지방국세청 재산평가심의위원회에서도 해당 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있다고 결정한 점, 청구인의 부친이 쟁점부동산을 매입한 가격과 비교하였을 때에도 평가기준일의 시가를 제대로 반영하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
지방국세청 재산평가심의위원회에서도 해당 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있다고 결정한 점, 청구인의 부친이 쟁점부동산을 매입한 가격과 비교하였을 때에도 평가기준일의 시가를 제대로 반영하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 상증세법은 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 예외적으로 평가기간 외 감정가액을 시가로 인정하는데, 예외규정에 해당하는 가격변동 요건은 엄격하게 해석하여야 하고 이는 과세관청이 적극적으로 입증하여야 한다. 증여일과 감정기준일 사이에 가격변동의 사정이 있다면 당해 감정가액은 평가심의위원회 회부 자체가 불가능하고, 가격변동요건을 위배한 평가심의위원회 회부는 명백히 상증세법 시행령 제49조를 위반하여 회부한 것으로 그 효력을 인정할 수 없다. 대법원은 증여 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 시가로 보기 위한 특별한 사정에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것으로 판단하여, 그 시점과 증여당시와의 사이에 시가의 변동이 없었다는 점을 과세관청이 적극적으로 입증하여야 한다고 판시하고 있다OOO
(2) 쟁점부동산의 경우와 같이 증여일로부터 약 9개월이 지난 시점을 기준으로 감정평가를 실시하면 가격상승 요인이 발생한다는 사실을 과세관청 스스로도 인정하여, 이 사건 이후로는 평가기간 바로 다음날을 기준으로 감정평가하도록 문제점을 개선하였다. 실제로 쟁점부동산의 경우와 같이 법정결정기한에 임박한 일자(증여일로부터 약 9개월이 경과한 2020.2.20.)를 기준으로 감정평가를 실시한 유사사건에 대하여, OOO지방국세청 평가심의위원회는 증여일과 감정평가일 사이에 가격상승이 있었다는 점을 들어 시가로 인정할 수 없다고 판단하였다. OOO
(3) 처분청은 상증세법 시행규칙 제15조를 근거로 감정평가서의 가격변동율이 5% 이내면 시가로 삼을 수 있다는 의견이나, 동 규정과 쟁점부동산은 적용기간, 적용대상, 평가기준, 비교대상이 모두 다르므로 이 사건에는 전혀 적용할 수 없다. 상기한 OOO지방국세청 평가심의위원회 사건(5.115%)과 이 사건(4.015%)은 감정평가서에 기재된 가격상승률에서만 약간의 차이를 보이는데, 그렇다고 하여 5%를 기준으로 시가 인정 여부를 결정할 수 있는 것은 결코 아니다. 조사청이 주장하는 5% 기준은 시가인정기간 내 공동주택에만 적용되는 것이므로, 쟁점부동산에 대하여 적용할 수 없다. OOO
(4) 국세청은 임의적인 시가 적용을 제한할 목적으로 ① 재산의 형태 및 이용상태 등이 동일한지 여부 ② 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없는지 여부 ③ 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부 등을 고려하여 시가인정 여부를 심의하도록 재산평가심의위원회 운영 규정을 마련해두고 있으므로, 쟁점금액이 이러한 사항을 고려하여 산정된 것인지를 검토하여야 한다. (가) 먼저, 조사청의 감정가액은 거래사례가액에 부동산 가격 상승률 4.086%를 적용하여 산정되었으므로, 감정가액 자체가 이미 증여일 이후의 가격변동을 반영하고 있다. 조사청의 감정가액은 거래사례비교법을 적용한 가액으로 최종 확정되었는데, 거래사례비교법은 인근 유사 부동산의 거래사례가액에 시점수정치 등을 반영하여 계산하는 것이고, “시점수정”은 거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래사례의 가격을 기준시점의 가격수준으로 적정화 하는 것을 의미한다. 조사청이 감정평가를 의뢰한 두 곳의 감정평가법인 모두 국토교통부에서 발표한 상업용부동산 자본수익률을 활용하여 시점수정치를 산정하였는데, 2019.3.5.(거래사례부동산의 거래시기)부터 2020.2.20.