[요지] 쟁점토지 취득계약서가 다운계약서라는 것에 대한 쟁점토지 전 소유주의 확인이 없고, 제출된 취득계약서상에 중개인은 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 당시 중개인이었다고 주장하는 자가 해당 공인중개사에서 근무하였다는 사실여부도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인들이 AAA에게 지급한 금액이 쟁점토지 대금의 일부이므로 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구인들의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[요지] 쟁점토지 취득계약서가 다운계약서라는 것에 대한 쟁점토지 전 소유주의 확인이 없고, 제출된 취득계약서상에 중개인은 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 당시 중개인이었다고 주장하는 자가 해당 공인중개사에서 근무하였다는 사실여부도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인들이 AAA에게 지급한 금액이 쟁점토지 대금의 일부이므로 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구인들의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지 취득계약서에 기재된 금액 외 EEE에게 지급한 금액을 취득가액에 포함하여 양도소득세를 산정하는 것이 타당하다. (가) 청구인들은 쟁점토지 취득당시 매도인 CCC의 요구와 공인중개사 FFF의 중재로 2005.6.24. 계약금 OOO원, 2005.7.12. 중도금 OOO원, 2005.7.25. 잔금 OOO원, 총 OOO원으로 다운계약서를 작성하기로 서로 합의되어 계약서에 기재된 매매대금 OOO원은 CCC의 계좌로 송금하였고, OOO원은 별도로 중도금 지급일인 2005.7.12. CCC이 지정한 EEE의 계좌로 송금하였다. (나) 다운계약서를 작성한 잘못은 청구인들도 인정하나 취득당시인 2005년도는 전면 실거래가신고 시행 전으로 매도인 CCC의 조세회피에 협조할 의도는 전혀 없었고, 청구인들은 쟁점토지 취득전에 CCC과 일면식도 없던 관계로 당시 OOO 대표 FFF의 소개로 알게 되었으며, 처분청은 중도금 지급일인 2005.7.12. 제3자인 EEE 계좌로 송금한 OOO원이 매도인 CCC의 계좌로 입금되지 않아 취득가액으로 인정하기 어렵다고 주장하나, 청구인들은 남남인 관계로 아무런 이유없이 그것도 중도금 지급일에 맞춰 다운계약금액인 OOO원을 제3자인 EEE에게 각각 송금한다는 것은 취득자금이 아니면 설명할 수 없다. (다) 취득계약서는 쌍방합의로 작성되었으나, 실질은 공인중개사인 FFF의 중개로 성사된 계약으로, 중개수수료는 총매매대금(OOO원)의 OOO%인 OOO원으로 합의하여 FFF에게 송금하였으므로, 다운계약금액인 OOO원은 쟁점토지 취득가액으로 인정되어야 한다.
(2) 아래와 같은 이유로 처분청의 의견은 타당하지 아니하다. (가) 처분청은 청구인들이 CCC에게 각각 매매대금을 입금했음에도 영수증 1매만 발급한 것으로 볼 때 청구인들간 일면식이 없다는 청구인들의 주장을 인정할 수 없다고 하나, 영수증 1매만 발급한 것은 관행상 일반적인 것일 뿐이고 청구인들 간의 일면식 여하와는 전혀 상관이 없다. (나) 처분청은 EEE에게 지급된 OOO원이 쟁점토지 취득에 관련된 비용인지 확인되지 아니한다고 하나, CCC은 다운계약서를 쓰지 않으면 매도하지 않겠다고 하면서 그 금액을 EEE에게 송금해줄 것을 요구하였고, 당시 다운계약이 일반화되었던 시기로 매도인의 조세회피를 도와준다는 적극적인 의사없이 그대로 따랐을 뿐이며, EEE에게 입금한 금액이 쟁점토지 취득비용이 아니라면 청구인들이 고액을 같은 날짜에 동일하게 입금할 이유가 없고, 매매계약 전 후 청구인들과 EEE간 금융거래 등이 없었다는 사실만 보더라도 청구인들과 EEE이 일면식이 없다는 주장이 사실임을 알 수 있다. (다) 청구인들은 취득계약서에 중개사의 서명날인이 없다는 사실을 과세전적부심사를 앞두고 처음 알게 되었고, 청구인들은 OOO FFF와 같은 사무소에 근무하는 GGG을 통해 쟁점토지를 소개받았으며, 매매계약시에도 FFF와 GGG을 비롯하여 CCC과 청구인들, AAA의 처가 함께 있었고, FFF가 부른 HHH 법무사가 부동산 이전등기를 OOO 등기과에 접수시켜 등기를 경료하였다. (라) 청구인들은 FFF가 자신을 소개하면서 준 명함을 다른 매매서류와 함께 현재도 보관하고 있는데 처분청의 주장대로라면 청구인이 명함까지 새긴 가공의 인물을 내세워 쟁점토지를 취득하였다는 결론인바, 이는 부동산의 거래관행이나 일반상식에 비추어도 타당하지 아니하다. (마) 청구인들은 CCC에게 다운계약서의 사실관계 확인을 부탁할 요량으로 CCC을 수소문한 결과, CCC의 부인은 다운계약서에 대한 확인을 거부하였고, 부동산등기를 담당했던 HHH 법무사사무소를 찾으려고 노력했으나 찾지 못하였다.
