청구인이 다른 매도인들로부터 쟁점비용의 분담을 요구하는 것이 법률상‧사실상 불가능해 보이고 실제로 쟁점비용을 청구인이 모두 지출한 사실이 확인되며 필요경비의 이중공제 문제가 발생하지 아니하는 것으로 보이는 이 건의 경우 쟁점비용 전체를 청구인의 쟁점지분 양도에 따른 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 보임
청구인이 다른 매도인들로부터 쟁점비용의 분담을 요구하는 것이 법률상‧사실상 불가능해 보이고 실제로 쟁점비용을 청구인이 모두 지출한 사실이 확인되며 필요경비의 이중공제 문제가 발생하지 아니하는 것으로 보이는 이 건의 경우 쟁점비용 전체를 청구인의 쟁점지분 양도에 따른 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 보임
[주 문] OOO세무서장이 2020.11.19. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 1994.1.31. 선친으로부터 공동상속한 쟁점부동산에서 OOO 등 공동상속인(형제자매)들과 함께 부동산임대업을 운영하여 오던 중 2014년 7월 1급 중증장애 사유인 뇌졸중으로 약 6년간 병상에 누워 식물인간에 가까운 투병생활을 해오다가 최근 의식을 약간 회복하여 현재에 이르고 있다. 청구인이 의식불명이 되자 동생 OOO은 차용증을 위조하여 청구인의 재산을 가로채려고 하였고, 다른 동생들과 연대하여 청구인을 상대로 임대료 부당이득금 반환소송을 제기하는 등 청구인은 동생들과의 기나긴 다툼과 갈등으로 극심한 고통을 겪게 되었다. 설상가상으로 2018.5.16. 동생 OOO의 지분을 인수한 OOO(대금대여 및 부동산 매매‧투자전문)은 쟁점부동산을 헐값에 매입하기 위한 전략으로 가압류 및 공유물분할을 위한 경매신청을 진행하였고, 법원에서 경매신청을 받아들임에 따라 위기를 느낀 청구인은 쟁점부동산을 헐값에 빼앗기지 않기 위하여 변호사를 선임하여 대응하는 한편, 간병비‧생활비 등 심각한 자금난을 해결하기 위하여 본인 지분을 독자적으로 처분할 결심을 하게 되었다. 그리하여 청구인은 공유자인 동생들을 비롯한 OOO과 접촉하여 쟁점지분 매각의사를 전달하였고, OOO은 자신이 쟁점지분을 매수하겠다고 나서면서 기신청한 경매를 2019.3.25. 취하하고 청구인과 매매협상을 진행하였으며, 2019년 4월 작성한 부동산매매계약서(가계약) 특약사항에는 “명도 부분에 대한 모든 책임은 매수인, 즉 OOO 외 1인에게 있다”는 구체적인 명시가 있을 정도로 매매계약이 거의 성사되었으나, 계약서상 양수자란에 OOO 외 1인의 인적 정보를 밝히지 아니하고 잔금청산 이후 소유권이전시 자신들은 빠지고 누군지 알 수 없는 제3자에게 불법 전매하려는 의도가 있음을 알게 되어 청구인은 매매계약을 취소하였다. 자신들의 계획이 무산되자 OOO은 청구인의 법률대리인인 OOO 변호사를 변호사법 위반혐의로 OOO에 화풀이 진정을 하는 등 청구인과의 관계는 더욱 악화되었고, 하루라도 빨리 공유자들과의 관계를 청산하고 싶었던 청구인의 쟁점부동산 양도 계획은 이들의 계속된 방해로 번번히 무산되었다. 2019년 4월 중순경 쟁점지분 양수 의사가 있는 OOO, OOO와 개별매매협의 과정에서 이들은 공유자 모두가 자신들의 지분을 양도하는데 동의해야 하고 임차인들을 계약체결 이전에 내보내야 한다는 공실 조건을 제시하였고, 이에 따라 청구인은 평소 양도의사가 있었던 다른 공유자들과 접촉하여 쟁점부동산 양도 동의를 구하고 임차인들의 명도비용 문제를 거론하였으나 공유자들은 명도관련 비용을 자신들에게 부담시킬 경우 지분을 처분하지 않겠다고 하면서 쟁점지분 양도를 방해하였고, 쟁점지분의 양도가 절박했던 청구인으로서는 양도를 방해하는 공유자들을 모두 양도에 끌어들이기 위하여 선택의 여지 없이 부득이 명도비용을 혼자 부담하게 되었다.
