비교대상 아파트는 쟁점아파트의 거래일로부터 가까운 기간에 매매되었고, 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 유사하며, 기준시가도 동일하거나 유사한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
비교대상 아파트는 쟁점아파트의 거래일로부터 가까운 기간에 매매되었고, 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 유사하며, 기준시가도 동일하거나 유사한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 비교대상 기준이 잘못되었다. 비교대상 목적물인 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)와 쟁점아파트는 같은 단지에 있는 같은 평형이라는 점에서는 공통점이 있으나 아파트가격에 가장 큰 영향을 미치는 조망권에 있어서는 완전히 다르다. 즉, 아파트 단지 바로 북쪽은 한강인데, 비교대상아파트인 OOO은 북서쪽과 북동쪽으로 한강을 볼 수 있는 위치인데 반해, 쟁점아파트인 OOO은 한강조망이 거의 불가능한 위치에 있다. 한강조망권에 따라 OOO원 또는 OOO원의 가격차이가 발생하므로 동일한 물건이라고 볼 수 없을 만큼 가치차이가 큰 목적물을 비교대상으로 하여 세금을 부과하는 것은 불공정하다.
(2) 공무원의 조언을 참고하여 매매가를 신고하였다. 청구인은 쟁점분양권을 양도하기 전에 쟁점아파트 소재 관청인 하남시청에 얼마 정도에 매도하면 문제삼지 않을지를 물었고, 해당 공무원은 주변 아파트가 OOO원의 프리미엄으로 거래된 것이 있으니, 비슷하게 하면 되지 않겠냐고 말하여 OOO원에 양도한 것이다. 이렇게 공무원의 조언을 믿고 매매하였음에도 이를 문제삼아 고액의 세금을 부과하는 것은 부당하다.
(3) 양도가액 설정 기준에 객관성이 없다. 이 건은 아파트 준공 전에 이루어진 매매거래로 전체 가구 수의 1%도 안되는 몇 가구가 비싸게 팔렸다고 해서 그것을 기준으로 시세를 규정하고 세금을 부과하는 것은 공정하지 않다. 재산세나 종합부동산세를 계산할 때에는 준공 당시 프리미엄을 기준으로 삼지 않고 분양가를 기준으로 삼으며, 재산세나 종합부동산세를 인상하더라도 준공 후 가격이 안정되고 보편화 되었을 때 그 때 시세를 기준으로 올리는데, 가격이 보편화되거나 안정되기 전인 준공 전에 이루어진 것을 토대로 양도소득세를 산정하는 것은 세법상 일관성도 없고 형평에도 맞지 않는다.
(4) 분양가 상한제의 목적과 모순된다. 쟁점아파트는 분양가 상한제가 적용된 택지개발지구인데 그런 지역에 아파트 준공 전 몇 건의 거래가 높은 가격에 있었다고 해서 그것을 시세로 인정한다면 분양가 상한제의 원칙을 정부 스스로 깨는 것과 다름이 없다. 다시 말해, 평당 OOO원 미만으로 분양가를 묶어놓고, 준공도 나기 전에 몇 건 이루어진 것을 근거로 평당 OOO원대를 시세로 인정한다면 분양가 상한제의 실효성을 정부 스스로 부인하는 것이며, 분양가 상한제의 목적과도 맞지 않을 것이다.
(5) 같은 건으로 3번째 세무조사이다. 청구인은 쟁점아파트의 매매가 이루어진 후 6개월 정도 지나 하남시청에서 세무조사 명목으로 증빙서류를 요구하여 제출하였고, 다시 6개월 후에 처분청에서 다시 세무조사 공문을 보내 같은 종류의 서류를 요구하였다. 그런데 매매가 이루어진 때로부터 2년이 경과한 후, 처분청에서 다시 세무조사를 하여 결국 OOO원이 넘는 세금을 부과하였다. 처분청에서는 단순한 사실관계나 통상적으로 이에 수반되는 간단한 질문조사에 그친 것이라고 중복 세무조사가 아니라고 주장하지만, 3번 모두 동일한 수준의 충분한 자료제출을 요청하였다.
(6) 처음부터 세금탈루 목적이 없었다. 쟁점분양권은 애초부터 자녀 중 한명이 매수하려 하였으나 자금능력이 미치지 못하여 청구인이 프리미엄 OOO원에 우선 매수하였고, 이후 자녀가 능력을 갖추게 되자 공무원의 조언을 참고하여 중도금대출을 끼고 OOO원의 프리미엄으로 매도한 것이다. 즉 수년 혹은 수십년을 보유하고 세금을 탈루하기 위해 형성된 시세보다 싸게 매도한 경우와는 완전히 다른 것이다.
