 청구인에 대한 종합부동산세 부과처분은 정당하다는 의견이나, ‘합산배제 임대주택’ 관련 종부세법령의 입법형식을 살펴보면, “원칙(종부세법 제8조 제1항)의 예외(같은 조 제2항 제1호)의 예외(쟁점규정1)의 예외(‘새로 취득’의 예외)”로 규정되어 있는바, 이는 합산배제 임대주택에 포함되는지에 관한 적극적 규정이 필요한 것이 아니라 합산배제 임대주택에 포함되지 아니하는 주택에 관한 소극적 규정이 필요한 것임에도 처분청은 이를 반대로 잘못 해석하였다.
(3) 종부세법과 민간임대주택법의 입법취지 및 쟁점규정1, 2의 해석 (가) 종부세법 제1조는 종부세법의 입법취지에 대하여 “이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있고, 민간임대주택법 제1조 는 그 입법취지에 대하여 “이 법은 민간임대주택의 건설·공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있다. (나) 과거임대주택법은 2015.8.28. 민간임대주택법으로 전부개정되었는데, 전부개정 이유는 “임대주택의 수급불균형으로 인한 임차인의 주거비 부담을 완화하고 민간부문에 의한 공공임대주택 공급만으로 임대주택의 공급이 원활하지 못하여 민간부분에 의한 임대주택 공급을 위하여 규제에서 지원으로 개편하기 위함”이었다. 국토교통부는 2017.12.13. 임대주택 등록 활성화방안을 발표하며 민간임대주택 공급을 장려하기도 하였다. 또한 종부세법은 제정 당시부터 주택에 대한 종합부동산세의 과세기준인 주택과세표준의 합계액 OOO원을 계산할 때임대주택법이 규정한 임대주택으로서 정책목적에 따라 종합부동산세 과세에 적합하지 아니한 주택을 제외하였다. (다) 쟁점규정2의 의의
1. 쟁점규정2의 내용 전술한 바와 같이 민간임대주택법은 국민의 주거생활안정에 필요한 민간임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 제정되었는바, 민간임대주택법 제43조 제1항 은 “임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.”라고 규정하고 있는데, 쟁점규정2에서 “제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.”라고 규정하여 그 예외를 인정하고 있다. 쟁점규정2에서 민간임대주택을 양수한 임대사업자는 “양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계”하도록 하고 있는데, 이는 “법정 당연 지위의 포괄승계”이다. 즉 쟁점규정2는 임대사업자가 다른 임대사업자에게 임대주택을 양도하는 경우의 특별한 법률효과를 규정하고 있는데, 이는 이례적인 입법형식이다.
2. “임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계”의 의의
① 목적물에 관한 소유권만 이전받는 특정승계와 ② 매도인의 법률상 지위까지 승계받는 포괄승계는 구별되는 법률용어인데, 쟁점규정2는 “양수인은 ‘임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계’한다”라고 규정하고 있는바, 양도인인 임대사업자와 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 승계하여 “임대사업자인 양도인의 모든 권리와 의무를 승계”하는 포괄승계를 규정하고 있다. 쟁점규정2가 특별히 ‘포괄승계’를 규정함으로써 임대사업자의 임차인을 강하게 보호할 수 있게 되는데, 포괄승계의 뜻을 계약서에도 명시하게 하고 있고(쟁점규정2), 시장 등에게도 임대인의 변경사실을 알리게 하고 있는바(민간임대주택법 시행규칙 제15조 제3항), 그 이유는 민간임대주택의 임차인은 그렇지 않은 주택의 임차인보다 임대기간 및 임대료 인상률 등의 측면에서 더욱 나은 주거안정을 누리고 있는데, 이를 보호하기 위함이다. 결론적으로 민간임대주택의 공급확대를 위한 민간임대주택법의 입법취지를 살리고, 임대사업자로부터 임대주택을 임차한 임차인의 주거안정을 위하여 쟁점규정2는 명문으로 “양수인은 ‘임대사업자인 양도인의 지위를 포괄적으로 승계’한다”라고 규정하였는바, ‘지위’의 ‘포괄승계’는 민간임대주택법 해석 상 도출되는 것이 아니라 문언해석 상 명백한 것이다. (라) 쟁점규정1의 해석
1. 쟁점규정1의 내용 쟁점규정1은 “1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택을 비과세되는 장기일반민간임대주택에서 제외한다.”라고 규정하면서 하단 괄호에서 “[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]”라고 규정하여 적용제외요건의 예외를 별도로 규정하고 있다. 또한 쟁점규정1은 다주택자인 임대사업자가 조정대상지역의 주택을 “새로 취득”하여 임대하는 경우에는 합산배제 임대주택에서 제외되도록 하면서도 “새로 취득” 옆 괄호에 “새로 취득”의 예외로서 ① 상속으로 취득하는 경우와 ②도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업, 재건축사업 등으로 기존 주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하는 경우를 규정하여 합산배제 임대주택에 포함하도록 하고 있다.