(2) 이와 같이 선택의 여지가 없는 불가피한 상황에서 청구인이 부담한 명도 관련 비용은 실질과세원칙에 따라 모두 청구인의 필요경비로 인정되어야 한다. 쟁점부동산의 양도거래는 일반적인 양도거래와는 달리 공동소유자 각자가 자신들의 판단과 책임 하에 양수자와 매매계약을 체결한 특수한 개별거래이고, 이는 각자의 매매계약서에서 평당 가액 등이 서로 차이가 있다는 점에서 확인이 가능하다. 처분청은 모든 공유자가 같은 날 같은 중개인의 중개로 매매계약서를 작성하였고 명도비용 합의와 매매계약서 작성이 2020.5.7.로 같은 날짜에 작성되었다는 것을 이유로 개별 계약으로 볼 수 없다는 의견이나, 통상 부동산거래는 계약서 작성 당일에 매매가액이 정해지는 것이 아니라 여러 날 중개인을 통해 금액‧조건 등을 조율해서 결정하는 것이 관례인바, 청구인은 여러 날 동안 변호사를 통하여 명도비용 문제를 공유자 및 임차인과 조율하였으며, 양수인과의 매매가액 결정 역시 여러 날에 걸쳐 중개인을 통해 조율한 후 그 동안의 결과를 양수인이 매매계약 체결일로 제시한 2020.5.7.에 다른 공유자들과 시차를 두고 장소도 각기 다른 곳에서 개별적으로 계약서를 작성하였고, 평당가액 등 매매가액에 대하여 다른 공유자들과는 어떠한 협의도 없이 각자가 개별적으로 계약을 체결하였다. 이와 같이 각 공유자별로 개별거래임에도 처분청 논리대로 공유자 지분대로 소득을 분배해야 한다면 쟁점부동산의 경우 매매가액이 각기 다른 각 공유자의 개별계약 양도가액을 모두 합산한 다음 각 지분 비율로 소득분배를 해서 양도소득세를 과세해야 할 것임에도, 공유자 각자의 양도가액은 개별 계약 내용대로 인정하면서 청구인이 개별적으로 부담한 비용만 지분비율을 문제삼는 것은 이해하기 어렵다. 즉, 양도가액은 각자의 개별계약 내용을 존중하면서 단지 청구인이 부담한 명도비용은 지분비율만 인정하겠다는 처분청의 논리는 모순이라 할 것이다. 소득세법 시행령 제163조 는 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”을 양도차익에서 차감 가능한 필요경비로 규정하고 있고, 여기서 “양도자가 지출하는 명도비용”이라 함은 사업자가 아니라 양도소득세 납세의무자의 지위에 있는 개별 양도자의 의미로 해석되므로 해당 규정 그대로 양도자, 즉 청구인이 특수한 여건에서 실제 지출한 명도 비용은 모두 필요경비로 유연하게 인정되어야 한다.
(3) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 열거된 항목으로 하는 것인바, 자산의 양도‧취득시 법적 지급의무 없이 타인이 부담해야 할 비용을 대신 부담한 경우에는 향후 구상권을 행사할 수 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니한다[조심 2015중5777(2016.1.27.), 심사양도 2010-388(2011.5.12.) 같은 뜻임].
(4) 청구인과 공유자인 형제들은 2019.5.7. 명도 관련 합의를 하였고, 청구인과 동일한 날짜(2019.5.7.)에 계약을 체결하고 동일한 양수인·공인중개사와 매매계약서를 작성한 것으로 확인되는바, 청구인이 제출한 증빙만으로는 청구인이 공유자들을 대신하여 단독으로 쟁점양도비를 부담할 이유를 확인하기 어렵다.
(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 일부개정 전) 제2조의2(납세의무의 범위) ① 제43조에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우에는 해당 공동사업자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조 제3항에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 “주된 공동사업자”라 한다)에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계인은 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다.
⑦ 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다. 제43조(공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례) ① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 “주된 공동사업자”라 한다)의 소득금액으로 본다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(1) 청구인은 2020.1.30. 쟁점지분을 공동매수자인 OOO과 OOO에게 OOO에 양도하고 기타필요경비를 OOO(쟁점비용)으로 기재하여 양도소득세를 신고·납부하였으며, 이에 대해 처분청은 쟁점비용 중 청구인의 지분비율에 해당하는 금액인 OOO만을 청구인의 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정‧고지내역은 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정‧고지내역 (2) 청구인은 쟁점부동산의 임차인들에 대한 명도비용 등으로 OOO(쟁점비용)을 지출하고 이를 필요경비로 계상하여 양도소득세 신고를 하였으며, 신고시 필요경비로 계상한 쟁점비용 전액을 청구인이 부담·지출한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.