(1) 쟁점분양권의 프리미엄이 객관성이 없다는 주장에 대하여 (가)소득세법제101조 제1항은 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우의 하나로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 규정하고 있다. (나) 같은 조 제4항은 특수관계자와의 거래에 있어서 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있고, 제5항은 시가는상속세 및 증여세법제60조와 같은 법 시행령 제49조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있는바, 양도일 전후 3개월 이내에 해당재산과 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우 해당가액을 시가로 본 당초 처분은 정당하다. (다) 쟁점분양권의 양도일(2018.8.14.)이 속하는 OOO의 2018년 8월 KB시세 하위평균가는 OOO원이나 비교대상아파트의 실거래가는 OOO원으로 이는 하위평균가보다 오히려 낮으며, 비교대상아파트의 분양권 프리미엄을 매매사례가액으로 보아 쟁점분양권 프리미엄을 결정한 것은 부동산전문 조사기관의 평가액을 고려한 것으로 객관성이 결여된 가액이라고 볼 수 없다.
(2) 아울러 청구인은 동일한 양도사실에 대하여 중복조사가 있었다라고 주장하나, 양도소득세 신고내용에 대한 해명안내 통지는 단순한 사실관계 확인이나 통상적으로 이에 수반되는 간단한 질문조사에 그치는 것이어서 세무조사에 해당한다고 볼 수 없는바, 당초 처분은 정당하다.
① 청구인이 특수관계인에게 쟁점분양권을 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부
② 중복조사에 해당하여 위법하다는 청구주장의 당부
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2017.4.19. 쟁점아파트를 OOO원OOO에 취득하여, 중도금 2회 총 OOO원을 납부한 후, 2018.8.14. 아들 AAA에게 OOO원OOO에 양도하였고, 2018.8.30. 양도소득금액 OOO원에 대해 양도소득세 예정신고를 하였다. (나) 이에 대하여 처분청은 2020.10.14.∼2020.11.2. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 청구인이 쟁점분양권을 특수관계인에게 저가로 양도한 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 쟁점아파트의 매매계약일(2018.7.30.)로부터 3개월 이내인 2018.7.2. 거래된 비교대상아파트의 분양권(이하 “비교대상분양권”이라 한다)의 가액인 OOO원을 쟁점분양권의 시가로 보아 2021.1.12. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (다) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 분양가액과 기준시가를 비교하면 아래 <표2·3>과 같다. (라) 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에 등록된 쟁점분양권의 평가기준일인 2018.8.14. 전·후 3개월 이내에 거래된 동일 전용면적의 분양권 거래금액 현황은 아래 <표4>와 같다. (마) KB국민은행의 시세자료에 따르면, 2018년 8월 리버스위트칸타빌아파트의 상위평균가는 OOO원, 일반평균가는 OOO원, 하위평균가는 OOO원인 것으로 나타난다. (바) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 내 공동주택으로 인근에 위치해 있으며, 국세청 전산시스템에 등록된 청구인에 대한 세무조사 이력은 쟁점분양권에 대한 이 건 세무조사밖에 없으며, 처분청이 2018.10.17. 쟁점분양권 양도와 관련하여 청구인에게 해명안내문을 발송한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, KB국민은행이 게시한 2018년 8월 OOO에 대한 평균시세는 OOO천원인데 반해 쟁점아파트는 최저시세의 30%보다도 낮은 가액(OOO원)으로 거래되어 특별한 사정이 없는 한 이를 정상적인 거래로 보기는 어려운 점,상속세법 및 증여세법 시행령제49조 제4항에서는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는데, 비교대상아파트는 쟁점아파트의 거래일로부터 3개월 이내에 매매되었고, 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 유사하며, 기준시가도 동일하거나 유사한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 이 건 세무조사가 중복된 조사로서 납세자의 권리를 침해하였다고 주장하나, 이 건 세무조사에 앞서 처분청이 청구인에게 발송한 해명안내문은 단순한 사실관계를 확인하거나 통상적 수준의 간단한 질문조사에 불과하여 이를 두고 세무조사가 이루어졌다거나 세무조사권이 남용되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 세무조사가 중복조사에 해당한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2018.7.16. 대통령령 제29045호로 개정된 것) 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2018.3.19. 기획재정부령 제658호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(6) 국세기본법(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정된 것) 제81조의4(세무조사권 남용 금지) ① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세를 실현하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 세무조사(조세범 처벌절차법에 따른 조세범칙조사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용해서는 아니 된다.
② 세무공무원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.
1. 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우
2. 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우
3. 2개 이상의 과세기간과 관련하여 잘못이 있는 경우
4. 제65조 제1항 제3호 단서(제66조 제6항과 제81조에서 준용하는 경우를 포함한다) 또는 제81조의15 제5항 제2호 단서에 따른 재조사 결정에 따라 조사를 하는 경우(결정서 주문에 기재된 범위의 조사에 한정한다)
5. 납세자가 세무공무원에게 직무와 관련하여 금품을 제공하거나 금품제공을 알선한 경우
6. 제81조의11 제3항에 따른 부분조사를 실시한 후 해당 조사에 포함되지 아니한 부분에 대하여 조사하는 경우
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
결정 내용은 붙임과 같습니다.