까지의 시점 수정치는 1.04086으로, 이는 해당 기간 중 4.086%의 가격 상승이 있었다는 것을 의미한다. 결국 시점수정치 그 자체가 가격변동을 전제로 한 것으로 조사청도 가격변동률을 반영하여 감정가액을 산정하였음에도, 그 결과치와 관련해서는 “증여시점부터 감정평가서 작성일까지 가격변동이 없다”라고 모순된 판단을 하였다. 특히 감정평가서에 기재된 평가기준일(2019.5.28.)부터 감정평가 가격산정기준일(2020.2.20.)까지의 상업용부동산 자본수익률은 4.015%이고, 이를 연간으로 환산하면 5.468%로 산정되는데 이는 과거 10년간 OOO지역 상업용부동산 자본수익률 중 가장 높은 수준에 해당한다. OOO 더구나 정부는 2020.6.23. OOO에서 단 4개동OOO만을 토지거래허가구역으로 지정하였는데 ‘OOO 기타 OOO 지역’(4.015%의 산정범위) 중 쟁점부동산이 위치한 OOO만을 토지거래허가구역으로 지정하였다는 사실은 쟁점부동산의 가격이 4.015%보다도 훨씬 높게 급등하였다는 점을 증명하고 있다. OOO (나) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가는 2016년부터 2019년까지 OOO원으로 4년간 변동이 없었으나, 2020년에는 OOO원으로 전년대비 8.1% 상승(12년만의 최고 상승률 기록)하여, 객관적인 가격변동이 있었음이 증명되었다. 조세심판원은 개별공시지가가 약 3% 상승한 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단하였는데OOO, 그렇다면 개별공시지가가 8.1% 상승한 쟁점부동산의 경우에는 당연히 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단하여야 한다. (다) OOO에서 추진하는 “OOO 복합개발사업”이 구체화되면서 쟁점부동산의 주위환경에 뚜렷한 변화가 발생하였고, 이에 따라 쟁점부동산이 위치한 지역의 부동산 가격이 급등하였다. 쟁점부동산은 “OOO 복합개발사업”이 추진되는 지역 바로 맞은편에 위치해 있는데, OOO 복합개발사업은 OOO시가 국제교류복합지구OOO내 OOO 각종 문화시설이 담긴 OOO 거점 시설을 건설하는 사업으로 OOO으로 연결되는 ‘국제교류복합지구’ 종합발전계획의 일환으로 추진되고 있다. ‘OOO 복합개발사업’의 진행상황을 살펴보면, 증여일 이전에는 해당 사업의 대략적인 가이드라인이 제시되었을 뿐, 증여일 이후에서야 세부적인 개발 계획을 단계적으로 발표하면서 관련 계획을 구체화하였다. OOO 특히 증여일 이후 OOO의 건설투자 확대발언과 OOO 육성 발표 및 OOO 정책보도로 쟁점부동산이 위치한 지역의 부동산 가격이 급등하였다. (라) 2017년부터 주택 등 부동산 가격이 급격히 상승함에 따라 정부는 이를 안정화시키기 위한 목적으로 부동산 대책을 수차례 계속 발표하였고, 실제 쟁점부동산 주변 아파트의 가격이 급등하는 등 쟁점부동산의 가격이 변동될 사정은 충분하다. 상가는 아파트처럼 빈번한 거래가 발생하지 않으므로 직접적인 가격변동을 확인하는 것은 쉽지 않은데, 법원이 “아파트 가격이 하락할 경우 주변 상가에도 그 영향을 줄 수밖에 없다”라고 판시OOO한 것처럼 상가는 주변 아파트 등 다른 부동산의 가격변동에 민감하게 영향을 받는다. OOO 아파트의 가격 동향을 살펴보면, 2017년부터 OOO 재건축 아파트를 중심으로 부동산 가격이 폭등함에 따라 정부는 부동산 가격을 억제하기 위해 부동산 대책을 계속 발표하였고, 지난 2019년에는 총 10차례의 부동산 대책이 나올 정도였다. OOO부동산의 “OOO 아파트 매매가격 동향”에서도 2019년 5월부터 2020년 2월까지 OOO 아파트 가격이 급격히 상승한 사실을 확인할 수 있다. OOO 실제로 쟁점부동산 인근에 위치한 OOO 124㎡(전용면적 99㎡)의 실거래가는 2019년 5월 OOO원에서 2020년 1월 OOO원으로 8개월만에 30%가 넘게 상승하는 등 부동산 가격이 급등하였다. 또한 OOO에 입지한 오피스 빌딩의 평균 가격변화를 벤치마크하기 위해 개발된 “OOO 오피스 매매지수”도 2019년 2/4분기 334.6에서 2020년 1/4분기 355.4로 6.22% 상승하는 등 쟁점부동산 증여일부터 조사청이 감정평가서를 작성할 때까지의 기간에 모든 부동산 가격이 급등하였다. 그렇다면 쟁점부동산의 가격도 해당 기간 중에 변동이 있었다라고 보는 것이 지극히 상식적이다.