(3) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 국세청 대내포털시스템 등에 의하면, 쟁점부동산 양도 당시 공유자별 지분 내역 및 양도소득세(양도가액) 신고내역(등기사항전부증명서 기재가액)은 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산 양도 당시 공유자별 지분 내역 (4) 쟁점부동산의 공유자였던 청구인, OOO, OOO, OOO의 각 부동산매매계약서에 의하면, 위 공유자들은 계약서를 각각 별도로 작성(본인 지분만 기재)한 것으로 나타나고, 다만 매매대금 및 매도인을 제외하고는 양도일(2020.1.30.), 계약서 작성일(2019.5.7.), 잔금지급일(2019.12.31.), 매수인, 공인중개사가 모두 동일한 것으로 나타난다. <표4> 쟁점부동산 공유자들의 임대사업자 등록 이력
(5) 쟁점부동산에 대한 공유자들의 임대사업자 등록 이력은 <표4>와 같다.
(6) 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항으로 기재되어 있는 명도비용 관련 내용은 다음과 같다. (가) 청구인과 OOO, OOO 간 매매계약서에는 “4. 임차인들에 대한 명도는 매도인 OOO청구인)이 잔금일까지 책임진다”라는 내용이 기재되어 있다. (나) OOO과 OOO, OOO 간 매매계약서에는 “3. OOO은 임차인들에 대한 명도를 매도인 OOO(청구인)에게 위임하여 OOO의 책임하에 진행하고”라는 내용이 기재되어 있다. (다) OOO과 OOO, OOO 간 매매계약서에는 “4. 임차인들에 대한 명도는 OOO이 매도인 OOO(청구인)에게 위임하여 책임하에 진행하고”라는 내용이 기재되어 있다.
(7) 쟁점부동산 매매와 관련하여 청구인, OOO, OOO, OOO 간에 2019.5.7. 작성된 것으로 보이는 합의서에는 제2항에서 “매매부동산에는 현재 첨부 임대차내역표와 같은 임대차관계가 존재하는데, OOO, OOO, OOO은 OOO(청구인, 대리인 OOO)에게 위 임대차관계에 대한 합의해제 권한을 부여한다”, 제3항에서 “매매부동산의 명도를 위해 임차인과 합의해제하는 과정에서 발생하는 비용(임차보증금 포함) 중 OOO은 OOO이 부담하고, 나머지 금액은 OOO(청구인)이 부담한다(위 합의는 주식회사 OOO과는 무관함)”, 제4항에서 “2019.1.1.부터 매매부동산을 매수인에게 명도할 때까지 발생한 차임은 아래 표 차임분배비율로 분배한다”라는 내용이 각각 기재되어 있다.
(8) 처분청 담당자는 2021.4.22. 조세심판관회의에 출석하여 다른 공유자들이 쟁점부동산 양도에 대하여 양도소득세를 신고하면서 쟁점비용을 필요경비로 신고하였는지를 묻는 질문에 대하여 다른 공유자들은 쟁점비용을 필요경비로 신고하지 않았다고 답변하였다.
(9) 청구인이 제출한 OOO과 OOO 변호사(쟁점부동산 매매 당시 청구인의 법률대리인) 간 OOO 대화 내용은 다음과 같다.
(10) 청구인이 제출한 OOO 변호사의 사실확인서 내용은 다음과 같다.