(1) 청구인들은 서로 일면식이 없는 사이이고 EEE과도 일면식이 없는 사이로 쟁점토지의 중도금 지급기일에 맞춰 제3자인 EEE에게 OOO원을 지급한 것은 쟁점토지의 취득자금이 아니면 설명할 수 없다고 주장하나, 2005.6.24. AAA은 CCC에게 OOO원, BBB은 CCC에게 OOO원을 지급하였음에도 CCC은 이를 구분하지 아니하고 OOO원 총액에 대하여 청구인들을 발급받는 자로 하여 영수증 1매만 발급하고 있어 청구인들간 일면식도 없다는 청구인들은 주장은 합리적이지 아니하고, 전 소유자 CCC은 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 하여 2005.9.29. 양도소득세를 신고하였고, 제3자 EEE은 CCC과 특수관계가 없는 자로 보이며, 중도금지급기일에 EEE에게 OOO원이 지급되었다고 하여 이를 쟁점토지 취득에 관련된 비용이라고 인정할 수는 없다.
(2) 청구인들은 취득계약서가 거래당사자 쌍방합의로 작성되었으나 실질은 공인중개사 FFF의 중개로 성사된 계약이며 중개수수료는 총 매입가액 OOO원의 OOO%인 OOO원으로 합의하여 지급되었으므로 제3자인 EEE에게 지급한 OOO원이 쟁점토지의 취득과 관련된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 취득계약서는 중개사 없는 쌍방합의 계약으로 작성되었고, 취득계약서 작성 당시 OOO라는 상호명은 확인되나 대표자는 FFF가 아니며, 현재 유사한 상호 모두 폐업상태로 FFF가 실제 당시 OOO에 근무하였는지 여부도 불분명한바, EEE에게 지급한 OOO원이 쟁점토지의 취득에 관련된 비용이라고 확인해 줄 수 있는 어떠한 근거도 없다.
(3) 청구인들은 쟁점토지를 취득하면서 작성된 취득계약서가 다운계약서라고 주장하나 청구인들의 주장을 확인할 수 있는 실제 매매계약서는 존재하지 않고, 청구인들이 취득당시 CCC의 조세회피(양도가액 과소신고)에는 협조ㆍ방조한 뒤 자신이 양도할 때에는 취득가액을 높여 인정받으려고 하는 것이므로 명백한 증빙자료를 갖추지 않는 한 청구인들의 주장은 정당하다고 볼 수 없는바, EEE에게 지급된 금원이 있다는 사실만으로 청구인들이 주장하는 매입가액이 진정한 것이라고 볼 수 없어 당초 취득계약서상 금액만 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 경정한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
(2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2017.10.31. 처분청에 쟁점토지 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청은 2020.12.9. 쟁점토지의 취득계약서상 금액을 취득가액으로 하여 청구인들의 양도소득세를 경정·고지하였다. ＜표1＞ 양도소득세 신고 및 경정내역 OOO (나) 2005.6.24.자 쟁점토지 취득계약서에 의하면, 매도인은 CCC, 매수인은 청구인들이고, 매매대금은 OOO원이며, 계약금 OOO원은 계약시 지불하고, 중도금 OOO원은 2005.7.12. 지불하며, 잔금 OOO원은 2005.7.25. 중개업자 입회하에 지불한다고 기재되어 있고, 특약사항에는 계약금 중 OOO원은 2005.6.27. 매도인 계좌로 송금한다고 기재되어 있으며 중개업자란은 공란으로 비워져 있어 중개인이 확인되지 아니한다. (다) 청구인들이 제출한 쟁점토지 취득대금에 대한 금융증빙자료에 의하면, 청구인들은 각각 아래 ＜표2＞와 같이 CCC과 EEE에게 지급하였고, 청구인들은 계약서상 중도금 지급일인 2005.7.25. EEE에게 총 OOO원을 입금한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 청구인들이 CCC과 EEE에게 지급한 금액 OOO (라) 청구인들은 FFF가 쟁점토지 매매를 중개하였다면서, FFF의 명함과 FFF에게 입금한 내역을 제출하였고, FFF의 명함에는 부동산 OOO 대표 FFF라고 기재되어 있으며, BBB은 2005.7.26. FFF에게 OOO원을 이체하였고, AAA은 2005.7.28. FFF에게 OOO원을 이체하여 청구인들이 FFF에게 이체한 금액은 총 OOO원으로 확인된다. (마) 쟁점토지 전 소유자 CCC의 2005년 양도소득세 신고서에 의하면, CCC은 2005.9.29. 쟁점토지의 취득가액으로 OOO원, 양도가액은 OOO원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다. (바) 처분청이 중개사 FFF를 확인하기 위하여 OOO의 OOO 등 유사명칭의 사업자명단을 조회한 결과, 5개의 사업자가 검색되었고, 대표자 이름에 FFF는 확인되지 않았으며, 답변서 작성일 당시 5개 사업자 모두 폐업한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지 취득계약서에 기재된 금액 외 중도금 지급일에 EEE에게 지급한 OOO원을 추가하여 취득가액을 산정하는 것이 타당하다고 주장하나, 청구인들이 실제 쟁점토지 매매가액이라고 주장하는 금액이 기재된 실제 취득계약서는 작성하지 아니하였다고 진술하여 실제 취득계약서가 확인되지 아니한 점, 청구인들이 2005.6.24.자 쟁점토지 취득계약서상 금액 외 EEE에게 입금한 금액이 쟁점토지 취득과 관련이 있다는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지 취득계약서가 다운계약서라는 것에 대한 쟁점토지 전 소유주의 확인이 없고, 제출된 취득계약서상에 중개인은 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 당시 중개인이었다고 주장하는 FFF가 해당 공인중개사에서 근무하였다는 사실여부도 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인들이 EEE에게 지급한 금액이 쟁점토지 대금의 일부이므로 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구인들의 주장을 받아들이기는 어렵다. 따라서 처분청이 청구인들이 신고한 쟁점토지 취득가액에서 OOO원을 제외하여 청구인들의 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.