청구인이 양도법인에게 쟁점부동산 매매대금 명목으로 *,***백만원을 지급하였다는 주장을 받아들이기는 어렵고, 나머지 매매대금에 대한 근저당권 채무를 청구인이 인수하였는지 여부에 관하여 살펴보면, 청구인이 제시한 특약사항에 청구인이 인수한 근저당권 금액이 달리 기재되어 있어 실제 근저당권 채무가 얼마인지 명확하지 아니한 점, 조사 과정에서 다수의 매매계약서 및 약정서가 제출되었는데 인수한 근저당권 현황 내용까지 내용이 모두 달리 기재되었음에도 불구하고, 납득할만한 설명을 하고 있지도 아니한 점 등 실제 청구인이 양도법인의 근저당권 채무를 인수하였다고 보기도 어렵다 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2017.6.15. 쟁점부동산을 양도법인으로부터 취득하는 계약을 체결하면서 계약금 및 중도금으로 OOO원을 송금[단 양도법인 계좌가 아닌 양도법인에 대한 채권자들이 주주로 구성된 ㈜OOO과 ㈜OOO(동일법인으로 법인명이 변경된 것임)의 법인계좌로 송금하였으며, 이하 위 법인을 “쟁점법인”이라 한다]하고 근저당권 채무 OOO원 등을 인수하는 방법으로 양도법인에게 매매대금 OOO원을 지급하고, 2017.12.29. 다시 양수법인에게 매각하는 계약을 체결하면서 위 근저당권 채무 OOO원 등 OOO원을 양수법인이 대납하게 하는 방식으로 매매대금을 지급받았다.
(2) 청구인이 위와 같은 거래를 한 경위는 아래와 같다. (가) 청구인이 2017.12.28.(등기일) 쟁점부동산을 취득한 것은 청구인의 남편 AAA의 지인인 BBB로부터 2018년 초 동계올림픽을 앞두고 OOO일대 부동산 개발과 매매 붐이 일어 몇 달 사이에 땅값이 수배 오르고 있으니, 여유 돈 OOO원만 투자하면 몇 달 안에 2배 이상 시세차익을 얻을 수 있다는 말을 듣고, 2017.6.15. 양도법인이 소유한 평창 소재 쟁점부동산을 OOO원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다. (나) 청구인이 2017.12.29.(등기일) 쟁점부동산을 매도한 것은, 청구인이 매매계약을 체결한 이후 OOO올림픽에 임박하여 북한 미사일 발사 등으로 부동산 가격이 폭락하여 팔기도 어렵게 되어 떠안은 부채를 감당할 수 없게 되자, 빨리 처분하는 것이 이익이라는 판단 하에 6개월 전 매매계약을 통해 취득한 가격보다 훨씬 낮은 OOO원에 급매했던 것이다. (다) 이상과 같은 경위로 인하여 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 양수하였다가 OOO원에 매도한 것으로 이는 세법에 따른 양도에 해당한다.
(3) 처분청은 쟁점부동산 취득대금이 양도법인이 아닌 타인에게 대금이 지급되었다는 사정을 들어 실제 매매사실을 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인의 매매계약서상 특약사항 및 양도법인의 지정계좌로 송금하였으므로 정상적인 대금지급에 해당한다. (가) 청구인과 양도법인 사이에 체결된 2017.6.15.자 계약서에 의하면, 특약사항 2항에서 부동산 매매대금 입금계좌는 매도인(양도법인)이 지정하는 입금계좌로 한다고 정하였고, 계약금 또한 쟁점법인 계좌로 지급한다고 기재하고 있다. 이에 따라 청구인은 쟁점법인 계좌에 OOO원을 지급하게 된 것이다. (나) 나머지 매매대금 OOO원은 양도법인의 채무를 승계하는 조건으로, OOO원은 청구인이 취득세 등을 양도법인 대신 부담하는 조건으로 쟁점부동산을 양수하였다. (다) 이상과 같이 청구인은 쟁점부동산 매매대금으로 OOO원을 양도법인에게 지급한 사실이 확인되므로 이 건 처분은 부당하다.