(11) 청구인은 쟁점부동산을 둘러싸고 공유자인 형제들과 혈연관계를 유지할 수 없을 정도로 장기간에 걸쳐 다툼과 갈등을 겪었다고 하면서 다음과 같은 자료들을 제출하였다. (가) 청구인은 자신이 2014년 7월 뇌졸중으로 의식불명이 되자 동생 OOO이 차용증을 위조하여 청구인의 재산을 가로채려 시도하고, 다른 동생들과 연대하여 임대료 부당이득반환청구소송을 제기하였다고 하면서 “OOO지방법원 2018.9.13. 선고 2015가합24342 판결”의 판결문 일부를 제출하였고, 동 판결문에 의하면 OOO 등은 청구인을 상대로 부당이득반환청구소송을 제기하여 일부승소로 판결 확정된 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제출한 “서울서부지방법원 2017.9.7. 선고 2017가합32251 판결”의 판결문에 의하면, 쟁점부동산의 공유자 중 1인인 OOO은 2017.3.20. 청구인 등 다른 공유자들을 상대로 공유물분할의 소를 제기하였고, 이에 대하여 법원은 2017.9.7. “쟁점부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 공유자들에게 분배한다”고 하여 대금분할 방법의 공유물분할을 선고하였으며, 동 판결은 2017.9.28. 확정되었다.
(12) 청구인은 자신이 중증장애인으로 투병생활을 하고 있다며 장애인증명서, 국립교통재활병원의 소견서, 이화여자대학교 의과대학부속 서울병원의 진단서를 제출하였다.
(13) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목은 “매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용”을 양도차익에서 차감 가능한 필요경비로 규정하고 있는바, 공유물인 부동산을 양도하면서 공유자 중 1인이 해당 부동산 전체에 대한 명도비용을 부담한 경우 자신의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 명도비용은 법적 지급의무 없이 타인이 부담할 비용을 대신 부담한 비용으로 볼 수 있으므로 원칙적으로 위 규정에 따른 필요경비로 인정될 수 없다고 할 것이나, 공유자 간 합의에 의하여 공유자 중 1인이 명도비용 전체를 부담하기로 약정하였거나, 명시적인 합의가 아니라 하더라도 공유자 중 1인이 다른 공유자에 대한 명도비용의 분담을 요구할 의사가 없고 이에 대하여 다른 공유자들 역시 명도비용을 분담할 의사가 없음이 확인되며, 또한 실제로 명도비용 전체를 공유자 중 1인이 모두 지출한 사실이 확인되는 등 필요경비의 이중공제 문제가 발생하지 아니하는 것으로 판단되는 경우에는 그 명도비용 전체를 해당 공유자 1인의 필요경비로 인정함이 타당하다고 할 것이다. (나) 이 건의 경우, 쟁점비용 전액을 청구인이 부담·지출한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간 다툼이 없고, 청구인이 제출한 OOO과 OOO 변호사 간 OOO 대화 내용에 의하면 OOO은 청구인의 법률대리인인 OOO변호사에게 쟁점부동산과 관련하여 명도비용의 면제를 주장하고 있으며, 이에 따라 2019.5.7. 청구인, OOO, OOO, OOO 간에 임차보증금을 포함하여 매매부동산의 명도를 위해 발생하는 비용 중 OOO은 OOO이 부담하고 나머지 금액은 청구인이 부담하는 것으로 합의서를 작성한 것으로 보이는 점, 이와 같이 청구인을 제외한 나머지 공유자들은 쟁점부동산 명도비용을 부담할 의사가 없어 보이는 상황에서 청구인, OOO, OOO은 쟁점부동산 명도에 대한 책임을 청구인이 부담하는 것을 특약사항으로 하는 쟁점부동산 매매계약서를 각각 OOO, OOO와 작성(다만 공유자 중 주식회사 OOO의 특약사항 내용은 명확히 확인되지 아니한다)하였고, 심리일 현재까지 청구인이 쟁점부동산 양도 당시의 다른 공유자들에게 쟁점비용과 관련한 구상권을 행사하였다거나 다른 공유자들이 쟁점부동산 양도에 대하여 양도소득세를 신고하면서 쟁점비용을 필요경비로 신고한 사실이 없는 점 등에 비추어, 쟁점부동산 양도 당시 공유자들 간에 명시적 또는 묵시적으로 쟁점부동산 양도에 따른 명도비용은 청구인이 모두 부담하는 것으로 합의를 한 것으로 보인다. (다) 따라서 청구인이 다른 매도인들로부터 쟁점비용의 분담을 요구하는 것이 법률상‧사실상 불가능해 보이고 실제로 쟁점비용을 청구인이 모두 지출한 사실이 확인되며 필요경비의 이중공제 문제가 발생하지 아니하는 것으로 보이는 이 건의 경우 쟁점비용 전체를 청구인의 쟁점지분 양도에 따른 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 보이는바, 이와 달리 처분청이 쟁점비용 중 쟁점지분에 해당하는 금액만 필요경비로 인정하고 나머지 금액은 필요경비를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.