(1) 쟁점부동산의 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 가격변동이 있으므로 쟁점금액을 시가로 적용할 수 없다는 청구인의 주장은 다음과 같이 부당하다. (가) 2019.2.12. 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따르면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매‧감정가액도 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다. (나) 청구인은 엄격해석의 원칙에 따라 가격변동의 사정이 조금이라도 있으면 평가기간 이외의 가액은 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 쟁점규정은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 전제하에 평가기간 외의 가액도 예외적으로 시가로 인정하고 있고, 다소의 가격변동이 있더라도 문언 그대로 특별한 사정에 해당하지 않는 경우에는 시가로 인정된다고 보는 것이 조세법률주의 및 엄격해석의 원칙에 부합한다. (다) 시장경제에서 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙에 따라 결정되고, 동일한 재산이라도 시장상황의 변화에 따라 그 가치가 매일 변동될 수밖에 없다. 청구인의 주장대로 쟁점규정의 “가격변동의 특별한 사정”의 의미가 가격변동이 조금이라도 있는 경우를 포함한다고 해석한다면, 현실적으로 쟁점규정을 적용하는 것은 사실상 불가능하게 되어 평가기간 이후의 가액도 시가로 인정받을 수 있는 절차를 마련하여 시가 인정 범위를 확대한 쟁점규정의 개정취지가 몰각되는 결과가 초래된다.
(2) 쟁점부동산의 경우, 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보기 어렵다. (가) 평가기간 외의 감정가액 등이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용상황의 동일성이 유지되어야 하고, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 한다OOO. 이 때, 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다고 할 것이다. (나) 쟁점부동산의 경우, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한 바, 평가기준일과 감정가액의 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증․개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용상황의 동일성을 유지하고 있고, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없다. (다) 청구인이 주위 환경 변화의 근거로 제시한 ‘OOO복합개발사업’은 증여일(2019.5.28.) 이전에 이미 사업내용 등이 확정되어 추진 중인 사업으로, 개발 호재 등으로 인한 효과는 개발 인근 지역의 부동산 가격에 증여일 이전에 이미 반영된 것으로 보이고, 평가기준일부터 감정평가 시점(2020.2.20.)까지의 기간 중에 사업내용이 크게 변경되는 등 부동산 가격에 영향을 미칠만한 사항은 확인되지 않아 동 기간 가격변동과 관련한 주위 환경의 변화가 있다고 보기 어렵다. OOO (라) 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일과 감정평가 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 쟁점금액을 증여 당시의 시가로 인정하였다.
(3) 부동산 가격상승으로 쟁점금액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없다는 청구인의 주장은 다음과 같이 부당하다. (가) 정보의 비대칭성, 시장의 불완전성 등 시장의 한계, 복잡‧다변화하는 경제적 현실을 감안할 경우 동일한 물건이 동일한 시점에 거래된다고 하더라도 거래참여자에 따라 가격이 다를 수 있고, 시간의 경과에 따라 가격이 유동적으로 변동하는 특성이 있어 시가의 개념에 부합하는 가격을 동일한 시점의 동일한 가격으로 한정하여 볼 것은 아니다. 상증세법에서도 이러한 점을 고려하여 매매‧감정‧공매‧수용 등 다양한 방법에 의한 가격도 시가로 인정하고, 평가기준일을 기준으로 일정기간 내의 평가액도 시가로 인정하고 있는 등 시가 인정 범위를 합리적인 수준에서 폭넓게 인정하고 있다. 