(4) 처분청은 단기에 양도차손이 발생한 거래이며, 양도법인의 근저당채무를 청구인 명의로 등기한 사실이 없다는 이유로 실제 매매에 해당하지 않는다고 판단하였으나, 근저당의 경우 굳이 근저당 채무를 양수한 자의 이름으로 등기를 하지 않더라도 양수인이 채무를 변제하여야 소유권을 보존할 수 있으므로 등기하지 아니한 것일 뿐이다. (가) 단기간에 양도차손이 발생한 이유는 위 경위에서 확인한 바와 같다. 또한 처분청은 근저당 명의 변경이 없었음을 이유로 실제 청구인이 근저당을 인수하지 않았다고 보았으나, 청구인이 근저당 명의를 변경하지 않은 이유는, 근저당 명의를 변경하기 위해서는 비용이 소요되고, 금융기관 등 채권자에게 채무자가 바뀌었다는 사실을 알리고 명의변경을 요청하면 상환요구를 받게 되고 등기부상 근저당 채무자가 타인이라 하더라도 소유권 변경내용과 매매계약서에 의해 실채무자가 명백하므로 굳이 근저당권 등 명의를 변경해야 할 필요성이 없었기 때문이다. (나) 양수법인은 청구인과 특수관계가 없고 쟁점부동산을 매수 후 실제 영농에 직접 사용 중이므로 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도거래를 인정하지 않는 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산 양도 관련 사실관계를 정리하면 아래 그림과 같고, 쟁점부동산 거래에 참여한 자들의 관계는 아래 내용과 같다. <그림> 쟁점부동산 거래 흐름 (가) 청구인은 세무조사 당시 2017년 남편 AAA의 집안 동생인 CCC의 권유로 쟁점부동산을 거래하게 된 것이라고 하면서 쟁점부동산 거래를 CCC에게 모두 위임하였다고 진술하였으며, CCC과 쟁점부동산의 전 소유자인 DDD(CCC의 누나)과 근저당권 설정자인 BBB(CCC의 형), 청구인이 송금한 거래상대방인 쟁점법인의 대표이사 EEE(CCC의 매형)는 모두 특수관계자에 해당한다.
(2) 다음과 같은 이유로 청구인이 양도법인에게 매매대금을 지급하였다고 볼 수 없다. (가) 청구인이 양도법인에게 현금으로 지급하였다고 주장하는 OOO원은 양도법인 계좌가 아닌 쟁점법인 계좌에 입금한 것으로 나타나므로, 청구인이 양도법인에게 매매대금 명목으로 지급하였다고 볼 수 없다. (나) 또한, 청구인이 인수한 양도법인의 근저당채무 등 OOO원은 ① 채권자 OOO산림조합에 대한 채무자 DDD의 채무OOO원, ② 채권자 OOO에 대한 채무자 EEE의 채무 OOO원, ③ 채권자 BBB에 대한 양도법인의 채무 OOO원 등으로 구성되어 있다. (다) ①, ②관련 근저당은 양도법인이 쟁점부동산을 양수할 당시 최초 양도인 DDD으로부터 근저당채무를 승계하지 않고 양수하였으므로, 양도법인이 부담할 채무에 해당하지 아니하는바(즉 여전히 DDD과 EEE가 채무자), 청구인이 쟁점부동산을 양도법인으로부터 매수하면서 위 채무 및 근저당을 승계할 이유가 없다. (라) 양도법인이 2017.12.27. ③관련 근저당을 설정하게 된 이유에 관하여 양도법인 대표이사 FFF은 BBB의 지인들로부터 OOO원을 차용하여 일부 남은 채무 ‘OOO원’과 BBB의 지인인 GGG로부터 OOO원을 차용하면서 6개월 뒤에 변제하기로 한 ‘OOO원’을 합한 ‘OOO원’에 대해 근저당을 설정한 것이라고 설명하였다. 그런데 쟁점법인 대표자가 작성한 확인서에는 청구인이 2017.6.15., 2017.7.26., 2017.7.28. 쟁점법인에게 지급한 OOO원이 바로 양도법인이 BBB의 지인들로부터 차용한 금액을 쟁점법인 계좌로 지급받은 것이라고 확인하고 있는바, 이에 따르면 같은 명목으로 근저당 설정과 변제가 이루어졌으므로 위 근저당은 허위라고 봄이 타당하다. (마) 청구인은 또한 근저당권 등 명의를 변경해야 할 필요성이 없다고 주장하고 있으나, 부동산 등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적장부로서 소유자가 바뀌었다고 채무가 자동으로 승계되지 아니하므로 정당한 계약에 의한 것이라면 사회통념상 채무승계는 등기부상 기재되어야 마땅하다.
(3) 청구인은 쟁점부동산 매매 관련하여 3장의 매매계약서를 제출하였는데 당초 제출된 2장의 매매계약서(2017.6.15.자, 2017.12.27.자)는 근저당채무 승계에 관한 자세한 내용이 확인되지 않았다. 그런데 불복과정 중 청구인이 제출한 2017.6.15.자 계약서에는 근저당 승계내용 및 대금 입금계좌 등이 비교적 자세히 기재되어 있고, 청구인이 사용한 도장 등이 처분청에 당초 제출한 2장의 계약서와 다른바, 허위의 계약서로 보인다.
