쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부 및 쟁점①부동산이 사업용 토지라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO 전 387㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다), 같은 곳 545-2 주택 77.76㎡와 대지 246㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2019.12.5. AAA주식회사(OOO 소재 ‘OOO’ 시행사로서, 이하 “양수인”이라 한다)에 양도하면서 각 OOO원, OOO원을 각 실지거래가액으로 하고 쟁점②부동산은 1세대 2주택 비과세를 적용하여 2020.1.4. 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고･납부 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산을 사실상 일괄양도한 것으로 판단하고 소득세법 제100조 제3항 에 따라 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우 그 구분한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있어 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액을 기준시가로 안분한 금액으로 하여 2020.10.16. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.11.6. 이의신청을 거쳐 2021.4.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 실거래가액으로 신고하였음에도 불구하고 이를 부인한 처분은 부당하다. (가) 쟁점①부동산은 활용가치가 거의 없는 가파른 경사면에 위치한 맹지여서 원만한 합의를 위해 청구인의 요구보다 낮은 OOO원에 양도하기로 하였고, 쟁점②부동산은 경사진 언덕의 토지여서 당초 주택을 신축할 때 신축주택 부지의 평탄작업, 축대작업 등 토지조성에 많은 비용이 발생하였기에 청구인도 매도의사가 없었으나 지역을 위한 대규모 재개발 사업이라는 양수인의 간청으로 부득이하게 OOO원에 양도하기로 합의하였다. (나) 소득세법 제100조 제2항 및 제3항은 토지와 건물은 극히 이례적인 경우를 제외하고 통상 별개로 거래되지 않고 일괄하여 거래됨에도 자의적으로 실거래가액을 구분하는 왜곡을 방지하고자 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 일괄양도로서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때 실지거래가액을 안분계산하도록 한 것으로 청구인의 경우 쟁점①․②부동산은 연접하지 않은 부동산이고, 부동산의 특성이 전혀 다르며, 실거래가액이 구분되어 있으므로 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수 없다. (다) 처분청은 양수인이 OOO 아파트 건설을 위한 부지로 쟁점부동산을 일괄매입한 것이라는 의견이나, 일괄매입이라면 모든 소유주들의 부동산들이 동일한 가격으로 매수되었어야 함에도 불구하고 이 사업의 부동산 매수는 한 주민씩 협상을 통해 서로 다른 매매가격으로 2년에 걸쳐 진행해 왔으므로 각각의 부동산 거래는 별개의 거래라고 할 것이다. (라) 처분청은 청구인의 쟁점②부동산의 개별공시지가 대비 실지거래가액이 높다는 의견이나, 청구인의 매매가격은 돌축대 등의 토목비용을 반영하면 다른 주택 매매가격과 유사한 수준이다. (마) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우로 본다는 것을 알았다면 1세대 1주택으로 비과세인 주택과 쟁점부동산을 구분하여 신고하였을 것이고, 처분청의 의견대로 주택의 가격이 OOO원이라면 절대로 매도하지 않았을 것임에도 불구하고 당사자간의 계약의 자유를 부정하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(2) (예비적 청구) 쟁점①부동산은 맹지로서 사실상의 임야에 해당하고, 청구인은 1980.3.6.부터 이를 소유하여 계속 거주하였으므로 쟁점①부동산의 양도는 사업용 토지의 양도로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인의 쟁점부동산 거래는 별도 거래가 아닌 일괄양도로 판단된다. (가) 청구인은 부동산의 특성(부동산의 종류, 위치, 주택토지조성공사 등)에 따라 개별적으로 거래가액을 협상하여 양도가액을 결정하였다고 주장하나, 양수인은 ‘OOO 아파트’의 시행사로 아파트 건설을 위한 부지로 사용하기 위하여 사업지구 내 소재 부동산들을 일괄로 매입한 것으로 보이고, 청구인은 쟁점부동산의 가격을 개별적으로 결정하였다는 증거로 양수인의 확인서와 사진만 제출하였을 뿐 실질적인 가격 결정에 대한 객관적인 증빙자료는 없으며, 계약서상 토지와 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 경우에는 합리적인 가액이라고 볼 수 없다. (나) 양수인이 2019년 12월에 매입한 단독주택(부수토지 포함)의 거래가액 중 청구인의 주택과 기준시가가 유사한 주택들의 매매가액을 아래 <표1>과 같이 살펴보면 쟁점②부동산과 가장 유사한 OOO의 단독주택은 OOO원에 거래되었고, 쟁점②부동산의 기준시가보다 2배 높은 OOO의 단독주택은 OOO원에 거래된 것으로 확인되며, 다른 4건의 단독주택 기준시가 대비 실지거래가액 비율의 평균은 7.9배이나 쟁점②부동산의 기준시가 대비 실가비율은 13.7배로 현저히 높으므로 처분청은 쟁점②부동산의 양도가액을 OOO원으로 경정하였다. <표1> 쟁점②부동산과 유사한 단독주택의 거래내역 비교 OOO (다) 양수인이 BBB로부터 주택 및 부수토지와 연접하지 않은 다른 토지를 매수하고 작성한 계약서를 살펴보면 각각의 양도가액을 구분하여 작성하지 않은 것으로 볼 때 계약서 작성의 일관성이 없는 점 등에 비추어 양도가액을 임의적으로 구분하여 작성한 것으로 판단된다. (라) 청구인은 건물과 토지, 연접한 토지를 일괄로 취득 또는 양도하는 경우에 소득세법 제100조 제2항 및 제3항에 따른 일괄양도를 적용하는 것이라고 주장하나, ‘토지와 건물 등’은 수개의 자산을 일괄로 양도하는 것이며, 청구인이 주장하는 건물과 토지만 양도하는 경우 및 연접한 토지를 일괄로 양도한 경우에만 적용하는 것은 아니라고 할 것이다.