2. 쟁점규정1의 연혁 및 개정이유
(4) 이 사건 처분의 위법성을 종합하면 다음과 같다. (가) 쟁점규정1 상 ‘새로 취득’ 또는 ‘신규 취득’은 문언해석 상 ‘지위 포괄승계로 인한 취득’과 명백히 다르다. (나) 임대주택 비과세 원칙 및 예외규정의 입법형식에 비추어 보면, ‘새로 취득’에 포함되지 않는 경우를 적극적으로 규정해야 하는 것이 아니고, 합산배제 임대주택에 포함되지 않는 구체적인 소극적 규정이 필요하다. 만약 소극적 규정이 없다면 문언해석을 통해 ‘새로 취득’ 여부를 판단하여야 한다. (다) ‘새로 취득’ 옆 괄호 내 ‘상속, 재건축·재개발’은 ‘새로 취득’으로 볼 수 없는 예를 나열한 것에 불과하다. 즉 ‘상속, 재건축·재개발’을 제외한 모든 취득이 ‘새로 취득’이라는 의미가 아니다. 따라서 괄호 내에 “임대사업자가 임대사업자로부터 양수하여 지위를 포괄적으로 승계하는 경우”를 기재하지 아니하였다고 해서 해당 행위를 ‘새로 취득’으로 볼 수 없다. (라) ① 임대사업자가 임대사업자로부터 양수하는 것과 ② 임대사업자 아닌 자로부터 양수하는 것을 구별하여야 한다. 전자의 경우 쟁점규정2의 입법취지 및 이로 인한 임차인 보호 목적 등에 비추어 투기목적이 있다고 볼 수 없다. 그럼에도 처분청은 위 두 경우를 구별하지 아니하고 동일한 것으로 취급하였다. 하지만 쟁점규정2는 명시적으로 ‘지위 포괄승계’를 규정하고 있으므로 두 경우를 구별하여야 하고, 이는 법 해석상 당연하며, 사회·경제적 측면에서도 필요하다. (마) 종부세법과 민간임대주택법의 입법취지를 고려하더라도 ‘새로 취득’을 ‘지위 포괄승계로 인한 취득’으로 해석할 수 없다. 즉 종부세법의 입법취지는 고액의 부동산 보유자에게 종합부동산세를 부과하여 부동산의 가격안정을 도모하는 것을 목적으로 하나, 민간임대주택법의 입법취지는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하기 때문에 원칙적으로 종부세법의 입법취지에 맞지 않는 민간임대주택에 대해서는 종합부동산세를 과세하지 않았고, 이후 거듭하여 원칙의 예외를 두게 된 것이다. 조정대상지역에도 임대주택은 존재하여야 하고, 임대주택의 영속성을 보장하여 서민의 주거생활안정에 기여하는 것은 투기가 아니다. 그럼에도 처분청은 민간임대주택법의 입법취지를 고려하지 아니하고 다주택자는 곧 투기하는 사람이라고 오해하였다. 위 연혁 기재와 같이 청구인의 행위를 ‘투기목적’으로 단정하여 과세하는 것은 실질과세원칙에 위배된다.
(2) 청구인은 쟁점규정1에서 “임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하여 취득한 경우”를 “새로 취득”으로 본다고 규정하고 있지 아니하므로 쟁점임대주택은 합산배제 임대주택 제외대상에 해당하지 아니한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 참조)할 것인바, 쟁점규정1은 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택을 합산배제 임대주택에서 제외되는 주택으로 규정하면서 “새로 취득”의 예외로서 “상속 또는 재건축·재개발에 따라 피상속인 또는 멸실된 주택의 임대기간이 합산되는 경우의 취득”만을 규정하고 있을 뿐, “임대사업자의 지위를 포괄승계하는 경우의 취득”을 제외한다고 규정하고 있지 아니한 점, 쟁점규정1 의 개정취지가 주택시장안정과 투기목적의 추가적인 주택구입 억제인 것으로 확인되는 점, 청구인이 2019.6.4. 쟁점임대주택 취득 당시 쟁점임대주택은 이미 조정대상지역의 주택이었고, 2018.9.13. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에도 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점임대주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하였다. 따라서 쟁점임대주택을 과세대상물건에 포함하여 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
(2) 처분청이 제출한 청구인의 주택임대업 사업자등록내역 자료에 의하면, 청구인은 아래 OOO와 같이 2016.2.19. 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 최초 등록하였고, 2016.5.25.소득세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 신청·등록한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 이의신청 제기 시 처분청에 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점임대주택의 부동산매매계약서 5매를 제출하였는바, 각 부동산매매계약서 특약사항 4번에는 “매수인은 민간임대주택법상 임대사업자인 매도인의 지위를 포괄승계하기로 한다.”라고 기재되어 있는 것으로 나타난다. (나) 쟁점규정1에 대한 법무법인 AAA(이 건 심판청구 대리인)의 법률의견서(2020.12.3., 청구 외 자에게 회신) 내용은 다음과 같다. (다) 쟁점임대주택에 대한 청구인의 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 2019.5.31. 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택(8년)으로 하여 임대사업자등록증에 추가등록(신청)한 것으로 나타난다.