(4) 이상과 같이 청구인은 쟁점부동산을 실제 매입한 후 양도하였다고 주장하나, 하루 사이를 두고 거래가액이 OOO원에서 OOO원이 되는 일련의 과정이 일반적인 사회통념에 부합하지 아니한 점, 자산이 유상으로 이전되었다고 볼만한 대가관계가 직접적으로 확인되지 아니한 점, 청구인의 2017년 양도소득에 대한 통산이 필요한 상황이었다는 점, 청구인을 제외한 관련자들이 모두 특수관계인에 해당한다는 점, 양도법인은 2015사업연도 이후 법인세를 무신고하고, 2018.12.31. 직권폐업된 법인으로 무자력이었다는 점, 2017.6.15. 당시 쟁점부동산은 DDD 소유였음에도 불구하고 청구인이 이를 매수하는 계약서를 작성하였다는 점 등에 비추어보면, 청구인은 쟁점부동산을 실제 양수하였다고 볼 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.
(2) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조 에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.
1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우: 다음 각 목의 금액을 합한 금액
2. 제1호 외의 경우: 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액
(1) 청구인의 쟁점부동산 중 403-162 토지의 등기사항전부증명서 내용은 아래와 같다. <쟁점부동산 중 OOO 토지의 등기사항전부증명서 내용 중 발췌>
(2) 처분청의 조사내용에 따르면, 양도법인은 청구인이 쟁점부동산을 양수하기 전날인 2017.12.27. DDD으로부터 쟁점부동산을 매수하였는데, 총 매매대금 OOO원 중 OOO원은 양도법인이 2015.10.8. 〜 2016.10.24. 기간 동안 DDD에게 계좌입금하고, 나머지 OOO원은 양도법인이 DDD의 쟁점부동산에 대한 금융기관 대출금을 대신 변제한 것으로 확인되었다.
(3) 청구인은 2017.12.28. 쟁점부동산을 양도법인으로부터 매수하였는데, 청구인이 양도법인으로부터 쟁점부동산을 매수하였음을 입증하기 위하여 처분청 조사과정 및 심판과정에서 제출한 매매계약서들의 내용을 정리하면 아래 <표>와 같다(양도인, 양수인, 부동산 표시 내용 등 동일한 내용은 생략함). <표> 쟁점부동산 매수관련 계약서 주요내용 정리
(4) 한편 처분청은 당초 청구인의 쟁점부동산 매수 관련하여 제출된 계약서는 위 계약서들 중 2017.12.28.자 계약서가 제출되었는데, 2017.12.28.자 계약서 내용만으로는 매매대금의 구체적인 지급 방법 등이 확인되지 아니하자 청구인에게 위 내용을 확인할 수 있는 서류를 제출해 줄 것을 요청하였다. 이에 따라 청구인은 처분청에 특약사항에 관한 서류를 2차례 증빙으로 제시하였는데, 처분청은 청구인이 증빙을 제출할 때마다 아래와 같이 대출금액 및 내용을 달리 기재하여 제출하였다는 의견을 제시하며, 위 서류를 증빙으로 제시하였다. <청구인이 제출한 특약사항 1> <청구인이 제출한 특약사항 2>
(5) 청구인이 쟁점부동산 매수와 관련하여 2017.12.27. 작성하였다고 주장하며 처분청에 제출하였던 약정서의 주요내용은 다음과 같다. <청구인 제시 약정서 주요내용 발췌>
(6) 청구인의 2017.12.29.자 쟁점부동산 매도 관련한 계약서는 다음과 같은바, 청구인이 양도법인으로부터 양수하였던 OOO원의 근저당권 채무를 양수법인에게 이전하는 방법으로 매매대금을 지급받았다는 주장으로, 실제 청구인이 양수법인으로부터 받은 금액은 없다. <청구인과 양수법인 사이의 쟁점부동산 매도계약서 내용 중 발췌>
(7) 청구인은 쟁점부동산 매수 관련하여 청구인이 양도법인에게 지급한 금액을 소명하기 위하여 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) 청구인이 쟁점법인 계좌로 송금한 계좌이체내역 수취 영수증에 의하면 청구인이 쟁점법인에게 2017.6.15. OOO원, 2017.7.26. OOO원, 2017.7.28. OOO원을 송금한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 양도법인에게 입금하여야 할 매매대금을 쟁점법인에게 입금하게 된 이유에 관한 쟁점법인 대표이사의 확인서: 양도법인은 ‘쟁점법인의 주주들’로부터 OOO원 상당의 대금을 차용하였다가 이를 변제하기 위하여 청구인으로 하여금 ‘쟁점법인 계좌’에 OOO원을 지급하도록 하였다는 취지이나, ① 쟁점법인 주주에 대한 채무를 변제하기 위하여 왜 주주들의 계좌가 아닌 쟁점법인 계좌로 입금한 것인지, ② 쟁점법인 계좌에서 쟁점법인 주주에게 위 금액이 이체되었는지 여부를 확인할 수 있는 계좌 증빙은 제시되지 않았다. <쟁점법인 대표이사 확인서 내용 중 발췌>
1. 위 확인서 내용 관련하여 청구인은 양도법인이 DDD, HHH, BBB, III, JJJ, KKK, LLL, MMM, NNN, OOO, PPP, GGG, QQQ으로부터 총 OOO원을 차용한 것이라고 주장하며 자금대여 명세서를 제출하였다.