또한, 상증세법 시행규칙 제15조에서도 유사재산의 매매사례가액 적용시 공동주택가격 차이가 5% 차이 이내인 경우에는 평가대상 주택과 동일‧유사한 재산으로 인정하고 있어서 비교대상 물건의 가액이 평가대상 물건의 정당한 가액을 일부 초과한다고 하여 이를 제한하고 있지는 않다. (나) 청구인은 평가기준일 이후 부동산 가격이 상승함에 따라 단순히 쟁점금액이 평가기준일의 가격 수준보다 높을 것이라는 이유만으로 쟁점금액을 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 위에서 언급한 바와 같이 쟁점금액이 평가기준일 시점의 가액을 초과할 수 있다 하더라도 평가기준일과 감정평가서 가격산정기준일 사이에 가격변동 수준이 미미하여 쟁점금액이 상증법상 증여 당시의 시가의 개념에 부합하다고 인정할 만한 범위 내의 가액이라면 이를 시가로 보는 것이 바람직하다. 실제 쟁점부동산이 소재한 지역의 자본수익률 및 지가변동률로 보아 쟁점부동산의 실제 가격변동폭은 매우 미미한 수준일 것으로 판단되므로 쟁점금액도 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 범위내의 가액에 해당함에 따라 시가로 인정되어야 할 것이다. (다) 최근 조세심판원은 주변에 아파트단지가 존재하여 상권이 발달하였고, 유동인구도 많은 등 쟁점부동산의 입지조건이 우수하여 가격이 급등하였다는 정도의 추상적·추정적·주관적 사항만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정될 수 없으며, 증여일부터 가격산정기준일까지의 지가상승율이 3.5%인 경우도 일반적인 수준의 상승으로 보아 감정가격인 처분평가액을 기준으로 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 적법하다고 결정하였다OOO
(4) 상업용부동산 자본수익률(또는 지가변동률) 관련 청구인의 주장은 다음과 같이 부당하다. 상업용부동산 자본수익률은 한국감정원에서 전국의 주요 상권을 조사단위(집합상가의 경우 전국 169개 상권)로 하여 해당 상권의 자본수익률을 조사하여 분기별로 발표한 자료이다. 자본수익률은 감정평가시 거래사례의 거래시점과 감정평가 대상물건의 기준시점의 차이로 인해 가격수준의 변동이 있을 경우 시점수정을 위한 자료로 활용되고 있으나, 특정기간의 해당 상권의 전반적인 가격변동 수준을 나타내는 해당 상권의 자본수익률만으로 개별 부동산의 가격변동이 있다고 단정할 수는 없다. 앞서 설시한 바와 같이 가격변동의 특별한 사정 유무는 재산 현황‧이용상황 및 주위 환경의 변화 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 쟁점부동산이 소재한 지역의 가격변동률 만으로 개별 물건의 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하여야할 논리적 이유가 없다. 이 건의 경우, 평가기준일부터 감정평가 가격산정기준일까지의 기간 중 쟁점부동산이 소재한 지역의 상업용부동산 자본수익률은 1.77%(2019년 4분기)에 불과하여 미미한 수준으로, 이와 같은 사정만으로 해당 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다.
(5) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 상승과 관련된 주장은 다음과 같이 부당하다. (가) 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 2020년 개별공시지가는 2020년 5월말에 공시되어 그 이후 시점부터 적용되는 것으로 쟁점부동산의 평가기준일(2019년 5월)과 감정가액의 가격산정기준일(2020년 2월) 사이에는 개별공시지가의 변동이 없었다. (나) 또한, 개별공시지가는 정부 시책에 따라 공시가격의 현실화가 지속적으로 추진되고 있는 상황으로 실제 가격의 변동을 그대로 반영하였다고 보기 어렵다OOO OOO 국토교통부 발표자료에 따르면, 토지의 가격현실화율은 2018년 62.6%에서 2019년 64.8%로 상승되어 해당 기간동안 가격현실화율 제고라는 정책적 목적에 따라 공시가격의 상승이 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우 평가기준일과 감정평가 산정기준일 사이의 지가변동률이 3.46%로 매우 미미한 수준이고, 쟁점부동산의 개별공시지가의 상승은 동 부동산의 개별적 가격상승 요인보다는 현실화 제고라는 정책적 목적에 기인한 것으로 보여진다. 따라서, 공시가격의 현실화 측면을 감안할 경우 개별공시지가의 변동을 개별 부동산의 실제 가격변동과 동일하게 볼 수 없으며, 개별공시지가의 상승을 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어렵다.
