「‘장기임대주택’을 주택 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없고, 해당 조문상 대체주택 취득으로 일시적으로 2주택에 해당하게 되는 경우 실질적인 주택수를 감안하여 이를 1개의 주택으로 본다는 규정도 없음
「‘장기임대주택’을 주택 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없고, 해당 조문상 대체주택 취득으로 일시적으로 2주택에 해당하게 되는 경우 실질적인 주택수를 감안하여 이를 1개의 주택으로 본다는 규정도 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 청구인이 양도한 쟁점주택을 소득세법상 일시적 2주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하면서도 양도가액 중 OOO 초과분에 대하여는 이와 별개로 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 것은 1세대 1주택 비과세 및 다주택자에 대한 중과세율 규정의 입법취지와 목적에 부합하지 않는다.
(2) 다주택자에 대한 중과세 규정은 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고, 부동산 투기수요를 억제하는데 그 입법취지가 있으며, 투기목적의 주택소유를 억제하여 주택가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용대상에서 제외하고 있으므로 이러한 입법취지와 관련규정의 체계등을 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(대체주택)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로써 거주자에게 투기목적이 없다면 종전주택의 양도를 1세대 3주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수는 없는 것이며, 당해 주택이 고가주택에 해당한다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결).
(3) 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 소득세를 부과하지 않는 취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 주거하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대해 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장해 주려는데 있다고 할 것이다. 한편 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 주택의 양도가액이 OOO을 초과하는 경우에는 고가주택에 해당되어 초과하는 부분에 대하여 양도소득세 비과세를 배제하는 것은 1세대 1주택에 대한 비과세의 입법목적과 달리 과도한 세제혜택을 방지하고 조세 응능부담의 차원에서 담세력을 부여한 것이라고 할 것인바, 고가주택이라고 하더라도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이라면 1세대 1주택 비과세 취지에 맞는 1주택자로서 실수요자인 사실은 달리 볼 것이 아니므로 OOO을 초과하는 부분에 적용할 양도소득세율을 응당 일반세율을 적용하는 것이 보다 합목적적이고 조리에도 상응한다고 할 것이다. (4) 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 각목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고 있으며, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 영 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 점, 1세대가 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제1호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용대상에서 제외되는 점 등의 취지를 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 양도가액 OOO 이하 부분에 대하여 1세대 1주택으로 비과세를 적용하면서 OOO을 초과하는 분에 대하여는 장기보유특별공제를 적용하지 않고 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 최근 OOO을 중심으로 주택시장 과열이 재연됨에 따라 재건축사업이 활발한 OOO, 공공택지 신규분양이 많은 OOO 등으로 과열현상이 확대되는 양상을 보이고 있고, 실수요 보호와 단기 투기수요억제를 통한 주택시장 안정화 방안에 따른 8.2 대책(2017.8.2.) 후속 조치로 2017.12.19. 소득세법이 개정되어 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우, 양도소득세를 중과하는 제도를 신설하였다.
(2) 1세대1주택 비과세와 관련한 법령에 따르면 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 같은 법 시행령 제154조의 요건을 충족하는 주택의 양도로 발생하는 소득은 비과세 소득으로 규정하면서 고가주택은 비과세 양도소득에서 제외하는 것으로 명시하였고, 시행령 제155조 제1항에서 일시적 2주택이 된 경우 종전주택의 양도에 대하여 1세대1주택으로 보도록 규정하고 있으나, 이 경우에도 고가주택 부분의 양도소득은 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정에 따라 비과세 소득이 될 수 없는 것이다. (3) 소득세법 시행령 제155조 제20항 에서 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 해당 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한다고 규정하고 있으나, 해당 규정은 장기임대주택 외에 거주주택 1주택만을 보유하고 있는 경우 적용하는 특례규정으로서 일시적 2주택 보유자에 대하여도 해당 특례를 적용한다는 규정이 없으므로 임의로 확장해석 할 수는 없다.