(2) (예비적 청구) 청구인은 쟁점①부동산이 사실상 임야라고 주장하나 쟁점①부동산은 지목이 “전”인 토지를 방치하여 맹지가 된 것으로 나대지로 보는 것이 타당하므로 비사업용 토지로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산을 일괄양도한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

② 쟁점①부동산이 사업용 토지라는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

• 가. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것
• 나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 제168조의7(토지지목의 판정) 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별 한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 따르면, 쟁점①부동산은 매도인 청구인, 매수인 양수인, 2019.12.5.을 명도일로 하여 OOO원에 매매계약을 체결하였고, 쟁점②부동산은 매도인, 매수인, 명도일이 쟁점①부동산과 동일하며, 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있다. (나) 쟁점부동산에 대하여 청구인이 양도소득세를 신고한 내역과 및 처분청이 경정한 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 쟁점부동산의 신고 및 처분청의 경정 내역 OOO (다) 쟁점부동산의 2020.12.18. 기준 지적도는 아래와 같다. <쟁점부동산의 지적도(2020.12.18.)> OOO (라) 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산과 연접하거나 인접한 부동산의 거래를 비교한 내역은 아래 <표3>․<표4>와 같다. <표3> 쟁점ⓛ부동산 연접･최인접 토지 거래 비교 OOO <표4> 쟁점②부동산 연접･최인접 토지 거래 비교 OOO (마) 청구인이 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다.

1. 청구인은 아래와 같은 쟁점①부동산과 쟁점②부동산의 사진을 제출하였다. <쟁점①부동산> OOO <쟁점②부동산> OOO

2. 청구인이 제출한 2매의 양 수인의 확인서(2020.8.25., 2020.12.22.)에는 쟁점①부동산이 활용이 불가능한 맹지임에 따라 상대적으로 저가에 매수하였고, 쟁점②부동산은 평탄작업에 소요된 비용을 고려하여 상대적으로 고가에 매수하였다는 내용이 기재되어 있

• 다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실거래가액으로 신고․납부하였음에도 처분청이 이를 부인하고 일괄양도로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 양수인과 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산을 동일한 날짜에 양도하였고, 쟁점②부동산의 양도가격을 인근의 다른 부동산 거래의 실지거래가액 대비 개별공시지가 비율과 비교하였을 때 평균보다 높은 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점①부동산이 맹지여서 청구인의 요구보다 낮게 양도가액이 책정되었다고 주장하나, 양수인의 확인서 외에 과세대상인 쟁점①부동산을 낮게 책정하고 쟁점②부동산을 상대적으로 높게 책정한 객관적인 근거가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점①부동산은 맹지로서 사실상의 임야에 해당하고, 청구인이 계속 거주하였으므로 쟁점①부동산의 양도는 사업용 토지의 양도라고 주장하나, 소득세법 시행령제168조의7은 “법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하되, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다’고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점①부동산이 사실상 임야라고 주장하나, 지적도, 사진 등에 의하면, 쟁점①부동산은 공부상 지목이 “전”으로, 인근에 주택들이 소재하고 있어 나대지로 볼 수 있는 반면, 청구인은 쟁점①부동산이 비사업용 토지에 해당하지 않는다는 객관적인 증빙을 제시하지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.