2. 처분청은 위 확인서와 관련하여, 청구인은 당초 양도법인이 쟁점법인에게 OOO원을 빌려준 것이라고 주장하면서 아래와 같은 차용증을 증빙으로 제시하였다가, 주장을 번복하여 오히려 양도법인이 쟁점법인 주주들로부터 위 금액을 차용한 것이라고 주장하며 위 확인서를 증빙으로 제출하였는데, 처분청이 제시한 주주현황조회 내역에 의하면 청구주장과 달리 쟁점법인의 주주는 EEE(지분율 99%), 이미정(지분율 1%)로 확인된다. <청구법인과 쟁점법인 사이에 작성된 차용증> (다) 양도법인이 BBB에 대한 근저당권 설정액 OOO원이 실제 채무에 의한 근저당권임을 확인하는 확인서의 주요 내용은 다음과 같다. <양도법인 대표이사의 확인서>
(8) 이 상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 2017.12.28. 양도법인으로부터 OOO원에 양수하였다가, 2017.12.29. 양수법인에게 OOO원에 양도하였으므로 양도차손 OOO원을 반영하여 2017년 귀속 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장한다. 먼저 청구인이 양도법인에게 매매대금 중 OOO원을 계좌이체를 통하여 양도법인에게 지급하였는지 여부에 관하여 살펴보면, ① 청구인이 제시한 계좌이체내역에 따르면 청구인은 OOO원을 양도법인이 아닌 쟁점법인 계좌에 입금한 점, ② 청구인은 양도법인이 아닌 쟁점법인에게 매매대금을 입금하게 된 경위에 관하여 당초에는 차용증을 증빙으로 제시하면서 양도법인이 쟁점법인에게 대여할 OOO원을 청구인으로 하여금 대신 지급하게 한 것이라고 주장하였던 점, ③ 그런데 청구인은 위 주장을 번복하여 청구인은 양도법인 요청에 따라 ‘양도법인이 DDD 등 13인으로부터 차용한 OOO원’을 청구인이 대신 변제하는 방법으로 양도법인에게 매매대금을 지급하되, DDD 등 13인의 계좌가 아닌 이들이 주주로 있는 쟁점법인 계좌에 OOO원을 입금한 것이라고 주장하였는바 위 주장의 신빙성을 인정하기 어려운 점, ④ 쟁점법인 주주명부에 따르면 쟁점법인 주주는 위 DDD 등 13인이 아니라 EEE(지분 99%)와 RRR(지분 1%)으로 확인된 점, ⑤ 청구주장에 의하면 OOO원은 쟁점법인이 아닌 DDD 등 13인에게 지급될 금액임에도 불구하고, 쟁점법인 계좌에서 DDD 등 13인에게 지급한 내역에 관한 증빙을 제시하지 못한 점, ⑥ 계좌 이체내역 외에 DDD 등 13인이 양도법인에 대한 채권자라는 점을 입증할 수 있는 증빙도 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어보면 청구인이 양도법인에게 쟁점부동산 매매대금 명목으로 OOO원을 지급하였다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다. 뿐만 아니라 나머지 매매대금에 해당하는 양도법인의 OOO원의 근저당권 채무를 청구인이 인수하였는지 여부에 관하여 살펴보면, 청구인이 제시한 특약사항에 청구인이 인수한 근저당권 금액이 달리 기재되어 있어 실제 근저당권 채무가 얼마인지 명확하지 아니한 점, 2번째 제출된 특약사항에 따르면 위 근저당권 채무에는 양도법인이 아닌 DDD OOO원과 EEE OOO원의 채무가 포함되어 있는데 어떠한 이유로 양도법인이 타인의 채무를 변제할 의무가 있었는지 여부도 불분명한 점, 조사 과정에서 다수의 매매계약서 및 약정서가 제출되었는데 각 매매계약서 및 약정서마다 총 매매대금부터 인수한 근저당권 현황 내용까지 내용이 모두 달리 기재되었음에도 불구하고, 청구인은 이에 대한 납득할만한 설명을 하고 있지도 아니한 점 등 실제 청구인이 양도법인의 근저당권 채무를 인수하였다고 보기도 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 2017년 귀속 양도소득세 합산신고를 부인하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.