(4) 또한 다주택자 중과와 관련해 신설된 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호 에서 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택만을 소유하고 있는 경우 해당 일반주택은 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 해당하지 않는 것으로 규정하고 있는바, 장기임대주택 외에 일시적 2주택을 보유하고 있는 경우에는 일반주택이 2개이므로 장기임대주택과 2개의 일반주택을 보유한 3주택 보유자에 해당하는 것이다. 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택자에 해당하는 주택의 범위를 규정한 소득세법 시행령제167조의10 제1항 제8호에서 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우 종전주택을 1세대2주택에 해당하는 주택에 해당하지 않는 것으로 명시하고 있으나, 시행령 제167조의3에서는 일시적 2주택 소유자의 종전주택을 1세대 3주택에 해당하는 주택에서 제외한다는 특례규정이 없다.
(5) 청구인은 임대주택 활성화라는 정책기조에 부합하여 장기임대주택을 취득하였고, 실수요 목적으로 일시적 2주택을 보유한 것이므로 투기적 수요자에 대하여 적용하는 양도소득세 중과를 적용함이 부당하다고 주장하며 입법취지를 고려하여 고가주택 부분의 양도소득에 대하여 중과를 적용할 수 없다고 주장하고 있으나, 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되므로 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것인바, 청구인의 주장과 같이 청구인에게 투기의 목적이 없었다는 이유만으로 현행 법령과 달리 양도소득세 중과를 배제할 이유는 없다.
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2018.4.1. 대통령령 제28637호로 일부개정된 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】 ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. <20> 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)(단서 생략)
10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]
(1) 청구인은 2005.4.26. 취득한 OOO를 2018.8.30. OOO 외 1인에게 OOO에 양도하였다. (2) 청구인 세대의 주택 보유현황은 <표1>과 같고, 청구인의 배우자 OOO는 임대주택에 대하여 2013.11.6. 성남시에 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자등록을, 같은 날 처분청에 주택임대 사업자등록을 한 것으로 나타난다. 청구인 세대가 보유한 아래 임대주택이 소득세법 시행령 제167조 의3 제2호의 장기임대주택에 해당한다는 사실에 대해서는 다툼이 없다. OOO
(3) 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 OOO 이하분은 1세대 1주택 비과세를 적용하고, OOO 초과분에 대하여 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점주택의 양도가 조정대상지역 내 3주택이상의 주택의 양도로서 장기보유특별공제를 배제하고, 일반세율(6%∼24%)에 가산세율 20%를 더한 중과세율(26∼60%)을 적용하여 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다. OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 소득세법 제95조 제2항 및 같은 법 제104조 제7항 제3호에서 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도의 경우, 장기보유특별공제를 배제하고, 양도소득세율을 소득세법 제55조 제1항 에 따른 일반세율에 20%를 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 에서 “법 제104조 제7항 제3호에서 ‘대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’이라 함은 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다”고 규정하면서 제2호에서 장기임대주택을, 제10호에서 1세대가 제2호 등에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 각각 들고 있다. 청구인은 쟁점주택이 장기보유특별공제 및 일반세율이 적용되는 일시적 2주택(1세대 1주택)에 해당한다고 주장하나, 청구인 및 배우자는 쟁점주택을 양도할 당시 장기임대주택 3채 및 대체주택을 소유하고 있었던 점, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 각 호에서 중과배제주택으로 쟁점주택을 포함하고 있지 아니하는 점, 같은 항 본문에서 ‘장기임대주택’을 주택 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없고, 해당 조문상 대체주택 취득으로 일시적으로 2주택에 해당하게 되는 경우 실질적인 주택수를 감안하여 이를 1개의 주택으로 본다는 규정이 없으므로 같은 항 제10호를 적용하기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택을 조정대상지역내 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로 봄이 타당하다 할 것이다. 또한 청구인은 쟁점주택이 일시적 2주택에 해당하여 OOO 이하분에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용하고 있는바, OOO 초과분에 대해서도 장기보유특별공제와 일반세율을 적용해야 한다는 취지로 주장하나, 비과세를 정하고 있는 규정(소득세법 제89조 및 같은 법 시행령 제155조)과 조정대상지역 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제및 중과세율을 정하고 있는 규정(소득세법 제95조
• 제104조 및 같은 법 시행령 제167조의3)이 동일하지 아니하고, 쟁점주택을 일시적 2주택으로 보아 장기보유특별공제와 일반세율을 적용하는 경우, 조정대상지역 외 다주택과 세효과가 동일한바, 청구주장과 같이 해석하는 것은 조정대상지역에 있는 다주택의 양도에 한하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하는 현행 법령상 중과규정의 입법취지에 부합하지 않는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.