(6) 쟁점부동산은 2013.10.1. 신축되었고, 청구인의 부친 AAA가 2016.11.30. OOO원에 취득한 것으로 증여신고가액 OOO원보다 훨씬 고가에 취득한 부동산이다. 비주거용 부동산의 경우에 매매사례가액 등의 확인이 어렵고, 비교대상 물건이 거의 없는 것을 이용하여 시가를 제대로 반영하지 못한 공시가격으로 증여가액을 신고한 것은 과세형평성 논란을 일으킬 수 있으며, 이와 같은 문제를 해결하고자 2019.2.12. 상증세법이 개정되어 법정결정기한까지 발생한 감정가액 등이 있는 경우에도 시가로 인정할 수 있는 절차가 마련되었고, 쟁점부동산의 경우 개정된 법령을 적용하여 감정가액을 시가로 인정받은 것에 해당된다. 따라서 쟁점부동산의 법정결정기한 내에 평가한 감정가액이 청구인이 기준시가로 평가한 가액보다 시가에 더 적합하므로 이 건 부과처분은 적법하다.
(1) 처분청은 평가기준일부터 감정평가 가격산정기준일까지의 기간 중 쟁점부동산이 소재한 지역의 상업용부동산 자본수익률이 1.77%(2019년 4분기)에 불과하여 매우 미미한 수준이라고 주장하나, 쟁점부동산의 연환산 자본수익률 5.468%는 과거 10년간의 OOO지역 상업용부동산 자본수익률 중 가장 높은 수준에 해당하므로, 쟁점부동산의 가격은 일반적인 수준으로 상승한 것이 아니라 이례적으로 급등하였다는 점이 객관적으로 증명된다.
(2) 처분청은 2020년 개별공시지가가 2020년 5월말 공시되어 그 이후 시점부터 적용되는 것으로, 쟁점부동산의 경우 평가기준일과 감정가액 가격산정기준일 사이에는 가격변동이 없었다는 의견이나, 개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 산정한 후 공시만 매년 5월말 경에 하는 것이고, 2020.1.1. 기준 개별공시지가를 바탕으로 계산해 볼 때, 증여일(2019.5.28.)로부터 가격산정기준일(2020.2.20.)까지 쟁점부동산의 가격이 5.92% 상승하였다는 사실을 확인할 수 있다. 또한 처분청은 쟁점부동산의 개별공시지가 상승은 개별 가격상승 요인보다는 현실화 제고라는 정책적 목적에 의한 것이라는 의견이나, 처분청이 근거로 제시한 <표준지 공시지가 평가산식>을 적용하여 계산한 2020년의 가격현실화율은 65.54%로, 2019년 가격현실화율 64.8%보다 불과 0.74% 정도만 상승하였다. OOO 만일 처분청의 주장처럼 쟁점부동산의 가격변동이 없었다고 한다면 2020년 개별공시지가는 2019년 개별공시지가 보다 0.74% 상승하는 것이 타당하지만, 실제로는 이보다 훨씬 높은 8.1%가 상승하였다. 이는 가격현실화율 제고에 의한 0.74% 상승 이외에도 쟁점부동산의 개별 가격상승에 기인하여 추가적으로 7.36%의 가격상승이 발생하였다는 것을 의미한다.
(3) 처분청은 ‘OOO 복합개발사업’에 대해 증여일인 2019년 5월 이전에 이미 사업내용 등이 확정되어 추진 중인 사업이라는 의견이나, 증여일 이전에는 ‘OOO 복합개발사업’의 대략적인 가이드라인이 제시되었을 뿐, 증여일 이후에서야 서울시가 세부적인 개발 계획을 단계적으로 발표하면서 관련 계획을 구체화하였다. 또한 처분청은 ‘OOO 복합개발사업’의 개발 호재 등으로 인한 효과가 개발 인근지역의 부동산 가격에 증여일 이전에 이미 반영되었다는 의견이나, 개발 호재 등으로 인한 효과는 대략적인 가이드라인이 제시되었을 때 일시에 반영되는 것이 아니라, 세부적인 개발 계획이 진행되면서 주위의 부동산 가격도 단계적으로 상승하는 것이고, 실제로도 증여일 이후에 세부적인 개발 계획의 영향으로 급격한 가격상승이 발생하였다.
(1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
② 평가심의위원회는 다음 각 호의 구분에 따른 위원으로 구성한다.