(4) 2018.10.23. 개정된 쟁점규정1과 관련하여 국세청이 발간한 2019년 개AAA법 해설에 의하면, 그 개정취지로 “2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 신규 취·등록 임대주택의 종합부동산세 합산배제 제외를 통해 주택시장 안정”이라고 기재되어 있고, 그 개정내용은 다음과 같다. 한편 2020.2.11. 개정된 쟁점규정1과 관련하여 기획재정부가 발간한 2019 간추린 개AAA법에 의하면, 그 개정취지로 “투기목적의 추가적인 주택구입 억제라는 제도취지를 고려하여 상속 등에 의한 취득은 합산배제”라고 기재되어 있고, 그 개정내용은 다음과 같다.
(5) 국토교통부공고 제2018-1766호에 의하면, 쟁점임대주택은주택법제63조의2 제1항의 규정에 따라 2018.12.31. 조정대상지역으로 지정된 것으로 나타난다.
(6) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인이 신고한 ‘2020년도 임대주택 합산배제 신고서(2020.9.29. 홈택스)’에 쟁점임대주택은 포함되어 있지 아니한 것으로 나타나는데, 이에 대해 처분청이 청구인에게 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택으로 신고하지 아니한 사유에 대하여 문의한바, 청구인은 쟁점임대주택을 합산배제대상으로 신고하였으나, 왜 홈택스 자료에서 누락되었는지는 모르겠다고 답변하였다는 의견이다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점규정2에 따라 “임대사업자로서의 지위를 포괄승계”하여 취득한 쟁점임대주택은 쟁점규정1 상 “새로 취득”한 것으로 볼 수 없으므로 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임)인바, 쟁점규정1은 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에서 제외되는 주택으로 “1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택”이라고 규정하고 있고, 종부세법 시행령 제3조 제7항은 “제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.”라고 규정하면서 제2호에서 “상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.”라고 규정하고 있으며, 제7호에서 “도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업·재건축사업 또는빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다.”라고 규정하고 있는바, 쟁점규정1은 “1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득하는 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택”의 제외대상으로 ① 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우와 ② 재개발사업·재건축사업 또는 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우를 규정하고 있을 뿐, 달리 쟁점규정2에 따른 “양수인이 양도자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 경우”를 규정하고 있지 아니한 점, 2018.10.23. 개정된 쟁점규정1의 개정취지는 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 신규 취·등록 임대주택의 ‘종합부동산세 합산배제 제외’를 통하여 주택시장을 안정시키는 데에 있고, 2020.2.11. 개정된 쟁점규정1의 개정취지는 투기목적의 추가적인 주택구입 억제라는 제도의 취지를 고려하여 ‘상속 등에 의한 취득의 경우에만 종합부동산세 합산을 배제’하는 데에 있는바, 쟁점규정1의 입법취지는 특정승계 또는 포괄승계여부와 관계없이 다수 임대주택 보유자에 대한 규제로 보이는 점, 포괄승계도 취득의 한 유형으로서 쟁점규정1을 적용할 때 임대주택을 포괄승계로 취득한 경우를 달리 볼 것도 아닌 점, 쟁점임대주택이 소재한 지역은 2018.12.31. 조정대상지역으로 지정되었고, 청구인은 2019.6.4. 쟁점임대주택을 취득한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점임대주택이 종합부동산세 과세표준 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조[과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택,공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조[합산배제 임대주택](2021.2.17. 대통령령 제31447호로 일부개정된 것) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때민간임대주택에 관한 특별법제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는민간임대주택에 관한 특별법제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. 7.도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다. 제3조[합산배제 임대주택](2020.2.11. 대통령령 제30404호로 일부개정된 것] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. 7.도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업에 따라 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로운 주택을 취득하게 된 경우에는 멸실된 주택의 임대기간과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산한다. 이 경우 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월 이내에 임대를 개시해야 한다. 제3조[합산배제 임대주택](2018.10.23. 대통령령 제29243호로 일부개정된 것] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 제43조[임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그, 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.