1. 국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원
1. 변호사
2. 공인회계사
3. 세무사
4. 감정평가사
5. 그 밖에 기업의 인수·합병과 관련하여 학식과 경험이 풍부한 사람
2. 지방국세청에 두는 평가심의위원회: 다음 각 목에 따른 위원
③ 제2항에 따른 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하며, 한차례만 연임할 수 있다. 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정되기 전의 것) 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(4) 재산평가심의위원회 운영 규정 제38조(지방청평가심의위원회의 시가인정 심의 및 결과통지) ① 지방청평가심의위원회는 상정된 심의안건에 대하여 매매 등 가액의 적정성 및 해당 물건과의 유사성, 가격변동 사정의 유무 등 다음 각 호의 내용을 고려하여 시가인정 여부를 심의하여야 한다.
1. 가액결정일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간에 해당하는지 여부
2. 매매가액이 영 제49조 제1항 제1호 단서의 특수관계인과의 거래 등 객관적으로 부당한지 여부
3. 감정가액이 영 제49조 제1항 제2호 및 제3항의 부적당한 감정가액에 해당하는지 여부
4. 수용·공매·경매가액이 영 제49조 제1항 제3호 각 목의 제외되는 가액에 해당하는지 여부
5. 평가기준일전 2년 이내(평가기간 제외)의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 재산의 형태 및 이용상태 등이 동일한지 여부
6. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없는지 여부
7. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 있는지 여부
8. 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는지 여부
9. 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부
10. 그밖에 매매 등 가액이 부당하거나 비교대상 물건과의 유사성을 인정할 수 없는지 여부
(1) 쟁점부동산의 양도 및 이 건 과세처분과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인이 2019.5.28. 부친으로부터 증여받은 쟁점부동산은 다음과 같이 지하철 OOO과 가까운 동남쪽에 위치하고 있고, 건물OOO은 지하 3층 지상 12층이며, 부동산의 등기부는 지하 1층부터 12층까지 13개 호(戶)로 구분등기되어 있으나, 모두 청구인이 소유하고 있다. OOO (나) 청구인은 2019.5.28. 부친으로부터 쟁점부동산을 증여받고, 2019.8.30. 쟁점부동산을 상증세법 제61조에 따른 보충적 평가방법에 따라 기준시가 OOO원으로 평가하였으며, 금융 및 임대보증금 부채 합계 OOO원을 차감하여 증여세 OOO원을 신고․납부하였다. (다) 조사청은 청구인이 신고한 증여세에 대하여 신고기한(2019.9.2.) 이후 2곳의 감정평가기관OOO감정평가법인, ㈜OOO감정평가법인)에 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰하였고, 이들 감정평가액의 평균액 OOO원(쟁점금액)을 증여 당시 쟁점부동산의 시가로 보았다. OOO (라) ㈜OOO감정평가법인의 감정평가서에 나타난 주요내용은 다음과 같고, ㈜OOO감정평가법인이 산출한 방법도 이와 유사하다. OOO (마) 조사청 재산평가심의위원회 평가 결정서(2020.3.20.)에 따르면, 다음과 같은 이유로 조사청이 심의를 신청한 감정평가 평균액을 시가로 볼 수 있다고 결정하였다. OOO (바) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 개별공시지가 변동내역 OOO
(2) 기획재정부에서 발간한 ‘2018 간추린 개정세법’의 내용 중 2019.3.20. 신설된 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 대한 내용은 다음과 같다. OOO
(3) 청구인은 쟁점부동산의 증여일(2019.5.28.) 이후 OOO의 건설투자 확대 발언과 OOO 정책보도로 쟁점부동산이 위치한 지역의 부동산 가격이 급등하였다고 주장하며, 다음의 언론 보도자료를 제시하였다. OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 평가기준일(2019.5.28.)과 감정가액의 가격산정기준일(2020.2.20.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간(평가기간) 중 매매 등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(증여세 과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 해당 규정의 개정이유는 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것인 점, 쟁점부동산의 평가기준일(2019.5.28.)과 감정가액의 가격산정기준일(2020.2.20.) 사이에 쟁점부동산의 형태 및 이용상태 등이 동일하고, 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화가 없으며, 그 외 가격변동의 특별한 사정을 인정하기 어려워 보이는 점, 중부지방국세청 재산평가심의위원회에서도 해당 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 평가기준일 현재 시가로 볼 수 있다고 결정한 점, 청구인은 쟁점부동산을 증여 당시의 기준시가인 OOO원으로 평가하였으나, 이는 청구인의 부친이 2016.11.30. 쟁점부동산을 매입한 가격인 OOO원과 비교하였을 때에도 평가기준일의 시가를 제대로 반영하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.